ECLI:NL:RBROT:2026:2429

• Datum uitspraak: 6 maart 2026
• Publicatiedatum: 11 maart 2026
• Zaaknummer: 11459572 CV EXPL 24-32372
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.A. Vriezen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bewijslevering noodzakelijk in onrechtmatige daad huurder wegens lekkage

Eisers, eigenaren van een woning, vorderen van de huurder vergoeding van schade veroorzaakt door een lekkage die in augustus 2021 ontstond en schade veroorzaakte aan de ondergelegen woning van derden. Eisers stellen dat de lekkage is veroorzaakt door het loskomen van een afvoerleiding in de door gedaagde gehuurde woning en dat gedaagde daarvoor aansprakelijk is wegens onrechtmatige daad.

Gedaagde betwist aansprakelijkheid en stelt niet verantwoordelijk te zijn voor het loskomen van de afvoerleiding. Onderzoeken van deskundigen tonen aan dat de lekkage is veroorzaakt door het loskomen van de schuifsok van de afvoerleiding, maar het is onduidelijk of dit door handelen van gedaagde of door achterstallig onderhoud is veroorzaakt.

De kantonrechter oordeelt dat eisers de bewijslast dragen om aan te tonen dat gedaagde of iemand namens hem de schuifsok heeft losgemaakt. Het door eisers overgelegde rapport is onvoldoende om dit te bewijzen, mede vanwege het tijdsverloop tussen lekkage en onderzoek. Daarom wordt eisers opgedragen bewijs te leveren en wordt de zaak aangehouden tot na bewijslevering.

Uitkomst: De kantonrechter wijst de eis voorlopig af en draagt eisers op bewijs te leveren over de oorzaak en verantwoordelijkheid van de lekkage.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11459572 CV EXPL 24-32372

datum uitspraak: 6 maart 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

2. [eiser 2] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

eisers,

die zelf procederen,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. I.M. van den Heuvel.

De partijen worden hierna ‘ [eisers] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 11 december 2024, met bijlagen;
• de brief van [eisers] van 9 februari 2025;
• het antwoord;
• de reactie van [eisers] op het antwoord, met één bijlage;
• de brief van 14 april 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de brief van [eisers] van 14 september 2025, met bijlagen;
• het proces-verbaal van de zitting op 25 november 2025;
• de akte van [gedaagde] .

1.2.

Op 25 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [eisers] aanwezig, vergezeld door de heer [naam 1] (zwager). Ook [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. I.M. van den Heuvel.

1.3.

Gelijktijdig met de zaak tussen [eisers] en [gedaagde] is op de zitting van 25 november 2025 ook het geschil tussen de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] (hierna tezamen ‘ [betrokkenen] ’ genoemd) en [eisers] besproken. Die procedure is bij deze rechtbank bekend onder zaaknummer 11313225 CV EXPL 24-23722 en zal hierna verder ‘de hoofdzaak’ worden genoemd.

2. De beoordeling

Wat is de kern van de zaak?

2.1.

[eisers] zijn de eigenaren van de woning aan de [adres 1] , die deel uitmaakt van een appartementencomplex. [betrokkenen] zijn de eigenaren van de woning aan de [adres 2] , die gelegen is onder de woning van [eisers] In augustus 2021 hebben [betrokkenen] schade geconstateerd in hun hal, slaapkamer en badkamer ten gevolge van een lekkage afkomstig van de bovengelegen woning van [eisers] Volgens [betrokkenen] zijn [eisers] daarvoor aansprakelijk. Daarom hebben [betrokkenen] in de hoofdzaak (onder andere) geëist de door de lekkage geleden schade te vergoeden.

2.2.

[gedaagde] huurde in de periode van 2016 tot 1 februari 2022 de woning aan de [adres 1] van [eisers] Volgens [eisers] is de lekkage ontstaan door het handelen van [gedaagde] en is [gedaagde] aansprakelijk voor de door ontstane schade in de woning van [betrokkenen] Daarom hebben [eisers] in de vrijwaringszaak [gedaagde] gedagvaard en geëist dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de volledige schade ten gevolge van de lekkage in augustus 2021, althans tot betaling van datgene waartoe [eisers] in de hoofdzaak jegens [betrokkenen] zal worden veroordeeld.

2.3.

Tijdens de zitting van 25 november 2025 hebben [betrokkenen] en [eisers] in de hoofdzaak een schikking getroffen, die inhoudt dat [eisers] een bedrag van

€ 11.000,- aan schadevergoeding aan [betrokkenen] betalen. Deze schikking is vastgelegd in het proces-verbaal van de zitting. [eisers] zijn inmiddels tot betaling van het genoemde bedrag aan [betrokkenen] overgegaan, waarna de hoofdzaak tot een einde is gekomen. Gelet op de getroffen schikking in de hoofdzaak hebben [eisers] hun eis in de vrijwaringszaak verminderd, in die zin dat – in plaats van een veroordeling van [gedaagde] tot al datgene waartoe [eisers] in de hoofdzaak zal worden veroordeeld – betaling door [gedaagde] van een bedrag van € 11.000,-, met rente en eventuele kosten, wordt gevorderd.

2.4.

[gedaagde] is het niet eens met de eis van [eisers] Hij voert aan dat hij niet op de hoogte was van de lekkage en dat hij deze niet heeft veroorzaakt. Volgens [gedaagde] is hij dan ook niet aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade.

2.5.

De kantonrechter kan op dit moment nog geen eindbeslissing nemen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Er is bewijslevering noodzakelijk

2.6.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de schade, die [betrokkenen] hebben geleden, veroorzaakt is door een lekkage afkomstig van de bovengelegen woning, die door [eisers] ten tijde van het ontstaan van de lekkage aan [gedaagde] werd verhuurd.

2.7.

Door Lekdetectie Inspectie Nederland (hierna: ‘Lekdetectie’) en TOP Expertise (hierna: ‘TOP’) zijn ter plaatse onderzoeken uitgevoerd. De resultaten van die onderzoeken zijn vastgelegd in de door [eisers] overgelegde onderzoeksrapporten. Zowel Lekdetectie als TOP komen daarin tot de conclusie dat de lekkage in de door [gedaagde] gehuurde woning ontstaan is door het loskomen van een afvoerleiding van de keuken, meer in het bijzonder door het verschuiven of loskomen van de schuifsok van de afvoerleiding achter het keukenblok. Daardoor is er een grote hoeveelheid water naar beneden gestroomd en de ondergelegen woning van [betrokkenen] binnengedrongen. Door Lekdetectie is de hieronder weergegeven foto van de losgekomen afvoerleiding gemaakt.

2.8.

[gedaagde] heeft niet betwist dat de lekkage is ontstaan door het verschuiven of loskomen van de schuifsok van de afvoerleiding. Gelet op daarop en op de inhoud van de diverse onderzoeksrapporten staat naar het oordeel van de kantonrechter dan ook vast dat het verschuiven of loskomen van de schuifsok de lekkage – en de daardoor ontstane schade bij de ondergelegen woning – heeft veroorzaakt. [gedaagde] heeft wel betwist dat hij daarvoor verantwoordelijk is en heeft aangevoerd dat hij de schuifsok niet heeft verschoven of losgemaakt.

2.9.

De kantonrechter stelt voorop dat het aan [eisers] als verhuurders is om te zorgen voor een deugdelijke waterafvoer in de door hen verhuurde woning. [eisers] zijn dan ook verantwoordelijk voor het op de juiste wijze monteren en onderhouden van de afvoerleidingen. Zoals ter zitting besproken volgt uit het ‘Besluit kleine herstellingen’ – in het bijzonder artikel 1 in combinatie met de bijlage bij het Besluit, onder c – dat het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen van de woonruimte als ‘kleine herstellingen’ moeten worden aangemerkt, die in beginsel voor rekening van de huurder zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is een goed werkende waterafvoer echter een zodanig essentiële basisvoorziening in een woning, dat het vastzetten van de afvoerleiding (door middel van een schuifsok) niet als een ‘kleine herstelling’ in de zin van het hiervoor genoemde Besluit kan worden beschouwd.

2.10.

[eisers] hebben aan hun eis ten grondslag gelegd dat de afvoerleiding in de keuken is losgekomen door handelingen van [gedaagde] en dat [gedaagde] daarmee onrechtmatig heeft gehandeld in de zin van artikel 6:162 BW en de daardoor ontstane schade aan [eisers] moet vergoeden. In dat kader geldt dat, als vast komt te staan dat [gedaagde] – dan wel iemand namens [gedaagde] – zodanige handelingen heeft verricht dat daardoor de schuifsok van de tot het gehuurde behorende afvoerleiding in de keuken is verschoven of losgekomen, [gedaagde] daarmee inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van [eisers] en in beginsel verplicht is de schade die [eisers] daardoor lijdt te vergoeden. [gedaagde] heeft echter betwist dat hij, of iemand namens hem, enige handeling aan de schuifsok van de afvoerleiding heeft verricht. Tegenover de betwisting door [gedaagde] rust op rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op [eisers] de bewijslast van hun stelling dat [gedaagde] wel dergelijke handelingen heeft verricht.

2.11.

[eisers] hebben hun stellingen onderbouwd door het overleggen van een rapport van Bouwkundig Adviesbureau Zwanenburg (hierna: ‘Zwanenburg’), dat in opdracht van [eisers] in april 2025 een onderzoek heeft uitgevoerd. Volgens [eisers] volgt uit dat rapport dat de schuifsok alleen door ‘externe invloeden’, zoals handelingen van de huurder, kan zijn losgeraakt.

2.12.

De kantonrechter is van oordeel dat – los van de inhoud van het rapport van Zwanenburg – in het algemeen aangenomen mag worden dat
, als een afvoerleiding deugdelijk is aangelegd en onderhouden, een tot die afvoerleiding behorende schuifsok niet zomaar spontaan zal losraken, maar dat daarvan in dat geval alleen sprake kan zijn als er ‘fysieke’ handelingen aan die afvoerleiding (zoals bijvoorbeeld het lostrekken van de afvoerleiding uit de schuifsok) worden verricht. Zwanenburg heeft in dat verband in haar rapport opgenomen dat geconstateerd is dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud aan de afvoerleiding, de schuifsok of de sifon. Dat is door Zwanenburg echter pas bij het uitvoeren van haar onderzoek in april 2025 geconstateerd, oftewel bijna vier jaar na het ontstaan van de lekkage. Gelet op dat grote tijdsverloop is niet uitgesloten dat er tussentijds nog werkzaamheden aan de afvoerleiding zijn verricht, zodat niet zonder meer aangenomen kan worden dat de staat van de afvoerleiding ten tijde van het onderzoek van Zwanenburg gelijk is aan de staat van de afvoerleiding bij het ontstaan van de lekkage. Het rapport van Zwanenburg is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook onvoldoende om daaraan in redelijkheid de conclusie te kunnen verbinden dat er ten tijde van het ontstaan van de lekkage geen sprake was van achterstallig onderhoud dan wel gebrekkige montage van de afvoerleiding. Dat brengt met zich mee dat de inhoud van het rapport van Zwanenburg eveneens onvoldoende is om te kunnen concluderen dat de schuifsok van de afvoerleiding alléén door handelingen van [gedaagde] kan zijn veroorzaakt.

2.13.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [eisers] het hiervoor bij r.o. 2.10 genoemde bewijs nog niet hebben geleverd. Daarom zullen [eisers] in de gelegenheid worden gesteld om bewijs te leveren van hun stelling dat [gedaagde] , dan wel iemand anders die daartoe door [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld, voorafgaand aan het ontstaan van de lekkage zodanige handelingen heeft verricht, dat daardoor de schuifsok van de afvoerleiding in de keuken is verschoven en/of losgekomen. [eisers] kunnen dat bewijs desgewenst ook leveren door aan te tonen dat de afvoerleiding ten tijde van het ontstaan van de lekkage in zodanige staat van onderhoud was, dat het losraken van de schuifsok alleen veroorzaakt kan zijn door handelen van [gedaagde] of van iemand die daartoe door hem in de gelegenheid is gesteld.

2.14.

Direct nadat [eisers] bewijs hebben geleverd, mag [gedaagde] (tegen)bewijs leveren. De partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is.

Het vervolg van de procedure

2.15.

De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van
donderdag 9 april 2026 om 11:30 uur , zodat [eisers] zich schriftelijk bij akte over de bewijslevering kunnen uitlaten, zoals hierna vermeld.

2.16.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

draagt [eisers] op om het bewijs genoemd onder 2.13 te leveren;

schriftelijk bewijs

3.2.

bepaalt dat als [eisers] schriftelijk bewijs willen leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van
donderdag 9 april 2026 om 11:30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

3.3.

bepaalt dat als [eisers] getuigen willen laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting, die hiervoor is genoemd, het aantal en de personalia van de getuigen moeten opgeven en de verhinderdata van de getuigen en
beide partijen voor de maanden juli, augustus, september en oktober 2026;

3.4.

wijst erop dat [eisers] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moeten oproepen;

ander bewijs

3.5.

bepaalt dat als [eisers] op een andere manier bewijs willen leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moeten laten weten hoe;

3.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

44487