Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11632231 CV EXPL 25-8627
datum uitspraak: 13 maart 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. G. Meijerink,
tegen
[gedaagde 1]en
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagden,
die zelf procederen.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 27 maart 2025, met bijlagen;
- het antwoord van 16 april 2025;
- het proces-verbaal van de zitting van 9 januari 2026.
1.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op de zitting de gelegenheid gekregen om op de rolzitting van 11 februari 2026 foto’s en een toelichting daarop in het geding te brengen. Zij hebben van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
2.Het geschil
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 2011 van (nu) Havensteder de woning aan de [adres] in [woonplaats] . Het gaat om een gezinswoning uit 1950 met een huurprijs van € 428,00 per maand.
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huurcommissie op 19 juni 2024 gevraagd om huurprijsverlaging in verband met vier gebreken, te weten (1) er is geen warm water omdat de geiser defect is, (2) er staat condens op het leidingwerk in de badkamer, (3) de ventilator in de gecombineerde badkamer/toiletruimte functioneert niet en (4) het ventilatierooster op het gevelkozijn in de woonkamer is niet goed vervangen.
2.3.
In het rapport van onderzoek van de huurcommissie van 17 oktober 2024 staat onder meer:
OMSCHRIJVING (ERNSTIGE) GEBREKEN
In de woning zijn door de rapporteur de volgende (ernstige) gebreken vastgesteld.
Klacht 2+3: er ontstaan condens op het leidingwerk in de badkamer en de ventilator in de badkamer en toiletruimte functioneert niet.
Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat de badkamer ventilator niet functioneert. Dit defect lijkt te wijten aan de gedateerde staat van de ventilator. Het niet functioneren van de ventilatie leidt tot een ophoping van vocht in de ruimte, wat op zijn beurt de kans op schimmelvorming vergroot. Achter het toilet, bij de aansluitingen van de scheidingswanden, is geringe schimmelvorming waargenomen over een oppervlakte van 0,5 m x 0,5 m (0,25 m²). Op overige delen van de wanden en het plafond is geen schimmelvorming zichtbaar, wat aansluit bij de eerdere reinigingswerkzaamheden. De condens op het leidingwerk wijst echter op een continue vochtophoping, die mogelijk verergerd wordt door de defecte ventilator. De afwezigheid van een adequaat werkend ventilatiesysteem zorgt voor een gebrekkige luchtverversing, waardoor vochtige lucht niet afgevoerd wordt. Dit verhoogt de luchtvochtigheid in de ruimte en bevordert schimmelgroei. De gebreken met betrekking tot ventilatie en schimmelvorming in de badkamer en toiletruimte kunnen worden toegeschreven aan de defecte badkamer ventilator. Door de beperkte luchtcirculatie ontstaat een hoge luchtvochtigheid, wat het ontstaan en terugkeren van schimmelklachten vergemakkelijkt.
2.4.
De (voorzitter van de) huurcommissie heeft op 30 januari 2025 uitspraak gedaan. In de uitspraak staat onder meer:
Onderhoud en gebreken
Volgens het onderzoeksrapport heeft de woonruimte het volgende ernstige gebrek:
- De badkamerventilator functioneert niet. Het niet functioneren van de ventilatie leidt tot een ophoping van vocht in de ruimte, wat op zijn beurt de kans op schimmelvorming vergroot. Achter het toilet, bij de aansluitingen van de scheidingswanden, is geringe schimmelvorming waargenomen over een oppervlakte van 0,25m². Dit is een gebrek in de categorie C (nummerQf1).
De andere klachten van huurder gaan over de warmtevoorziening en het ventilatierooster in de woonkamer. Deze klachten voldoen echter niet aan de vereisten zoals opgenomen in het Beleidsboek Gebreken van de Huurcommissie. Voor deze klachten is daarom geen tijdelijke huurverlaging gerechtvaardigd.
De voorzitter heeft geen reden om af te wijken van het onderzoeksrapport. De voorzitter volgt daarom het rapport en neemt de conclusies over.
Tijdelijke verlaging huurprijs
Bij een gebrek in de categorie C kan de voorzitter de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de voorzitter voor het gebrek in de categorie C een verlaging tot 40% passend.
2.5.
De uitspraak van de huurcommissie komt erop neer dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf 1 april 2024 geen € 428,00 per maand aan huur moeten betalen, maar € 171,20. Havensteder is het hier niet mee eens. Zij vordert de kale huurprijs voor de woning vanaf 1 april 2024 vast te stellen op € 428,00 per maand.
2.6.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
2.7.
Als dit voor de beoordeling van belang is, wordt hierna ingegaan op wat partijen (verder) naar voren brengen.
3.De beoordeling
uitspraak huurcommissie vervallen
3.1.
Havensteder heeft op grond van artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) binnen acht weken nadat de uitspraak van de huurcommissie van 30 januari 2025 verzonden is een beslissing van de kantonrechter gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. De uitspraak van de huurcommissie is dus vervallen met deze tijdige vordering.
gestelde gebreken
3.2.
De huurcommissie is om een uitspraak gevraagd over de vier onder 2.2. door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangevoerde gebreken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in hun antwoord hiernaar verwezen. De huurcommissie heeft alleen de ventilatie in de badkamer als een gebrek aangemerkt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zeggen weliswaar dat sprake is van meer gebreken, maar de huurcommissie ziet dat dus niet zo. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in deze procedure bij de kantonrechter niet van de gelegenheid gebruik gemaakt om de volgens hen bestaande andere gebreken te onderbouwen. Tijdens de zitting is aan hen verzocht om de foto’s waarop zij een beroep deden aan de rechtbank toe te sturen. Deze mogelijkheid om foto’s en een toelichting daarop toe te sturen, is bevestigd in het proces-verbaal van de zitting van 9 januari 2026. Hierop hebben zij niet gereageerd. Dat betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende naar voren hebben gebracht over eventuele andere gebreken. Het gaat in deze zaak nu dus alleen nog om de ventilatie in de badkamer.
elektrische ventilator badkamer
3.3.
Havensteder zegt in de dagvaarding dat de elektrische ventilator in de badkamer bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2011 niet aanwezig was. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen volgens Havensteder dan ook geen huurprijsvermindering vragen voor een niet werkende elektrische ventilator die zij op grond van de huurovereenkomst helemaal niet mogen verwachten. Op de zitting was Havensteder echter niet meer zo stellig. Op de vraag of de elektrische ventilator in 2011 al aanwezig was, antwoordde de onderhoudsinspecteur van Havensteder: ‘Dat durf ik niet te zeggen’. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] was de elektrische ventilator echter wél aanwezig in 2011. Omdat Havensteder dus niet met zekerheid kan zeggen dat dit niet zo is, gaat de kantonrechter ervan uit dat de elektrische ventilator in 2011 al aanwezig was in de woning toen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning gingen huren. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mogen op grond van de huurovereenkomst dus verwachten dat de elektrische ventilator in de badkamer werkt. Deze ventilator werkte op een gegeven moment echter niet meer.
huurprijsvermindering
3.4.
De volgende vraag is of de niet functionerende elektrische ventilator in de badkamer een gebrek is dat het woongenot ernstig schaadt en substantieel aantast. Het begrip gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro is voor woonruimte uitgewerkt in artikel 7:241 BW Pro. Dat artikel verwijst naar het Besluit Gebreken (bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte), door de huurcommissie uitgewerkt in het Beleidsboek Gebreken. Dat beleidsboek ziet een mechanische ventilatie die niet werkt als een gebrek in categorie C. De huurcommissie stelde al vast dat van een vergelijkbaar gebrek sprake is en de kantonrechter doet dat ook. Een mechanische of elektrische ventilator is technisch weliswaar niet hetzelfde, maar het is in beide gevallen ‘luchtverversing die tot stand komt door een met een motor aangedreven ventilator’, zoals het Beleidsboek Gebreken het in de verklarende woordenlijst omschrijft. De rapporteur schrijft dat het niet functioneren van de ventilatie leidt tot een ophoping van vocht, wat op zijn beurt de kans op schimmelvorming vergroot. Het is een feit van algemene bekendheid dat vocht- en schimmelproblemen in een woning een negatieve invloed kunnen hebben op de gezondheid en het comfort van de bewoners. De woonruimte vertoont dus een gebrek dat het woongenot ernstig schaadt.
3.5.
Als sprake is van een gebrek in de categorie C, kan, zoals de huurcommissie in deze zaak heeft gedaan, een huurprijs van ten laagste 40% van de geldende huurprijs vastgesteld worden (oftewel 60% huurprijsvermindering). De huurprijsvermindering moet echter op grond van artikel 7:207 BW Pro evenredig zijn aan het door het gebrek ontstane vermindering van het huurgenot. Naar het oordeel van de kantonrechter is een huurprijsvermindering van 60% niet evenredig aan de concrete vermindering van het huurgenot van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
3.6.
Er is slechts schimmel met een oppervlakte van 0,25m² achter het toilet aangetroffen. Op overige delen van de wanden en het plafond is weliswaar geen schimmelvorming zichtbaar, maar dat kan volgens de rapporteur verklaard worden door reinigingswerkzaamheden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben tijdens de zitting ook naar voren gebracht dat er is ‘gewit’ en dat de plafondplaten zijn vervangen. Havensteder heeft dat niet weersproken. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat er voorafgaand aan het onderzoek sprake is geweest van meer schimmelvorming dan de rapporteur heeft aangetroffen. Er zijn echter geen foto’s overgelegd van de mate van schimmelvorming. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarnaast niet gesteld dat zij gezondheidsklachten van de schimmelvorming hebben ondervonden. Tijdens de zitting hebben zij alleen benoemd dat het zwarte plafond in de badkamer hun woongenot heeft aangetast. De kantonrechter bepaalt de huurprijsvermindering gelet op het voorgaande daarom op 10%.
3.7.
Het probleem is inmiddels opgelost. De elektrische ventilator is op 29 januari 2025 vervangen. Havensteder zegt dat zij al eerder de ventilator wilde nakijken en eventueel wilde herstellen, voor het laatst op 11 juli 2024, maar dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die dag niet mee wilden werken omdat ze al vaker thuis waren gebleven. Dat rechtvaardigt echter niet dat Havensteder vervolgens heeft gewacht met vervanging tot 29 januari 2025, zeker gelet op het feit dat al in oktober 2024 door de huurcommissie was vastgesteld dat de ventilator niet werkte. Dat betekent dat de huurprijsvermindering van 10% geldt voor de periode van 1 april 2024 tot 1 februari 2025. De huurprijs bedroeg in die periode dus € 385,20. De huurprijs bedraagt vanaf 1 februari 2025 weer € 428,00 per maand.
proceskosten
3.8.
Omdat partijen allebei gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
uitvoerbaar bij voorraad
3.9.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat het vonnis meteen uitgevoerd mag worden, ook als aan een hogere rechter wordt gevraagd de zaak opnieuw te beoordelen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
stelt vast dat de kale huurprijs voor de woning aan de [adres] in [woonplaats] per 1 april 2024 tot 1 februari 2025 € 385,20 per maand bedraagt. De kale huurprijs bedraagt vanaf 1 februari 2025 € 428,00 per maand;
4.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst wat meer of anders gevorderd is af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.
686