Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11982777 CV EXPL 25-25507
datum uitspraak: 10 februari 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[naam] BV,
te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde,
die niet is verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 16 december 2025 en de daarin genoemde processtukken;
- de akte van eiseres, met bijlagen.
2.De verdere beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Gedaagde huurt een woning van eiseres. Volgens eiseres is er sprake van een huurachterstand en een achterstand in de betaling van de servicekostenafrekening. Eiseres eist dat gedaagde de huurachterstand en de servicekostenafrekening met rente en kosten betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Gedaagde is niet verschenen en tegen haar is verstek verleend.
2.2.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter het opslagbeding dat in de huurovereenkomst is opgenomen vernietigd. Omdat de vernietiging tot gevolg heeft dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op het opslagbeding zijn komen te vervallen en eiseres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding heeft de kantonrechter eiseres in de gelegenheid gesteld om aan te geven hoe hoog de huur op basis van enkel dit indexatiebeding telkens is geweest. Voorts is aan eiseres verzocht aan te geven welke huur zij telkens in rekening heeft gebracht (uitgesplitst naar kale huur en servicekosten).
2.3.
De kantonrechter ontbindt in dit vonnis de huurovereenkomst en veroordeelt gedaagde om de woning te ontruimen. Daarnaast wordt gedaagde veroordeeld om de huurachterstand en de servicekostenafrekening 2023 en 2024 met rente te voldoen. Ook wordt gedaagde veroordeeld om de proceskosten te betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Gedaagde moet aan huurachterstand inclusief servicekostenafrekening € 9.315,20 betalen
2.4.
Aan huurachterstand tot en met oktober 2025 inclusief servicekostenafrekening over 2023 en 2024 moet gedaagde een bedrag van € 9.315,20 aan eiseres betalen.
2.5.
Eiseres heeft bij akte de brieven overgelegd waarin zij gedaagde op de hoogte heeft gesteld van de aanpassing van de huurprijs en de servicekosten. Daarnaast heeft eiseres per jaar een berekening overgelegd welke huurverhoging volgens het indexatiebeding was toegestaan. Aan de hand van deze informatie blijkt dat de huurverhogingen per 1 juli 2024 en 1 juli 2025 hoger waren dan op basis van het indexatiebeding was toegestaan. Eiseres heeft vervolgens een berekening gemaakt welke bedrag aan huur te veel in rekening is gebracht:
Voor de periode 1/7/2024 – 30/6/2025 is dat (12 x 23,10) € 277,24
Voor de periode 1/7/2025 – 31/10/2025 is dat (4 x 28,02)
€ 112,08+
€ 112,08+
Totaal € 389,32
2.6.
Dit bedrag strekt in mindering op het huuroverzicht dat eiseres bij dagvaarding in het geding heeft gebracht. Volgens dat huuroverzicht was de huurachterstand tot en met oktober 2025 inclusief de servicekostenafrekening 2023 en 2024 € 9.704,62. Aan huurachterstand inclusief servicekosten resteert aldus € 9.315,20 (€ 9.704,62 - € 389,32).
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.7.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat gedaagde verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW Pro). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. [1] Er zijn de kantonrechter geen omstandigheden gebleken die ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet rechtvaardigen.
Gedaagde moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.8.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet gedaagde de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
2.9.
Tot en met de dag van de ontruiming moet gedaagde een gebruiksvergoeding van € 1.077,99 per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). Eiseres eist die vergoeding per ingegane maand, maar heeft niet uitgelegd waarom gedaagde, als zij de woning eerder dan per het einde van de maand verlaat voor de volledige maand moet betalen. Daarom wordt dit deel van de eis afgewezen. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW Pro) als voor het verhogen van de huur.
Gedaagde hoeft geen incassokosten te betalen
2.10.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Eiseres heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin gedaagde de kans heeft gekregen om de openstaande hoofdsom binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW Pro). In de brieven die aan gedaagde zijn gestuurd staat een te hoog bedrag aan hoofdsom, omdat deze is berekend uitgaande van een te hoge huur. Ook staat in de brief van 18 december 2024 dat de incassokosten worden verhoogd met btw, terwijl niet vermeld staat dat geen sprake is van btw-plicht (artikel 2 lid 3 Besluit Pro vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). De brieven voldoen dus niet aan de wet.
Gedaagde moet rente betalen
2.11.
Gedaagde moet rente betalen, omdat eiseres genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald. Het gevorderde bedrag aan vervallen rente wordt afgewezen omdat dit berekend is over een te hoog bedrag aan hoofdsom. Gedaagde moet de rente betalen over het maandbedrag dat na iedere wijziging vanaf juni 2023 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.12.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
Gedaagde moet de proceskosten betalen
2.13.
De proceskosten komen voor rekening van gedaagde, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die gedaagde aan eiseres moet betalen op € 146,14 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 540,- aan salaris voor de gemachtigde (1,5 punten x € 360,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.373,14 . Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen € 9.315,20 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 1 juni 2023 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt gedaagde om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning met bijbehorende berging genummerd [nummer] aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege gedaagde bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van eiseres te stellen;
3.3.
veroordeelt gedaagde om vanaf 1 november 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan eiseres te betalen € 1.077,99 per maand met de verhoging die is toegestaan;
3.4.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, die aan de kant van eiseres worden begroot op € 1.373,14;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
754