Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11052073 CV EXPL 24-10379
datum uitspraak: 20 maart 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [woonplaats 1] ,
eiser,
gemachtigde: mr. A. Noordermeer-van der Heide,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats 2] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en (in enkelvoud) ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 10 januari 2025 en de daarin genoemde stukken;
- de akte overlegging nadere bewijsstukken van [gedaagde] , met bijlagen;
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 13 januari 2026;
- de akte uitlaten na enquête van [eiser] ;
- de akte na getuigenverhoor van [gedaagde]
- de e-mail van 12 februari 2026 van de gemachtigde van [eiser] .
2.De verdere beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 3 december 2020 een woning van [eiser] . Partijen hebben een totale (huur)prijs van € 1.210,- per maand afgesproken. [gedaagde] heeft op 30 mei 2023 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de aanvangshuurprijs € 1.150,- is, dat deze te hoog is en dat de maximaal redelijke huurprijs € 635,76 per maand is.
2.2.
[eiser] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en is deze procedure gestart. Hij vindt dat de Huurcommissie [gedaagde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren, omdat [gedaagde] zijn verzoek te laat heeft ingediend. Volgens [eiser] was sprake van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van (iets minder dan) één jaar en is de bepaalde tijd afgelopen op 30 november 2021. Volgens [gedaagde] hebben partijen afgesproken dat de tijdelijke huurovereenkomst tot en met 30 november 2022 zou duren en was hij met zijn verzoek op 30 mei 2022 nog op tijd.
2.3.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [gedaagde] de stelling van [eiser] dat de huurovereenkomst is aangegaan tot 30 november 2021 (zoals ook opgenomen in de ondertekende schriftelijke huurovereenkomst) onvoldoende heeft ontkracht. [gedaagde] heeft verwezen naar een huurovereenkomst waarin een bepaalde duur tot en met 30 november 2022 is opgenomen (en die alleen namens de verhuurder is ondertekend), maar volgens [eiser] geldt die overeenkomst niet tussen partijen. De kantonrechter heeft [gedaagde] de gelegenheid gegeven om tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur tot en met 30 november 2021.
2.4.
[gedaagde] heeft bij zijn akte van 5 februari 2025 een aantal producties overgelegd om te voldoen aan de bewijsopdracht. Daarnaast heeft hij de heer [getuige] (degene die namens [eiser] de woning beheert) laten horen als getuige. Ook [gedaagde 2] is als (partij)getuige gehoord. Na het getuigenverhoor hebben beide partijen nog een akte ingediend.
2.5.
[eiser] heeft terwijl deze procedure liep een tweede procedure tegen [gedaagde] aanhangig gemaakt (zaaknummer 11467056 CV EXPL 24-33200). In die procedure eist hij ontbinding van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. In die procedure wordt vandaag in een afzonderlijk vonnis een beslissing genomen.
[gedaagde] is niet geslaagd in de bewijsopdracht
2.6.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] er niet in is geslaagd om het voorlopig oordeel te ontkrachten dat de huurovereenkomst een bepaalde tijd had die is afgelopen op 30 november 2021. De kantonrechter acht hierbij allereerst van belang dat [getuige] in zijn verklaring heeft ontkend dat hij namens [eiser] een aanbod heeft gedaan aan [gedaagde] voor een langere bepaalde duur van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft bij zijn akte van 5 februari 2025 producties overgelegd waaruit volgt dat de beheerder van [eiser] , de heer [getuige] , het e-mailadres [e-mailadres] gebruikt en dat op 30 mei 2022 vanaf dat e-mailadres een bericht aan [gedaagde] is gestuurd met als bijlage ‘getekende huurovereenkomst nieuw’. [getuige] heeft echter ontkend dat hij deze e-mail heeft gestuurd. Hij heeft verklaard dat als hij een e-mail zou hebben gestuurd met een contract, hij in die e-mail zou hebben gevraagd om de overeenkomst ondertekend terug te sturen. Hij heeft ook expliciet ontkend dat een afspraak is gemaakt die afwijkt van de huurovereenkomst die beide partijen hebben ondertekend en waarin een bepaalde duur van één jaar staat. De verklaring van [getuige] levert dan ook geen tegenbewijs op tegen het vermoeden dat de overeenkomst voor de duur van één jaar is gesloten.
2.7.
Daarnaast is de verklaring van [gedaagde 2] van belang. Zij heeft verklaard dat [getuige] tijdens de ondertekening zou hebben gezegd dat de overeenkomst voor twee jaar zou gelden. Het staat echter vast dat in de overeenkomst die is ondertekend staat vermeld dat het om een overeenkomst voor de duur van één jaar ging. Mede gelet op de stellige ontkenning door [getuige] dat hij gezegd zou hebben dat het om een overeenkomst voor twee jaar ging, is de enkele verklaring van [gedaagde 2] dat hij dat wel gezegd zou hebben onvoldoende om het vermoeden te ontkrachten. Daar komt nog bij dat [gedaagde 2] in december 2021 berichten heeft gestuurd aan mevrouw [naam] , medewerkster van de beheerder [naam bedrijf] , waarin [gedaagde 2] heeft aangegeven dat “het huisvestingscontract is afgelopen en dat ze een nieuw contract willen tekenen”. De vraag van [gedaagde 2] om een nieuwe huurovereenkomst strookt niet met de verklaring dat bij het aangaan van de huurovereenkomst al zou zijn afgesproken dat die een duur van twee jaar zou hebben. [naam] heeft in haar schriftelijke verklaring van 6 december 2023 verklaard dat zij aan [gedaagde] heeft bevestigd dat de overeenkomst van één jaar voor onbepaalde tijd zou worden verlengd. Dit komt overeen met het systeem van het destijds geldende artikel 7:271 lid 1 BW Pro.
2.8.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] de stelling van [eiser] dat een huurovereenkomst voor één jaar is gesloten, niet heeft kunnen ontkrachten. De verklaring voor recht die [eiser] heeft gevorderd over de duur van de huurovereenkomst wordt daarom toegewezen.
Geen toetsing aanvangshuurprijs
2.9.
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter in deze procedure uitgaat van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, welke bepaalde tijd op 30 november 2021 is verstreken. Uit artikel 7:249 lid 2 BW Pro, zoals dat gold tot tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024, volgt dat [gedaagde] de aanvangshuurprijs kon laten toetsen tot uiterlijk zes maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro. In dit geval had [gedaagde] dat dus uiterlijk op 30 mei 2022 moeten laten doen. Na het verstrijken van die termijn is er geen mogelijkheid meer om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie.
2.10.
[eiser] is deze procedure gestart op grond van artikel 7:262 BW Pro. Dat betekent dat de uitspraak van de Huurcommissie niet meer geldt en dat de kantonrechter een nieuw oordeel moet geven op het verzoek dat [gedaagde] aan de Huurcommissie heeft gedaan. De kantonrechter oordeelt dan ook – alsnog – dat [gedaagde] de aanvangshuurprijs niet door de Huurcommissie kon laten toetsen, omdat hij dat niet uiterlijk op 30 mei 2022, maar pas op 30 mei 2023 heeft verzocht. De Huurcommissie had hem daarom in zijn verzoek niet-ontvankelijk moeten verklaren. Omdat [gedaagde] de huurprijs niet meer kon laten toetsen, is de prijs die partijen hebben afgesproken blijven gelden. De vordering van [eiser] om dat vast te stellen, wordt toegewezen.
Geen splitsing all-in prijs
2.11.
[gedaagde] heeft in deze procedure – op een later moment – aangevoerd dat sprake is van een all-in huurprijs en dat die gesplitst moet worden. [eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen dit verzoek. De kantonrechter constateert dat deze stellingen inderdaad laat in de procedure zijn aangevoerd, maar oordeelt dat de goede procesorde er niet aan in de weg staat dat die bij de beoordeling worden betrokken. [gedaagde] heeft echter geen belang bij splitsing van de all-in huurprijs. Dat wordt hieronder toegelicht.
2.12.
Zelfs als ervan uit wordt gegaan dat de kantonrechter op grond van artikel 17a UHW ambtshalve moet toetsen of sprake is van een all-in huurprijs, geldt dat een eventuele splitsing van de huurprijs geen terugwerkende kracht zou hebben. De splitsing zou dan pas ingaan op het moment dat de kantonrechter – in dit vonnis – die splitsing zou uitspreken. In ieder geval tot dat moment is [gedaagde] de afgesproken huurprijs verschuldigd. Omdat in de procedure met zaaknummer 11467056 CV EXPL 24-33200 de huurovereenkomst tussen partijen per vandaag wordt ontbonden, heeft een eventuele splitsing van een all-in huurprijs geen enkel effect meer. Daarom laat de kantonrechter deze stelling verder onbesproken.
2.13.
Nu niet zal worden vastgesteld of de overeengekomen huurprijs een all-in prijs is of een “kale” huurprijs, kan ook niet worden beoordeeld wat de aanvangshuurprijs is. De geëiste verklaring voor recht met betrekking tot de aanvangshuurprijs wordt daarom toegewezen op de wijze als hierna vermeld.
Afgesproken huurprijs niet onaanvaardbaar
2.14.
[gedaagde] heeft als laatste nog gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om hem aan de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.150,- te houden. De omstandigheid dat [eiser] zich heeft laten bijstaan door een beheerder terwijl [gedaagde] juridisch niet geschoold is, maakt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat daarvan sprake is. [gedaagde] had zich bij het aangaan van de huurovereenkomst kunnen laten adviseren. Ook als de maximaal redelijke huurprijs – als die wel getoetst had kunnen worden – € 635,76 per maand zou hebben bedragen, in plaats van € 1.150,- zoals overeengekomen, betekent dat ook niet dat het onaanvaardbaar zou zijn om [gedaagde] aan de overeenkomst te houden. Als [eiser] zou worden gevolgd in zijn stelling, dan zouden de termijnen waarbinnen de aanvangshuurprijs getoetst kan worden, in feite geen enkele betekenis hebben.
2.15.
Tot slot beroept [gedaagde] zich erop dat de huurovereenkomst door [eiser] geantedateerd zou zijn. Los van de vraag wat de relevantie van die stelling is, is daarvan in het geheel niet gebleken.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.16.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 273,44 aan dagvaardingskosten, € 87,-aan griffierecht, € 864,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.368,44. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.17.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen voor de woonruimte aan de [adres] in [woonplaats 2] voor de bepaalde duur van 3 december 2020 tot en met 30 november 2021 is afgesloten;
3.2.
stelt de overeengekomen huurprijs van de onder 3.1 genoemde woning per 3 december 2020 vast op € 1.150,- per maand;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.368,44;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
51909