Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 12062538 CV EXPL 26-2133
datum uitspraak: 24 maart 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 januari 2026, met bijlagen;
- het tussenvonnis van 10 februari 2026;
- de akte van Hef Wonen, met bijlagen.
1.2.
Tegen [gedaagde] is verstek verleend (artikel 139 Rv Pro).
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] heeft tot en met 8 februari 2024 een woning en een parkeerplaats van Hef Wonen gehuurd. Volgens Hef Wonen is er op dit moment nog steeds een huurachterstand. Hef Wonen eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt, met rente en incassokosten.
2.2.
Ondanks dat er sprake is van oneerlijke opslagbedingen in de huurprijswijzigingsbepalingen, oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] de huurachterstand volledig moet betalen, met rente. [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd.
[gedaagde] moet de huurachterstand betalen
2.3.
In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met een nader door Hef Wonen te bepalen percentage. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis al geoordeeld dat dit beding oneerlijk is en heeft het beding daarom vernietigd.
2.4.
Daarnaast is in artikel 5 van Pro de algemene huurvoorwaarden (versie 1 april 2021), die volgens Hef Wonen van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst, bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) en dat Hef Wonen het recht heeft de huurprijs, bovenop deze indexering, te verhogen met een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat dit opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom ook dit opslagbeding. [1]
2.5.
De vernietiging van de hiervoor genoemde opslagbedingen heeft tot gevolg dat Hef Wonen de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding in artikel 5 van Pro de algemene huurvoorwaarden.
2.6.
Hef Wonen heeft in haar akte uitgelegd en onderbouwd dat zij de huur tijdens de looptijd van de huurovereenkomst alléén heeft verhoogd op grond van het indexatiebeding en dat zij geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huur (daarbovenop) te verhogen aan de hand van de opslagbedingen. De kantonrechter ziet geen aanleiding daar anders over te oordelen. De vernietiging van de opslagbedingen heeft daarom geen gevolgen voor de hoogte van de huurachterstand, waarvan Hef Wonen in deze procedure betaling eist. Die huurachterstand moet [gedaagde] dan ook aan Hef Wonen betalen.
[gedaagde] moet rente betalen
2.7.
De rente wordt toegewezen op de wijze zoals door Hef Wonen geëist, omdat zij genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze rente moet worden betaald.
[gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen
2.8.
In de huurovereenkomst is onder ‘Overige kosten’ een bepaling opgenomen over (onder meer) de buitengerechtelijke incassokosten, waarin staat dat ‘alle’ buitengerechtelijke kosten voor rekening komen voor de partij die de overeenkomst niet nakomt. Die bepaling is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro) of wekt die indruk. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
2.9.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 153,77 aan dagvaardingskosten, € 1.504,- aan griffierecht,
€ 577,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.378,77. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 21.784,96 aan achterstallige huur en rente, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 20.436,69 vanaf 8 januari 2026 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 2.378,77;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
44487