Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 11621653 CV EXPL 25-1267
datum uitspraak: 22 januari 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
de vereniging
Vereniging van Eigenaars Gebouw [adres] te [woonplaats],
gevestigd te [woonplaats]
eiseres,
gemachtigde: Van Houwelingen & Partners,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde.
De partijen worden hierna ‘de VvE en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 21 maart 2025, met bijlagen;
- een e-mailbericht namens [gedaagde] van 10 juni 2025;
- een e-mailbericht namens [gedaagde] van 25 juni 2025;
- een schriftelijke toelichting, door [gedaagde] overhandigd ter zitting;
- de rolbeslissing van de kantonrechter van 25 september 2025;
- een akte met nadere toelichting van [gedaagde] van 23 oktober 2025, met bijlagen;
- een akte na mondelinge behandeling van de VvE van 20 november 2025, met bijlagen.
1.2
Op 22 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [naam] , namens de VvE en [gedaagde] .
2.De feiten
2.1
[gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [adres] in [woonplaats] . Als eigenaar van een appartementsrecht is [gedaagde] (van rechtswege) lid van de VvE.
2.2
De ledenvergadering van de VvE heeft de bijdrage vastgesteld die iedere eigenaar van een appartementsrecht aan de VvE moet betalen. Deze bijdrage is thans € 58,54 per maand.
2.3
[gedaagde] heeft tot en met 22 september 2025 een betalingsachterstand laten ontstaan van € 1.837,55.
2.4
[gedaagde] woont niet zelf in het appartement aan de [adres] te [woonplaats] , maar verhuurt het.
3.Het geschil
3.1
De VvE eist, samengevat, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan de VvE van € 1.974,46, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.486,31 vanaf 19 maart 2025 tot aan de dag van volledige betaling, tot betaling van de toekomstige termijnen na januari 2025 zolang [gedaagde] eigenaar is van genoemd appartementsrecht en in de proceskosten. Tot slot vordert de VvE het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2
De VvE stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] de maandelijkse bijdrage en servicekosten aan haar moet betalen. Dit heeft [gedaagde] over de periode januari 2021 tot en met maart 2025 niet (volledig) gedaan, ondanks aanmaning daartoe. Daarom is [gedaagde] ook wettelijke rente en incassokosten verschuldigd.
3.3
[gedaagde] erkent dat sprake is van een betalingsachterstand. [gedaagde] vindt echter dat hij de betalingen aan de VvE mag verrekenen, omdat hij twee vorderingen tot schadevergoeding heeft op de VvE.
4.De beoordeling
Betalingsachterstand
4.1
Tussen partijen is niet in geschil dat er sprake is van een betalingsachterstand. Tijdens de mondelinge behandeling van 22 september 2025 is door de VvE aangegeven dat de betalingsachterstand ten aanzien van verschuldigde bijdragen en servicekosten aan de VvE op dat moment € 1.837,55 was. De verschuldigdheid en de hoogte van deze achterstand zijn door [gedaagde] erkend.
4.2
Omdat de betalingsverplichting vaststaat en de hoogte van de achterstand niet wordt betwist, is de vordering van de VvE tot betaling van de achterstallige bijdragen en servicekosten van € 1.837,55 in beginsel toewijsbaar.
Beroep op verrekening
4.3
[gedaagde] heeft zich tegen de vordering van de VvE verweerd met een beroep op verrekening. Daartoe stelt [gedaagde] dat hij kosten heeft gemaakt in verband met twee schadegevallen in zijn appartement. Deze kosten moeten volgens hem voor rekening van de VvE komen en met de betalingsachterstand worden verrekend.
4.4
Een beroep op verrekening betreft een bevrijdend verweer. Dat brengt met zich dat op [gedaagde] de stelplicht en bewijslast rusten van het bestaan, de omvang en de opeisbaarheid van de door hem gestelde tegenvordering.
4.5
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] voldoende concreet en onderbouwd moet stellen dat hij een vordering heeft op de VvE die zich voor verrekening leent. De enkele omstandigheid dat kosten zijn gemaakt, is onvoldoende.
Verrekening van kosten vanwege een lekkage in de badkamer
4.6
Het eerste schadegeval betreft een lekkage in het appartement van [gedaagde] , waardoor onder andere muren zeer vochtig waren geworden. [gedaagde] stelt dat deze lekkage is veroorzaakt door een defect aan de (aanvoer-)waterleiding richting de douchebak in de badkamer en daarmee door een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw. Volgens [gedaagde] moeten de door hem gemaakte herstelkosten daarom voor rekening van de VvE komen.
4.7
[gedaagde] is door de kantonrechter in de gelegenheid gesteld zijn beroep op verrekening nader toe te lichten en te onderbouwen. [gedaagde] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt door een nadere toelichting te geven en facturen ten aanzien van verrichte herstelwerkzaamheden in het geding te brengen. Vervolgens heeft de VvE daarop kunnen reageren.
4.7
De VvE heeft het standpunt van [gedaagde] gemotiveerd betwist en gesteld dat de lekkage is veroorzaakt door de gebrekkige afwerking en draagconstructie van de douchebak in de badkamer, die tot het privé-gedeelte van het appartement behoort. Ter onderbouwing daarvan heeft de VvE een rapport van een deskundige van 14 februari 2023 overgelegd. Deze deskundige is na klachten van [gedaagde] over de lekkage door de VvE ingeschakeld. In het rapport wordt geconcludeerd dat de oorzaak van de lekkage was gelegen in de eigen doucheconstructie en niet in een gemeenschappelijke waterleiding.
4.8
De door [gedaagde] ingebrachte factuur bevat slechts een globale omschrijving van verrichte werkzaamheden en biedt onvoldoende aanknopingspunten om daaruit af te leiden dat de lekkage is veroorzaakt door een gemeenschappelijke waterleiding. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting door de VvE is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] zijn stelling dat de schade is veroorzaakt door een lekkage in een gemeenschappelijk deel van het gebouw onvoldoende heeft onderbouwd. Omdat [gedaagde] het bestaan van deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd, faalt tot zover zijn beroep op verrekening.
Verrekening van kosten vanwege een lekkage via het balkon van de bovenbuurvrouw
4.9
Het tweede schadegeval betreft waterschade in het appartement van [gedaagde] die volgens hem is veroorzaakt doordat het balkon van de bovenbuurvrouw in december 2023 door zware regenval en een verstopte afvoer is overgelopen. De VvE heeft deze toedracht niet betwist en ook is niet in geschil dat het balkon als gemeenschappelijk gedeelte kan worden aangemerkt.
4.1
[gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat hij als gevolg hiervan schade heeft geleden een factuur overgelegd van € 1.397,55, die betrekking heeft op herstelwerkzaamheden aan het plafond, de wanden en de vloer van de slaapkamer van het appartement van [gedaagde] . Daarnaast heeft [gedaagde] foto’s in het geding gebracht waarop te zien is dat het balkon van de bovenbuurvrouw vol water staat en foto’s van de daardoor ontstane waterschade in zijn appartement. De VvE heeft de aard en de omvang van de schade, noch de redelijkheid van de daarvoor in rekening gebrachte kosten, gemotiveerd betwist.
4.11
Dat [gedaagde] de VvE niet voorafgaand aan het herstel van de gevolgschade in de gelegenheid heeft gesteld zelf onderzoek te doen of herstelmaatregelen te treffen, staat vast. [gedaagde] heeft echter onweersproken gesteld dat hij ten tijde van het schadevoorval wegens een medische behandeling in het buitenland verbleef en dat hij bij terugkomst is geconfronteerd met de reeds ingetreden schade, waarna hij een herstelbedrijf heeft ingeschakeld. Dit deed hij mede met het oog op een spoedige terugkeer naar het buitenland om de medische behandeling te hervatten. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde] door eigenmachtig herstel zonder voorafgaande betrokkenheid van de VvE zijn aanspraak op vergoeding van de gevolgschade heeft verwerkt.
4.12
Voor zover de VvE zich erop beroept dat een door haar ingeschakeld inspectiebedrijf in oktober 2025 geen toegang heeft gekregen tot het appartement van [gedaagde] voor een algehele inspectie van het gebouw, overweegt de kantonrechter dat dit niet afdoet aan de vaststelling van de oorzaak en de omvang van de schade die al in december 2023 is ontstaan. Het uitblijven van toegang op een later moment kan onder deze omstandigheden niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen bij de beoordeling van zijn aanspraak op schadevergoeding van de destijds ontstane gevolgschade.
4.13
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat de door [gedaagde] gemaakte kosten van € 1.397,55 betrekking hebben op redelijke en noodzakelijke herstelwerkzaamheden van gevolgschade die is veroorzaakt door een gebrek aan een gemeenschappelijk deel van het gebouw. [gedaagde] heeft ten aanzien hiervan een opeisbare vordering op de VvE en dit beroep op verrekening slaagt dan ook. Als gevolg van verrekening gaan de vorderingen van partijen tot hun gezamenlijk beloop teniet.
Gevolgen van de gedeeltelijk geslaagde verrekening
4.14
Nu het beroep op verrekening gedeeltelijk slaagt, moet € 1.397,55 in mindering worden gebracht op de door [gedaagde] verschuldigde achterstallige VvE-bijdragen en servicekosten.
4.15
Dit betekent dat [gedaagde] per saldo nog (€ 1.837,55 - € 1.397,55 =) € 440,00 aan achterstallige bijdragen en servicekosten verschuldigd is. De vordering van de VvE zal dus tot dit bedrag worden toegewezen, vermeerderd met de bijkomende kosten zoals hierna besproken.
Toekomstige termijnen
4.16
De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] ook om vanaf 22 september 2025 tot het einde van het boekjaar van de VvE, dat volgens de VvE valt op 31 december 2025, de VvE-bijdrage van € 58,54 per maand te betalen. Dat is een kortere periode dan de VvE eist, omdat nog niet duidelijk is hoe hoog de bijdrage in het nieuwe jaar is.
Buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen
4.17
De VvE heeft onderbouwd gesteld dat haar gemachtigde meerdere brieven heeft gestuurd aan [gedaagde] , waaronder op 12 januari 2024 een zogenoemde ‘14 dagen brief’. Dit is niet betwist door [gedaagde] . Hiermee is vast komen te staan dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht die voor vergoeding in aanmerking komen. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 265,05 zullen daarom worden toegewezen.
Wettelijke rente wordt toegewezen
4.18
De VvE vordert wettelijke rente over het bedrag van de betalingsachterstand. De VvE heeft [gedaagde] bij brief van 12 januari 2024 gesommeerd het op dat moment openstaande bedrag binnen 14 dagen te betalen en daarbij aangekondigd dat wanneer [gedaagde] niet zou betalen er wettelijke rente in rekening gebracht zou worden. [gedaagde] heeft niet binnen die termijn betaald en is daarmee vanaf 27 januari 2024 in verzuim geraakt.
4.19
De wettelijke rente is daarom toewijsbaar vanaf 27 januari 2024 tot de dag van algehele voldoening. In de vordering is de wettelijke rente tot en met 19 maart 2025, zijnde een bedrag van € 223,10, opgenomen. Deze rente is berekend over de volledige hoofdsom, zoals die bestond voor toepassing van de verrekening. De verrekening heeft effect gekregen op het moment waarop [gedaagde] zich voldoende concreet op verrekening heeft beroepen, te weten op 23 oktober 2025. Dit betekent dat wettelijke rente is verschuldigd over de volledige hoofdsom vanaf 19 maart 2025 tot 23 oktober 2025. Vanaf 23 oktober 2025 zal de wettelijke rente worden toegewezen over het per saldo verschuldigde bedrag, tot de dag van algehele voldoening.
Proceskosten worden toegewezen
4.2
[gedaagde] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij aangemerkt en moet daarom de proceskosten betalen.
4.21
Voor zover de VvE veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten van een reconventionele procedure heeft gevorderd, overweegt de kantonrechter dat van een reconventionele vordering geen sprake is. [gedaagde] heeft zich uitsluitend beroepen op verrekening, wat een bevrijdend verweer betreft. Voor een afzonderlijke proceskostenveroordeling in reconventie bestaat daarom geen grond.
4.22
De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 146,14
- griffierecht € 385,00
- salaris gemachtigde € 510,00 (2,5 punten × tarief € 204,00)
Totaal € 1.041,14
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
veroordeelt [gedaagde] aan de VvE te betalen een bedrag van € 928,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 1.486,31 vanaf 19 maart 2025 tot 23 oktober 2025 en de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 440,00 vanaf 23 oktober 2025 tot aan de dag van algehele voldoening;
5.2
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 22 september 2025 tot en met 31 december 2025 de VvE-bijdrage van € 58,44 per maand aan de VvE te betalen, voor zover dit nog niet is gebeurd;
5.3
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die aan de kant van de VvE begroot worden op € 1.041,14;
5.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y. Peters en in het openbaar uitgesproken op
22 januari 2026.
60669/65708