Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11735431 VZ VERZ 25-4157
datum uitspraak: 23 februari 2026
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
[verzoeker],
woonplaats: [woonplaats] ,
verzoekster,
gemachtigde: mr. P.W.J.C. van Peer,
tegen
Vereniging van Eigenaars ‘gebouw [adres] te [woonplaats] ”,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
verweerster,
met als belanghebbende:
[naam maatschap], en haar maten:
- [naam 1] ,
- [naam 2] ,
- [naam 3] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
gemachtigde: mr. D.J. Posthuma,
De partijen worden hierna ‘ [verzoeker] ’, ‘de VvE’ en ‘ [naam maatschap] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift, ontvangen op 5 juni 2025, met producties 1 t/m 12;
- het herziene verzoekschrift, ontvangen op 11 september 2025, met producties 1 t/m 15;
- de akte in geding brengen producties van [verzoeker] , met producties 16 t/m 28;
- het verweerschrift van [naam maatschap] , met producties 1 t/m 8;
- de brief van de gemachtigde van [naam maatschap] van 21 januari 2026, met producties 9 en 10;
- de akte in geding brengen producties van [verzoeker] , met producties 29 t/m 33.
1.2.
Op 26 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [verzoeker] met haar ouders aanwezig, bijgestaan door mr. Van Peer. Namens [naam maatschap] waren de heer [naam 1] en de heer [naam 2] aanwezig, bijgestaan door mr. Posthuma.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Het gebouw [adres] in [woonplaats] is gesplitst in twee appartementsrechten, plaatselijk bekend als [adres] [nummer 1] en [nummer 2] . [nummer 1] betreft de bovenste verdiepingen van het gebouw en is eigendom van [naam maatschap] ; [nummer 2] bestaat uit de begane grond (woonlaag) en een souterrain en is eigendom van [verzoeker] . [naam maatschap] en [verzoeker] zijn lid van de VvE. Zij zijn de enige leden. [verzoeker] is bestuurder van de VvE. [verzoeker] bewoont haar appartement zelf en [naam maatschap] heeft haar appartement verhuurd.
2.2.
De besluitvorming binnen de VvE verloopt moeilijk. [verzoeker] en [naam maatschap] kunnen ieder één stem uitbrengen in de vergadering van eigenaars. Het splitsingsreglement bepaalt dat bij het staken van stemmen geen besluit tot stand komt.
2.3.
Op 7 mei 2025 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Beide stemmen waren vertegenwoordigd. [verzoeker] wilde dat op die vergadering een aantal besluiten zou worden genomen, maar [naam maatschap] heeft niet met de voorgestelde besluiten ingestemd. In deze procedure vraagt [verzoeker] vernietiging van besluiten en ook een aantal vervangende machtigingen voor een aantal werkzaamheden. Die verzoeken zullen hieronder worden besproken. Daarbij houdt de kantonrechter niet de volgorde van de verzoeken van [verzoeker] aan, maar begint zij met het – in haar ogen – meest belangrijke verzoek.
2.4.
Tijdens de zitting heeft [verzoeker] het verzoek om een vervangende machtiging te verlenen om de vloer van het souterrain te herstellen door Brefu of Smit (en het verzoek om het – niet genomen – besluit om die werkzaamheden te laten uitvoeren te vernietigen) ingetrokken. Deze werkzaamheden kunnen pas worden uitgevoerd als funderingsherstel plaatsvindt en er kunnen pas een volledig advies en een goede offerte worden uitgebracht als er funderingsonderzoek heeft plaatsgevonden. Hierover zullen partijen in een latere VvE-vergadering een (nieuw) besluit moeten nemen. Op dit verzoek wordt dus niet beslist.
2.5.
[verzoeker] heeft op de zitting ook het verzoek ingetrokken om de VvE te veroordelen om een vergoeding voor het stroomverbruik van de waterpomp in het souterrain te betalen. Ook op dit verzoek wordt niet beslist.
Het aanstellen van een externe bestuurder en beheerder
2.6.
[verzoeker] wil dat het beheer van de VvE wordt uitbesteedt aan een onafhankelijke professionele VvE beheerder, die tevens de bestuurszaken vervult. In de vergadering van 7 mei 2025 heeft [naam maatschap] hiertegen gestemd, zodat geen besluit tot stand is gekomen. [verzoeker] vraagt nu om dit besluit te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen om een externe VvE-beheerder te benoemen en deze als bestuurder van de VvE te doen inschrijven bij de Kamer van Koophandel. Het verzoek het besluit te vernietigen, wordt afgewezen omdat er geen besluit is genomen. Er wordt wel een machtiging verleend.
2.7.
[verzoeker] en [naam maatschap] zijn het erover eens dat de huidige situatie, met een VvE met maar twee leden waarvan één lid ook bestuurder is, problematisch is. Er komen geen besluiten tot stand. Partijen zijn het er ook over eens dat het nodig is om een externe bestuurder te benoemen die ook het beheer over de vereniging gaat voeren. Partijen zijn het alleen (nog) niet eens kunnen worden over welke professionele VvE-beheerder zal worden benoemd.
2.8.
In een situatie als deze kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen aan een van de VvE-leden om een nieuwe bestuurder te benoemen. [1] De kantonrechter zal dat hier ook doen, omdat [verzoeker] het vraagt en [naam maatschap] ook vindt dat een externe bestuurder benoemd moet worden. De kantonrechter vindt wel dat er een VvE-beheerder moet worden aangesteld waar beide partijen achter staan. [verzoeker] krijgt daarom een machtiging om de VvE-beheerder te benoemen die aan de hand van het volgende stappenplan wordt uitgekozen.
2.9.
[verzoeker] moet binnen vier weken na de dag van deze beschikking een voorstel doen aan [naam maatschap] voor een externe VvE-beheerder. Dat voorstel moet de namen van drie mogelijke beheerders bevatten en die beheerders moeten, omdat [naam maatschap] dat als (enige) voorwaarde heeft gesteld, minimaal twintig medewerkers hebben. [verzoeker] moet bij de voorgestelde beheerders een offerte opvragen voor het uitvoeren van het bestuur en volledige beheer van de VvE. Die offertes moet zij bij het voorstel meesturen.
[naam maatschap] moet vervolgens binnen één week nadat zij het voorstel van [verzoeker] heeft ontvangen, laten weten met welke van deze drie beheerders zij instemt. Na ontvangst van dit bericht moet [verzoeker] binnen drie dagen de desbetreffende offerte getekend terugsturen aan de te benoemen bestuurder/beheerder, zodat de benoeming zo snel mogelijk tot stand komt. [verzoeker] moet met deze partij afspraken maken over het zo snel mogelijk overdragen van de administratie.
Na benoeming van de externe bestuurder: funderingsonderzoek
2.10.
[verzoeker] wil dat er een F3O onderzoek wordt gedaan naar de fundering van het gebouw. Zij heeft zelf al onderzoek laten doen door Brefu Funderingstechniek en SMIT Funderingstechniek vanwege scheurvorming en het afbrokkelen van de vloer in het souterrain. Ook heeft zij contact gehad met het funderingsloket van de gemeente Rotterdam. De gemeente heeft aangegeven dat het gebouw in een risicogebied ligt. De gemeente heeft naar aanleiding van een e-mail van [verzoeker] geantwoord dat zij dringend adviseert om een volledig funderingsonderzoek uit te voeren en dat als dit advies niet wordt opgevolgd, de gemeente de mogelijkheid heeft om via bestuursdwang de VvE tot zo’n onderzoek te verplichten, waarbij dan geen aanspraak meer kan worden gemaakt op subsidie.
2.11.
[verzoeker] heeft twee offertes opgevraagd voor een F3O onderzoek, bij [naam 4] en Aveco de Bondt B.V. In de vergadering van 7 mei 2025 heeft [naam maatschap] tegen het uitvoeren van dit onderzoek door een van deze partijen gestemd, zodat geen besluit tot stand is gekomen. [verzoeker] vraagt nu om dit besluit te vernietigen en om een vervangende machtiging voor het laten uitvoeren van onderzoek door [naam 4] of Aveco de Bondt B.V.
2.12.
[naam maatschap] heeft haar bezwaren tegen het voorgestelde besluit toegelicht. Zij vindt de offertes van [naam 4] en Aveco de Bondt B.V. te hoog. Zij wil dat het onderzoek naar de fundering plaatsvindt los van het onderzoek naar de vloer van het souterrain. Daarnaast wijst zij erop dat het onderzoek niet beperkt kan blijven tot dit gebouw, omdat sprake is van een gezamenlijke fundering met de naastgelegen panden. Tot slot wil [naam maatschap] de situatie in het souterrain zelf, met een eigen deskundige, bekijken zodat zij goed geïnformeerd een beslissing kan nemen.
2.13.
Het verzoek het besluit te vernietigen, wordt afgewezen omdat er geen besluit is genomen. De gevraagde vervangende machtiging wordt ook afgewezen. Uit artikel 5:121 lid 1 BW Pro volgt dat de kantonrechter een vervangende machtiging in een geval als dit kan verlenen, als de medewerking die nodig is voor het uitvoeren van een handeling zonder redelijke grond wordt geweigerd. [naam maatschap] weigert niet zonder redelijke grond om mee te werken aan een opdracht aan [naam 4] of Aveco de Bondt B.V. Zij heeft reële bezwaren tegen de voorgestelde opdracht. Zij heeft uitgelegd dat een onderzoek als dit goedkoper kan en dat de naastgelegen panden erbij betrokken moeten worden. Dit laatste blijkt ook uit de brief van de gemeente Rotterdam van 19 januari 2026 die [verzoeker] als productie 29 heeft overgelegd. Uit deze brief blijkt dat het gebouw ligt in een blok (112) en dat de gemeente het volgende dringende advies geeft:
“Uw woning is onderdeel van een blok. Omdat de panden constructief onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn adviseren wij udringendom gezamenlijk onderzoek te laten doen naar de fundering van hetgehele bouwblok. Het gaat in dit blok om de hieronder genoemde adressen. De eigenaren van deze adressen hebben ook deze brief ontvangen.”
De gemeente heeft Steenvlinder ingeschakeld om alle betrokkenen te helpen bij het organiseren van een funderingsonderzoek. Op 25 februari 2026 vindt een bijeenkomst plaats, waarvoor [verzoeker] en [naam maatschap] zijn uitgenodigd.
2.14.
De kantonrechter oordeelt dat [naam maatschap] in deze omstandigheden haar medewerking aan het onderzoek naar alleen het gebouw [naam 2] kon weigeren. Het ligt voor de hand dat partijen het dringende advies van de gemeente opvolgen en contact opnemen met Steenvlinder, zodat er een gezamenlijk funderingsonderzoek naar het gehele blok kan plaatsvinden. [verzoeker] heeft er (meermaals) op gewezen dat het onderzoek zo snel mogelijk moet plaatsvinden, maar dat enkele gegeven betekent niet dat kan en moet worden afgeweken van het advies van de gemeente waaruit blijkt dat het gehele blok moet worden betrokken.
Vernietiging van het besluit om D&S Riooltechniek werkzaamheden te laten uitvoeren
2.15.
Aan de achterzijde van het gebouw bevinden zich twee afvoeren. Volgens [verzoeker] is er één afvoer, waar ook het afvalwater van [nummer 1] doorheen stroomt, die uitkomt op de riolering. Dit is de afvoer aan de linkerkant van het gebouw. Volgens haar stroomt die buis over in het souterrain als die overbelast raakt. Op de vergadering van 7 mei 2025 hebben partijen besloten om D&S Riooltechniek opdracht te geven om werkzaamheden uit te voeren volgens het advies op de werkbon van 15 januari 2025. De werkzaamheden bleken niet te kunnen worden uitgevoerd zoals verwacht en D&S heeft haar offerte ingetrokken. Daarom kan dat besluit niet meer worden uitgevoerd. [verzoeker] vraagt vernietiging van het besluit.
2.16.
De kantonrechter wijst dit verzoek af, omdat [verzoeker] hier geen belang bij heeft. Partijen zijn het er immers over eens dat dat besluit niet kan (en zal) worden uitgevoerd.
Het aansluiten van de afvoer van [nummer 1] op de interne standleiding
[verzoeker] vraagt vervolgens om een vervangende machtiging om de afvoer van [nummer 1] te laten aansluiten op de interne standleiding van het gebouw. Deze machtiging wordt niet verleend, omdat [naam maatschap] niet zonder redelijke grond haar medewerking aan dit werk weigert. Volgens [naam maatschap] is er in de afgelopen zes jaar maar één keer een verstopping geweest en ontbreekt daarom de noodzaak om iets aan te passen. Voor zover er iets moet worden aangepast, kan dat op een goedkopere manier dan door [verzoeker] voorgesteld, namelijk door de verbinding tussen de afvoer en de riolering dicht te maken en een overstort te realiseren.
2.17.
Gelet op deze betwisting van [naam maatschap] is het aan [verzoeker] om aan te tonen dat de werkzaamheden die zij wil laten uitvoeren noodzakelijk zijn (en tegen welke kosten die kunnen worden uitgevoerd), zodat [naam maatschap] haar medewerking niet kan weigeren. Dat is (nog) niet gebeurd. Het ligt daarom voor de hand dat de VvE – nadat de nieuwe beheerder/bestuurder is aangesteld – een nieuwe, onafhankelijke loodgieter opdracht geeft om onderzoek te doen naar de afvoer en advies uit te brengen over de noodzaak van maatregelen, de uit te voeren werkzaamheden en de kosten daarvan. Vervolgens kan hierover in een vergadering een besluit worden genomen (of buiten vergadering als [verzoeker] en [naam maatschap] het met elkaar eens zijn).
Verhoging van de VvE-bijdrage
2.18.
[verzoeker] wil dat de periodieke VvE-bijdrage wordt verhoogd, omdat het reservefonds nu niet voldoet aan de voorwaarde dat die een omvang van 0,5% van de herbouwwaarde van het pand heeft. Daarnaast is er te weinig geld in kas om de werkzaamheden uit het MJOP uit te voeren en zal de externe bestuurder/beheerder kosten voor zijn werkzaamheden in rekening brengen. Zij wil dat het besluit om de bijdrage niet te verhogen wordt vernietigd en vraagt een vervangende machtiging om de bijdrage te verhogen naar € 138,- per maand voor [verzoeker] en € 276,- per maand voor [naam maatschap] . [naam maatschap] heeft op de zitting gezegd dat zij kan instemmen met een verhoging van de bijdrage, nadat de externe bestuurder/beheerder is aangesteld.
2.19.
Ook hier geldt dat er geen besluit is genomen. Het verzoek het besluit te vernietigen wordt daarom afgewezen. De kantonrechter wijst ook het verzoek om een vervangende machtiging af, omdat via deze weg geen verhoging van de maandelijkse bijdrage kan worden bewerkstelligd. De vervangende machtiging is bedoeld voor handelingen die betrekking hebben op de algemene of privégedeelten van het gebouw. De kantonrechter kan alleen een uitspraak doen over de specifieke kosten die door de VvE of een of meer VvE-leden gedragen moeten worden als zij een machtiging verleent voor het uitvoeren van een bepaalde handeling die met kosten gepaard gaan. Voor een ‘algemene’ verhoging van de bijdrage biedt artikel 5:121 BW Pro geen grondslag.
2.20.
De kantonrechter gaat er wel vanuit dat [naam maatschap] haar toezegging zal nakomen en zal instemmen met een verhoging van de maandelijkse bijdrage zodra de nieuwe bestuurder/beheerder is aangesteld. Zij heeft geen bezwaar geuit tegen het door [verzoeker] genoemde bedrag, anders dan dat zij niet beschikt over een onderliggende berekening. Het ligt dan voor de hand om – vooralsnog – van het door [verzoeker] voorgestelde bedrag uit te gaan en zo nodig in een nieuwe VvE-vergadering op basis van financiële stukken een vervolgbesluit te nemen over de hoogte van het maandelijkse bedrag.
[verzoeker] moet de proceskosten betalen
2.21.
De proceskosten van [naam maatschap] komen voor rekening van [verzoeker] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die [verzoeker] aan [naam maatschap] moet betalen op € 720,- (2 punten × € 360,-). Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.
De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
2.22.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv Pro) voor zover het om de proceskostenveroordeling gaat. Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
machtigt [verzoeker] om namens de VvE een externe beheerder te benoemen volgens het stappenplan als opgenomen in dit vonnis onder 2.10 en deze beheerder als bestuurder van de VvE te doen inschrijven bij de Kamer van Koophandel;
3.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, die aan de kant van [naam maatschap] worden begroot op € 720,-;
3.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst de overige verzoeken af.
Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
51909