Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/672710 / HA ZA 24-101
Vonnis van 11 maart 2026
in de zaak van
1.[eiser 1]2. [eiser 2] ,
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. L.B. van Luijn te Rotterdam,
tegen
1.
DE HYPOTHEKER ALPHEN AAN DEN RIJN B.V., voorheen genaamd
DE HYPOTHEKER ROTTERDAM - HILLEGERSBERG B.V.,
DE HYPOTHEKER ALPHEN AAN DEN RIJN B.V., voorheen genaamd
DE HYPOTHEKER ROTTERDAM - HILLEGERSBERG B.V.,
te Alphen aan den Rijn,
gedaagde partij,
hierna te noemen: De Hypotheker,
advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers te Rotterdam,
advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers te Rotterdam,
2.
ASN BANK N.V., rechtsopvolgster van
DE VOLKSBANK N.V.,
ASN BANK N.V., rechtsopvolgster van
DE VOLKSBANK N.V.,
mede handelend onder de naam BLG Wonen,
te Utrecht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Bank,
advocaat: mr. G.T. Flapper te Utrecht.
1.De zaak in het kort
1.1.
De Hypotheker heeft in opdracht van [eisers] geadviseerd over een hypotheek op een kavel bouwgrond waarop [eisers] een zelf te ontwerpen woning wilde laten bouwen en bemiddeld bij het verkrijgen van die hypotheek. Die hypotheek is aangevraagd bij de Bank en uiteindelijk door de Bank afgewezen.
1.2.
De centrale vraag in de zaak tussen [eisers] en De Hypotheker is of De Hypotheker haar zorgplicht jegens [eisers] heeft geschonden, waardoor [eisers] schade heeft geleden. Tussen [eisers] en de Bank staat centraal de vraag of de Bank onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld door ten onrechte de hypotheek te weigeren of haar zorgplicht jegens [eisers] te schenden, waardoor [eisers] schade heeft geleden. Daarnaast is aan de orde de vraag of De Hypotheker en de Bank onderlinge correspondentie over het dossier van [eisers] in het geding moeten brengen.
1.3.
De rechtbank oordeelt dat De Hypotheker en de Bank hun onderlinge correspondentie niet in het geding hoeven te brengen en dat de Bank niet onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. Verder oordeelt de rechtbank dat voor zover De Hypotheker haar zorgplicht jegens [eisers] heeft geschonden, dat niet heeft geleid tot de gestelde schade. De rechtbank wijst daarom de vorderingen van [eisers] af.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 28 producties,
- de conclusie van antwoord van De Hypotheker met 13 producties,
- de conclusie van antwoord van De Hypotheker met 13 producties,
- de conclusie van antwoord van de Bank met 2 producties,
- de brief van de rechtbank waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief van de rechtbank waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- het bericht van de rechtbank van 18 augustus 2024 met de zittingsagenda,
- het bericht van 26 september 2024 met akte met eiswijziging van [eisers] ,
- het bericht van 26 september 2024 met productie 3 van de Bank,
- het bericht van 27 september 2024 met productie 4 van de Bank,
- het bericht van 18 maart 2025 met productie 29 van [eisers] ,
- de mondelinge behandeling van 2 september 2025,
- het bericht van 27 september 2024 met productie 4 van de Bank,
- het bericht van 18 maart 2025 met productie 29 van [eisers] ,
- de mondelinge behandeling van 2 september 2025,
- de ter gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde spreekaantekeningen van (de advocaten van) partijen,
- de ter zitting overgelegde ondertekende akte met eiswijziging.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
De Hypotheker heeft in opdracht van [eisers] geadviseerd over een hypotheek op een kavel bouwgrond waarop [eisers] een zelf te ontwerpen woning wilde laten bouwen en bemiddeld bij het verkrijgen van die hypotheek. De Hypotheker deed dit in de persoon van [naam] (verder: [naam] ).
3.2.
[eisers] verstrekte die opdracht op 10 september 2021 met het ondertekenen van een opdrachtbevestiging die De Hypotheker hem op 30 augustus 2021 had toegezonden.
3.3.
Op 30 augustus 2021 stuurde De Hypotheker een e-mail met een lijst van de benodigde stukken voor de hypotheek naar [eisers] . Op die lijst staat onder meer “Getekende koopakte grond (wanneer deze beschikbaar is)”.
3.4.
Op 29 oktober 2021 schreef [eisers] in een e-mail aan De Hypotheker, voor zover hier van belang: “Redden we het allemaal nog wel qua financiering? Op 22 april 2022 wordt ik 57,5.”
3.5.
Op 12 januari 2022 mailde [eisers] (onder meer) de op 16 november 2021 getekende koopovereenkomst van de kavel bouwgrond naar De Hypotheker.
3.6.
In overleg met [eisers] heeft De Hypotheker begin februari 2022 een hypotheekaanvraag ingediend bij de Bank (hierna ook aangeduid als BLG).
3.7.
De contacten tussen [eisers] en de Bank liepen via De Hypotheker.
3.8.
Op 17 februari 2022 stuurde De Hypotheker een ingevuld ‘Formulier
Afwijken van de hypotheekregels’ naar de Bank. Dit formulier is ingevuld door [naam] en door hem ondertekend met de aantekening “in opdracht van de klant”. In het ingevulde formulier staat, voor zover hier van belang:
“2. Van welke regels wilt u afwijken?
1. Toetsen obv werkelijke lasten
2. Rekening houden met inkomen dhr uit zelfstandige arbeid na 67e.
3. Wat is de gewenste situatie van de klant?
Klant is in oktober 57 geworden.
Zij willen graag een woning laten bouwen, dhr. is zelfstandig […]. Hij zal niet stoppen op 67 jarige leeftijd. Inkomen uit zelfstandige arbeid zal dus nog doorlopen na 67.
Op basis van het pensioeninkomen past de hypotheek niet conform de annuïtaire toets, op werkelijke last is de hypotheek goed haalbaar.
[…] Omdat er een deel aflossingsvrij in de hypotheek zit, zijn de lasten acceptabel en binnen de normen van verantwoorde lasten nu en na pensioen. Ik heb er ook rekening mee gehouden dat we een deel na 10 jaar aflossen waardoor de lasten na 10 jaar met ca. € 1000,= per maand afnemen.
[…]
6. Cijfermatige toelichting:
Deze toelichting is alleen nodig bij een afwijking op de loan to income.
Volgens de hypotheekregels kan de klant niet meer dan dit lenen: € 817.000,=”
3.9.
Op 5 maart 2022 ontving [eisers] via De Hypotheker een renteaanbod van de Bank voor een hypothecaire lening van in totaal € 983.995,=. Hierin staat, voor zover hier van belang:
“
Wilt u op het renteaanbod ingaan en een offerte krijgen?
Wilt u op het renteaanbod ingaan en een offerte krijgen?
Dit renteaanbod geldt tot 29 maart 2022. Wilt u ingaan op dit renteaanbod en een offerte van ons krijgen? Dan hebben we een paar documenten van u nodig. Bij deze brief leest u om welke documenten het gaat. Wilt u ervoor zorgen dat u ze voor 26 maart 2022 naar uw adviseur stuurt? Als alles volledig en in orde is, krijgt u onze offerte.
Lukt het niet om alles op tijd aan te leveren?
Kunt u niet alle documenten voor 26 maart 2022 aanleveren? Of weet u niet zeker of dat gaat lukken?
Onderteken dan het renteaanbod bij deze brief en stuur het voor 26 maart 2022 naar uw adviseur. U heeft dan nog tot 11 januari 2023 de tijd om de gevraagde informatie aan te leveren.”
3.10.
Op 7 maart 2022 stuurde De Hypotheker een e-mail met een overzicht van nog aan te leveren documenten aan [eisers] . Dezelfde dag antwoordde [eisers] per e-mail. Daarin schreef hij, voor zover hier van belang:
“De laatste stand was financiering voor € 1.1M. Ik zie nu een aanbod voor 983. Dat redden we wel, maar beter om het deel aflossingsvrij van € 290 nu op de oude € 350 te zetten.”
3.11.
Op 8 maart 2022 stuurde De Hypotheker een e-mail aan [eisers] . Hierin staat, voor zover hier van belang:
“Het bedrag van € 983995 is de financieringsopzet met een totale koop/aanneemsom van € 1380000 die we hebben besproken.
[…]
De rentevastperiode van 10 jaar op het deel van € 118995 is omdat dit deel na 10 jaar wordt afgelost.
De overige delen moeten wel op 20 jaar rentevast omdat we met de werkelijke lasten rekenen na pensioendatum.
[…]
Misschien is het handig om volgende week even een afspraak in te plannen om de benodigde stukken even door te nemen en te bepalen wat we aan BLG kunnen en moeten aanleveren om een akkoord te krijgen aangezien het een explain dossier is en we het zo goed mogelijk moeten "verkopen" aan BLG dat de hypotheek verantwoord is, vandaar dat we onder andere ook moeten aantonen dat er goed gespaard wordt.”
3.12.
Op 9 maart 2022 schreef [eisers] in een e-mail aan De Hypotheker, voor zover hier van belang:
“De koop/aanneemsom is aan het schuiven […] Dus de tot. koopsom is 1533705.”
3.13.
Op 22 maart 2022 deelde De Hypotheker aan [eisers] mee dat een getekend renteaanbod nodig was om de rente te fixeren en dat het hypotheekbedrag later nog zou kunnen worden aangepast. Hierop stuurde [eisers] het door hem ondertekende renteaanbod van de Bank naar De Hypotheker.
3.14.
De Bank gebruikt een systeem waarin alle documenten die nodig zijn om een hypotheekaanvraag te beoordelen moeten worden geüpload. Pas als alle documenten geüpload zijn, beoordeelt de Bank de aanvraag. Een tussentijdse beoordeling van aangeleverde documenten kan worden verkregen door voor de ontbrekende documenten een blanco vel te uploaden.
3.15.
Op 5 april 2022 schreef [eisers] in een e-mail aan De Hypotheker, voor zover hier van belang:
“Ter info nog een update van de spaartegoeden. Bij de opgave per 18 mrt stond de teller op
€ 150.456. Dat is inmiddels (stand vandaag) € 161.846. Het sparen gaat inmiddels dus met meer dan € 10k per maand. Misschien helpt dat om BLG er van te overtuigen dat een stijging van maandlasten met € 2k kan worden opgevangen.”
3.16.
Op 20 april 2022 schreef [eisers] in een e-mail aan De Hypotheker, voor zover hier van belang:
“Als op 1 mei de financiering voor de grond (€ 580.000) echter nog steeds niet rond is dan wordt de koopovereenkomst ontbonden. Ik denk dat het essentieel is dat we ons daar op focussen. Komt financiering niet af, dan hoeven we het ook niet meer te hebben over afbouwgaranties etc., dan gaat de koop niet door en is een droom aan diggelen.
Dus, hoe krijgen we binnen een week 5 ton; […] Kun je de komende uren inzetten op een plan, en mij daarover informeren?”
3.17.
Op 21 april 2022 antwoordde De Hypotheker in een e-mail, voor zover hier van belang:
“Voor het verkrijgen van de financiering heeft een geldverstrekker inzicht nodig in het totale plaatje.
Zoals we al eerder hebben besproken wil een geldverstrekker niet alleen een hypotheek verstrekken op een stuk grond.
Dat is de reden dat de geldverstrekker een aanneemovereenkomst wil zien en een afbouwgarantie.
Voor jou is het ook belangrijk dat BLG een hypotheek verstrekt voor zowel de grond als voor de woning, als je alleen de grond kan financieren heeft het geen zin. Je wilt ook een hypotheek voor de bouw van de woning.
Met de stukken die nu zijn aangeleverd is het verzoek aan BLG om deze stukken te beoordelen om te bekijken of er toch een akkoord kan worden gegeven voor de overdracht van de grond.”
3.18.
Op 21 juni 2022 stuurde De Hypotheker een e-mail aan [eisers] . Daarin schreef zij, voor zover hier van belang:
“BLG heeft een terugkoppeling gegeven op de financieringsopzet.
Zij geven aan dat de grond tegen de rente van het renteaanbod zou worden gefinancierd en dat op een later moment de aanvraag voor de financiering voor de woning wordt gedaan met de dan geldende rente.
De totale financieringsopzet wordt dan helemaal anders en de maandlast ook. Die zal dan hoger uitkomen.”
Dezelfde dag antwoordde [eisers] in een e-mail “Dat gaan we uiteraard niet doen.”
3.19.
Op 15 juli 2022 mailde [eisers] de getekende aanneemovereenkomst naar De Hypotheker.
3.20.
Op 18 juli 2022 mailde [eisers] een taxatierapport over de waarde van de grond en de te bouwen woning naar De Hypotheker.
3.21.
In het systeem van de Bank over de hypotheekaanvraag van [eisers] is op 26 juli 2022 genoteerd, voor zover hier van belang:
“Benodigde eigen middelen = 219.000
Bevindingen besproken met TP. Enkel bij een bovenstaande minimale buffer en afbouwgarantie zijn wij bereid verder te kijken naar de haalbaarheid van deze aanvraag. Wordt vervolgd.”
3.22.
Op 27 juli 2022 schreef De Hypotheker in een e-mail aan [eisers] , voor zover hier van belang:
“Verder heeft BLG aangegeven dat er een aantal variabelen staan in de aanneemovereenkomst.
Prijsstijgingen als gevolg van hogere inkoopprijzen van materialen en grondstoffen kunnen worden doorberekend door de aannemer. Hier moeten we waarschijnlijk een extra buffer aan spaargeld kunnen aantonen.
Ditzelfde geldt waarschijnlijk ook voor de raming van de aanneemsom. Als bijlage is door de aannemer de raming bijgevoegd van 12 mei.
Daarin wordt melding gemaakt van een +/- marge van 5%. Heel waarschijnlijk wordt daar ook een extra financiële buffer voor gevraagd.
Voor de overbrugging wordt ook een buffer van spaargeld gevraagd omdat er meer wordt overbrugd dan tot 90% van de waarde van de woning.
In de aanneemsom is ook nog geen keuken en badkamer meegenomen, hiervoor moet ook een bedrag worden gereserveerd.
We hebben nu ongeveer € 144000 eigen middelen aangetoond, heel waarschijnlijk moeten we meer aantonen. Dat wil niet zeggen dat de ook allemaal moet worden gebruikt, maar het is om eventuele tegenvallers in de bouw op te kunnen vangen.
We zijn nog in overleg hoeveel er precies moet worden aangetoond.”
3.23.
Op 11 oktober 2022 schreef [eisers] in een e-mail aan De Hypotheker, voor zover hier van belang:
“De laatste voorwaarde voor het afsluiten van een hypotheek is bij mijn weten een afbouwgarantie […] Dat moet door de aannemer worden aangevraagd. […]
In afwachting van de hypotheek hebben we opnieuw uitstel gekregen, nu tot 15 december. Maar dan moet de hypotheek dus echt rond zijn. […] Verder staat aan jouw kant nog de vraag open of het meetellen van een ZZP pensioen (de pensioenopbouw bij BND) nog zicht geeft op de eerder besproken 104000.
Ik hoor graag of we 15 dec halen en of het dan 1.040.000 wordt.”
3.24.
Op 21 november 2022 schreef De Hypotheker in een e-mail aan [eisers] , voor zover hier van belang:
“Met BLG heb ik overleg gehad over de aanvraag.
BLG heeft aangegeven dat bij een explain aanvraag zoals deze de maximale verstrekking € 1.000.000 kan zijn.
Dat wil nog niet zeggen dat BLG akkoord gaat met dit bedrag. De financieringsopzet heb ik daar nu op aangepast, deze heb ik bijgevoegd.”
3.25.
Op 23 november 2022 mailde [eisers] de afbouwgarantie naar De Hypotheker.
3.26.
Op 28 november 2022 schreef De Hypotheker in een e-mail aan [eisers] , voor zover hier van belang:
“Naar BLG heb ik weer extra info gestuurd over de verantwoorde maandlast voor en na pensioendatum.
Dit wordt dan aan de risk afdeling voorgelegd.
Als de afdeling risk dit haalbaar vindt zullen we stukken moeten updaten.”
3.27.
Op 2 december 2022 om 07:44 uur schreef De Hypotheker in een e-mail aan [eisers] , voor zover hier van belang:
“Met BLG ben ik nog steeds in de slag voor de hypotheek.
BLG wil op voorhand zien dat er voldoende eigen geld is om de dubbele lasten tijdens de bouw te kunnen betalen.
Tevens moet een bedrag voor de keuken worden meegenomen in de financiering.
Als de hypotheek op € 1.000.000 staat is er onvoldoende om dit mee te nemen. Als dit uit eigen middelen moet worden aangetoond is er niet voldoende eigen geld aangezien er al een bedrag aan eigen middelen moet worden ingebracht.
Ik heb een nieuwe financieringsopzet gemaakt met een bedrag voor de keuken en dubbele lasten. Het
hypotheekbedrag komt dan wel boven € 1.000.000 uit. In de berekening heb ik rekening gehouden dat dit extra stuk rond pensioenleeftijd wordt afgelost.
Dit voorstel heb ik gemaild naar BLG.
BLG gaf ook aan dat in de taxatie een bedrag van € 200000 staat voor o.a. tuin, bestrating, parkeerplaatsen en buitenberging.
Als daar ook nog een bedrag voor moeten worden gereserveerd wordt moet er nog meer eigen vermogen worden aangetoond, maar dat wordt moeilijk lijkt me.
Ik stuur je bijgaand de financieringsopzet die ik naar BLG heb gestuurd.
Het is de vraag in hoeverre BLG daarin mee wil gaan, we zijn er dus zeker nog niet.”
3.28.
Op 5 december 2022 is in het systeem van de Bank genoteerd:
“Ik heb de propositie besproken met de afdeling Risk […] en zij zien het niet zitten. Allereerst omdat in de periode van aanvragen en nu ontzettend veel ontwikkelingen zijn geweest en het beleid is aangescherpt:
-De annuïtaire toets moet passen binnen de maximaal toegestane financieringslast. Deze past ruim niet.
-Boven een bedrag van 1.000.000 staan wij geen maatwerk toe. Is hier wel benodigd.
-Maximale obk is 90%. OBK daardoor moeten verlagen.
Twijfels of de huidige woning voor 900.000 euro wordt verkocht. Iets verderop in de straat verkocht voor 765.000 euro 3 maanden geleden. Markt nu nog slechter.
Tot slot is betaalbaarheid en financiële weerbaarheid niet overtuigend/overzichtelijk.
STATUS
Oordeel besproken. TP gaat dit bespreken met klant.”
3.29.
Op 5 december 2022 heeft De Hypotheker aan [eisers] meegedeeld dat de Bank de hypotheekaanvraag heeft afgewezen. De Bank heeft dat op 14 december 2022 schriftelijk bevestigd.
3.30.
Hierna heeft [eisers] de koop van de kavel bouwgrond ontbonden.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert na eiswijziging – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
De Hypotheker en de Bank te bevelen om in het geding te brengen de onderlinge correspondentie inzake het dossier [eisers] ;
te verklaren voor recht:
- dat De Hypotheker toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, dan wel dat zij niet heeft gehandeld als redelijk handelend opdrachtnemer dan wel dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] ,
- dat de Bank onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] ,
en voorts De Hypotheker en de Bank hoofdelijk te veroordelen tot betaling van
- de door [eisers] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en
- een voorschot op de schade van € 53.838,32, binnen twee dagen na het wijzen van het vonnis, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente;
De Hypotheker en de Bank te veroordelen in de kosten van het geding.
4.2.
De Hypotheker en de Bank voeren verweer. Zij concluderen ieder tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De eiswijziging
5.1.
De rechtbank doet recht op de gewijzigde eis. De Hypotheker en de Bank hebben namelijk na ondertekening van de akte met de eiswijziging ter zitting geen formele bezwaren tegen de eiswijziging meer geuit. De rechtbank acht deze wijziging ook niet ambtshalve in strijd met de goede procesorde.
Geen bevel om correspondentie tussen De Hypotheker en de Bank over te leggen
5.2.
[eisers] baseert zijn vordering om De Hypotheker en de Bank te bevelen hun onderlinge correspondentie over zijn dossier in het geding te brengen op artikel 22 Rv Pro en artikel 843a (oud) Rv. Hij stelt dat deze correspondentie van belang kan zijn voor de uitkomst van dit dossier.
5.3.
De Hypotheker en De Bank verzetten zich daartegen. De Hypotheker voert aan dat alle relevante stukken in het geding zijn gebracht en dat [eisers] geen rechtmatig belang heeft bij zijn vordering. De Bank verwijst naar de door haar overgelegde uitdraai uit haar systeem waaruit blijkt wat er gebeurd is tussen de aanvraag en de afwijzing. Daarnaast voert zij aan dat vereist is dat het bestaan van de rechtsbetrekking (de onderliggende vordering) voldoende aannemelijk is, dat aan dit vereiste niet wordt voldaan en dat de Bank bovendien niet meer beschikt over de betreffende e-mailcorrespondentie.
5.4.
De rechtbank wijst de vordering af en licht dit toe als volgt.
5.5.
Artikel 22 Rv Pro geeft aan de rechter de bevoegdheid om naar eigen inzicht een partij te bevelen bescheiden over te leggen. De rechtbank heeft geen behoefte om deze bevoegdheid te gebruiken.
5.6.
Voor toewijzing van de vordering op grond van artikel 843a (oud) Rv moet worden voldaan aan de voorwaarden die dit artikel daarvoor stelt. Eén van die eisen is dat de partij waarvan de bescheiden worden gevraagd daarover beschikt. Een andere eis is dat degene die aanspraak maakt op afgifte van bescheiden daar een rechtmatig belang bij heeft.
5.7.
Niet gebleken is dat [eisers] rechtmatig belang heeft bij de correspondentie tussen De Hypotheker en de Bank over zijn dossier. Voor dat rechtmatig belang is enkel het vermoeden dat een stuk steun kan bieden voor een stelling namelijk niet genoeg. Het moet gaan om stukken waarbij een partij een direct en concreet belang heeft voor zijn rechtspositie. Het ligt op de weg van [eisers] , als de partij die afgifte van stukken vordert, om voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen, waaruit dat belang blijkt.
5.8.
Concreet heeft [eisers] slechts gesteld dat hij wil nagaan of (i) De Hypotheker, conform haar toezegging, met de Bank heeft overlegd over de stukken die nodig zouden zijn om de aanvraag af te ronden en een akkoord te krijgen en te kunnen passeren voor 15 december 2022 en (ii) of de Bank op 26 juli 2022 aan De Hypotheker heeft meegedeeld dat [eisers] € 219.000,= aan eigen middelen nodig had. Het eerste is niet van belang voor de uitkomst van deze procedure, omdat de Bank de weigering van de hypotheek niet heeft gebaseerd op het ontbreken van stukken. Voor de mededeling dat [eisers] € 219.000,= aan eigen middelen nodig had geldt dat een aanwijzing dat daarover is gecorrespondeerd ontbreekt. Uit de notitie van de Bank waarop [eisers] zich in dit verband beroept volgt namelijk slechts dat hierover is gesproken. Daarbij komt dat de rechtbank hierna tot uitgangspunt zal nemen dat de Bank op 26 juli 2022 aan De Hypotheker heeft meegedeeld dat [eisers] een bedrag in de orde van grootte van € 219.000,= aan eigen middelen nodig had (zie 5.43), zodat [eisers] daarvoor geen aanvullend bewijs nodig heeft.
5.9.
Dit leidt er toe dat de op grond van artikel 843a (oud) Rv gevorderde afgifte van bescheiden wordt afgewezen.
De vorderingen jegens de Bank zijn ongegrond
5.10.
[eisers] stelt dat de Bank onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door ten onrechte de aangevraagde hypotheek te weigeren en haar zorgplicht jegens [eisers] te schenden. De Bank heeft herhaaldelijk bij [eisers] de indruk gewekt dat de hypothecaire lening verstrekt zou worden. De Bank heeft haar beslissing om de aanvraag van [eisers] af te wijzen gebaseerd op nieuw acceptatiebeleid dat niet op de aanvraag van toepassing was. Verder heeft de Bank niet aan haar zorgplicht jegens [eisers] voldaan omdat zij onvoldoende voortvarend te werk is gegaan bij de beoordeling van de aanvraag van [eisers] en heeft nagelaten [eisers] afdoende te (laten) waarschuwen voor mogelijke risico’s.
5.11.
De Bank betwist dat. Zij heeft beleidsvrijheid en mag alleen een lening verstrekken als dat verantwoord is. De Bank heeft geen toezeggingen gedaan en [eisers] heeft niet mogen aannemen dat de Bank de gevraagde financiering zou verstrekken. De Bank kon pas daadwerkelijk een beslissing nemen nadat zij alle gevraagde informatie en bescheiden had ontvangen. [eisers] leverde de gevraagde bescheiden niet, niet volledig of zeer laat aan. De afwijzing had te maken met de gewijzigde financieringsopzet in november 2022. Het was niet de taak van de Bank om [eisers] te waarschuwen voor risico’s.
5.12.
De rechtbank oordeelt dat de vorderingen jegens de Bank ongegrond zijn en wijst die vorderingen daarom af. De rechtbank licht dit toe als volgt.
5.13.
De Bank was geen adviseur van [eisers] en wist dat [eisers] werd bijgestaan door een professioneel hypotheekadviseur. De Bank hoefde [eisers] daarom niet te waarschuwen voor het risico dat zijn aanvraag afgewezen zou worden. Ook hoefde zij [eisers] niet ongevraagd te informeren over andere financieringsmogelijkheden of die aan te bieden.
5.14.
De Bank hoefde alleen de aan haar voorgelegde aanvraag voor een hypothecaire lening aan [eisers] te beoordelen en dat heeft zij gedaan. Daarbij rustte op de Bank de plicht om ervoor te waken dat [eisers] geen krediet zou worden verstrekt dat, met het oog op overkreditering, onverantwoord was (vgl. artikel 4:34 lid 2 van Pro de Wet op het financieel toezicht).
5.15.
Het stond de Bank vrij om bij het beoordelen van de aanvraag van [eisers] haar acceptatiebeleid te volgen dat op die aanvraag van toepassing was. Voor zover [eisers] zich op het standpunt stelt dat de Bank haar afwijzing van de aanvraag van [eisers] niet op dat acceptatiebeleid heeft gebaseerd maar op strenger acceptatiebeleid van latere datum (wat door de Bank is betwist) – en dus ook dat op grond van het eerdere acceptatiebeleid de aanvraag zou (moeten) zijn toegewezen – heeft hij dat onvoldoende onderbouwd met feiten en omstandigheden waaruit dat volgt.
5.16.
De gestelde indruk van [eisers] dat de Bank de aangevraagde financiering zou verstrekken kan hem alleen baten als die indruk het gevolg is van verklaringen of gedragingen van de Bank, die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs tot die indruk konden leiden. [eisers] heeft in dit verband een beroep gedaan op het renteaanbod, de daarin vermelde tekst “als alles volledig en in orde is, krijgt u onze offerte” en de bereidheid van de Bank om de grond tegen de rente van het renteaanbod te financieren. Deze feiten afzonderlijk en in onderlinge samenhang bezien, konden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs echter niet bij [eisers] de indruk wekken dat de Bank de aangevraagde financiering zou verstrekken. De rechtbank licht dat toe als volgt.
5.16.1.
Niet ter discussie staat dat een renteaanbod een gangbaar middel is om de rente tijdens het aanvraag- en acceptatietraject vast te leggen. Naar [eisers] zelf stelt heeft De Hypotheker hem ook op 22 maart 2022 meegedeeld dat het getekende renteaanbod nodig was om de rente te fixeren en dat het hypotheekbedrag later nog zou kunnen worden aangepast. Verder blijkt uit de tekst van het renteaanbod dat het geen offerte was. Ook staat vast dat de Bank bij het toezenden van het renteaanbod om diverse stukken heeft gevraagd, die zij nog niet eerder had ontvangen en waarvan zij de inhoud niet kon kennen, zoals de aannemingsovereenkomst. Onder deze omstandigheden mocht [eisers] redelijkerwijs aan de zinsnede “als alles volledig en in orde is, krijgt u onze offerte” niet de betekenis toekennen dat de Bank zonder enige beoordeling van de informatie uit de opgevraagde stukken en/of berekening een offerte zou sturen indien alle gevraagde stukken waren ontvangen en volledig en juist waren.
5.16.2.
De rechtbank volgt [eisers] niet in zijn stelling dat hij door de bereidheid van de Bank om de grond tegen de rente van het renteaanbod te financieren de indruk kreeg dat de aangevraagde financiering zou worden verstrekt. De aangevraagde financiering was namelijk voor de grond en de woning en toen de Bank zich bereid verklaarde om de grond tegen de rente van het renteaanbod te financieren heeft zij ook vermeld dat voor de woning dan later een nieuwe aanvraag tegen de dan geldende rente moest worden aangevraagd. Anders dan [eisers] betoogt heeft de Bank daarmee niet haar standpunt losgelaten, dat voor de beoordeling van de aangevraagde financiering voor de grond en de woning het totaalplaatje belangrijk was. De mededeling van de Bank dat zij bereid was om de grond tegen de rente van het renteaanbod te financieren bracht dan ook niet mee dat [eisers] er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat de aangevraagde hypotheek zou worden verleend.
5.17.
Het verwijt dat de Bank onvoldoende voortvarend te werk is gegaan is onterecht. De beoordeling van de aanvraag van [eisers] was afhankelijk van het totaalpakket en kon daarom pas plaatsvinden nadat de Bank was voorzien van alle informatie die zij daarvoor had opgevraagd. Dat was dus niet eerder dan nadat de Bank de afbouwgarantie van [eisers] had ontvangen en die heeft [eisers] pas op 23 november 2022 naar De Hypotheker gestuurd. Kort daarvoor (op 21 november 2023) had [eisers] de financieringsopzet nog gewijzigd. Op 2 december 2023 volgde opnieuw een wijziging van de financieringsopzet. Binnen enkele dagen daarna, op 5 december 2023, is [eisers] over het oordeel van de Bank geïnformeerd.
5.18.
Uit dit alles volgt dat de vorderingen jegens de Bank ongegrond zijn en afgewezen dienen te worden.
De vorderingen jegens De Hypotheker worden afgewezen
5.19.
[eisers] stelt dat De Hypotheker niet heeft gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur mocht worden verwacht. Hij verwijt De Hypotheker dat zij haar zorgplicht jegens [eisers] heeft geschonden en niet alle in de opdrachtbevestiging vermelde werkzaamheden heeft uitgevoerd. Indien De Hypotheker haar verplichtingen wel correct was nagekomen zou [eisers] wel een hypotheek voor de woning en/of de grond hebben gekregen óf geen kosten van architecten, aannemers en taxateurs hebben gemaakt. De schade die [eisers] door de handelwijze van De Hypotheker heeft geleden bestaat daarom uit de gemiste waardestijging van de woning of de grond, dan wel de gemaakte kosten van architecten, aannemers en taxateurs (verder: de gestelde schade).
5.20.
De Hypotheker spreekt tegen dat zij niet heeft gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur mocht worden verwacht. Ook spreekt zij tegen dat de gestelde schade het gevolg is van de aan haar verweten tekortkomingen.
5.21.
De rechtbank wijst de vorderingen jegens De Hypotheker af. De rechtbank oordeelt namelijk dat voor zover De Hypotheker fouten heeft gemaakt, het oorzakelijk (causaal) verband tussen die fouten en (een deel van) de gestelde schade ontbreekt. De rechtbank licht dit toe als volgt.
Het toetsingskader
5.22.
Voor de aansprakelijkheid van De Hypotheker is niet voldoende dat zij de belangen van [eisers] beter had kunnen behartigen. Vast moet komen te staan dat De Hypotheker een fout heeft gemaakt die een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur niet zou hebben gemaakt. Indien zo’n fout komt vast te staan, heeft [eisers] alleen belang bij de gevorderde verklaring voor recht als ook het gevorderde voorschot of de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijsbaar is. Dit betekent dat ook op zijn minst aannemelijk moet zijn dat (een deel van) de gestelde schade een mogelijk gevolg van die fout is. Het ligt op de weg van [eisers] om de gestelde fout(en) en het causaal verband met die schade concreet te maken (hoofdregel art. 150 Rv Pro.)
Geen positieve beslissing op de hypotheekaanvraag gegarandeerd en geen waarschuwingsplicht
5.23.
Voorop staat dat het afwijzen van de aangevraagde hypotheek – ondanks alle daarin gestoken tijd, moeite en kosten – erg zuur is voor [eisers] maar dat die afwijzing alleen De Hypotheker nog niet aansprakelijk maakt. De Hypotheker heeft [eisers] namelijk geen positieve beslissing op zijn aanvraag gegarandeerd. Dat moest [eisers] in ieder geval duidelijk zijn op grond van de e-mail van De Hypotheker van 8 maart 2022 waarin zij schreef dat het “zo goed mogelijk” aan de Bank moest worden “verkocht” dat de hypotheek verantwoord was (zie 3.11). Dat [eisers] dat ook heeft begrepen, blijkt uit de e-mail van [eisers] van 5 april 2022 waarin hij schreef dat de informatie over de spaartegoeden misschien hielp om de Bank ervan te overtuigen dat een stijging van maandlasten met
€ 2.000,= kon worden opgevangen (zie 3.15).
5.24.
Met het vorenstaande staat vast dat op De Hypotheker geen resultaatsverbintenis rustte. Bij gebrek aan belang gaat de rechtbank daarom niet in op de geldigheid en de inhoud van algemene voorwaarden waarop De Hypotheker een beroep heeft gedaan in het kader van de betwisting dat zij een resultaatsverbintenis had.
5.25.
Omdat duidelijk was dat De Hypotheker geen positieve beslissing op de hypotheekaanvraag garandeerde, hoefde zij [eisers] niet te waarschuwen voor het risico dat zijn aanvraag zou worden afgewezen.
Geen tekortkoming in de advisering
5.26.
[eisers] stelt dat De Hypotheker haar zorgplicht heeft geschonden door hem op diverse punten onjuist te adviseren of na te laten hem te adviseren. De rechtbank oordeelt dat daar geen sprake van is en licht dat toe als volgt.
5.27.
Het verwijt dat De Hypotheker [eisers] niet van meet af aan heeft geadviseerd om af te zien van het plan om de kavel bouwgrond te kopen en daarop een woning te laten bouwen, is ongegrond. [eisers] heeft zijn stelling dat De Hypotheker dat had moeten doen namelijk niet onderbouwd met concrete feiten waaruit dat volgt.
5.28.
Niet gebleken is dat het advies van De Hypotheker om een hypotheek bij de Bank aan te vragen fout was. De Hypotheker heeft toegelicht dat de Bank het beste bij de wensen van [eisers] paste omdat de Bank een vrijwel volledig overbruggingskrediet en een looptijd van het renteaanbod van 12 maanden aanbood en een lange looptijd nodig was omdat er nog veel moest gebeuren. [eisers] heeft dat niet tegengesproken en niet concreet gemaakt dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur in dezelfde omstandigheden de Bank niet als geldverstrekker zou hebben geadviseerd. De stelling van [eisers] dat De Hypotheker voldoende onderbouwd dient te stellen dat het niet mogelijk was om bij enige andere geldverstrekker een hypotheek te krijgen, vindt geen steun in de wet en ook niet in de rechtspraak.
5.29.
Het verwijt van [eisers] dat De Hypotheker hem nooit heeft meegedeeld dat een lening van € 817.000,= (zie het ‘Formulier Afwijken van de hypotheekregels’ onder 3.8) zonder meer haalbaar was en hem niet direct heeft geadviseerd om van dat te lenen bedrag uit te gaan, is naar het oordeel van de rechtbank onterecht. De Hypotheker diende [eisers] namelijk te adviseren over een hypotheek die paste bij zijn wensen. Duidelijk is dat [eisers] van meet af aan een hogere lening dan € 817.000,= wenste. Daarbij komt dat het bedrag van € 817.000,= is gebaseerd op de normale maximale financiering uitgaande van het pensioeninkomen van de man. [eisers] heeft niet tegengesproken dat de Bank daar ook wel van afwijkt en dat haar beslissing om dat al dan niet te doen afhangt van het totaalpakket. Ook heeft hij niet tegengesproken dat hij wilde dat ook rekening werd gehouden met het inkomen uit arbeid van de heer [eisers] na het bereiken van zijn pensioengerechtigde leeftijd. Dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur onder deze omstandigheden het bedrag van € 817.000,= aan [eisers] zou hebben meegedeeld en zou hebben geadviseerd om van dat te lenen bedrag uit te gaan, heeft [eisers] niet onderbouwd en ligt ook niet zonder meer voor de hand.
5.30.
De stelling van [eisers] dat De Hypotheker hem niet heeft geadviseerd over de rentevastperiode is feitelijk onjuist. Uit de e-mail van 8 maart 2022 (zie 3.11) blijkt dat De Hypotheker hem daarover wel heeft geadviseerd.
5.31.
Het verwijt van [eisers] dat De Hypotheker hem niet heeft geadviseerd om alleen de grond te kopen en te financieren, is naar het oordeel van de rechtbank ook onterecht. [eisers] heeft namelijk zelf gesteld dat De Hypotheker er rekening mee diende te houden dat niet alleen de kavel maar ook de daarop te bouwen woning gefinancierd diende te worden. De Hypotheker heeft in overleg met [eisers] daarvoor een hypotheekaanvraag bij de Bank ingediend. Later heeft De Hypotheker op uitdrukkelijk verzoek van [eisers] de Bank gevraagd of er alleen een financiering voor de te kopen grond kon worden gegeven. Toen de Bank daarop antwoordde dat er dan een nieuwe aanvraag voor de financiering van de te bouwen woning moest worden aangevraagd tegen de dan geldende rente, heeft [eisers] die optie resoluut van de hand gewezen. De Hypotheker hoefde zonder aanwijzingen voor het tegendeel hierna geen rekening te houden met de mogelijkheid dat [eisers] alsnog interesse had om alleen de grond te kopen en te financieren. Dat de Hypotheker dergelijke aanwijzingen heeft gekregen, is niet gesteld.
De nakoming van de in de opdrachtbevestiging vermelde werkzaamheden
5.32.
[eisers] verwijt De Hypotheker dat zij niet alle in de opdrachtbevestiging vermelde werkzaamheden heeft uitgevoerd. De rechtbank oordeelt dat dit verwijt alleen gegrond is voor zover dat het opstellen van een adviesrapport betreft, maar dat dit [eisers] niet kan baten omdat een causaal verband tussen die tekortkoming en de gestelde schade ontbreekt. De rechtbank licht dit toe als volgt.
5.33.
Het verwijt dat De Hypotheker alleen de Bank als geldverstrekker selecteerde, is ongegrond. Zoals [eisers] zelf heeft gesteld selecteerde De Hypotheker namelijk twee aanbieders, te weten de Bank en de bank bij wie [eisers] een hypotheek heeft voor zijn huidige woning.
5.34.
Het verwijt dat De Hypotheker heeft nagelaten om te berekenen of de Bank zijn hypotheekaanvraag kon accepteren op basis van de waarde van de woning en zijn financiële situatie, is naar het oordeel van de rechtbank onterecht. Uit het ‘Formulier Afwijken van de hypotheekregels’ volgt namelijk dat De Hypotheker die berekening wel degelijk heeft gemaakt. Dat later de hypotheekaanvraag op basis van de toen bekende gegevens en ontwikkelingen in de markt is afgewezen, doet daar niet aan af.
5.35.
Het verwijt dat De Hypotheker [eisers] niet heeft geadviseerd over de rentevastperiode is hiervoor al behandeld en onjuist bevonden (zie 5.30).
5.36.
Het verwijt dat De Hypotheker in strijd met de overeenkomst slechts bij één geldverstrekker een hypotheekaanvraag heeft ingediend, is ongegrond. In de opdrachtbevestiging staat niet dat De Hypotheker een hypotheekaanvraag bij meerdere geldverstrekkers zou indienen. [eisers] stelt ook geen feiten waaruit volgt dat hij dat op grond van verklaringen of gedragingen van De Hypotheker wel mocht verwachten of dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur dat wel zou doen.
5.37.
In de opdrachtbevestiging staat dat De Hypotheker haar analyses en advies in een adviesrapport zou vastleggen. Vast staat dat De Hypotheker dat heeft nagelaten. Wat door ook van zij, gelet op het voorafgaande is niet aannemelijk dat daarin iets zou hebben gestaan dat er toe zou hebben geleid dat [eisers] van de hypotheekaanvraag bij de Bank zou hebben afgezien. Een causaal verband tussen deze tekortkoming en (een deel van) de gestelde schade ontbreekt daarom.
De (overige) verwijten in verband met het ‘Formulier Afwijken van de hypotheekregels’
5.38.
Naast het onder 5.29 onterecht bevonden verwijt maakt [eisers] De Hypotheker diverse andere verwijten die samenhangen met het ‘Formulier Afwijken van de hypotheekregels’. De rechtbank oordeelt dat voor zover die verwijten gegrond zijn een causaal verband met de gestelde schade ontbreekt. De rechtbank licht dit toe als volgt.
5.39.
Er moet van worden uitgegaan dat [naam] niet bevoegd was om het ‘Formulier Afwijken van de hypotheekregels’ voor [eisers] te ondertekenen. De Hypotheker heeft namelijk geen concrete feiten gesteld waaruit volgt dat [naam] daarvoor opdracht van [eisers] had. Dat lag wel op de weg van De Hypotheker omdat [naam] bij de ondertekening zich op die opdracht beriep, De Hypotheker verantwoordelijk is voor zijn daden en [eisers] tegenspreekt dat die opdracht is gegeven.
5.40.
Dat onbevoegd handelen van [naam] dient aan De Hypotheker te worden toegerekend en brengt mee dat De Hypotheker niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur mag worden verwacht. Een causaal verband tussen dat handelen en (een deel van) de gestelde schade ontbreekt echter. De Hypotheker heeft namelijk toegelicht dat het invullen van het ‘Formulier Afwijken van de hypotheekregels’ nodig was om aan de Bank door te geven dat de heer [eisers] zou doorwerken nadat hij 67 jaar zou worden. [eisers] heeft dat niet tegengesproken en heeft niet gesteld dat hij het formulier niet zou hebben ondertekend als dat hem ter ondertekening was aangeboden.
5.41.
Het verwijt dat De Hypotheker hem nooit heeft meegedeeld dat een afwijking op de hypotheekregels nodig was, kan [eisers] niet baten. [eisers] stelt namelijk geen concrete feiten waaruit volgt dat hij genoeg zou hebben gehad aan een hypotheek van € 817.000,= en dat hij niet wilde dat bij de aan te vragen hypotheek rekening werd gehouden met het inkomen uit arbeid van de heer [eisers] na het bereiken van zijn pensioengerechtigde leeftijd. Een causaal verband tussen het ontbreken van de mededeling en (een deel van) de gestelde schade ontbreekt daarom.
Het verwijt dat De Hypotheker niet heeft meegedeeld dat er € 219.000,= aan eigen middelen nodig was
5.42.
[eisers] verwijt De Hypotheker dat zij hem op 27 juli 2022 niet heeft meegedeeld dat er € 219.000,= aan eigen middelen nodig was. Dit verwijt kan [eisers] niet baten omdat een causaal verband met (een deel van) de gestelde schade ontbreekt. De rechtbank licht dit toe als volgt.
5.43.
Uit de aantekeningen van de Bank (zie 3.21) volgt dat zij op 26 juli 2022 voor de toen voorliggende financieringsopzet heeft berekend dat [eisers] een minimale buffer van
€ 219.000,= nodig had en dat aan De Hypotheker heeft meegedeeld. In de e-mail die De Hypotheker de volgende dag aan [eisers] zond, wordt dit bedrag niet genoemd. Wel is vermeld dat er heel waarschijnlijk meer eigen middelen moesten worden aangetoond dan het op dat moment bereikte bedrag van € 144.000,= en dat er nog overleg was over welk bedrag er precies moest worden aangetoond. Deze mededelingen brengen mee dat van De Hypotheker mag worden verwacht dat zij het bedrag aan extra middelen dat nodig was (bij benadering) kan noemen en kan aangeven wanneer zij dat bedrag aan [eisers] heeft doorgegeven. Omdat De Hypotheker dit heeft nagelaten, staat als onvoldoende gemotiveerd betwist tussen partijen vast dat De Hypotheker eind juli 2022 wist of behoorde te weten dat [eisers] minimaal € 219.000,= aan eigen middelen nodig had en dat zij dit niet aan [eisers] heeft meegedeeld.
5.44.
De Hypotheker heeft daarmee haar zorgplicht jegens [eisers] geschonden. Gelet op het grote verschil tussen het op dat moment bereikte bedrag van € 144.000,= en de op De Hypotheker rustende plicht om de belangen van [eisers] voortvarend te behandelen, mag van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur namelijk worden verwacht dat hij zijn cliënt daarover informeert.
5.45.
Die tekortkoming van de Hypotheker kan [eisers] echter niet baten omdat een causaal verband tussen die tekortkoming en (een deel van) de gestelde schade ontbreekt. De mogelijkheid dat [eisers] de bakens zou hebben verzet als hem eind juli 2022 was meegedeeld dat hij € 219.000,= aan eigen middelen nodig had, is namelijk niet aannemelijk omdat:
- het bouwen van een eigen woning op de betreffende locatie een droom van [eisers] was;
- [eisers] op 27 juli 2022 wel van De Hypotheker had vernomen dat er heel waarschijnlijk meer eigen middelen moesten worden aangetoond dan het op dat moment bereikte bedrag van € 144.000,= en daarmee was gewaarschuwd dat een positieve beslissing op zijn aanvraag niet gegarandeerd was;
- op dat moment alleen nog de afbouwgarantie nodig was;
- de financieringsopzet na juli 2022 met medeweten van [eisers] tweemaal is gewijzigd;
- de Bank weliswaar terughoudend was maar het verkrijgen van de aangevraagde hypotheek nog niet onmogelijk leek;
- [eisers] tussen 21 juni 2022 en 14 december 2022 niet op enigerlei wijze te kennen heeft gegeven dat de mogelijkheid om alleen de grond te financieren voor hem een optie was als de financiering van de grond en de te bouwen woning niet haalbaar zou blijken te zijn.
De overige verwijten
5.46.
Ook de overige verwijten van [eisers] kunnen hem niet baten. De rechtbank licht dit toe als volgt.
5.47.
Het verwijt aan De Hypotheker dat zij zonder overleg met en toestemming van [eisers] op 2 december 2022 een hoger bedrag in de financieringsopzet heeft opgenomen, treft geen doel. [eisers] is namelijk dezelfde dag om 07.44 uur over die wijziging van de financieringsopzet geïnformeerd en van hem mocht worden verwacht dat hij daar direct tegen zou protesteren indien hij zich daarin niet kon vinden. Dat heeft [eisers] niet gedaan. Bovendien stelt [eisers] niet dat hij niet zou hebben toegestemd indien vooraf zijn toestemming was gevraagd, zodat een causaal verband met (een deel van) de gestelde schade ontbreekt. De rechtbank betrekt daarbij in de overwegingen dat het [eisers] op grond van de gang van zaken met betrekking tot zijn hypotheekaanvraag (al geruime tijd) duidelijk was dat het verkrijgen van de door hem gewenste hypotheek geen eenvoudige kwestie was.
5.48.
Tot slot verwijt [eisers] De Hypotheker dat zij heeft verzuimd om de aanneemovereenkomst waar de variabelen uitgehaald waren en een door [eisers] opgesteld lijstje met besparingen op de bouwkosten van in totaal € 51.698,51 naar de Bank door te sturen. Dit verwijt treft geen doel, omdat het onvoldoende is onderbouwd. [eisers] heeft namelijk niet gesteld wanneer hij deze stukken aan De Hypotheker heeft verstrekt en waaruit volgt dat de Bank op 5 december 2022 daar niet over beschikte.
5.49.
Al het vorenstaande leidt tot de conclusie dat voor zover De Hypotheker is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers] , een causaal verband tussen de tekortkoming en (een deel van) de gestelde schade ontbreekt. Dit betekent dat alle vorderingen van [eisers] afgewezen moeten worden. [eisers] heeft namelijk zoals hiervoor reeds overwogen slechts belang bij de gevorderde verklaring voor recht in combinatie met het gevorderde voorschot op de schade of de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure.
[eisers] wordt veroordeeld in de proceskosten
5.50.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van zowel De Hypotheker als de Bank worden begroot op:
- griffierecht
€
2.889,=
- salaris advocaat
€
2.580,=
(2 punten × € 1.290,=)
- nakosten
€
189,=
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.658,=
5.51.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.52.
Overeenkomstig de vorderingen van De Hypotheker en de Bank worden de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van De Hypotheker van € 5.658,=, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,= plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van de Bank van € 5.658,=, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,= plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de onder 6.2 en 6.3 vermelde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.5.
verklaart de onder 6.2, 6.3 en 6.4 vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Baggerman en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.
2515/2537
2515/2537