Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11964660 VV EXPL 25-690
datum uitspraak: 9 maart 2026
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in Zwijndrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
tegen
[gedaagde] H.O.D.N. [bedrijf gedaagde],
kantoorhoudend in Den Haag,
gedaagde,
gemachtigde: mr. I. Correljé.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 25 november 2025, met bijlagen 1 t/m 10;
- het antwoord, met bijlage 1;
- de akte van eiseres, met bijlagen 11 en 12;
- de schriftelijke machtiging van gedaagde aan haar vader, de heer [naam 1] ;
- de akte eiswijziging van eiseres;
- de akte van eiseres, met bijlage 13;
- de spreekaantekeningen van mr. Visser ten behoeve van de zitting van 23 februari 2026;
- het document dat de heer [naam 1] tijdens de zitting van 23 februari 2026 heeft overgelegd.
1.2.
Op 12 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- mr. Visser, mr. Q. de Heus (kantoorgenoot van mr. Visser) en de heer [naam 2] van CRMD Vastgoed Beheer B.V.;
- de heer [naam 1] (hierna: vader).
Mr. Correljé kon niet fysiek aanwezig zijn bij de zitting. Zij heeft de zitting bijgewoond via een telefonische verbinding op speaker, totdat die verbinding ineens bleek te zijn verbroken.
Met de aanwezigen in de zittingszaal is besproken dat de zaak wordt aangehouden en dat de partijen en de gemachtigden eerst met elkaar in gesprek gaan om te onderzoeken of zij onderling tot een oplossing kunnen komen. De zaak is aangehouden tot 2 februari 2026 in afwachting van bericht van de partijen.
1.3.
Mr. De Heus heeft op 2 februari 2026 per mail laten weten dat de partijen niet tot een oplossing zijn gekomen. De kantonrechter heeft daarom een nieuwe zitting bepaald op 23 februari 2026. De zaak is tijdens die zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- mr. Visser, mr. Q. de Heus en de heer [naam 2] van CRMD Vastgoed Beheer B.V.;
- mr. Correljé en de heer [naam 1] .
1.4.
Op 23 februari 2026 heeft mr. Correljé na de zitting op verzoek van vader een mail van hem van 17 juli 2025 doorgemaild met de bedoeling dat deze mail aan het dossier wordt toegevoegd. Van de kant van eiseres is door mr. De Heus per mail van 26 februari 2026 bezwaar gemaakt. De kantonrechter laat de mail buiten beschouwing, omdat het te laat is ingediend. Eiseres heeft hierop niet inhoudelijk kunnen reageren.
2.De beoordeling
Wie is wie?
2.1.
In de dagvaarding wordt als eiseres [eiseres] B.V. genoemd. Tijdens de procedure is gebleken dat dit [eiseres] B.V. had moeten zijn en dat dit voor de partijen duidelijk was. De verschrijving is bij akte hersteld. Daarom wordt het vonnis gewezen op naam van [eiseres] B.V. (hierna: [eiseres] ).
2.2.
Gedagvaard is [gedaagde] , h.o.d.n. [bedrijf gedaagde] . Zij huurt de winkel aan het [adres] in [plaats] (hierna: de winkel) van [eiseres] . De winkel werd eerder gehuurd door haar broer, de heer [naam 3] , h.o.d.n. [bedrijf] . Zijn naam staat ook op de huurovereenkomst die op 6 juli 2022 is gesloten. De allonge bij de huurovereenkomst die op 2 september 2024 is getekend, staat op naam van [gedaagde] (hierna: [gedaagde] ). Partijen zijn het erover eens dat zij vanaf het tekenen van die allonge de huurder is geworden. [gedaagde] is niet zelf naar de zittingen gekomen, maar heeft haar vader gemachtigd om voor haar het woord te voeren.
Waar gaat de zaak over?
2.3.
[eiseres] eist dat [gedaagde] wordt veroordeeld de winkel te ontruimen en een achterstand te betalen. Volgens [eiseres] is de achterstand zo hoog dat aannemelijk is dat in een gewone procedure een eis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de winkel zal worden toegewezen. Daarom is het gerechtvaardigd de ontruiming in kort geding toe te wijzen. Subsidiair voert [eiseres] aan dat [gedaagde] de winkel moet ontruimen, omdat zij een in de allonge opgenomen afspraak over verhuizen moet nakomen.
2.4.
[gedaagde] wil dat de eis wordt afgewezen. Volgens [gedaagde] is er geen achterstand in de huur. Alleen de servicekosten worden niet volledig betaald, omdat [gedaagde] het niet eens is met de verhoging hiervan. Daarnaast hoeft [gedaagde] niet te verhuizen, omdat de door [eiseres] aangeboden winkelruimte niet gelijkwaardig is, terwijl [gedaagde] dat wel mocht verwachten op basis van de afspraak.
2.5.
De kantonrechter wijst een deel van de achterstand toe en de ontruiming af. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is van het kort geding.
Het toetsingskader in kort geding
2.6.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
[gedaagde] heeft een achterstand van € 5.276,95
2.7.
[eiseres] heeft een overzicht (bijlage 13) overgelegd en gesteld dat de achterstand berekend t/m februari 2026 in totaal € 19.730,32 is. De kantonrechter wijst hiervan slechts € 5.276,95 toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2.8.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] vanaf het sluiten van de allonge op 2 september 2024 huurder is geworden. [eiseres] heeft op de laatste zitting erkend dat er geen juridische grond is om [gedaagde] aansprakelijk te houden voor de achterstand die voor die tijd is ontstaan. De kantonrechter constateert dat dit dan ook geldt voor de afrekening servicekosten 2023 van € 6.272,60. [gedaagde] was immers in 2023 nog geen huurder, zodat niet valt in te zien waarom zij gehouden is die afrekening te betalen.
2.9.
Uit productie 13 blijkt dat er over de maanden september 2024 tot en met december 2024 een huurachterstand is ontstaan van € 2.716,18. Dit komt doordat over die maanden de huur die in de allonge staat is betaald (€ 1.599,62), terwijl in de allonge staat dat die verlaagde huur pas per 1 januari 2025 inging. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [eiseres] terecht is uitgegaan van een huur van € 2.290,81 over die maanden. Voor het eerst tijdens de zitting van 23 februari 2026 voert vader aan dat onduidelijk is waar dat maandelijkse bedrag vandaan komt. Ter onderbouwing heeft hij een mail van 31 januari 2026 overgelegd. Het is echter onduidelijk van wie die mail afkomstig is, op welke locatie die betrekking heeft en op welke periode, zodat [eiseres] daar niet goed op heeft kunnen reageren. De kantonrechter hecht daarom geen waarde aan deze mail.
2.10.
Uit productie 13 blijkt verder dat [gedaagde] in juni 2025 € 48,58 teveel heeft betaald, zodat de huurachterstand per 1 juli 2025 € 2.667,60 bedroeg.
2.11.
Uit productie 13 blijkt verder dat er vanaf 1 augustus 2025 te weinig huur is betaald. De huur bedraagt vanaf die maand € 2.170,07, terwijl [gedaagde] telkens € 1.648,20 heeft betaald. Op productie 13 staat dat er over de maand oktober 2025 niets is betaald, maar [eiseres] heeft op zitting aangegeven dat dit niet klopt en dat er ook over die maand € 1.648,20 is betaald. De huurachterstand over de periode 1 augustus 2025 tot 1 maart 2026 bedraagt dan € 2.609,35.
2.12.
[gedaagde] betaalt minder omdat zij het niet eens is met de forse verhoging van de servicekosten. Deze is per 1 augustus 2025 verhoogd van € 155,73 inclusief btw per maand naar € 560,00 exclusief btw per maand. Deze verhoging is gebaseerd op de afrekening servicekosten 2023. Deze verhoging is ook aangekondigd onderaan de afrekening (bijlage 8), die naar het adres van de winkel is gestuurd. [eiseres] heeft terecht aangevoerd dat zij het voorschot op grond van artikel 15.1 van de huurovereenkomst mocht wijzigen naar aanleiding van de te verwachten kosten. Gelet op de stijging van de gemaakte kosten zoals vermeld op de afrekening servicekosten 2023, is het niet onredelijk dat [eiseres] het voorschot op de servicekosten heeft verhoogd. De door [gedaagde] opgeworpen discussiepunten over de servicekosten maken dat niet anders. Voor zover die punten gaan over geleverde diensten in 2023 heeft te gelden dat [gedaagde] pas huurder is vanaf september 2024 en dat de afrekening servicekosten 2023 niet voor haar rekening komt. Voor zover de discussiepunten zien op naar mening van [gedaagde] te hoge kosten voor bepaalde diensten waarvoor nu een voorschot moet worden betaald: of de kosten daadwerkelijk te hoog zijn, kan pas blijken als de afrekening wordt opgemaakt. De kantonrechter is daarom voorlopig van oordeel dat [gedaagde] de verhoogde servicekosten moet betalen.
De winkel hoeft niet te worden ontruimd vanwege de achterstand
2.13.
Vooropgesteld wordt dat een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde verstrekkende en onomkeerbare gevolgen heeft voor de huurder. Daarom moet de nodige terughoudendheid worden betracht bij het op voorhand toewijzen van de eis. De eis in kort geding kan worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat een eis tot ontbinding van de huurovereenkomst in een gewone procedure zal worden toegewezen. Een huurovereenkomst kan worden ontbonden als de huurachterstand ernstig genoeg is. In het geval van bedrijfsruimte geldt dat dit meestal zo is bij een achterstand van twee maanden of meer, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. [1] In dit geval wordt rekening gehouden met het volgende.
2.14.
De kantonrechter komt op grond van het voorgaande uit op een totale huurachterstand per 1 maart 2026 van € 5.276,95. Afgezet tegen de totaal maandelijks verschuldigde termijn van € 2.170,07 komt dat overeen met een achterstand van bijna 2,5 maand. De kantonrechter acht het onvoldoende aannemelijk dat in een gewone procedure zal worden geoordeeld dat deze achterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden, zodat zij het niet gerechtvaardigd vindt om hierop in dit kort geding vooruit te lopen. Dit wordt als volgt toegelicht.
2.15.
Deels gaat het om een huurachterstand (€ 2.667,60) die al weer enige tijd geleden is ontstaan, namelijk in de maanden september t/m december 2024. Hierna is de huur tot en met juli 2025 weer volledig betaald. Deels gaat hem om een geschil over de hoogte van de servicekosten. Deze achterstand van € 2.609,35 weegt de kantonrechter minder zwaar mee. De servicekosten zijn verhoogd tot het bedrag dat de servicekosten in 2023 maandelijks daadwerkelijk zijn geweest. Volgens [eiseres] heeft de hoge afrekening in 2023 te maken met de toenmalige hoge energieprijzen. Dit blijkt ook uit de afrekening zelf. Tot voor kort waren de energieprijzen echter weer aanzienlijk gedaald ten opzichte van 2023. Het is daarom onduidelijk of de verhoging naar € 560,00 reëel is. Het is goed mogelijk dat de werkelijke servicekosten in 2025 en 2026 een stuk lager zullen zijn. Onder deze omstandigheden is een huurachterstand van iets minder dan 2,5 maand onvoldoende om in kort geding vooruit te lopen op een ontbinding.
De winkel hoeft niet te worden ontruimd in verband met de afspraak in de allonge
2.16.
[eiseres] eist subsidiair dat [gedaagde] wordt veroordeeld de winkel te ontruimen op grond van nakoming van een afspraak in de allonge. Het gaat om het volgende:
“Huurder en Verhuurder zijn aanvullend op de bovenstaande bepalingen en de Huurovereenkomst overeengekomen dat Verhuurder gerechtigd is om Huurder gedurende de huurperiode te verplaatsen naar een andere winkelruimte op het [locatie] . Hierbij dient een aanzegtermijn á 3 maanden aangehouden te worden.”
Vast staat dat [eiseres] in september 2025 andere winkelruimte heeft aangeboden en dat [gedaagde] daar niet op is ingegaan.
2.17.
De vraag is of de afspraak het dwingendrechtelijke huurrecht ten aanzien van bedrijfsruimte doorkruist, omdat het als een vorm van beëindiging van de huurovereenkomst kan worden gezien die afwijkt van wat in de wet is voorgeschreven. Voor zover dat niet het geval is, is een ander obstakel dat de partijen van mening verschillen over hoe de afspraak moet worden begrepen. [gedaagde] voert aan dat zij akkoord is gegaan met de afspraak, omdat zij er redelijkerwijs vanuit is gegaan en mocht gaan dat een gelijkwaardige winkelruimte zou worden aangeboden en niet dat de verhuurder naar believen een willekeurige andere winkelruimte mag aanbieden. Volgens [eiseres] is een gelijkwaardige winkelruimte niet afgesproken en voert [gedaagde] dat nu aan omdat zij achteraf spijt heeft van de gemaakte afspraak. Om te beoordelen hoe de afspraak tussen de partijen moet worden uitgelegd, is nader feitenonderzoek en eventueel bewijslevering nodig, waarvoor een kort geding zich niet leent. Ook is onduidelijk – voor zover dat is vereist – wat onder een gelijkwaardige winkelruimte moet worden verstaan en of er een gelijkwaardige winkelruimte is aangeboden. [eiseres] stelt dit laatste wel, maar [gedaagde] heeft dat gemotiveerd betwist.
Alleen al op voornoemde redenen stuit de subsidiaire grondslag af. De eis wordt afgewezen.
De proceskosten worden gecompenseerd
2.18.
De kantonrechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.19.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na de datum van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen € 5.276,95;
3.2.
bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
34286