ECLI:NL:RBROT:2026:3483

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11467080 CV EXPL 24-33212

datum uitspraak: 20 februari 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Havensteder,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.R. de Kok.

De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het tussenvonnis van 26 september 2025 en de daarin genoemde stukken;
de akte uitlaten bewijs van Havensteder, met producties;
de mail van 25 november 2025 van de gemachtigde van [gedaagde] ;
de brief van 5 december 2025 van de gemachtigde van Havensteder, met twee aanvullende producties waaronder een USB-stick;
de antwoord akte van [gedaagde] , met producties.

1.2.

De gemachtigde van [gedaagde] verzoekt de akte uitlaten van Havensteder en de bijlagen 21 tot en met 25 van Havensteder buiten beschouwing te laten omdat deze stukken te laat zijn ingediend. De kantonrechter wijst dit verzoek af omdat [gedaagde] niet in zijn belangen is geschaad. Hij is namelijk in de gelegenheid gesteld op deze stukken te reageren, zodat aan het beginsel van hoor en wederhoor is voldaan.

2.De verdere beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 11 november 2022 van Havensteder een woning in Rotterdam. Havensteder eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en verlaten, en dat hij de huurachterstand en de proceskosten moet betalen. De reden hiervoor is dat Havensteder vindt dat [gedaagde] tekort schiet in de nakoming van de op hem rustende (huurders)verplichtingen. [gedaagde] is het hier niet mee eens.

2.2.

De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning af. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen. Hierna wordt deze beslissing toegelicht.

[gedaagde] moet een bedrag van € 1.041,35 aan huurachterstand betalen

2.3.

Havensteder heeft aangegeven dat de huurachterstand tot en met november 2025 € 1.041,35 bedraagt. Volgens [gedaagde] bedraagt de huurachterstand nog € 1.001,79. [gedaagde] heeft echter niet duidelijk gemaakt hoe hij deze huurachterstand heeft berekend. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld om € 1.041,35 aan huurachterstand tot en met november 2025 te betalen. Het spreekt voor zich dat als Havensteder bij de berekening van de door haar gestelde huurachterstand een betaling van [gedaagde] niet heeft meegenomen, deze betaling in mindering moet worden gebracht op de huurachterstand.

2.4.

De hoogte van deze huurachterstand, nog geen twee maanden, is onvoldoende ernstig om de huurovereenkomst te ontbinden.

[gedaagde] hoeft geen rente te betalen over de huurachterstand

2.5.

De kantonrechter wijst de rente af. In de algemene voorwaarden van Havensteder staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling (artikel 21 lid Pro 2). Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Havensteder daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op rente uit de wet.^[1]De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat Havensteder een boete in rekening kan brengen van € 50,- per overtreding van onder andere artikel 8 van Pro de algemene voorwaarden. In lid 1 van artikel 8 staat Pro dat de huurder verplicht is de huur vooruit te betalen. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente moeten betalen. Havensteder wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.

Verder geen oneerlijke bepalingen

2.6.

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

Bewijsopdracht Havensteder

2.7.

In het tussenvonnis is aan Havensteder opgedragen te bewijzen dat:

a. [gedaagde] op 13 september 2024 een monteur die door Havensteder was ingehuurd van zijn vrijheid heeft beroofd door de monteur op te sluiten in de badkamer en hem vervolgens heeft bedreigd en mishandeld;

en/of

[gedaagde] gedurende langere tijd ernstige en structurele overlast veroorzaakt.

2.8.

De kantonrechter oordeelt dat Havensteder niet is geslaagd dit bewijs te leveren. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Incident 13 september 2024 niet komen vast te staan

2.9.

Havensteder heeft bij akte uitlaten bewijs laten weten dat het voor haar lastig is om nader bewijs te leveren ten aanzien van de bewijsopdracht onder a). Dit heeft tot gevolg dat Havensteder het onder a) opgedragen bewijs niet heeft geleverd. Zoals in het tussenvonnis al is overwogen (punt 3.5) is tegenover de betwisting van [gedaagde] de enkele verklaring van de leidinggevende van de monteur onvoldoende om aan te nemen dat op 13 september 2024 het door Havensteder gestelde incident heeft plaatsgevonden. Omdat het incident niet is komen vast te staan kan op die grond de ontbinding van de huurovereenkomst niet worden toegewezen.

Niet komen vast te staan dat [gedaagde] gedurende langere tijd ernstige en structurele overlast veroorzaakt

2.10.

Havensteder heeft ter nadere onderbouwing van het onder b) opgedragen bewijs drie verklaringen van bewoners overgelegd, een USB-stick met videofragmenten en een verklaring van de woonconsulent.

2.11.

Een van de verklaringen betreft een aanvulling op een al overgelegde verklaring van een omwonende en gaat erover dat [gedaagde] tegen deze bewoner na het tussenvonnis zou hebben gezegd dat hij de rechtszaak heeft gewonnen, dat zij hem er niet uit krijgen en dat hij gewoon kan blijven doen wat hij wil.

2.12.

De andere verklaring is ook van een omwonende en gaat over het feit dat [gedaagde] op zaterdagavond 15 november 2025 tegen de deur van zijn woning heeft getrapt. De bewoner heeft een harde knal gehoord en daarna de stem van [gedaagde] . Hij heeft daarna de politie gebeld. Op het moment dat de politie met de lift arriveerde was [gedaagde] ook in de hal bij de lift en heeft deze bewoner gezegd: “hij is het”. Volgens deze bewoner heeft de politie met luide stem met [gedaagde] gesproken omdat [gedaagde] ook heel hard aan het praten was en lukte het de politie niet om een rustig gesprek met [gedaagde] te voeren. De dag erna heeft de bewoner [gedaagde] niet meer gezien maar hem nog wel gehoord: “
Hij bonkte, maakte herrie, ramen worden heel hard open en dichtgezet. Dat doet hij heel vaak achter elkaar. Samen met schreeuwen, zingen en tikken.”

2.13.

De derde verklaring die Havensteder heeft overgelegd is eveneens van een omwonende en gaat onder meer over hetgeen op 15 november 2025 is gebeurd en dat de politie [gedaagde] erop heeft gewezen dat hij de mensen niet moet lastig vallen. De bewoner verklaart dat hij [gedaagde] vaak bij de lift tegenkomt met zijn fiets en [gedaagde] dan goedendag zegt en verder niet in discussie gaat. Hij hoort ook vanaf de galerij geschreeuw en luide muziek en weet dat meer bewoners op de etage over [gedaagde] klagen. Tot slot schrijft deze bewoner:
“Ik hoop niet dat dit erger gaat worden zoals op de 4e etage, wat de laatste tijd plaats vind. Ieder van ons wil hier met plezier blijven wonen.”

2.14.

De USB-stick bevat videofragmenten zonder geluid van 15 november 2025 van een camera die in de hal bij de lift hangt.

Een van de fragmenten start om 19.34 uur. Daarop is te zien dat [gedaagde] de hal met de lift binnenkomt, dat hij op slippers (Crocs) loopt, dat hij de deur naar de gang opent en zijwaarts tegen de eerste deur in die gang trapt en vervolgens iets zegt. Hij loopt weg en stapt om 19.35 uur in de lift. Dit is het einde van het videofragment.

Het tweede videofragment is van dezelfde camera en start om 20.52 uur en duurt slechts 26 seconden. [gedaagde] komt uit de lift en loopt rechtdoor, maar draait zich om alsnog richting de gangdeur te gaan, opent deze en loopt de gang in en blijft enkele seconden staan bij de deur waar hij tegen heeft getrapt. Vervolgens loopt hij de gang uit de hal met de lift in en verdwijnt uit beeld.

Het derde videofragment is van dezelfde camera en start om 21.08 uur. Daarop is te zien dat [gedaagde] de hal bij de lift binnen komt lopen, de lift knop indrukt en vervolgens de deur naar de gang opent, kijkt en bij de deur gaat staan. Het lijkt erop dat [gedaagde] praat. Vervolgens loopt hij weer naar de lift, drukt de knop in en wacht tot deze komt. Als de lift arriveert stappen 3 agenten uit. [gedaagde] gaat met de agenten in gesprek. In het gesprek zie je hem wijzen in de richting van de gang. Ook is te zien dat de deur waar [gedaagde] tegen heeft getrapt wordt geopend. Een van de agenten gaat naar de bewoner toe. De andere twee agenten blijven met [gedaagde] in gesprek. Om 21.10 loopt [gedaagde] naar de gangdeur toe, opent deze en blijft daar staan. Een van de agenten loopt door de gangdeur en gaat net voorbij [gedaagde] staan. Aan de gebaren is te zien dat hij [gedaagde] vraagt om weer terug te gaan naar de hal en daarbij ook zijn stem verheft. [gedaagde] lijkt dit niet te willen doen, waarop de andere agent [gedaagde] lichtjes bij zijn linker arm pakt en hem zacht richting de hal beweegt, [gedaagde] gaat daarin mee. De derde agent heeft inmiddels het gesprek met de bewoner afgerond en voegt zich om 21.11 uur bij het gesprek in de hal. De agenten spreken [gedaagde] toe, die zelf niet meer in beeld is en luisteren naar wat [gedaagde] zegt. Het gesprek gaat verder. Om 21.14 uur loopt een van de agenten nogmaals naar de gang en gaat bij de bewoner naar binnen. Het fragment stopt om 21.15 uur terwijl [gedaagde] nog met een van de agenten in gesprek is.

2.15.

Wat hiervoor onder 2.11 tot en met 2.14 is opgenomen is, samen met hetgeen al eerder in de procedure naar voren is gebracht, onvoldoende om te oordelen dat [gedaagde] gedurende langere tijd ernstige en structurele overlast veroorzaakt. Zoals al in het tussenvonnis overwogen was dat wat Havensteder had overgelegd nog onvoldoende om vast te stellen dat [gedaagde] de gestelde overlast veroorzaakt en de overlast structureel is. De gebeurtenis van 15 november 2025 verdient geen schoonheidsprijs en werkt in het nadeel van [gedaagde] . [gedaagde] hoort niet tegen de voordeur van een andere bewoner te trappen. Dat [gedaagde] zich op 15 november 2025 agressief heeft gedragen jegens de bewoner of politie blijkt onvoldoende uit de videobeelden. Voorts weegt mee dat dit sinds het tussenvonnis kennelijk het enige incident is. Andere (nieuwe) concrete meldingen over overlast van [gedaagde] zijn er niet. Het enkele feit dat [gedaagde] tegenover een bewoner heeft verklaard dat hij de rechtszaak heeft gewonnen en zegt dat hij zijn gang kan gaan, is onvoldoende om te oordelen dat sprake is van overlast die structureel is. Ook de verklaring van de bewoner dat hij/zij [gedaagde] enkel groet en verder met rust laat en verklaart vanaf de galerij geschreeuw en luide muziek te horen en weet dat meer bewoners op de etage over [gedaagde] klagen, is onvoldoende. Niet blijkt sinds wanneer, hoe vaak en wat de intensiteit daarvan is.

2.16.

Uit het mail bericht van de woonconsulent kan worden afgeleid dat zij zich zorgen maakt en dat er volgens haar sprake is van een onhoudbare situatie. Echter de in deze procedure overgelegde stukken ondersteunen dit in onvoldoende mate. Wat betreft concrete incidenten zijn er alleen twee verklaringen over ruzie tussen gedaagde en een vrouw in september 2023, een melding in juli 2025 over schreeuwen/luid praten en het trapincident op 15 november 2025. Er zijn nog wel een aantal andere meldingen en verslagen, maar die geven allemaal niet duidelijk aan wanneer er iets is voorgevallen en hoe vaak. De meldingen zijn ook deels anoniem. Het is wel duidelijk dat een aantal bewoners zich bedreigd voelen, maar waar dit precies op is gebaseerd blijft grotendeels onduidelijk. Ook als alles in onderling verband wordt bezien, is het te weinig om de conclusie te rechtvaardigen dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast veroorzaakt. Dit betekent dat de ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen.

2.17.

[gedaagde] moet zich echter wel realiseren dat er weliswaar op dit moment onvoldoende ligt om tot ontbinding over te gaan maar dat dit in de toekomst anders kan worden. Uit hetgeen is overgelegd blijkt wel dat [gedaagde] incidenteel overlast heeft veroorzaakt en zich op momenten zodanig jegens medebewoners heeft gedragen dat zij zich bedreigd hebben gevoeld. [gedaagde] kan door zijn uiterlijk en zijn manier van praten intimiderend overkomen. Ook heeft hij zijn emoties niet altijd onder controle. [gedaagde] zal daarmee in de toekomst rekening moeten houden als hij contact heeft met medebewoners. Als zich incidenten blijven voordoen, komt er een punt dat wel vast komt te staan dat de overlast die [gedaagde] veroorzaakt voldoende ernstig en structureel is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Havensteder moet de proceskosten betalen

2.18.

De proceskosten komen voor rekening van Havensteder, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Havensteder aan [gedaagde] moet betalen op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 144,-) en € 72,- aan nakosten. Dat is in totaal € 432,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.19.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 1.041,35 aan huurachterstand tot en met november 2025;

3.2.

veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 432,-;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

754

Afwijzing ontbinding huurovereenkomst wegens onvoldoende bewijs overlast, huurachterstand wel toegewezen