Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Civiel recht
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/694974 / HA ZA 25-185
Vonnis van 11 maart 2026
in de zaak van
[bedrijf X] .,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [bedrijf X] ,
advocaat: mr. E.J. van Leeuwen,
tegen
1..[persoon A] ,
2.
[persoon B],
[persoon B],
beiden te [plaats 1] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [persoon A] c.s.,
advocaat: mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 4 juni 2025 en de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie van 10 september 2025 met producties 1-34;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie van 10 september 2025 met producties 1-34;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 23-29;
- productie 30 van [bedrijf X] ;
- producties 35-38 van [persoon A] c.s.;
- de spreekaantekeningen van [bedrijf X] en [persoon A] c.s. voor de mondelinge behandeling van 13 januari 2026;
- de mondelinge behandeling van 13 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[bedrijf X] is een aannemingsbedrijf. Directeur-grootaandeelhouder van [bedrijf X] is [persoon X] .
2.2.
[persoon A] c.s. zijn particulieren. Zij zijn de eigenaars van een woning aan de [adres] te Rotterdam (de woning). De woning heeft een vloeroppervlakte van 550m2 verdeeld over vijf woonlagen.
2.3.
[bedrijf X] is benaderd door [persoon C] , de architect van [persoon A] c.s., met de vraag of zij belangstelling had voor het aannemen van een grondige verbouwing van de woning.
2.4.
Op 17 september 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [persoon X] , [persoon A] c.s. en [persoon C] op de locatie van een ander pand dat door [bedrijf X] was verbouwd. Bij die gelegenheid heeft [persoon X] verklaard dat [bedrijf X] gezien de aard en omvang van de voorgenomen verbouwing van de woning uitsluitend bereid was om de werkzaamheden aan te nemen op basis van regie.
2.5.
Op 28 september 2021 heeft een vervolgbespreking plaatsgehad. Na deze besprekingen heeft [persoon C] [bedrijf X] verzocht om een voorlopige inschatting te maken van de kosten van de door [persoon A] c.s. gewenste verbouwing. [bedrijf X] heeft die voorlopige kosteninschatting op 18 oktober 2021 gepresenteerd aan [persoon A] c.s. en [persoon C] . Het bedrag van die voorlopige inschatting bedroeg € 2.485.000,00 inclusief btw (€ 2.000.000,00 exclusief btw). Direct na deze bespreking hebben [persoon A] c.s. [bedrijf X] telefonisch opdracht verleend.
2.6.
Bij email van 19 oktober 2021 hebben [persoon A] c.s. nadere vragen gesteld en [bedrijf X] heeft die op 20 oktober 2021 in de email van [persoon A] c.s. beantwoord. Voor zover relevant staat in die email het volgende (de antwoorden van [bedrijf X] zijn weergegeven in cursief):
“Hallo [persoon X] ,
Jij ook bedankt voor je effort tot dus ver en het feit dat je transparant bent in het project
Heel graag gedaan.
De 2 MM ex BTW ( 3600 euro /m2) is voor ons een max richtprijs, en we gaan ervan uit dat er optimalisatie her en der mogelijk is
Duidelijk; daar moeten we met z'n allen naar toe werken dan.
(…)”
2.7.
In diezelfde email schreef [bedrijf X] :
“Als we straks gaan starten zal ik de gewerkte uren in een Excel-bestand bijhouden. Het uurtarief wat wij hanteren is voor alle mannen € 49,- excl btw. Diverse onderaannemers zoals loodgieters en electriciëns hanteren een hoger uurloon. Maar deze zullen wij dmv een offertes contracteren. (vaste prijzen)
De ingekochte materialen en onderaannemers boeken wij apart in met mijn inkoopprijzen (dus met kortingen) waar ik onderaan de streep 15% marge opzet. (Ik zal ter verduidelijking een voorbeeld in de bijlage meesturen)
(…)”
2.8.
[persoon A] c.s. hebben na 20 oktober 2021 opdracht verleend aan De Betonhoeve B.V. om de kelder van de woning te verdiepen en de funderingspalen te vervangen. Deze werkzaamheden maken geen deel uit van de opdracht aan [bedrijf X] . De opdracht aan [bedrijf X] is wel uitgebreid met de afbouw van de verdiepte kelder. Als gevolg van de werkzaamheden van De Betonhoeve is de aanvankelijk beoogde aanvangsdatum van de werkzaamheden van [bedrijf X] verschoven naar 3 januari 2022.
2.9.
Bij email van 22 december 2021 heeft [bedrijf X] onder meer het volgende geschreven:
“Beste [persoon A] en [persoon B] ,
Het is bijna zover dat wij gaan beginnen.
Omdat we een mondeling akkoord bereikt hebben, wil ik graag onze opdracht nog even bevestigen:
We hebben besproken dat wij jullie huis aan de [adres] te Rotterdam volledig gaan renoveren. Op maandag 18 oktober 2021 heb ik een raming gepresenteerd van € 2.000.000,- excl. BTW bij [persoon B] thuis in [plaats 2] . Deze raming hebben jullie diezelfde avond nog telefonisch geaccordeerd. Op woensdag 20 oktober 2021 heb ik een mail gestuurd, met daarin de uitleg hoe wij onze werkzaamheden op regie-basis berekenen. Daarbij heb ik voorbeelden gestuurd van hoe de overzichten er dan uitzien en hoe deze opgebouwd zijn.
Verder zou ik nog een calculatie maken als alle tekeningen gereed zijn. De tekeningen zijn redelijk compleet maar er wijzigt ondertussen nog aardig wat, zoals: badkamers kinderen, afwerkingen badkamers, wel of niet kelderverdiepen etc. Aan de tweede raming is nog niet begonnen behalve dat er een aantal onderaannemers nu aan het calculeren zijn. Gezien dat de startdatum al zeer binnenkort is, stellen wij voor om gewoon te starten op 03-01-2022 en z.s.m. alle cijfers op een rijtje te hebben, (verwachting: eind februari 2022)
(…)”
2.10.
De email van 22 december 2021 ging vergezeld van een eerste voorschotfactuur van € 121.000,00 inclusief btw. Nadien heeft [bedrijf X] steeds voorschotfacturen gestuurd die door [persoon A] c.s. zonder protest zijn betaald.
2.11.
Op 3 januari 2022 is [bedrijf X] met de werkzaamheden begonnen.
2.12.
Bij email van 4 april 2022 heeft [bedrijf X] een tweede raming aan [persoon A] c.s. voorgelegd. Volgens die raming zouden de kosten van de verbouwing uitkomen op een bedrag van € 3.331.128,73. In de email staat onder meer:
“(…)
Verder wil ik nog wel even extra benadrukken dat deze raming als leidraad gebruikt wordt. Maar dat we natuurlijk afrekenen op de regie methode zoals we dat al ingezet hebben. En als we daar naar kijken blijkt dat we vrij efficient werken en niet aan geraamde bedragen komen. Daarom denk ik dat we in de praktijk niet zo hoog gaan uitkomen, maar er niets zinnigs over te zeggen met de huidige prijsontwikkelingen.
(…)”
2.13.
[persoon A] schreef in reactie op 6 april 2022 aan [bedrijf X] :
“ [persoon X]
Ik ben er door heen gescrolled
Dit gaat hem niet worden. Doordat we een openprijs hebben afgesproken ipv fixed fee zijn alle kosten stijgingen voor onze rekening.
3,3 mm dat is 6k euro per m2.
De kelderbak laat ik eruit want die is exceptional
We moeten terug naar de keukentafel of we leggen de bouw 6 maanden stil leggen ervan uitgaande dat prijzen herstellen op de oude niveau’s.”
2.14.
De bouw is niet stil gelegd. [persoon A] c.s. hebben de nieuwe raming geaccepteerd.
2.15.
Vanaf de aanvang van de werkzaamheden op 3 januari 2022 tot omstreeks januari 2023 heeft [bedrijf X] regelmatig een overzicht van de gemaakte kosten aan [persoon A] c.s. gestuurd. Na januari 2023 heeft [bedrijf X] die kostenoverzichten minder frequent gestuurd. Op deze overzichten zijn steeds per dag de bestede uren per betrokken medewerker weergegeven en een beschrijving van de verrichte werkzaamheden. De overzichten bevatten ook de kosten van materialen en materieel, onder vermelding van de leverancier en het factuurbedrag, de opslag van [bedrijf X] en het bedrag dat [persoon A] c.s. in rekening wordt gebracht. Het overzicht werd voorafgegaan door een verzamelstaat met het totaalbedrag dat met de reeds betaalde voorschotten in verrekening werd gebracht en een opgave van het restant voorschotbedrag.
2.16.
Op verzoek van [persoon A] c.s. zijn steekproefsgewijs kostenoverzichten en 20 onderliggende facturen in een controle betrokken. Bij die controle zijn geen onregelmatigheden aan het licht gekomen.
2.17.
Tussen 4 januari 2022 en 30 maart 2023 hebben 54 bouwvergaderingen plaatsgevonden onder leiding van [persoon C] . [persoon A] c.s. namen aan die vergaderingen deel. [persoon X] was vrijwel altijd aanwezig. Bij zijn afwezigheid nam Filipe Pocas zijn rol waar. Deze bouwvergaderingen kenden een vaste agenda, waarbij de stand van zaken van de diverse deelprojecten werd doorgenomen. Ook “financiën” was een vast agendapunt. [persoon C] maakte van elke vergadering een kort verslag dat hij aan [persoon A] c.s. en [bedrijf X] mailde.
2.18.
Door prijsstijgingen en wijzigingen in de opdracht werd periodiek een nieuwe inschatting van de totale aanneemsom gemaakt. Wijzigingen betroffen veelal meerwerk, soms minderwerk. [persoon C] was bij het maken van die ramingen betrokken. Tot en met 19 januari 2023 zijn in totaal acht kosteninschattingen gemaakt. Ook die werden tijdens de bouwvergaderingen besproken. Volgens de inschatting van 19 januari 2023 zou de aanneemsom € 3.307.579,05 inclusief btw bedragen. Tijdens een bouwvergadering op 19 januari 2023 is die inschatting besproken.
2.19.
In een email van 31 maart 2023 heeft [persoon C] uitleg gegeven bij een verdere kostenstijging van “270k” ten opzichte van de raming van 19 januari 2023. Hij noemt als oorzaken:
“50k onvoorziene kosten en tegenvallers
o 110k opgedragen meerwerken
o 110k rest. (…)”
2.20.
Uit bijlagen bij deze email van [persoon C] van 31 maart 2023 volgt dat op dat moment een bedrag van € 80.000,00 aan “kosten MH” werd begroot. Dat was de geraamde opslag van 15% voor [bedrijf X] . [bedrijf X] heeft zich bereid verklaard om van deze opslag af te zien om de kosten te drukken en daarom werd in de email van 31 maart 2023 € 80.000,00 als korting op de begroting in mindering gebracht.
2.21.
De stijgende kosten zijn op 4 april 2023 tussen [bedrijf X] en [persoon A] c.s. besproken. In een email van 5 april 2023 schreef [bedrijf X] :
“Beste [persoon B] en [persoon A] ,
Allereerst wil ik even kwijt, dat ik het enorm vervelend vind, dat we op dit punt beland zijn.
Hoe we daar gekomen zijn, is een belangrijk punt dat in een evaluatie moet worden meegenomen.
(…)
Zoals ik gistermorgen al zei, wil ik jullie tegemoet komen om het totaalbedrag enigszins terug te schroeven. Na diverse berekeningen kom ik op een cap van 200 voor 2022 en 75k voor 2023. Wat inhoudt dat er i.p.v. 80k, nu 107k korting van het totaal afgetrokken kan worden. @Thomas: - Wil jij dit verwerken in een totaalschema? (minderwerkoverzicht)
Zodat voor iedereen duidelijk is wat er wel en niet gedaan gaat worden.
Ik vertrouw erop hiermee jullie een passend antwoord te geven op jullie vragen, en hoop dat we jullie droomhuis in dezelfde prettige samenwerking kunnen afmaken.”
2.22.
Ook na de raming van 5 april 2023 zijn de kosten van de verbouwing van de woning blijven stijgen. Op 14 april 2023 zijn de eerste en de tweede verdieping van de woning opgeleverd. Bij die gelegenheid heeft [bedrijf X] aan [persoon A] medegedeeld dat de kosten van de verbouwing op dat moment werden geraamd op € 3.521.567,95. Na aftrek van een korting van € 107.000,00 bedroegen die kosten op dat moment dus € 3.414.567,95. Partijen hebben toen met een handdruk mondeling een regeling over de financiën bevestigd.
2.23.
Op of omstreeks 14 april 2023 hebben [persoon A] c.s. de opdracht aan [persoon C] beëindigd. Bij de oplevering van een deel van de woning op 14 april 2023 is hij nog aanwezig geweest. [persoon C] was vanaf dat moment niet meer bij de bouw betrokken. Aan het souterrain, de beletage en de zolder werd toen nog gewerkt.
2.24.
In mei 2023 hebben [persoon A] c.s. een afzonderlijke opdracht aan [bedrijf X] gegeven voor de bouw van een onderheide en gefundeerde schuur, een kliko-plaats en bijkeuken en de afbouw van de buiten-kelderbak in de tuin van de woning. Voor deze opdracht zijn partijen (uiteindelijk) een vaste aanneemsom van € 149.898,03 inclusief btw overeengekomen. Van deze aanneemsom hebben [persoon A] c.s. € 50.000,00 betaald. Het restant van de aanneemsom van € 99.898,03 hebben [persoon A] c.s. niet betaald.
2.25.
Op 13 juni 2023 zijn de resterende verdiepingen opgeleverd. Partijen hebben een lijst met opleverpunten gemaakt. Op dat moment hadden [persoon A] c.s. in totaal facturen van [bedrijf X] betaald voor een bedrag van € 3.462.836,04. Dat bedrag zag uitsluitend op de verbouwing van de woning, niet op de werkzaamheden in de tuin.
2.26.
[bedrijf X] heeft een deel van de opleverpunten opgelost. Een ander deel is onopgelost gebleven.
2.27.
Op 10 november 2023 heeft [bedrijf X] de totale bouwkosten geraamd op € 3.680.000,00. Dat bedrag omvatte een bedrag voor facturen van onderaannemers die nog werden verwacht.
2.28.
Op 19 november 2023 hebben [persoon A] c.s. aan [bedrijf X] geschreven dat in april 2023 is overeengekomen dat de totale bouwsom voor de woning is gemaximeerd op een bedrag van € 3.414.567,95, dat zij inmiddels meer hebben betaald dan dit maximum, dat zij het teveel betaalde bedrag zullen verrekenen het gedeelte van de aanneemsom voor de tuin dat nog openstaat en dat zij het restant pas zullen betalen als alle opleverpunten in de woning zijn opgelost.
2.29.
Bij brief van 29 december 2023 heeft [bedrijf X] [persoon A] c.s. met een termijn van 14 werkdagen in gebreke gesteld voor het onbetaald gebleven gedeelte van de aanneemsom voor de tuin (€ 99.898,03). [persoon A] c.s. hebben niet betaald.
2.30.
Een gesprek op 8 januari 2024 heeft niet tot een oplossing geleid.
2.31.
Bij email van 21 januari 2024 hebben [persoon A] c.s. [bedrijf X] gesommeerd om de resterende opleverpunten binnen vier weken op te lossen. In de email staat onder meer:
“ [persoon X] ,
Even voor de duidelijk je hebt meerdere malen in het gesprek gezegd dat er een bedrag van 365k open staat voor de verbouwing van het huis.
(…)
De nu nog openstaande punten zijn allemaal opleverpunten en het is volstrekt duidelijk dat voor oplever/herstel punten niet extra wordt betaald. Of er nu een vaste prijs is afgesproken, een regie afspraak is gemaakt of een mix daarvan, dat maakt echt niet uit. Als jij anders had willen afspreken had jij dat als aannemer uitdrukkelijk moeten aangeven. Deze zorgplicht heb je als professional.
Wij zitten inmiddels meer dan 6 maanden na oplevering in een huis dat nog steeds niet volledig is opgeleverd.
In bijgaand Excel Bestand tref je het overzicht aan van alle openstaande punten voor de oplevering van [adres] . In augustus 2023 heb je ons voor het laatst een update gestuurd van dit bestand. Gemakshalve
hebben wij de nog niet afgeronde punten in rood aangegeven. De in het bestand op regel 25 genoemde
afwerking van de koekoek en ingang souterrain heeft nog steeds tot gevolg dat er enorm veel vocht in de
voor pui van ons huis trekt. Vensterbanken zijn gaan scheuren, schilderwerk laat los en ook de gietvloer laat
al slijtage zien en er ontstaan kieren bij de voegen.
Tevens wordt op regel 37 verwezen naar de beschadigingen en kieren in de houtenvloer. In de tussentijd zitten er door het gehele huis enorme kieren in de vloer en op sommige plekken komt de vloer zelfs omhoog. De specialist, James, waar wij de vloer samen met jou hebben aangeschaft, is de schade komen beoordelen en hij heeft bevestigd dat jij na het leggen en lakken van de houten vloer, de vloer volledig hebt afgedekt en de vloerverwarming bent gaan opstoken. Dit is de oorzaak van het scheuren en krimpen van de vloer en hierdoor zitten wij nu met kieren en een vloer die er simpelweg gewoon niet uitziet.
De op regel 15 genoemde ontbrekende Fineo ramen hebben vergaande gevolgen. Wij zitten momenteel in een ijskoud huis, alle warmte verliezen wij door het enkele glas op diverse plaatsen, maar met name in de dakopbouw. Ik hoef je niet te vertellen dat wij hierdoor zeer hoog oplopende energiekosten hebben welke wij op jou zullen verhalen.
Wat niet in het overzicht is vermeld, maar waar wij nog steeds op wachten zijn de volgende zaken:
- De beloofde map met instructies en gebruiksaanwijzingen voor alle apparatuur in de gehele woning
- Het opleveren van de installaties zoals de luchtcirculatie installatie en warmtepomp
- aantal elektra punten werken niet
- patch kast veroorzaakt kortsluiting
- intercom begane grond werkt niet
- sensor van de buiten verlichting werkt niet zowel voor als achter
Wij sommeren jou om binnen 4 weken de afwerk punten af te ronden.
Mocht je dat niet doen dan zullen wij op jouw kosten een andere partij opdragen de lijst af te werken. Deze kosten zullen wij bij jou in rekening brengen. Tot die tijd zullen wij de betaling het bedrag van 45k voor de verbouwing van de tuin opschorten cq verrekenen met onze schade.”
2.32.
[bedrijf X] heeft geen werkzaamheden meer verricht. Per email van 12 maart 2024 hebben [persoon A] c.s. verklaard dat zij de aannemingsovereenkomst met betrekking tot de woning ontbinden.
2.33.
Uiteindelijk heeft [bedrijf X] de kosten van de verbouwing van de woning - na aftrek van de korting van € 107.000,00 - geraamd op een bedrag van € 3.633.586,75. Van dat bedrag hadden [persoon A] c.s. al € 3.462.836,04 betaald, zodat een bedrag van € 170.750,71 resteert.
3.Het geschil
In conventie:
3.1.
[bedrijf X] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat de aannemingsovereenkomst niet is ontbonden en een veroordeling van [persoon A] c.s. tot het betalen van € 170.750,07 voor de werkzaamheden aan de woning en € 99.898,03 voor de werkzaamheden in de tuin, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[persoon A] c.s. voeren verweer. [persoon A] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [bedrijf X] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [bedrijf X] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [bedrijf X] in de kosten van deze procedure.
In (voorwaardelijke) reconventie:
3.3.
[persoon A] c.s. vorderen (na verrekening van een bedrag van € 51.692,94) € 107.499,01 voor het herstel van opleverpunten en verborgen gebreken en ook dat [bedrijf X] foto’s van hun woning van zijn website verwijdert. [persoon A] c.s. vorderen daarnaast voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat in conventie hun beroep op verrekening niet slaagt, een veroordeling van [bedrijf X] om € 51.629,94 te betalen als schadevergoeding voor het niet herstellen van opleverpunten en verborgen gebreken.
3.4.
[bedrijf X] voert verweer. [bedrijf X] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [persoon A] c.s. dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [persoon A] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [persoon A] c.s. in de kosten van deze procedure.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
Uitleg van de aannemingsovereenkomst met betrekking tot de woning
4.1.
[bedrijf X] vordert nakoming van de aannemingsovereenkomst die zij heeft gesloten met [persoon A] c.s. Zij heeft hiertoe het volgende gesteld. Partijen zijn overeengekomen dat [bedrijf X] de verbouwing zou uitvoeren op basis van regie. [bedrijf X] heeft werkzaamheden verricht voor een bedrag van € 3.633.586,75. Op dat bedrag is de overeengekomen korting van € 107.000,00 reeds in mindering gebracht. Van dat bedrag hebben [persoon A] c.s. € 3.462.836,04 betaald, zodat een bedrag van € 170.750,71 te betalen resteert.
4.2.
[persoon A] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat zij met [bedrijf X] zijn overeengekomen dat [bedrijf X] de woning geheel zou verbouwen tegen betaling van een richtprijs van € 2.000.000,00 exclusief btw. Zij hebben deze stelling onderbouwd met een verwijzing naar de correspondentie op 19 en 20 oktober 2022 (“De 2 MM ex BTW ( 3600 euro /m2) is voor ons een max richtprijs”). Die richtprijs is met meer dan 10% overschreden zonder dat [bedrijf X] daarvoor heeft gewaarschuwd. Subsidiair hebben [persoon A] c.s. gesteld dat de aanneemsom op 14 april 2023 met een “handshake deal” op een bedrag van € 3.414.567,95 is gemaximeerd. [persoon A] c.s. hebben uitgaande van dit maximumbedrag € 48.268,09 teveel betaald, aldus [persoon A] c.s.
4.3.
Wat [bedrijf X] en [persoon A] c.s. zijn overeengekomen ligt niet vast in een contract. Dat is ook niet vereist, omdat de opdracht aan [bedrijf X] niet de bouw van een woning betrof zoals bedoeld in artikel 7:766 BW Pro. De wijze waarop de afspraken zijn vastgelegd in de correspondentie en de manier waarop partijen daaraan uitvoering hebben gegeven brengen de rechtbank tot de volgende uitleg.
4.4.
Het bedrag van de eerste raming van € 2.000.000,00 exclusief btw is geen richtprijs. De term “richtprijs” valt wel in een email van [persoon A] c.s. van 19 oktober 2022, maar de reactie van [bedrijf X] van 20 oktober 2022 en de email van [bedrijf X] van 22 december 2022 wijzen in een andere richting. De opdracht is tussen 20 oktober en 22 december 2022 gewijzigd, onder meer doordat intussen ook de afwerking van de kelder aan [bedrijf X] was opgedragen. In de email van 22 december 2022 heeft [bedrijf X] op de wijziging van de opdracht gewezen. [bedrijf X] heeft in dit verband de noodzaak van een nieuwe kostenraming genoemd en zij heeft bevestigd dat de verbouwing op regiebasis zal worden uitgevoerd. Uit de emailcorrespondentie van 4 en 6 april 2023 (“Doordat we een openprijs hebben afgesproken ipv fixed fee zijn alle kosten stijgingen voor onze rekening”) blijkt dat [persoon A] c.s. hebben begrepen dat bij een opdracht op regiebasis de prijs “open” was. Ook de opeenvolgende kostenramingen, die door [bedrijf X] in samenspraak met [persoon C] werden gemaakt en die tijdens de bouwvergaderingen werden besproken, wijzen erop dat op regiebasis werd gewerkt en ook dat de aanvankelijke raming was losgelaten.
4.5.
De rechtbank volgt [persoon A] c.s. ook niet in de uitleg van de afspraak die op 14 april 2023 is gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling hebben beide partijen verklaard dat de korting die [bedrijf X] in april 2023 heeft gegeven voortvloeit uit op het prijsgeven van zijn eigen opslag van 15% op materialen en op aanneemsommen die [bedrijf X] door onderaannemers in rekening werden gebracht. Die opslag en dus ook het bedrag van de korting werden aanvankelijk geraamd op € 80.000,00 (email van [persoon C] van 31 maart 2023) en uiteindelijk op € 107.000,00 (email van [bedrijf X] van 5 april 2023). [bedrijf X] gebruikte in die email het woord “cap” in verband met de hoogte van zijn opslag, niet in verband met de aanneemsom. De korting mocht worden “afgetrokken van het totaal”, maar dat het totaal werd gemaximeerd, staat er niet. [persoon A] c.s. mochten niet verwachten dat [bedrijf X] ineens - zonder nadere toelichting of overweging - de overeengekomen en tot dat moment gehanteerde regiebasis had losgelaten en de opdracht tegen een vaste aanneemsom zou afmaken. Uit de email van [persoon C] van 31 maart 2023 blijkt dat op die datum nog opdracht was gegeven voor meerwerk ten bedrage van € 110.000,00. [bedrijf X] heeft bovendien onbetwist gesteld dat op 14 april 2023 nog gewerkt werd aan het souterrain en de beletage, zodat de regiebasis ook niet betekenisloos was geworden doordat het werk nagenoeg af was.
4.6.
De uitleg van [persoon A] c.s. is tenslotte ook niet te rijmen met het feit dat [persoon A] c.s. op facturen van [bedrijf X] meer hebben betaald dan het bedrag dat zij zelf nu als “cap” aanmerken. De facturen van [bedrijf X] zijn zonder protest betaald tot een bedrag van € 3.462.836,04. Omdat een maximum aanneemsom niet is overeengekomen, is het gedeelte van dit bedrag dat meer bedraagt dan € 3.414.567,95 niet “teveel betaald”, zoals [persoon A] c.s. hebben aangevoerd. [persoon A] c.s. hebben dus geen vordering van € 48.268,09 die zij in verrekening konden brengen met de restant aanneemsom voor de werkzaamheden aan de tuin (zie hierna onder 4.9).
4.7.
De kosten van de verbouwing zijn volgens [bedrijf X] na 14 april 2023 nog gestegen tot € 3.633.586,75 (na korting). [bedrijf X] heeft naar het oordeel van de rechtbank nog onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de toename van de bouwkosten met nog eens € 170.750,71 voortvloeit uit werkzaamheden waartoe [persoon A] c.s. na 14 april 2023 uitdrukkelijk opdracht hebben gegeven. De overeengekomen systematiek hield immers in dat [bedrijf X] ramingen aan [persoon A] c.s. voorlegde, zodat zij de kosten van meerwerk, prijsstijgingen, tegenvallers en degelijke konden beoordelen. [persoon A] c.s. werden daardoor in de gelegenheid gesteld om de werkzaamheden te laten verrichten volgens de raming of om van werkzaamheden af te zien of die anderszins bij te sturen. Dat gebeurde tot 14 april 2023 tijdens bouwvergaderingen onder leiding van [persoon C] , die ook betrokken was bij het opstellen van de ramingen. Wat daar was afgesproken, werd in verslagen vastgelegd. Nadat de opdracht aan [persoon C] op 14 april 2023 was beëindigd, vonden geen bouwvergaderingen meer plaats en werden dus ook geen verslagen van die vergaderingen meer rondgestuurd. De keuze van [persoon A] c.s. om de opdracht aan [persoon C] per 14 april 2023 te beëindigen is mede met het oog op de verslaglegging niet gelukkig geweest, maar het ontslaat [bedrijf X] niet van haar verantwoordelijkheid om de opgedragen werkzaamheden deugdelijk te bevestigen. Juist bij aanneming op regiebasis is dat essentieel.
4.8.
[bedrijf X] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om te bewijzen dat de stijging van € 3.462.836,04 naar € 3.633.586,75, dus met een bedrag van € 170.750,71 correspondeert met werkzaamheden waartoe [persoon A] c.s. na 14 april 2024 uitdrukkelijk opdracht hebben gegeven, nadat zij op deugdelijke wijze waren geïnformeerd over de met die werkzaamheden gemoeide kosten en ook dat die opgedragen werkzaamheden zijn uitgevoerd. Indien en voor zover [bedrijf X] niet in dat bewijs slaagt, zal de rechtbank de vordering van [bedrijf X] tot veroordeling van [persoon A] c.s. om voor de werkzaamheden aan de woning nog een bedrag van € 170.750,71 te betalen afwijzen.
De resterende aanneemsom voor de tuin
4.9.
Niet in geschil is dat partijen voor de tuin een vaste aanneemsom van € 149.898,03 inclusief btw zijn overeengekomen en dat [persoon A] c.s. daarvan € 50.000,00 hebben betaald. [persoon A] c.s. hebben gesteld dat zij behalve dit bedrag van € 50,000,00 ook nog € 48.268,09 hebben “betaald”. Dat is het bedrag dat zij teveel zouden hebben betaald voor de werkzaamheden aan de woning. Dit kennelijke beroep op verrekening met een vordering op [bedrijf X] uit onverschuldigde betaling is hiervoor onder 4.6 verworpen. Daarmee staat vast dat [persoon A] c.s. het restant van de aanneemsom van € 99.898,03 niet hebben betaald. [persoon A] c.s. zijn in beginsel gehouden om dit bedrag alsnog te betalen.
4.10.
[bedrijf X] heeft [persoon A] c.s. bij brief van 29 december 2023 met een termijn van 14 werkdagen tevergeefs ingebreke gesteld. [persoon A] c.s. zijn daarom vanaf 18 januari 2024 in verzuim.
Verrekenbare tegenvordering wegens gebreken?
4.11.
[persoon A] c.s. voeren het verweer dat hetgeen zij nog aan [bedrijf X] verschuldigd zijn voor de werkzaamheden aan de woning en de tuin door verrekening teniet is gegaan. Zij hebben hiertoe het volgende gesteld. [bedrijf X] is tekortgekomen in de nakoming van de aannemingsovereenkomst voor de woning door gebreken in het werk die bij de oplevering zijn vastgesteld (de opleverpunten) en andere gebreken die na de oplevering zijn gebleken niet binnen een redelijke termijn te herstellen. [bedrijf X] is bij email van 22 januari 2024 met een termijn van vier weken tevergeefs ingebreke gesteld. Bij email van 12 maart 2024 hebben [persoon A] c.s. de aannemingsovereenkomst voor de woning partieel ontbonden. [persoon A] c.s. hebben de herstelwerkzaamheden van de opleverpunten en andere gebreken vervolgens opgedragen aan derden. [persoon A] c.s. hebben als gevolg van de tekortkoming een schade geleden van € 159.128,95, aldus [persoon A] c.s.
4.12.
[persoon A] c.s. hebben de volgende opleverpunten en gebreken gesteld:
Gesteld gebrek
Gestelde werkzaamheden
Kosten/schade
Houten vloer op twee verdiepingen vertoont kieren, bollingen en oneffenheden en het hout komt omhoog.
De vloer dient geheel te worden vervangen.
€ 55.301,62
De kelder is vochtig.
Lekdetectie en werkzaamheden in de kelder.
€ 4.797,58
Kozijnen in de kelder lekken.
Kozijnen moeten worden afgedicht.
€ 1.089,82
De vloerverwarming in de kelder is lek.
De gietvloer in de kelder moet worden opengemaakt, het lek moet worden hersteld en er moet een nieuwe gietvloer worden gestort.
€ 53.554,47
Het schilderwerk in het souterrain is door vocht aangetast.
Alle wanden van het souterrain en de begane grond moeten opnieuw gesausd worden.
€ 11.332,00
Dubbel glas is niet overal geplaatst.
[persoon A] c.s. hebben zelf dubbel glas besteld en laten plaatsen en schilderwerk laten verrichten.
€ 13.500,00
€ 7.438,81
Ventilatieopening warmtepomphuis.
Er is een opening aangebracht.
€ 1.050,00
Luchtfilters zaten vol bouwstof.
Filters zijn vervangen.
€ 480,66
Dakgoot lag vol bouwafval.
Bouwafval verwijderd.
€ 213,08
Dak schuur ondeugdelijk.
Dak opnieuw gedekt en daktrim aangebracht.
€ 4.767,40
Koekoek voorzijde niet afgewerkt.
Koekoek afgewerkt.
€ 4.138,20
Deur en kozijn niet geplaatst.
Alsnog geplaatst.
€ 1.465,31
Totaal
€ 159.128,95
4.13.
[bedrijf X] heeft hiertegen het volgende ingebracht. Uit de overeenkomst voor de woning vloeit voort dat [bedrijf X] moet betalen voor het verhelpen van opleverpunten die door partijen gezamenlijk zijn geconstateerd; het gaat daarbij deels om nieuwe opdrachten (meerwerk). [bedrijf X] heeft een deel van de opleverpunten verholpen en zij betwist dat alle punten op de Excel-lijsten van [persoon A] c.s. staan nog verholpen moeten worden. [bedrijf X] was afhankelijk van de medewerking van derden. [bedrijf X] is niet in de gelegenheid gesteld om de gebreken te herstellen (artikel 7:759 lid 1 BW Pro). [persoon A] c.s. waren op 12 maart 2024, toen zij hun ontbindingsverklaring uitbrachten, zelf in verzuim; [persoon A] c.s. lieten de factuur voor de werkzaamheden in de tuin onbetaald en zij zijn ingebreke gesteld. De gestelde opleverpunten en gebreken rechtvaardigen geen ontbinding. Meer specifiek heeft [bedrijf X] de gestelde gebreken bestreden als hierna wordt weergegeven.
Toetsingskader
4.14.
Een aannemer is gehouden om goed en deugdelijk werk te leveren. Op grond van artikel 7:759 lid 1 BW Pro moet de opdrachtgever de aannemer gelegenheid geven om eventuele gebreken te herstellen. Voor zover de aannemer dat niet of niet binnen een redelijke tijd doet, schiet hij tekort in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De aannemer is in dat geval aansprakelijk voor de schade als gevolg van de gebrekkige oplevering. De aannemer is ook aansprakelijk voor de deugdelijke nakoming van de aannemingsovereenkomst voor zover hij het werk onder zijn leiding door anderen laat uitvoeren (artikel 7:751 BW Pro). Indien de onderaannemer door de opdrachtgever is voorgeschreven, kan het echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de aannemer desondanks jegens de opdrachtgever aansprakelijk is.
4.15.
Als sprake is van een onjuistheid in de opdracht moet een aannemer de opdrachtgever waarschuwen voor zover hij die onjuistheid kende of behoorde te kennen. Gebreken die het gevolg zijn van die onjuistheden blijven voor rekening van de opdrachtgever, mits de aannemer niet zijn waarschuwingsplicht heeft geschonden (artikel 7:754 BW Pro in samenhang met artikel 7:760 BW Pro).
4.16.
Indien de aannemer ten aanzien van zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst in verzuim is, kan de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden, tenzij de tekortkoming door haar geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het gevolg van ontbinding is dat beide partijen uit hun verplichtingen worden ontslagen. Reeds verrichte prestaties moeten ongedaan worden gemaakt en voor zover dat niet mogelijk moet de waarde van die prestatie worden vergoed.
Geen ontbinding maar omzetting
4.17.
De woning is in twee etappes opgeleverd: op 14 april en op 13 juni 2023. Daarbij hebben partijen samen punten geïdentificeerd die hersteld moesten worden. Over de mate waarin herstel heeft plaatsgevonden, zijn partijen het oneens. [persoon A] c.s. hebben zich beroepen op opeenvolgende Excel-sheets, waarin zij de nog openstaande punten stellen te hebben bijgehouden. [bedrijf X] heeft betwist dat die Excel-sheets een adequaat inzicht geven in wat er nog hersteld moest worden. Tegenover de betwisting door [bedrijf X] hebben [persoon A] c.s. onvoldoende concreet gemaakt welke opleverpunten op die Excel-sheets op 12 maart 2024, toen zij hun ontbindingsverklaring uitbrachten, nog open stonden. In deze procedure hebben [persoon A] c.s. het gelaten bij de stelling dat de Excel-sheets “een indruk (…) geven van het gebrek aan voortgang”. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat er op 12 maart 2024 niet meer gebreken waren dan de gestelde gebreken waarvoor [persoon A] c.s. in deze procedure de kosten van herstel hebben gevorderd. Dat zijn de gebreken op de lijst die hiervoor onder 4.12 is weergegeven. Gezien het tijdsverloop tussen 13 juni 2023 en 12 maart 2024 hebben [persoon A] c.s. [bedrijf X] voldoende gelegenheid gegeven om de gebreken te herstellen, ook indien [bedrijf X] daartoe soms de medewerking nodig had van derden.
4.18.
[persoon A] c.s. willen dat [bedrijf X] de kosten betaalt die zij aan derden hebben betaald om de gestelde gebreken te herstellen, dus vervangende schadevergoeding. De rechtbank merkt tegen die achtergrond de email van [persoon A] c.s. van 21 januari 2024, waarin staat dat zij de gebreken door derden zullen laten verhelpen als [bedrijf X] dat niet binnen vier weken zelf heeft gedaan, aan als een ingebrekestelling met een voorwaardelijke omzettingsverklaring (artikel 6:87 lid 1 BW Pro). Die email heeft dus niet tot ontbinding geleid, maar mogelijk wel tot schadeplichtigheid van [bedrijf X] . In hoeverre sprake is van gebreken die op kosten van [bedrijf X] hersteld moeten worden, wordt hierna beoordeeld.
4.19.
Voor zover komt vast te staan dat [persoon A] c.s. een vordering hebben op [bedrijf X] tot vergoeding van hun schade, mogen zij die vordering verrekenen met hetgeen [bedrijf X] nog van [persoon A] c.s. te vorderen zal blijken te hebben. [bedrijf X] heeft hiertegen geen afzonderlijk verweer gericht.
Parketvloer
4.20.
[persoon A] c.s. hebben het volgende gesteld. De parketvloeren zijn gelegd door James Parket in onderaanneming onder leiding van [bedrijf X] . De parketvloeren moeten op twee verdiepingen geheel vervangen worden, omdat de vloerdelen loslaten en krom trekken. Dat gebrek is veroorzaakt doordat [bedrijf X] de vloeren na het leggen met een gewone stucloper heeft afgedekt en de vloerverwarming heeft aangezet. De lijm is door werking van het hout gebroken. Het gebrek is pas na de oplevering aan het licht gekomen bij het begin van het stookseizoen. De herstelkosten bedragen € 55.301,62 inclusief btw. [bedrijf X] heeft betwist dat de parketvloer met een gewone stucloper is afgedekt. Zij heeft voorts aangevoerd dat James Parket door [persoon A] c.s. is voorgeschreven. [persoon A] c.s. hebben niet aangetoond dat vervanging van de gehele vloer noodzakelijk is en dat niet kan worden volstaan met het vervangen van de aangedane losse tapis-stroken, aldus [bedrijf X] .
4.21.
De rechtbank oordeelt als volgt. [bedrijf X] heeft niet betwist dat de parketvloeren gebreken vertonen. [bedrijf X] heeft betwist dat dat komt doordat zij een gewone stucloper heeft gelegd. Dat baat haar niet. Ook als de oorzaak van die gebreken niet het onoordeelkundig leggen van een stucloper is door [bedrijf X] , maar een fout van haar onderaannemer James Parket is [bedrijf X] voor de kosten van herstel aansprakelijk. De enkele niet uitgewerkte stelling dat James Parket door [persoon A] c.s. was voorgeschreven, is onvoldoende om de aansprakelijkheid ten opzichte van [persoon A] c.s. naar James Parket te verleggen. [bedrijf X] heeft een opslag van 15% mogen rekenen en zij heeft geen omstandigheden gesteld op grond waarvan zij door de betrokkenheid van James Parket is belemmerd in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. In beginsel is [bedrijf X] daarom aansprakelijk voor de herstelkosten. Tegenover de betwisting door [bedrijf X] hebben [persoon A] c.s. echter onvoldoende concreet gesteld dat de gebreken het noodzakelijk maken om de vloeren op twee verdiepingen geheel te vervangen. Dat de herstelkosten € 55.301,62 bedragen staat daarom ook niet vast. [persoon A] c.s. zullen zich bij akte mogen uitlaten over de mogelijkheid dat de rechtbank een deskundige benoemt om de noodzakelijke mate van herstel van de parketvloeren en de daarmee gemoeide kosten te beoordelen.
Vocht in de kelder: lekonderzoek
4.22.
[persoon A] c.s. hebben het volgende gesteld. De kelder was erg vochtig. [persoon A] c.s. hebben Seton opdracht gegeven om het lek te detecteren. De oorzaak bleek een lekkende vloerverwarming te zijn en een kozijn in de koekoek bleek niet goed te zijn afgedicht. [persoon A] c.s. hebben Seton voor deze werkzaamheden € 4.797,58 betaald. [bedrijf X] heeft betwist dat er sprake was van een lekkende vloerverwarming en een gebrekkig kozijn. [persoon A] c.s. hebben onvoldoende concreet gesteld waarom de kosten van Seton voor haar rekening moetenkomen, aldus [bedrijf X] . De rechtbank oordeelt als volgt. De factuur van Seton omvat een bedrag van € 660,00 exclusief btw voor lekdetectie door de firma Pompe. Seton heeft kennelijk niet zelf het onderzoek naar het lek gedaan. De noodzaak voor de gefactureerde werkzaamheden van Seton op 10 verschillende dagen is door [persoon A] c.s. tegenover de betwisting door [bedrijf X] onvoldoende onderbouwd. Onduidelijk is ook hoe deze werkzaamheden zich verhouden tot de offerte van aannemersbedrijf Den Hoed voor een bedrag van € 53.554,47 (zie hierna), waarin ook een bedrag is opgenomen van € 4.000,00 exclusief btw voor lekdetectie en het herstel van de vloerverwarming. [persoon A] c.s. vorderen bovendien afzonderlijk een bedrag van € 1.089,82 aan herstelkosten voor het kozijn, dus dat herstel is kennelijk ook niet door Seton gebeurd. Dat het bedrag van € 4.797,58 dat [persoon A] c.s. aan Seton hebben betaald voor rekening van [bedrijf X] moet komen om een gebrek in het werk te herstellen, hebben [persoon A] c.s. al met al onvoldoende gesteld. De slotsom is dat de rechtbank bij eindvonnis de vordering van € 4.797,58 zal afwijzen met uitzondering van de kosten van lekdetectie door Pompe. Ten aanzien van de kosten van lekdetectie door Pompe (€ 660,00 exclusief btw, € 798,60 inclusief btw) houdt de rechtbank haar beslissing aan.
Vocht in de kelder: herstelwerkzaamheden
4.23.
[persoon A] c.s. hebben het volgende gesteld. De gietvloer in de kelder moet worden opengehakt. Delen van de woning moeten worden afgeplakt, de lekken in de vloerverwarming moeten worden gedicht en de gietvloer moet opnieuw worden aangebracht. Verder moeten de dorpels en plinten worden verwijderd en opnieuw worden aangebracht. De coating van de kelderbak van het souterrain bleek niet waterbestendig en die moet worden vernieuwd. De kosten hiervan worden geraamd op € 53.554,47. De kosten van het herstel van het raamkozijn bedragen € 1.089,82 en het schilderwerk wordt geraamd op € 11.332,00. [bedrijf X] heeft betwist dat zij geen waterbestendige coating in de kelder heeft aangebracht. Een eventueel gebrek aan het kozijn valt onder de garantie van De Betonhoeve. [bedrijf X] heeft ook betwist dat de vloerverwarming lekt. De vloerverwarming van Seton is door Seton voor het leggen van de gietvloer onder hoge druk afgeperst om eventuele lekkage uit te sluiten. Een eventueel lek moet later zijn ontstaan door een oorzaak die niet aan [bedrijf X] is toe te rekenen. Een bedrag van € 53.554,47 is veel te veel voor deze werkzaamheden. Deze werkzaamheden moeten voor € 17.000,00 verricht kunnen worden. De offerte voor het schilderwerk heeft onder meer betrekking op 26 deuren in de woning en het sausen van alle wanden op twee verdiepingen. De noodzaak voor deze werkzaamheden wordt door [bedrijf X] betwist.
4.24.
De rechtbank oordeelt als volgt. [persoon A] c.s. lijken verschillende oorzaken te stellen voor vochtproblemen in de kelder: het ontbreken van waterdichte coating, een ondeugdelijke afdichting onder een kozijn in de koekoek en lekkage aan de vloerverwarming. [bedrijf X] heeft deze gebreken betwist. Tegenover de betwisting door [bedrijf X] staat onvoldoende vast dat deze gebreken bestaan en dat zij hun oorzaak vinden in werk dat door of onder leiding van [bedrijf X] ondeugdelijk is uitgevoerd. Ook de noodzaak om herstelkosten te maken van een omvang als door [persoon A] c.s. gesteld staat onvoldoende vast. [persoon A] c.s. zullen zich bij akte mogen uitlaten over de mogelijkheid dat de rechtbank een deskundige benoemt om de gestelde gebreken in de kelder, de noodzaak tot herstel en de daarmee gemoeide kosten te beoordelen.
Dubbel glas, ventilatie, koekoek, deur en kozijn
4.25.
[persoon A] c.s. hebben gesteld dat zij voor eigen rekening dubbel glas hebben besteld en hebben laten plaatsen en afwerken. Zij stellen dat zij in de behuizing van de warmtepomp een ventilatieopening hebben moeten laten aanbrengen, dat zij herstelwerkzaamheden hebben laten uitvoeren aan de koekoek en een deur en een kozijn hebben laten plaatsen. Zij vorderen herstelkosten voor een totaalbedrag van € 27.592,32. [bedrijf X] heeft betwist dat zij (nog) opdracht had om deze werkzaamheden uit te voeren en heeft aangevoerd dat zij de kosten voor deze werkzaamheden ook niet aan [persoon A] c.s. in rekening heeft gebracht. [persoon A] c.s. hebben geen schade geleden doordat zij derden voor deze werkzaamheden hebben moeten betalen, aldus [bedrijf X] .
4.26.
De rechtbank oordeelt als volgt. Impliciet in de stellingen en de vordering van [persoon A] c.s. besloten ligt de veronderstelling dat [bedrijf X] verplicht was om deze werkzaamheden uit te voeren binnen de op een bedrag van € 3.414.567,95 gemaximeerde aanneemsom. Hiervoor is geoordeeld dat de aanneemsom niet is gemaximeerd en dat de werkzaamheden ook na 14 april 2023 op regiebasis zijn uitgevoerd. [persoon A] c.s. hebben niet weersproken dat [bedrijf X] deze werkzaamheden niet in rekening heeft gebracht. [persoon A] c.s. hebben dus geen schade geleden doordat zij deze werkzaamheden door derden hebben laten uitvoeren. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
Dak van de schuur
4.27.
[persoon A] c.s. hebben het volgende gesteld. Het dak van de schuur in de tuin is opnieuw aangebracht omdat het dak lekte en er water op bleef staan. De waterafvoer bleek te hoog te zitten en een daktrim ontbrak. [bedrijf X] heeft zich verweerd met de stelling dat zij het dak van de schuur heeft uitgevoerd overeenkomstig de tekeningen die haar door [persoon C] , de architect van [persoon A] c.s., zijn verstrekt. De constructie is zoals voorgeschreven uitgevoerd met een dakbedekking van EPDM en zonder daktrim. Dat [persoon A] c.s. nu een dakbedekking van bitumen en een daktrim wensen, leidt tot kosten die niet voor rekening van [bedrijf X] behoren te komen, aldus [bedrijf X] . Tegen de omvang van de gevorderde herstelkosten van € 4.767,40 heeft [bedrijf X] geen verweer gevoerd.
4.28.
De rechtbank oordeelt als volgt. [bedrijf X] heeft de gestelde gebreken (water blijft staan en lekkage) niet betwist. [persoon A] c.s. hebben op hun beurt niet betwist dat [bedrijf X] de schuur heeft gebouwd volgens de tekeningen van [persoon C] . Als die tekeningen fouten of gebreken bevatten die [bedrijf X] kende of redelijkerwijs had behoren te kennen, dan had zij [persoon A] c.s. hiervoor moeten waarschuwen. [bedrijf X] heeft niet gesteld dat zij [persoon A] c.s. heeft gewaarschuwd. Of dat wel had gemoeten, kan de rechtbank op basis van de stellingen van partijen niet vaststellen. Ook op dit punt heeft de rechtbank behoefte aan instructie door een deskundige en ook hierover mogen [persoon A] c.s. zich bij akte uitlaten.
Filters en goten
4.29.
[persoon A] c.s. hebben het volgende gesteld. De stoffilters bleken vol bouwstof te zittenen een dakgoot lag vol bouwafval. Het vervangen van de luchtfilters heeft € 480,66 gekost en het schoonmaken van de dakgoot € 213,08. [bedrijf X] heeft betwist dat sprake is van een gebrek, omdat stoffilters nu eenmaal regelmatig vervangen moeten worden. Zij heeft ook betwist dat zij bouwafval in de dakgoot heeft achtergelaten. De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van gebreken. Een stoffilter dient naar zijn aard periodiek vervangen te worden. Mogelijk moest dat eerder gebeuren door de bouwwerkzaamheden, maar dat is geen gebrek. [persoon A] c.s. hebben niet onderbouwd dat de noodzaak voor het schoonmaken van een dakgoot te wijten is aan de wijze waarop [bedrijf X] haar werkzaamheden heeft verricht.
Slotsom in conventie en te nemen akten
4.30.
[bedrijf X] heeft in beginsel een vordering op [persoon A] c.s. van maximaal € 170.750,07 voor zover zij erin slaagt te bewijzen dat de stijging van € 3.462.836,04 naar € 3.633.586,75, dus met een bedrag van € 170.750,71, correspondeert met werkzaamheden waartoe [persoon A] c.s. na 14 april 2024 uitdrukkelijk opdracht hebben gegeven, nadat zij op deugdelijke wijze waren geïnformeerd over de met die werkzaamheden gemoeide kosten en ook dat die opgedragen werkzaamheden zijn uitgevoerd. [bedrijf X] heeft in beginsel ook een vordering op [persoon A] c.s. van maximaal € 99.898,03 voor de werkzaamheden in de tuin.
4.31.
De rechtbank zal de zaak verwijzen naar de rol van 8 april 2026 voor het nemen van een akte door [bedrijf X] , waarin zij zich kan uitlaten over de wijze waarop zij het bewijs als bedoeld onder 4.30 wenst te leveren. Eventueel schriftelijk bewijs kan [bedrijf X] bij die akte overleggen.
4.32.
[persoon A] c.s. hebben mogelijk een verrekenbare tegenvordering. Dat is het geval voor zover zij bewijs leveren van:
- i) de noodzakelijke mate van herstel van de parketvloeren en de daarmee gemoeide kosten;
- ii) de gestelde gebreken in de kelder, de noodzaak tot herstel en de daarmee gemoeide kosten;
- iii) fouten of gebreken in de bouwtekeningen voor de schuur die [bedrijf X] kende of redelijkerwijs had behoren te kennen.
4.33.
De rechtbank zal bepalen dat de zaak daarna wordt verwezen naar de rol van 6 mei 2026 voor het nemen van een antwoordakte door [persoon A] c.s., waarin zij zich kunnen uitlaten over het nut en de noodzaak van de benoeming van een deskundige om de rechtbank te instrueren over de punten onder 4.32 en de deskundigheid waarover die deskundige dient te beschikken. Voor zover [bedrijf X] bij haar akte schriftelijk bewijs heeft overgelegd, dienen [persoon A] c.s. daarop in hun antwoordakte te reageren.
Ten overvloede
4.34.
Dit tussenvonnis in aanmerking genomen, heeft [bedrijf X] een vordering op [persoon A] c.s. voor een bedrag dat ligt tussen € 99.898,03 en € 270.648,74 inclusief btw. [persoon A] c.s. hebben een tegenvordering op [bedrijf X] voor een bedrag dat ligt tussen € 0,00 en € 126.843,91 inclusief btw. Op de uitkomsten van de bewijsverrichtingen van [bedrijf X] en [persoon A] c.s. kan de rechtbank niet vooruitlopen. Partijen kunnen op dit moment zelf het beste inschatten hoe groot de kans is dat zij volledig zullen slagen in het bewijs van hun stellingen. Wellicht biedt dit tussenvonnis aanknopingspunten om alsnog een minnelijke regeling te onderzoeken.
In reconventie
De foto’s
4.35.
[bedrijf X] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd de foto’s van de website te zullen verwijderen. De rechtbank gaat er vanuit dat zij die toezegging gestand doet. De vordering hiertoe zal daarom niet worden beoordeeld.
De tegenvorderingen in geld
4.36.
Of [persoon A] c.s. na verrekening nog een vordering hebben op [bedrijf X] hangt af van de uiteindelijke beoordeling van de vorderingen in conventie. Daarom houdt de rechtbank ook de beslissing in reconventie aan.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van
8 april 2026voor het nemen van een akte door [bedrijf X] als bedoeld onder 4.30 en 4.31,
8 april 2026voor het nemen van een akte door [bedrijf X] als bedoeld onder 4.30 en 4.31,
5.2.
bepaalt dat de zaak daarna wordt verwezen de rol van
6 mei 2026voor het nemen van een antwoordakte door [persoon A] c.s. als bedoel donder 4.32 en 4.33,
6 mei 2026voor het nemen van een antwoordakte door [persoon A] c.s. als bedoel donder 4.32 en 4.33,
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.D. Olden. Het is getekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.
[3669/106]
[3669/106]