Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11983889 CV EXPL 25-25604
datum uitspraak: 12 maart 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woningmaatschap [plaats],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarder A.F. de Boer,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘ Woningmaatschap [plaats] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 oktober 2025, met bijlagen;
- het verwijzingsvonnis van de Rechtbank Den Haag van 6 november 2025;
- het oproepingsexploot van 18 november 2025;
- de rolbeslissing van 18 december 2025;
- de akte uitlating eisende partij van 15 januari 2026, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 29 januari 2026;
- de brief van de gemachtigde van Woningmaatschap [plaats] van 2 februari 2026, met bijlage.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 1 februari 2022 een woning van Woningmaatschap [plaats] . Volgens Woningmaatschap [plaats] was er berekend tot en met oktober 2025 een huurachterstand van € 2.904,20. Woningmaatschap [plaats] eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt. [gedaagde] moet van de kantonrechter de huurachterstand betalen, maar die is lager dan door Woningmaatschap [plaats] berekend. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2.2.
In haar akte van 15 januari 2026 merkt Woningmaatschap [plaats] op dat zij haar vordering ‘actualiseert’ (de huurachterstand is tot en met januari 2026 opgelopen tot € 6.975,53) en dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. De kantonrechter kan echter niet beslissen over ontbindingen ontruiming, omdat die niet bij de dagvaarding zijn gevorderd. Als de opmerking van Woningmaatschap [plaats] al moet worden gezien als een vermeerdering van eis, geldt dat die dan aan [gedaagde] had moeten worden betekend en dat is niet gebeurd. De kantonrechter zal dus alleen beslissen op wat in de dagvaarding is gevorderd.
De kantonrechter vernietigt het opslagbeding
2.3.
In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. Woningmaatschap [plaats] heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. [1]
2.4.
De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat Woningmaatschap [plaats] de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Woningmaatschap [plaats] heeft aangegeven dat zij de huur telkens alleen heeft verhoogd op basis van het indexatiebeding, maar uit de overgelegde aanzeggingen van de huurverhoging blijkt dat dit niet het geval is geweest. In 2024 en 2025 heeft Woningmaatschap [plaats] de huur verhoogd met een hoger percentage dan op grond van het indexatiebeding toegestaan was:
- In 2024 heeft Woningmaatschap [plaats] zelf berekend dat de indexering maximaal 2,8% bedraagt. In plaats daarvan verhoogt zij de huurprijs met 5,5%. De indexering met 2,8% leidt tot een nieuwe kale huurprijs van €1.249,17 in plaats van € 1.281,98; een verschil van € 32,81 per maand;
- In 2025 heeft Woningmaatschap [plaats] zelf berekend dat de indexering maximaal 0,9% bedraagt. In plaats daarvan verhoogt zij de huurprijs met 4,1%. De indexering met 0,9% (op een kale huur van € 1.249,17) leidt tot een nieuwe kale huurprijs van € 1.260,41. In plaats daarvan heeft Woningmaatschap [plaats] vanaf 1 juli 2025 een kale huurprijs van € 1.334,54 in rekening gebracht; een verschil van € 74,13 per maand.
[gedaagde] moet een huurachterstand van € 2.574,87 betalen
2.5.
Uitgaande van het voorgaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. De huurachterstand is ontstaan toen de huur over de maand juni 2025 niet werd betaald. Over de maanden juni 2025 tot en met oktober 2025 had [gedaagde] in totaal € 6.615,81 aan huur moeten betalen. Over juni 2025 was de huur immers € 32,81 lager dan door Woningmaatschap [plaats] berekend en over juli tot en met oktober 2025 vier maal € 74,13 lager. Van het door Woningmaatschap [plaats] berekende bedrag van € 6.945,14 wordt daarom € 329,33 afgetrokken. Dat is € 6.615,81. [gedaagde] heeft € 4.040,94 betaald. De huurachterstand is daarom € 2.574,87. Dit bedrag wordt toegewezen.
[gedaagde] moet incassokosten betalen
2.6.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 244,48 toegewezen. Dit is het bedrag dat staat in de brief waarmee [gedaagde] de kans heeft gekregen om alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW Pro). Omdat Woningmaatschap [plaats] dit bedrag heeft genoemd, bestaat geen recht op een hogere vergoeding. Verder is aan alle voorwaarden voldaan om een vergoeding te krijgen.
[gedaagde] moet rente betalen
2.7.
De rente wordt toegewezen, omdat Woningmaatschap [plaats] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald. De rente wordt toegewezen op de manier zoals hierna vermeld. Omdat moet worden uitgegaan van een lagere kale huurprijs dan Woningmaatschap [plaats] heeft gedaan, klopt de door haar berekende vervallen rente niet.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.8.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woningmaatschap [plaats] moet betalen op € 146,14 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 253,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 126,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.039,64. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woningmaatschap [plaats] (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woningmaatschap [plaats] te betalen € 2.819,35 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf juni 2025 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woningmaatschap [plaats] worden begroot op € 1.039,64;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
51909