ECLI:NL:RBROT:2026:2589 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing opzegging huurovereenkomst wegens dringend eige...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11656999 CV EXPL 25-9774

datum uitspraak: 13 februari 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Marcan Vastgoed B.V.,

vestigingsplaats: Barendrecht,

eiseres,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser,

tegen

Heineken Nederland B.V.,

vestigingsplaats: Leiden,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J. Verstoep.

Opgeroepen partij:

Wagner B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. E.P.J. Verweij.

De partijen worden ‘Marcan’, ‘Heineken’ en ‘Wagner’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 9 april 2025, met 2 bijlagen;
het exploot van Heineken van 12 mei 2025 tot oproeping van Wagner als partij in het geding (artikel 118 Rv Pro), met een bijlage;
het antwoord van Heineken, met bijlagen 1 tot en met 12;
het antwoord van Wagner, met bijlagen 1 tot en met 3;
de akte aanvullen gronden van Wagner, met bijlagen 4 tot en met 6;
de akte overlegging nadere producties van Heineken, met bijlagen 13 tot en met 16;
de spreekaantekeningen van Marcan;
de spreekaantekeningen van Heineken;
de spreekaantekeningen van Wagner;
de e-mail van Heineken van 17 december 2025;
de e-mail van Wagner van 17 december 2025.

1.2.

De akte indienen stukken van Marcan, met bijlagen 3 tot en met 11, maakt geen deel uit van het procesdossier. Heineken en Wagner hebben gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen toelating van deze stukken. De kantonrechter honoreert dit bezwaar. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.

Op grond van artikel 87 lid 6 Rv Pro dienen processtukken zoveel mogelijk onmiddellijk bij dagvaarding en tot uiterlijk tien dagen voor de mondelinge behandeling in het geding te worden gebracht. De zitting in deze zaak heeft op 21 november 2025 plaatsgevonden.

De akte met bijlagen van Marcan is pas op 10 november 2025 om 21:56 uur gemaild. Dat is weliswaar nét binnen de hiervoor genoemde termijn, maar gelet op de zeer grote omvang (227 bladzijden) en de inhoud van de akte had het op de weg van Marcan gelegen om deze stukken direct bij de dagvaarding of in ieder geval kort daarna in het geding te brengen. Bij de dagvaarding, die al op 9 april 2025 is betekend, heeft Marcan, hoewel zij in de dagvaarding aankondigt diverse met name genoemde stukken in het geding te brengen, alleen de huurovereenkomst en de opzeggingsbrief overgelegd. De akte met bijlagen heeft een omvang van in totaal 227 pagina’s. Deze stukken zijn van essentieel belang voor de beoordeling van de onderhavige zaak. Deze stukken betreffen onder andere een rapport van DL Architecten met betrekking tot de voorgenomen renovatie van het gehuurde, verklaringen van makelaars over de huurprijs die na de renovatie van het gehuurde kan worden gevraagd, een zeer omvangrijk financieel rapport van ABC Accountants met betrekking tot de gestelde rendementsverbetering na de renovatie en een kostenraming van de verbouwing.

De kantonrechter is van oordeel dat Heineken en Wagner in hun verdediging worden geschaad doordat Marcan deze omvangrijke en belangrijke stukken zo laat in de procedure heeft overgelegd. Dat is in strijd met de goede procesorde. Marcan is een partij die veelvuldig procedeert en zich in veel van die zaken laat bijstaan door mr. Visser, die ook in deze zaak als gemachtigde optreedt. Zij had moeten begrijpen dat deze stukken van groot belang zijn voor deze zaak en dat zij deze (veel) eerder had moeten overleggen, zodat Heineken en Wagner voldoende in staat waren geweest om hiervan kennis te nemen en zich daarover uit te laten.

Ook de e-mail van 11 november 2025 van Marcan, met bijlage 12, wordt buiten beschouwing gelaten, omdat dit stuk sowieso niet uiterlijk tien dagen voor de zitting is overgelegd.

1.3.

Zoals hiervoor (r.o. 1.2) is vermeld is de zaak op 21 november 2025 tijdens een zitting met partijen besproken. Namens Marcan was daarbij aanwezig de heer [naam 1] , directeur, bijgestaan door de gemachtigde, vergezeld door mr. Noteboom. Namens Heineken was aanwezig mr. [naam 2] , bedrijfsjurist, bijgestaan door de gemachtigde, vergezeld door mr. [naam 3] . Namens Wagner waren aanwezig de heer [naam 4] en de heer [naam 5] , bestuurders, bijgestaan door de gemachtigde.

1.4.

Aan het einde van de zitting is de procedure op verzoek van partijen aangehouden om hen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te beproeven.

Bij e-mailberichten van 17 december 2025 hebben de gemachtigden van Heineken en Wagner aan de kantonrechter meegedeeld dat er geen overeenstemming is bereikt en is verzocht om vonnis te wijzen. Vervolgens heeft de kantonrechter de uitspraak van het vonnis in deze zaak op vandaag bepaald.

2.De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

Heineken huurt de bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW Pro gelegen aan de Goudsesingel 284 in Rotterdam (de begane grond met de daaronder gelegen kelderruimte) van (de rechtsvoorganger van) Marcan. De huurovereenkomst is ingegaan per 1 november 2018 voor de duur van 8 jaar en zes maanden en dus tot en met 30 april 2027.

Heineken heeft het gehuurde met toestemming van Marcan met ingang van 1 november 2018 onderverhuurd aan Wagner. Wagner exploiteert in het gehuurde een horecabedrijf onder de naam ‘De Gele Kanarie’.

2.2.

Bij brief van 8 april 2025 heeft Marcan de huurovereenkomst opgezegd tegen
30 april 2027. Marcan wil het gehuurde splitsen in twee kleinere winkelruimtes. Marcan stelt dat zij na de renovatie een hoger rendement kan realiseren en dat de renovatie zorgt voor meer loop (gedurende de gehele dag) op dit deel van de Goudsesingel. Marcan beroept zich primair op dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro) en subsidiair op de algemene belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW Pro). In deze procedure vordert Marcan dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen Marcan en Heineken eindigt (30 april 2027). Ook wil Marcan dat Heineken wordt veroordeeld om het gehuurde op de einddatum van de huurovereenkomst te ontruimen.

2.3.

Heineken heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst. Heineken en Wagner hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering van Marcan. Heineken en Wagner voeren aan dat geen dringende noodzaak tot renovatie bestaat en dat de belangenafweging hier niet aan de orde is. Voor het geval de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt, maakt Wagner aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van in totaal € 1.380.000,- (artikel 7:297 lid 1 BW Pro).

2.4.

De kantonrechter wijst het verzoek van Marcan af. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.

Er is geen sprake van dringend eigen gebruik

2.5.

Een opzegging van de huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro wegens dringend eigen gebruik (renovatie) kan alleen slagen, als er een dringende noodzaak is voor de renovatie en die renovatie niet kan worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst (artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro). De verhuurder moet dat aannemelijk maken. De vele stukken die Marcan bij haar hiervoor (r.o. 1.2) genoemde akte heeft overgelegd zijn essentieel voor de beoordeling van de vraag of er een dringende noodzaak is voor de renovatie die zij wil uitvoeren in het licht van haar stelling dat zij na de renovatie een hoger rendement kan realiseren en dat de renovatie ook zorgt voor meer loop op dit deel van de Goudsesingel. Omdat deze stukken geen deel uitmaken van het procesdossier (zie r.o. 1.2) moet worden geoordeeld dat Marcan met het oog op het gemotiveerde verweer van Heineken en Wagner onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik. Dit betekent dat de opzegging van de huurovereenkomst niet kan slagen op deze grond.

De algemene belangenafweging is niet aan de orde

2.6.

De kantonrechter komt niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vraag of de opzegging van de huurovereenkomst op grond van de algemene belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro slaagt, omdat hier sprake is van een eerste huurovereenkomst tussen Marcan en Heineken die is ingegaan per 1 november 2018 voor de duur van 8 jaar en zes maanden (en dus korter dan tien jaar) en deze huurovereenkomst niet is verlengd op grond van artikel 7:292 lid 2 BW Pro.

De huurovereenkomst eindigt niet

2.7.

Gelet op hetgeen hiervoor (r.o. 2.5 en 2.6) is overwogen, eindigt de huurovereenkomst tussen Marcan en Heineken niet. Dit betekent dat de vordering van Marcan wordt afgewezen. De kantonrechter komt daarom niet toe aan de door Wagner voorwaardelijk gevorderde vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten.

Marcan moet de proceskosten betalen

2.8.

De proceskosten komen voor rekening van Marcan, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Marcan aan Heineken moet betalen op
€ 122,35 aan explootkosten (met betrekking tot de oproeping van Wagner), € 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 360,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal

€ 986,35. De kantonrechter begroot de kosten die Marcan aan Wagner moet betalen op
€ 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 360,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 864,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.9.

Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Heineken en Wagner dat eisen en Marcan daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de vordering van Marcan af;

3.2.

veroordeelt Marcan in de proceskosten, die aan de kant van Heineken worden begroot op € 986,35 en aan de kant van Wagner worden begroot op € 864,-, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over respectievelijk € 986,35 en € 864,- vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

3.3.

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

764