Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11733154 VZ VERZ 25-4119
datum uitspraak: 6 maart 2026
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
[verzoeker 1]en
[verzoeker 2],
woonplaats: Rotterdam,
verzoekers, hierna in (mannelijk) enkelvoud: “ [verzoekende partij] ”,
die zelf procederen,
tegen
[verweerster],
vestigingsplaats: Rotterdam,
verweerster, hierna: “VVE”,
gemachtigde: mr. S.J. Schultze.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift (ontvangen op 4 juni 2025), met bijlagen;
- het verweerschrift van [naam 1] , met bijlagen;
- het verweerschrift van [naam 2] en [naam 3] ;
- het verweerschrift van de VVE, met bijlagen;
- de mail van 24 november 2025 van [naam 4] ;
- de spreekaantekeningen van [verzoekende partij] ;
- de akte van de VVE, met bijlagen;
- de reactie van [verzoekende partij] , met één bijlage.
1.2.
Op 8 december 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [verzoeker 1] samen met [verzoeker 2] , namens de VVE [naam 5] , secretaris van het bestuur, met mr. Schultze.
Daarnaast zijn ook verschenen:
[naam 6] van J en M Beheer en de volgende appartementseigenaren:
[naam 7] ( [huisnummer 1] ), [naam 8] en [naam 9] ( [huisnummer 2] ), [naam 10] en [naam 11] ( [huisnummer 3] ), [naam 12] ( [huisnummer 4] ), [naam 2] en [naam 3] ( [huisnummer 5] ), [naam 13] ( [huisnummer 6] ), [naam 14] ( [huisnummer 7] ), [naam 15] ( [huisnummer 8] ) en [naam 16] ( [huisnummer 9] ).
1.3.
Na de zitting heeft de kantonrechter de VVE in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 8 januari 2026 een akte te nemen om te reageren op het verzoek van [verzoekende partij] tot vernietiging van het besluit en een toelichting te geven op de verdeling tussen de hoofd- en onder vve’s en dat [verzoekende partij] daarna binnen een termijn van 4 weken mag reageren.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[verzoekende partij] is eigenaar van een appartement in het [naam pand] gelegen op [locatie]. Het appartement van [verzoekende partij] bevindt zich op de 13e etage aan de zuidoostzijde. [verzoekende partij] heeft aan de ledenvergadering van de VVE toestemming gevraagd om een airco-unit te plaatsen op zijn loggia. De ledenvergadering van de VVE heeft niet ingestemd met het verzoek. In deze procedure vraagt [verzoekende partij] aan de kantonrechter om het besluit van de VVE te vernietigen en hem vervangende machtiging te verlenen voor het plaatsen van een airco-unit op zijn loggia. De VVE is van mening dat de verzoeken moeten worden afgewezen.
2.2.
De kantonrechter wijst het verzoek van [verzoekende partij] af. Hierna wordt deze beslissing toegelicht.
Verzoek tijdig ingediend
2.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat het verzoek van [verzoekende partij] tijdig is gedaan.
Is het toestemmingsverzoek aan de juiste vve(’s) gericht?
2.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [verzoekende partij] het toestemmingsverzoek aan de juiste vereniging van eigenaren heeft gericht. Daartoe wordt het volgende overwogen.
2.4.1.
In de onderhavige situatie is sprake van een hoofdsplitsing met ondersplitsingen en onder ondersplitsingen. In een schema ziet het er als volgt uit:
2.4.2.
[verzoekende partij] is lid van de onder ondersplitsing A-5, zijnde de VVE.
2.4.3.
In de akte van splitsing van de Hoofd-VvE is in artikel 51.3 opgenomen dat in geval van ondersplitsing het stemrecht van het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht door het bestuur van de vereniging van ondereigenaars wordt uitgebracht en dat die stemmen niet eensluidend behoeven te worden uitgebracht. In artikel 51.4 is bepaald dat de ondereigenaars bevoegd zijn de vergadering bij te wonen en dat uitsluitend het bestuur van de vereniging van ondereigenaars bevoegd is om in de vergadering van de Hoofd-VvE het woord te voeren.
2.4.4.
Artikel 51.3 komt overeen met artikel 5:127 lid 3 BW Pro. Dit betekent dat de appartementseigenaars van een ondergesplitst appartementsrecht gezamenlijk stemrecht hebben in de hoofdsplitsing. Dat stemrecht wordt door het bestuur van de ondersplitsing uitgebracht. Daarbij is van belang dat het bestuur van de ondersplitsing zelf geen inbreng heeft in hoe er zal worden gestemd, maar datgene wat is besloten in de vergadering van eigenaars in de ondersplitsing dient uit te voeren. Voor het nemen van een besluit in de Hoofd-VvE is aldus vereist dat daaraan voorafgaand in de vergaderingen van eigenaars van alle ondergesplitste appartementsrechten is voorvergaderd en besluiten zijn genomen .
2.4.5.
In de akte van splitsing van de VVE (artikel 24.3) is, voor zover hier van belang, opgenomen dat het zichtbaar aanbrengen in, op of aan het gebouw van luchtbehandelings- en koelinstallaties slechts mag geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement en dat dit ook geldt voor de tot de privé-gedeelten behorende buitenruimten. In artikel 26 van Pro de akte van splitsing van de VVE is, voor zover hier van belang, bepaald dat toestemmingen en ontheffingen als bedoeld in artikel 24 uitsluitend Pro kunnen worden verleend na vooraf verkregen goedkeuring van de hoofdvereniging (Hoofd-VvE) en de ondervereniging (A1).
2.4.6.
Uit het voorgaande volgt dat [verzoekende partij] aldus voor het plaatsen van een airco-unit op zijn loggia zowel van de Hoofd-VvE en de ondervereniging (A1) voorafgaande toestemming nodig heeft. Immers, een airco-unit valt naar het oordeel van de kantonrechter onder de in artikel 24.3 bedoelde luchtbehandelings- en koelinstallaties.
2.4.7.
Om de benodigde toestemming van de Hoofd-VvE en de ondervereniging (A1) te verkrijgen is het, zoals hiervoor onder 2.4.4 toegelicht, noodzakelijk dat de VVE een besluit neemt. Immers pas dan, nadat ook in A4 en A6 een besluit is genomen, kan in de ondervereniging (A1) een besluit worden genomen om vervolgens in de Hoofd-VvE een besluit te kunnen nemen.
2.4.8.
Zonder toelichting van de VVE op welke wijze [verzoekende partij] zelf bij de Hoofd-VvE en/of de ondervereniging (A1) een toestemmingsverzoek kan indienen, gaat de kantonrechter er vanuit dat [verzoekende partij] in beginsel alleen bij de VVE een toestemmingsverzoek kan indienen. Dit is ook in lijn met artikel 51.4. Immers daarin is bepaald dat de ondereigenaars bevoegd zijn de vergadering van de Hoofd-VvE bij te wonen, maar niet het woord mogen voeren, wat is voorbehouden aan het bestuur van de vereniging van ondereigenaars. In het geval [verzoekende partij] zelf bij de Hoofd-VvE om toestemming zou kunnen vragen, is hij niet in de gelegenheid om het toestemmingsverzoek zelf toe te lichten. Dat kan niet de bedoeling zijn.
2.4.9.
Nadat een besluit is genomen door de vergadering van de VVE, zal het bestuur van de VVE vervolgens het toestemmingsverzoek van [verzoekende partij] door moet zetten naar de vergadering van de ondervereniging (A1). Zodra in de vergadering van de ondervereniging (A1) een besluit is genomen zal het bestuur van die ondervereniging tot slot ervoor moeten zorgen dat het toestemmingsverzoek in de vergadering van de Hoofd-VvE wordt gebracht.
2.4.10.
[verzoekende partij] heeft het toestemmingsverzoek van 20 februari 2025 (zie bijlage 1 bij het verzoek) gericht aan “
de Algemene Ledenvergadering van de VvE Woonappartementen en/of VvE Woongebouw”. Uit de toelichting van partijen begrijpt de kantonrechter dat het toestemmingsverzoek daarmee is gericht aan de VVE (A5) en de ondervereniging (A1).
de Algemene Ledenvergadering van de VvE Woonappartementen en/of VvE Woongebouw”. Uit de toelichting van partijen begrijpt de kantonrechter dat het toestemmingsverzoek daarmee is gericht aan de VVE (A5) en de ondervereniging (A1).
[verzoekende partij] heeft aldus zijn toestemmingsverzoek aan de juiste vereniging van eigenaren, namelijk de VVE, gericht. Of de ondervereniging (A1) het verzoek ook op de agenda heeft gezet, is de kantonrechter niet bekend.
[verzoekende partij] heeft de juiste vve in rechte betrokken
2.5.
Omdat [verzoekende partij] (terecht) het toestemmingsverzoek aan de VVE heeft gericht en de vergadering van de VVE een besluit heeft genomen, heeft [verzoekende partij] de juiste vereniging van eigenaren in rechte betrokken. Immers [verzoekende partij] is het niet eens met het besluit van de VVE en wil dat het besluit wordt vernietigd.
[verzoekende partij] heeft belang bij zijn verzoek
2.6.
Omdat het besluit van de VVE leidend is voor de wijze waarop het bestuur van de VVE in de vergadering van de ondervereniging (A1) moet stemmen, heeft [verzoekende partij] belang bij zijn verzoek.
Geen vernietiging van het besluit
2.7.
De kantonrechter wijst het verzoek tot vernietiging van het besluit af.
2.7.1.
2.7.2.
Naar aanleiding van de stelling van [verzoekende partij] dat op de tweede vergadering (6 mei 2025) er feitelijk slechts 39% negatieve stemmen waren van alle breukdelen heeft de VVE gesteld dat het besluit rechtsgeldig is genomen. Daartoe heeft de VVE aangevoerd dat in de tweede vergadering 1958 stemmen aanwezig waren en het besluit met 1452 stemmen (tegen) is genomen. Volgens de VVE was slechts een meerderheid vereist om het besluit te kunnen nemen. [verzoekende partij] heeft dit niet betwist, zodat niet gebleken is dat het besluit in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen of een reglement is genomen.
2.7.3.
Wat betreft strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt het volgende overwogen.
2.7.4.
Uit artikel 2:8 BW Pro volgt dat een vve en haar leden zich jegens elkaar moeten gedragen zoals de redelijkheid en billijkheid vordert. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met deze verplichting. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de vve bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
2.7.5.
[verzoekende partij] heeft aangevoerd dat de wijze waarop de VVE het verzoek van [verzoekende partij] heeft geagendeerd tot gevolg had dat de indruk is ontstaan dat alleen indien het artikel met voorwaarden voor het plaatsen van airco’s zou worden ingestemd, toestemming zou kunnen worden verleend aan [verzoekende partij] en niet afzonderlijk wegens medische gronden. Hoewel de agendering van het verzoek op de vergadering van 14 april 2025 inderdaad de indruk wekt dat moet worden gestemd over toevoeging van het betreffende artikel, heeft [verzoekende partij] op deze vergadering zijn verzoek kunnen toelichten, zodat daarmee ook zijn verzoek naar voren is gebracht. In de notulen van de vergadering van 6 mei 2025 wordt het verzoek van [verzoekende partij] genoemd en ook op deze vergadering heeft [verzoekende partij] zijn verzoek mogen toelichten. Gelet hierop moet het voor de leden duidelijk zijn geweest dat er ook over het verzoek van [verzoekende partij] een besluit moest worden genomen. De VVE heeft gesteld dat op de vergadering van 6 mei 2025 ook een besluit is genomen op het verzoek van [verzoekende partij] . [verzoekende partij] heeft dat niet betwist. Bovendien heeft [verzoekende partij] deze procedure gestart, zodat hij er ook vanuit is gegaan dat er een besluit op zijn verzoek is genomen. Dat de VVE alvorens te beslissen over het verzoek van [verzoekende partij] algemene regels wil vaststellen onder welke voorwaarden airco’s kunnen worden geplaatst levert naar het oordeel van de kantonrechter geen strijd met de redelijkheid en billijkheid op.
2.7.6.
[verzoekende partij] heeft ook aangevoerd dat er tijdens de vergadering op 14 april 2025 slechts beperkt tijd was om zijn verzoek toe te lichten omdat toen het punt aan bod kwam het al laat op de avond was en dat ook tijdens de vergadering op 6 mei 2025 de tijd beperkt was. Dat [verzoekende partij] daadwerkelijk zijn verzoek onvoldoende heeft kunnen toelichten is de kantonrechter niet gebleken. Uit de notulen van de vergadering van 6 mei 2025 kan worden afgeleid dat [verzoekende partij] zijn verzoek heeft kunnen toelichten en ook heeft gereageerd op bezwaren van andere leden. Dat er in strijd met de redelijkheid en billijkheid is gehandeld is de kantonrechter daarom niet gebleken.
2.7.7.
[verzoekende partij] heeft aangegeven dat er medische redenen aan het verzoek ten grondslag liggen. Zijn echtgenote is hartpatiënt en heeft last van hartritmestoornissen. Voor haar gezondheid is zij gebaat bij een goede nachtrust. Om goed te kunnen slapen is het volgens [verzoekende partij] noodzakelijk dat in de nacht de temperatuur in de slaapkamer circa 18-19 graden is. Bij hogere temperaturen heeft zijn echtgenote door de hartritmestoornissen last van slapeloosheid. Volgens [verzoekende partij] is in de winter de temperatuur in de slaapkamer nooit onder de 21 graden en in de zomer nooit onder de 25 graden. De zonwering en de vloerkoeling in het appartement geven onvoldoende verlaging van de temperatuur. [verzoekende partij] heeft onderzoek gedaan naar verschillende manieren waarop de temperatuur kan worden verlaagd en is tot de conclusie gekomen dat het plaatsen van een airco met een buitenunit de beste oplossing is.
2.7.8.
Tegenover het belang van [verzoekende partij] staan de belangen van de overige appartementseigenaren. De VVE heeft onder meer aangegeven dat de toestemming is geweigerd, omdat er zorgen zijn over geluidshinder, er alternatieve mogelijkheden zijn die tot minder overlast zullen leiden, risico’s met betrekking tot wijzigingen aan de gevel en problemen bij toekomstig onderhoud en precedentwerking.
2.7.9.
Beide partijen hebben dus gerechtvaardigde belangen. Een van de belangen van de VVE is de zorg om geluidshinder. Het is aan [verzoekende partij] om de zorgen van de VVE over de geluidshinder weg te nemen. De wettelijke norm voor geluidshinder is maximaal 40 dB. [verzoekende partij] heeft aangevoerd dat de door hem beoogde buitenunit van de airco op 1 meter afstand een geluidsniveau van 46 dB heeft. Hij heeft verder aangevoerd dat de buitenunit op rubberen balken in combinatie met trillingdempers wordt gezet en voorts dat een geluidswerende omkasting over de buitenunit wordt geplaatst. Volgens [verzoekende partij] zal die omkasting voor circa 10 dB geluidsreductie zorgen en zal de glazenwand van de loggia ook een dempend effect hebben. Voorts heeft [verzoekende partij] aangevoerd dat de leverancier hem ervan heeft overtuigd dat het geluid van de buitenunit ruim onder de wettelijke norm zal blijven. Om te kunnen beoordelen of het geluidsniveau zoals door [verzoekende partij] gesteld onder de wettelijke norm van 40 dB zal blijven, is een deugdelijke onderbouwing vereist. Tegenover de betwisting van de VVE zijn de stellingen van [verzoekende partij] , zonder nadere onderbouwing, onvoldoende. Ook de eigen berekening die [verzoekende partij] heeft gemaakt via de site BerekenHet.nl is onvoldoende en te algemeen. Zo blijkt niet dat bij die berekening rekening is gehouden met de specifieke omstandigheden zoals plaatsing op een loggia. Het lag op de weg van [verzoekende partij] om een (onafhankelijk) deskundige te vragen aan de hand van een berekening inzichtelijk te maken dat het geluidsniveau van de buitenunit onder de wettelijke norm zal blijven. Omdat een berekening van een deskundige ontbreekt is onvoldoende komen vast te staan dat met de beoogde maatregelen zoals de rubberen balken en de omkasting de benodigde geluidsdemping wordt bereikt. Op grond hiervan heeft de VVE in redelijkheid kunnen besluiten de toestemming te weigeren.
2.7.10.
Dat er geen (goede) alternatieve mogelijkheden zijn om voldoende koeling in de slaapkamer te bewerkstellingen, is aan [verzoekende partij] om te onderbouwen. De enkele stelling van [verzoekende partij] dat het niet kan, is daarvoor onvoldoende. Verwacht had mogen worden dat [verzoekende partij] een advies van een (onafhankelijk) deskundige zou overleggen waarin de mogelijkheden en onmogelijkheden worden besproken van bijvoorbeeld een aanvulling op de WTW-unit, plaatsing van een monoblock of een mobiele airco. Omdat een dergelijk advies van een deskundige ontbreekt, is onvoldoende komen vast te staan dat er geen (goede) alternatieve mogelijkheden zijn en heeft de VVE in redelijkheid kunnen besluiten de toestemming te weigeren.
2.7.11.
De VVE heeft ook nog gewezen op de risico’s met betrekking tot wijzigingen aan de gevel en problemen bij toekomstig onderhoud. Deze bezwaren van de VVE kunnen worden ondervangen door het opstellen van aanvullende voorwaarden/richtlijnen in het huishoudelijk reglement of voorwaarden aan de te verlenen toestemming te verbinden. Als toestemming wordt verleend is precedentwerking mogelijk. Het enkele feit dat aan een eigenaar toestemming wordt verleend, heeft echter niet zonder meer tot gevolg dat ook aan andere eigenaren toestemming moet worden verleend. Per geval zal moeten worden beoordeeld of toestemming mogelijk is en aan de aanvullende voorwaarden/richtlijnen wordt voldaan.
Geen vervangende machtiging
2.8.
Uit het voorgaande volgt ook dat het verzoek van [verzoekende partij] om vervangende machtiging te verlenen voor plaatsing van een airco-unit op zijn loggia niet toewijsbaar is. De vereiste toestemming van de ledenvergadering kan weliswaar op grond van artikel 5:121 lid 1 BW Pro worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, maar alleen indien zich een situatie voordoet waarin de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Aan dit criterium is in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter niet voldaan.
2.9.
In het geval wel een vervangende machtiging wordt verleend, heeft dat nog niet tot gevolg dat [verzoekende partij] de benodigde toestemming heeft. Immers die toestemming zal moeten komen van de ondervereniging (A1) en de Hoofd-VvE. De vervangende machtiging heeft in dat geval alleen tot gevolg dat het bestuur van de VVE in de vergadering van de ondervereniging (A1) overeenkomstig die vervangende machtiging moet stemmen.
[verzoekende partij] moet de proceskosten betalen
2.10.
Op grond van artikel 237 Rv Pro is de hoofdregel dat de partij die in het ongelijk wordt gesteld wordt veroordeeld in de proceskosten. [verzoekende partij] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten dragen. Het feit dat het verzoek is gedaan om medische redenen, de VVE een rechtsbijstandsverzekering en een juridische dienstverleningsovereenkomst met een advocatenkantoor heeft en dat [verzoekende partij] als lid van de VVE meebetaald aan de kosten van de VVE voor deze zaak, biedt geen grond voor compensatie van de proceskosten. De kantonrechter begroot de kosten die [verzoekende partij] aan de VVE moet betalen op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 864,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.
De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv Pro). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de verzoeken van [verzoekende partij] af;
3.2.
veroordeelt [verzoekende partij] in de proceskosten, die aan de kant van de VVE worden begroot op € 864,-;
3.3.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
754