ECLI:NL:RBROT:2026:2432 - Rechtbank Rotterdam - Huurprijsvermindering en herstel gebreken winkelruimte we...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11757366 CV EXPL 25-14014

datum uitspraak: 6 maart 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[naam 1] Immo (Nederland) N.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. J.M. de Heer,

tegen

A.S. Watson (Property Continental Europe) B.V.,

vestigingsplaats: Renswoude,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. J.M. Fluitsma.

De partijen worden hierna ‘ [naam 1] ’ en ‘Watson’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 12 juni 2025, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
de brief van 15 september 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
het antwoord in reconventie, met bijlagen;
de akte van Watson, met bijlagen;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Watson.

1.2.

Op 18 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens [naam 1] aanwezig de heer [naam 2] en de heer [naam 3] (debiteurenbeheer), bijgestaan door mr. J.M. de Heer en mr. D.R.D.A. Buren-Baks. Namens Watson waren aanwezig mevrouw [naam 4] (vastgoed), mevrouw [naam 5] (teamleider beheer en onderhoud) en mevrouw [naam 6] (bedrijfsjurist), bijgestaan door mr. J.M. Fluitsma en mr. J.Ph. van Lochem.

2.De beoordeling

Wat is de kern van de zaak?

2.1.

Watson huurt sinds 1 mei 2002 van [naam 1] de winkelruimte aan de [adres] . Watson exploiteert in die winkelruimte een Kruidvat-filiaal. De huurprijs bedraagt op dit moment € 30.355,97 exclusief btw per kwartaal. Boven de winkelruimte bevinden zich woningen, die eigendom zijn van Stichting Havensteder. Tijdens de huurperiode heeft Watson meerdere keren melding gemaakt van lekkages in de winkelruimte. In verband daarmee heeft Watson sinds het vierde kwartaal van 2023 haar huurbetalingen opgeschort. Volgens [naam 1] zijn de lekkages uiteindelijk eind 2024 verholpen en bestaat er daarom geen grondslag meer om de huurbetalingen nog langer op te schorten. [naam 1] eist in deze procedure dan ook dat Watson wordt veroordeeld de achterstallige huur van € 17.547,67, met rente en buitengerechtelijke kosten, aan haar te betalen.

2.2.

Watson is het niet eens met de eis van [naam 1] . Zij stelt dat de er al sinds 2010 sprake is van lekkageproblemen, die zich telkens op een andere manier manifesteren en die nog altijd niet zijn verholpen. Volgens Watson ondervindt zij, als gevolg van dat gebrek, hinder in de exploitatie van haar winkel. Daarom eist Watson zelf dat [naam 1] primair wordt veroordeeld het gebrek binnen drie maanden blijvend te verhelpen en subsidiair dat zij wordt veroordeeld te bewerkstelligen dat het gebrek binnen drie maanden blijvend wordt verholpen, op straffe van een dwangsom. Ook eist Watson dat de huurprijs, vanwege de lekkages, vanaf 2010 tot en met september 2025 wordt verminderd met 25% en vanaf oktober 2025 totdat het gebrek is hersteld met 50%. Daarnaast eist Watson dat [naam 1] wordt veroordeeld, na verrekening van de daardoor teveel betaalde huur met de huurachterstand, een bedrag van € 403.261,64, met rente, aan haar te betalen en een vergoeding van de door de lekkages geleden schade van € 38.380,24, met rente.

De beslissing in het kort

2.3.

De kantonrechter is van oordeel dat Watson alleen recht heeft op een vermindering van de huurprijs over de periode van augustus tot en met december 2023 en dat een vermindering van 25% in de gegeven omstandigheden redelijk is. Rekening houdend met die huurprijsvermindering moet Watson nog een bedrag van € 5.683,17 aan achterstallige huur aan [naam 1] betalen, met rente en buitengerechtelijke incassokosten. Ten aanzien van de eis tot herstel van het gebrek is de kantonrechter van plan om een deskundigenbericht te bevelen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

Watson heeft geen recht op huurprijsvermindering over de periode van 2010 tot en met juli 2023

2.4.

Vast staat dat Watson de huur geruime tijd niet, althans niet volledig heeft betaald. Volgens [naam 1] bedraagt de totale achterstand op dit moment nog € 17.547,67. Watson heeft in haar conclusie van antwoord aangevoerd dat de huurachterstand niet € 17.547,67 bedraagt, maar € 17.537,03. Dat strookt echter niet met de inhoud van de e-mail van Watson aan [naam 1] van 10 februari 2025. Daarin erkent Watson namelijk dat zij een bedrag van

€ 67.547,67 heeft ingehouden op de huur en deelt zij mede diezelfde week een bedrag van

€ 50.000,- te zullen overmaken. Daaruit kan niet anders geconcludeerd worden dan dat de huurachterstand op dat moment € 17.547,67 (€ 67.547,67 -/- € 50.000,-) bedroeg. Watson heeft niet aangetoond dat zij meer of anders heeft betaald. De kantonrechter zal het bedrag van € 17.547,67 aan huurachterstand dan ook bij de verdere beoordeling als uitgangspunt nemen.

2.5.

Vervolgens moet beoordeeld worden of Watson dat bedrag (volledig) aan [naam 1] moet betalen. In dat kader heeft Watson een beroep gedaan op vermindering van de huurprijs over de periode vanaf 2010. In dat kader bepaalt artikel 7:207 BW Pro dat de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. Daarvoor is noodzakelijk dat er sprake is van een gebrek in het gehuurde, dat een substantiële vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft.

2.6.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat Watson tijdens de huurperiode meerdere keren melding heeft gemaakt van lekkages in de winkelruimte en dat er ook daadwerkelijk lekkages zijn geweest. Indien er sprake is van een actieve lekkage heeft dit te gelden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Watson heeft gesteld dat zij sinds 2010 ‘regelmatig’ wordt geconfronteerd met ernstige en ‘terugkerende’ lekkages. Daaruit kan worden afgeleid dat de lekkages zich sinds 2010 niet onafgebroken voordoen en dat Watson er dus ook niet doorlopend hinder van ondervindt. Omdat Watson een beroep doet op huurprijsvermindering vanwege de gestelde lekkages had het op haar weg gelegen voldoende concrete feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit kan worden afgeleid in welke perioden er exact sprake was van lekkage, wanneer zij de verhuurder van die afzonderlijke lekkages in kennis heeft gesteld en in hoeverre door de lekkages haar huurgenot daadwerkelijk substantieel werd verminderd. Watson heeft in dat verband slechts een overzicht in het geding gebracht, waaruit volgens haar de interne en externe meldingen van lekkages in het gehuurde zouden moeten blijken.

2.7.

De kantonrechter is van oordeel dat het door Watson overgelegde overzicht van interen en externe meldingen zonder deugdelijke toelichting – die ontbreekt en ook ter zitting niet is gegeven – niet kan worden afgeleid in welke periodes de lekkages zich precies hebben voorgedaan. In het overzicht is bij een groot aantal data slechts heel summier als omschrijving ‘lekkage’ vermeld, zonder enige toelichting. Niet duidelijk is of het daarbij gaat om lekkages, waar [naam 1] als verhuurder voor verantwoordelijk is en evenmin kan uit het overzicht worden opgemaakt wanneer de lekkage is verholpen. Kortom, op basis van het door Watson gestelde – in combinatie met het overgelegde overzicht – kan niet (zelfs niet bij benadering) een goed beeld worden verkregen van hoe vaak en hoe lang de lekkages zich voordeden, wanneer deze aan [naam 1] zijn gemeld en of er sprake was van een zodanige vermindering van het huurgenot dat de lekkages tot een huurprijsvermindering zouden moeten leiden.

2.8.

Naast het bovenstaande geldt dat Watson geen eerdere meldingen van lekkages aan [naam 1] in het geding heeft gebracht dan haar e-mail van 1 augustus 2023. Vast staat dat Watson ook pas daarna, en voor de eerste maal, haar huurbetalingen heeft opgeschort wegens het bestaan van een gebrek. Niet gesteld of gebleken is dat Watson in de periode van 2010 tot augustus 2023 eerder een beroep op opschorting heeft gedaan en om die reden een deel van haar huurbetalingen heeft achtergehouden. Ook is niet gesteld of gebleken dat Watson in de genoemde periode op enig moment aanspraak heeft gemaakt op huurprijsvermindering. Als Watson daadwerkelijk al sinds 2010 te kampen heeft met ernstige lekkages die haar huurgenot substantieel verminderen en die lekkages niet (blijvend) worden verholpen, is niet goed voor te stellen dat zij in de hiervoor genoemde periode van maar liefst ruim 12,5 jaar niet eerder actie heeft ondernomen, maar daarmee kennelijk tot augustus 2023 heeft gewacht. Door vervolgens haar eis tot huurprijsvermindering zo laat in te stellen en – in elk geval voor wat betreft de periode van 2010 tot en met juli 2023 – onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aan te voeren ter ondersteuning van haar aanspraak op huurprijsvermindering, komt de omstandigheid dat een en ander niet meer (goed) is vast te stellen voor risico van Watson.

2.9.

Watson heeft daarnaast gesteld dat zij sinds 2018 meerdere keren is geconfronteerd met het ontstaan van sinkholes voor de gevel van de winkelruimte. Ook daarvoor geldt echter dat Watson onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat er sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Watson heeft ook in dat kader een zeer summier overzicht overgelegd, waaruit slechts kan worden afgeleid dat er op een aantal plaatsen kennelijk sinkholes zijn aangetroffen. Waar die afzonderlijke sinkholes zijn aangetroffen, hoe ernstig deze waren en wanneer de betreffende sinkholes weer zijn opgelost is – zonder nadere toelichting, die ook hier ontbreekt – uit het overzicht niet af te leiden en Watson heeft daarover verder ook niets gesteld.

2.10.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat Watson voor wat betreft de periode van 2010 tot en met juli 2023 geen recht heeft op huurprijsvermindering.

Watson heeft recht op huurprijsvermindering over de periode van augustus tot en met december 2023

2.11.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat Watson in elk geval op 1 augustus 2023 melding heeft gemaakt van een lekkage in de winkelruimte, waarbij water langs een pilaar in het magazijn liep. Watson heeft onweersproken gesteld dat die lekkage niet adequaat is verholpen, waardoor zij zich eind december 2023 genoodzaakt zag zelf maatregelen te nemen in de vorm van het treffen van een noodvoorziening. Zij heeft nader toegelicht dat, ter voorkoming van verdere schade, boven het systeemplafond een goot is aangebracht, met op het laagste punt een pomp die het water afvoert. Uit de uitleg van Watson ter zitting begrijpt de kantonrechter dat de door Watson aangebrachte constructie met de goot slechts een provisorische oplossing is en de daadwerkelijke lekkage daarmee nog niet is verholpen. Dat wordt ondersteund door de e-mail van beheerder MVGM van 17 januari 2024, waarin zij, naar aanleiding van een bezoek van alle betrokken partijen aan de winkelruimte, bevestigt dat de problematiek nog niet is opgelost en er slechts sprake is van een tijdelijke oplossing.

2.12.

Hoewel met het treffen van de noodoplossing het daadwerkelijke gebrek (de lekkage) niet was verholpen, is voldoende komen vast te staan dat Watson sinds december 2023 geen nadelige gevolgen meer ondervindt van het lekkageprobleem. Watson heeft in dat verband ter zitting bevestigd dat de door haar eind december 2023 aangebrachte provisorische oplossing er voor heeft gezorgd dat de lekkage niet meer voor overlast zorgt.

2.13.

Een en ander leidt er toe dat voldoende vast is komen te staan dat er in de periode van 1 augustus 2023 tot en met 31 december 2023 sprake was van een actieve lekkage, die voor de nodige overlast heeft gezorgd. De kantonrechter is van oordeel dat dit een vermindering van de huurprijs over de genoemde periode rechtvaardigt en dat een vermindering met 25%, zoals door Watson ook is gevorderd, in de gegeven omstandigheden redelijk is.

2.14.

De huurprijs in de periode van augustus tot en met december 2023 bedroeg

€ 28.474,76 per kwartaal, hetgeen overeenkomt met € 9.491,59 per maand. Dat betekent dat Watson maandelijks recht heeft op een huurprijsvermindering van € 2.372,90 (25% van

€ 9.491,59) en in totaal over de periode van 1 augustus 2023 tot en met 31 december 2023 van € 11.864,50 (5 x € 2.372,90).

Watson heeft geen recht op huurprijsvermindering na december 2023

2.15.

Zoals hiervoor al is overwogen is voldoende komen vast te staan dat Watson sinds december 2023 geen nadelige gevolgen meer ondervindt van het lekkageprobleem. Watson heeft ter zitting gesteld dat er niet van uit gegaan kan worden dat de provisorische oplossing nog lang zal blijven werken en dat het afwachten is totdat het weer misgaat, maar dat doet niets af aan het feit dat er op dit moment geen sprake is van enige overlast van de lekkages. Ook het door Watson overgelegde storingsverslag van 30 oktober 2025 maakt dit niet anders. Dat storingsverslag en de daarin opgenomen foto’s bevestigen juist het beeld dat de provisorische oplossing nog altijd naar behoren werkt. Van een (substantiële) vermindering van het huurgenot is voor wat betreft de periode na december 2023 dan ook niet gebleken. De enkele vrees voor eventuele toekomstige overlast is daarvoor onvoldoende. Watson heeft daarom over de periode na december 2023 geen recht op huurprijsvermindering.

Watson moet nog € 5.683,17 aan achterstallige huur, met rente, betalen

2.16.

Watson heeft recht op een huurprijsvermindering van in totaal € 11.864,50. Dat bedrag zal worden verrekend met het bedrag aan achterstallige huur tot en met januari 2025, dat Watson nog aan [naam 1] verschuldigd is. Daardoor resteert een bedrag van € 5.683,17

(€ 17.547,67 -/- € 11.864,50). Dat bedrag moet Watson nog aan [naam 1] betalen. Omdat hier sprake is van een handelsovereenkomst moet Watson de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW over de achterstallige huur betalen vanaf 20 april 2025, zoals door [naam 1] gevorderd.

Watson moet € 659,16 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen

2.17.

Voldoende gebleken is dat [naam 1] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft uitgevoerd. Watson heeft dat ook niet betwist. Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is een bedrag van € 659,16 toewijsbaar. Dat is het bedrag waarop [naam 1] op basis van het toewijsbare bedrag aan achterstallige huurhoofdsom recht heeft volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [naam 1] heeft niet gesteld dat partijen een hoger bedrag hebben afgesproken.

[naam 1] hoeft geen schadevergoeding aan Watson te betalen

2.18.

Watson maakt aanspraak op een vergoeding voor de schade die zij stelt te hebben geleden door de lekkageproblematiek. Volgens Watson bestaat die schade uit de kosten voor de aanleg van de noodvoorziening, productschade en omzetverlies wegens tijdelijke sluiting van de winkel als gevolg van de lekkages. De kantonrechter is echter van oordeel dat Watson geen recht heeft op een eventuele schadevergoeding. In artikel 6.5 en 6.6 van de toepasselijke algemene bepalingen is namelijk - kort samengevat - bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade van de huurder ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde en ook niet voor bedrijfsschade van de huurder. Uit deze artikelen volgt dat dit slechts uitzondering lijdt als de schade het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde.

2.19.

Voor het aannemen van ‘grove schuld’ dan wel ‘ernstige nalatigheid’ aan de zijde van de verhuurder in de zin van de hiervoor genoemde artikelen geldt een hoge drempel. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken leidt de kantonrechter af dat herstel van de afzonderlijke lekkages door [naam 1] weliswaar geruime tijd op zich heeft laten wachten, maar dat daaruit niet geconcludeerd kan worden dat [naam 1] al 15 jaar ‘in gebreke is’ met het herstel, zoals door Watson in gesteld. Voldoende gebleken is dat een spoedig herstel van de van de bovengelegen woonlagen afkomstige lekkages vooral is belemmerd door het feit dat [naam 1] voor dat herstel in hoge mate afhankelijk is van de medewerking van de VvE. [naam 1] heeft in dat kader echter voldoende onderbouwd dat zij de nodige maatregelen heeft genomen om de VvE tot actie aan te sporen, onder meer in de vorm van het starten van een kort geding tegen de VvE. Gelet op die omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de hoge drempel voor het aannemen van grove schuld of ernstige nalatigheid aan de zijde van [naam 1] in dit geval niet is gehaald. Een en ander leidt tot de conclusie dat Watson op grond van artikel 6.5 en 6.6 van de algemene bepaling geen aanspraak kan maken op vergoeding van de door haar gestelde schade.

Is er op dit moment nog sprake van een gebrek?

2.20.

Watson eist ten slotte dat [naam 1] primair wordt veroordeeld het gebrek binnen drie maanden blijvend te verhelpen en subsidiair dat zij wordt veroordeeld te bewerkstelligen dat het gebrek binnen drie maanden blijvend wordt verholpen, op straffe van een dwangsom. Watson stelt in dat kader dat er op dit moment nog altijd sprake is van een gebrek in de winkelruimte, bestaande uit de hiervoor genoemde lekkageproblematiek. [naam 1] heeft betwist dat er nu nog sprake is van een gebrek en heeft aangevoerd dat de bij r.o. 2.11 genoemde lekkage eind 2024 al is verholpen, onder meer door vervanging van de spiro-buizen op het dak van het appartementencomplex, waarvan de winkelruimte deel uitmaakt, en door herstelwerkzaamheden aan de badkamers van de bovengelegen woningen en de afvoer van de galerijen.

2.21.

Watson heeft ter onderbouwing van haar stelling dat er nog altijd een gebrek bestaat een storingsverslag van 30 oktober 2025 in het geding gebracht. Dat storingsverslag is echter zodanig summier dat de kantonrechter daaruit niet kan afleiden of er nu nog een actieve lekkage is in de winkelruimte. Ook de in het storingsverslag opgenomen foto’s geven daarover geen uitsluitsel. Daarop lijken weliswaar lekkageplekken boven het systeemplafond waarneembaar, maar niet duidelijk is of dit recente vochtplekken zijn of slechts oudere, reeds opgedroogde sporen van een inmiddels opgeloste lekkage. Watson heeft daarnaast niet betwist dat [naam 1] eind december 2024 herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, maar stelt zich op het standpunt dat daarmee niet alle oorzaken van de terugkerende lekkages in de winkelruimte zijn weggenomen.

2.22.

De kantonrechter kan op basis van het voorgaande niet vaststellen of er nu nog sprake is van een gebrek (het lekkageprobleem) en, voor zover dat gebrek er daadwerkelijk is, wat de oorzaak daarvan is. Daarom is de kantonrechter van plan om een deskundigenbericht te bevelen (artikel 194 e.v. Rv). In het kader van dat deskundigenbericht zal dan in elk geval aan de deskundige worden gevraagd vast te stellen of er op dit moment sprake is van één of meer actieve lekkages en, zo ja, de oorzaak of oorzaken daarvan vast te stellen.

2.23.

[naam 1] en Watson mogen zich op de rolzitting van
donderdag 9 april 2026 om 11:30 uuruitlaten over het voornemen van de kantonrechter om een deskundige te benoemen en over de vraag wie wat hen betreft als deskundige moet worden benoemd. Het heeft de voorkeur dat de partijen daarin gezamenlijk een keuze maken. Als de partijen hier niet samen uitkomen, zal de kantonrechter een deskundige kiezen. [naam 1] en Watson mogen ook meteen suggesties doen voor eventuele aanvullende vragen die aan de deskundige moeten worden gesteld. De kantonrechter is van plan om de kosten van het voorschot van de deskundige ten laste van Watson te brengen. Watson is immers de partij is die zich er in het kader van haar tegeneis op beroept dat er op dit moment sprake is van een gebrek, zodat zij daarvan de bewijslast draagt.

2.24.

Als een deskundige moet worden benoemd, zal deze zaak naar verwachting nog voor een langere tijd gaan voortduren. De kantonrechter geeft partijen daarom in overweging om eventueel (nogmaals) in onderling overleg te treden over mogelijke (andere) oplossingen, mede gelet op het feit dat op de overige over en weer ingestelde vorderingen al een inhoudelijk oordeel door de kantonrechter is gegeven. Als een eventueel onderling overleg tussen partijen invloed heeft op het verdere verloop van de zaak, wordt verzocht de kantonrechter hiervan tijdig op de hoogte te brengen.

2.25.

In deze fase wordt, zowel in conventie als in reconventie, iedere verdere beslissing aangehouden.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 9 april 2026 om 11:30 uur, zodat partijen zich schriftelijk kunnen uitlaten over - uitsluitend - de punten als genoemd in r.o. 2.23;

3.2.

houdt, zowel in conventie als in reconventie, iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.

44487