ECLI:NL:RBROT:2026:2502

• Datum uitspraak: 5 maart 2026
• Publicatiedatum: 13 maart 2026
• Zaaknummer: 12106048 VZ VERZ 26-571
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: I.K. Rapmund
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Goedkeuring afwijkende bedingen in huurovereenkomst bedrijfsruimte Markthal Rotterdam

Verhuurder Klépierre Markthal B.V. en huurder hebben gezamenlijk verzocht om goedkeuring van bedingen in een allonge bij hun huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte in de Markthal te Rotterdam. De bedingen wijken af van de wettelijke bepalingen in artikel 7:292 e.v. BW en betreffen onder meer een verlenging van de huurovereenkomst tot 2036 en het uitsluiten van huurprijsherziening.

De kantonrechter heeft de mondelinge behandeling achterwege gelaten en beoordeelde het verzoek op basis van de stukken. De maatschappelijke positie van de huurder rechtvaardigt volgens de rechter de wettelijke bescherming, zodat de vraag was of de bedingen de rechten van de huurder wezenlijk aantasten.

De rechter oordeelde dat de huurder al sinds 2014 huurt, de initiële investeringen heeft terugverdiend en geen nieuwe investeringen hoeft te doen vanwege de verlenging. De huurder heeft bovendien twee mogelijkheden tot tussentijdse opzegging. Het huurprijsbeding met vaste en omzetgerelateerde huur is in het belang van de huurder, omdat huurverhoging alleen bij hogere omzet plaatsvindt en ook daling van omzet leidt tot lagere huur.

Gezien deze omstandigheden en eerdere goedkeuringen van afwijkende bedingen, concludeerde de kantonrechter dat geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder is. De afwijkende bedingen in de allonge worden goedgekeurd en de proceskosten worden gecompenseerd, waarbij elke partij haar eigen kosten draagt.

Uitkomst: De kantonrechter keurt de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst goed en compenseert de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 12106048 VZ VERZ 26-571

datum uitspraak: 5 maart 2026

beschikking van de kantonrechter

op het verzoek van

Klépierre Markthal B.V. ,

vestigingsplaats: Utrecht,

verzoekster,

hierna: ‘verhuurder’,

en

[naam 2] , handelend onder de naam
[bedrijf] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

medeverzoekster,

hierna: ‘huurder’.

Als gemachtigde voor verhuurder en huurder treedt mr. W.J. Vermolen op.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Verhuurder en huurder hebben gezamenlijk een verzoek ingediend voor de goedkeuring van één of meer bedingen die afwijken van de artikelen 7:292 e.v. BW.

1.2.

De kantonrechter heeft op grond van de inhoud van de stukken een mondelinge behandeling van het verzoek achterwege gelaten.

2. Het verzoek

2.1.

Verhuurder en huurder hebben een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte bekend als unit [nummer] en magazijnruimte [nummer] in de Markthal in Rotterdam.

Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt
“als winkelruimte conform artikel 7:290 BW voor de verkoop van verse en frozen yoghurt conform de [bedrijf] formule”.

2.2.

Huurder huurt het gehuurde sinds 1 september 2014. De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor een periode van 10 jaar en eenmaal eerder verlengd met 2 jaar, waardoor de huurovereenkomst zou eindigen op 31 augustus 2026.

2.3.

Partijen zijn nog een verlenging van de huurovereenkomst overeengekomen en hebben de nieuwe afspraken vastgelegd in een nieuwe allonge (“Allonge IV”). Verhuurder en huurder vragen goedkeuring van de volgende bedingen die zijn opgenomen in deze allonge en die afwijken van de bepalingen genoemd in artikel 7:292 e.v. BW:

“
Artikel 1 – Duur huurovereenkomst

1.1

Per 1 september 2026 zal de huurovereenkomst worden verlengd voor een periode van 10 jaar en van rechtswege eindigen op 31 augustus 2036.

1.2

Na ommekomst van de in artikel 1.1 genoemde bepaalde periode eindigt de huurovereenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één van partijen is vereist. Huurder kan na ommekomst van de in artikel 1.1 genoemde termijn geen aanspraak maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming en doet uitdrukkelijk afstand van enig recht ter zake. Huurder zal het gehuurde op de genoemde einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze als bepaald in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.

Huurprijsherziening, verhoging vaste huurprijs

4.22

Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze huurovereenkomst overeengekomen huurprijsvaststelling, en verklaren gedurende de gehele looptijd van deze huurovereenkomst vast te willen houden aan het overeengekomen systeem van een vaste huurprijs dan wel een omzetgerelateerde huurprijs. Partijen komen derhalve overeen dat het gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst noch verhuurder noch huurder vrij staat een huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303 BW te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun rechten ter zake.”

3. De beoordeling van het verzoek

3.1.

Goedkeuring van een beding is op grond van artikel 7:291 lid 3 BW mogelijk indien het beding de rechten die huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantast of wanneer de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat huurder de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet behoeft. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. De beide goedkeuringsgronden kunnen in onderling verband worden beoordeeld.

3.2.

Uit het verzoekschrift volgt dat de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met de maatschappelijke positie van verhuurder niet zodanig is dat huurder de wettelijke bescherming in redelijkheid niet nodig heeft. Er moet daarom beoordeeld worden of sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van huurder.

3.3.

Bij de beoordeling of sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van huurder is het volgende van belang. Tussen verzoekers bestaat al sinds 2014 een huurovereenkomst. Door het sluiten van deze allonge kan huurder langer van het gehuurde gebruikmaken. Huurder heeft de initiële investeringen inmiddels terugverdiend en hoeft geen nieuwe investeringen te doen in het gehuurde vanwege de verlenging. Verder heeft alleen huurder tweemaal de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, te weten 3 jaar na de verlenging en 6 jaar na de verlenging. Het beding in artikel 4.22 ziet op het uitsluiten van de mogelijkheid om de huurprijs te herzien. In de overeenkomst is een vaste huurprijs overeengekomen. Daarnaast is sprake van een huur die afhankelijk is van de gerealiseerde omzet in die zin dat de omzetgerelateerde huur berekend zal worden, zodra deze hoger is dan de vaste huurprijs. Deze manier van huurprijsberekening dient ook het belang van huurder, nu hij pas een hogere huurprijs hoeft te betalen als zijn omzet daartoe aanleiding geeft. Ook zal een eventuele daling van omzet ook weer een daling van de verschuldigde huurprijs met zich meebrengen, met als bodem de vaste huurprijs. Verder is van belang dat partijen al eerder van de wet afwijkende afspraken hebben gemaakt en voor die afwijkingen is ook goedkeuring van de rechter gekregen. Huurder is dus ervaren op dit vlak.

3.4.

Op basis van bovengenoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de genoemde bedingen geen wezenlijke aantasting vormen van de rechten van huurder. De bedingen zullen worden goedgekeurd.

3.5.

Omdat het gaat om een gemeenschappelijk verzoek compenseert de kantonrechter de kosten. Dit betekent dat elke partij de eigen kosten draagt.

4. De beslissing

De kantonrechter:

verleent goedkeuring aan de van artikel 7:292 e.v. BW afwijkende bedingen die zijn opgenomen in de artikelen 1.1, 1.2 en 4.22 van allonge IV bij de huurovereenkomst en die zijn geciteerd in 2.3 van deze beschikking;

compenseert de proceskosten.

Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. I.K. Rapmund en uitgesproken op de openbare terechtzitting.

26975