Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9989220 CV EXPL 22-20912
datum uitspraak: 17 januari 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Sluis 2010 B.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. O.J. Boeder,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats,
gedaagde,
die niet is verschenen,
2.[gedaagde 2] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. de Back.
De partijen worden hierna ‘Sluis 2010’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussen-/deelvonnis van 31 maart 2023 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 22 december 2023;
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 18 april 2024;
- de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde 2] van 25 april 2024;
- de akte opgave verhinderdata en wijziging van eis van Sluis 2010 van 25 april 2024;
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 13 september 2024;
- de conclusie na enquête, tevens reactie op eisvermeerdering van [gedaagde 2] van 21 november 2024;
- de akte van Sluis 2010 van 19 december 2024.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het deelvonnis van 31 maart 2023 is de huurovereenkomst die tussen Sluis 2010 en [gedaagde 1] bestond ontbonden. Dit betekent dat vanaf die datum de onderhuurovereenkomst die [gedaagde 2] met [gedaagde 1] had gesloten, door Sluis 2010 is voortgezet. In verband met die voortzetting moet de kantonrechter in dit vonnis een beslissing nemen over het geschilpunt welke huurprijs [gedaagde 2] met [gedaagde 1] is overeengekomen. Volgens Sluis 2010 is dat € 1.500,- per maand en volgens [gedaagde 2] is dat € 740,- per maand.
2.2.
Sluis 2010 heeft haar eis tegen [gedaagde 2] vermeerderd en vordert betaling van de huurachterstand die zou zijn ontstaan omdat [gedaagde 2] haar maandelijks een bedrag van € 740,- betaalt in plaats van € 1.500,-. Vanwege de huurachterstand, die volgens Sluis 2010 tot en met april 2024 € 12.100,- bedraagt, vordert zij ook ontbinding van de (voortgezette) huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [gedaagde 2] .
De hoogte van de huurprijs
2.3.
De kantonrechter oordeelt dat Sluis 2010 erin is geslaagd te bewijzen dat tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] een huurprijs van € 1.500,- per maand is overeengekomen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
2.4.
De kantonrechter merkt vooraf op dat zij aan de verklaringen van de heer [persoon A] en mevrouw [persoon B] geen beperkte bewijskracht toekent. Uit niets blijkt dat hun verklaringen zijn gekleurd door hun (voormalige) relatie tot Sluis 2010. Zij zijn ook geen partijgetuigen in de zin van artikel 164 Rv.
2.5.
[gedaagde 2] verklaart dat hij een huurprijs van € 740,- heeft afgesproken. Dit is het bedrag dat hij iedere maand per bank betaalt en dat in de schriftelijke huurovereenkomst staat. Volgens hem heeft hij geen contante betalingen verricht en dus kan de huurprijs niet € 1.500,- zijn. Tegenover deze verklaring staat die van mevrouw [persoon B] , degene die destijds de huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] tot stand heeft gebracht. [gedaagde 1] verklaart dat [persoon B] alles voor hem regelde en dat hij van niets weet wat deze specifieke huurovereenkomst aangaat. [persoon B] verklaart dat een huurprijs van € 1.500,- is afgesproken.
2.6.
[persoon B] verklaart ook dat [gedaagde 2] wel degelijk een groot bedrag contant heeft betaald op 7 september 2021 en dat zij dit in een overzicht heeft gezet. [gedaagde 2] ontkent dit en zegt het overzicht niet te kennen, maar de heer [persoon A] (beheerder voor Sluis 2010) verklaart dat [gedaagde 2] hem zelf het overzicht heeft laten zien (overgelegd als productie 5A bij de dagvaarding), waarop hij daarvan een foto heeft gemaakt. [persoon A] verklaart ook dat [gedaagde 2] tegen hem heeft gezegd dat hij een deel van de huur per bank en een deel contant betaalde. De verklaring van [gedaagde 1] dat hij geen groot bedrag in contanten heeft ontvangen, is ongeloofwaardig. [gedaagde 2] heeft de bankmutaties overgelegd die hij van [gedaagde 1] heeft ontvangen over de periode van 6 tot en met 8 september 2021 en daarop is te zien dat [gedaagde 1] in twee dagen tijd € 10.400,- aan contanten op zijn bankrekening heeft gestort met als omschrijvingen ‘contante huur stortingen’ en ‘huur stortingen september 2021’. De verklaringen van [persoon B] en [persoon A] , het als productie 5A bij dagvaarding overgelegde overzicht en deze bankmutaties samen maken samen een compleet verhaal en de kantonrechter vindt dat [gedaagde 2] daar met zijn verklaring te weinig tegenover stelt.
2.7.
Nu naar het oordeel van de kantonrechter vast staat dat [gedaagde 2] naast de bankbetalingen van € 740,- per maand een deel van de huur contant heeft betaald, gaat zij er – gelet op de contant betaalde bedragen – van uit dat inderdaad een huur van € 1.500,- per maand is afgesproken.
[gedaagde 2] moet de achterstallige huur betalen
2.8.
Omdat de kantonrechter bewezen acht dat [gedaagde 2] € 1.500,- aan huur moet betalen en vast staat dat hij sinds april 2023 € 740,- per maand aan Sluis 2010 heeft betaald, moet [gedaagde 2] het verschil tussen de verschuldigde huur en het betaalde bedrag alsnog aan Sluis 2010 betalen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid – zoals [gedaagde 2] aanvoert – te oordelen dat toewijzing van de gevorderde achterstand (deels) onaanvaardbaar is. Nu de kantonrechter ervan uitgaat dat een huurprijs van € 1.500,- is afgesproken, moet er immers ook vanuit worden gegaan dat [gedaagde 2] daar al vanaf het aangaan van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] van op de hoogte was en maatregelen had kunnen nemen als hij dit bedrag te hoog vond. Hij had toen, binnen de geldende termijn, bijvoorbeeld de aanvangshuurprijs kunnen laten toetsen. Op grond van de Wet betaalbare huur en het geldende overgangsrecht (artikel 208e lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek) kan sowieso geen aanpassing van de huurprijs op grond van de zogenoemde puntentelling (het Woningwaarderingsstelsel) plaatsvinden vóór 1 juli 2025, omdat de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens lag. Tot dat moment moet [gedaagde 2] dus hoe dan ook € 1.500,- per maand betalen.
2.9.
De achterstand die [gedaagde 2] heeft laten ontstaan (€ 12.100,- tot en met april 2024, te vermeerderen met € 760,- per maand voor elke maand dat [gedaagde 2] nadien € 740,- is blijven betalen) is hoog genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter zal [gedaagde 2] echter, nu de ontbindingsvordering pas is ingesteld tijdens de getuigenverhoren over de hoogte van de huurprijs in deze procedure, een terme de grâce als bedoeld in artikel 7:280 BW geven. Dit betekent dat hij tot één maand na de datum van dit vonnis de mogelijkheid krijgt om de huurachterstand die is ontstaan tot en met de maand januari 2025 te betalen, naast de lopende huur. Doet hij dat, dan blijft de huurovereenkomst bestaan. Betaalt hij niet op tijd, dan is de huurovereenkomst per 17 februari 2025 ontbonden en zal hij het gehuurde moeten ontruimen. Die ontruiming moet dan plaatsvinden binnen veertien dagen na 17 februari 2025. De (vermeerderde) vorderingen van Sluis 2010 worden in zoverre dus toegewezen. [gedaagde 2] zal ook worden veroordeeld om vanaf 1 mei 2024 tot en met de dag van ontruiming van het gehuurde € 1.500,- per maand te betalen. Voor zover [gedaagde 2] vanaf 1 mei 2024 nog huurbetalingen heeft verricht, strekken die bedragen daarop uiteraard in mindering.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen
2.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij (voor het grootste deel) ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan Sluis 2010 moeten betalen op de volgende bedragen:
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld om aan Sluis 2010 te betalen € 127,01 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punten) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.115,01. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De dagvaardingskosten bestaan uit € 125,03 voor het exploot en € 1,98 voor ‘verschotten BRP’, conform het ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding geldende maximumtarief.
- [gedaagde 1] wordt daarnaast veroordeeld om aan Sluis te betalen € 15,50 vanwege de kosten van publicatie in de Staatscourant;
- [gedaagde 2] wordt daarnaast veroordeeld om aan Sluis 2010 te betalen € 847,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 339,-).
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Sluis 2010 dat eist. [gedaagde 2] heeft daar bezwaar tegen gemaakt (artikel 233 Rv). Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Sluis 2010 om de overeengekomen huurprijs van € 1.500,- per maand te ontvangen en – als die niet wordt betaald – te kunnen beschikken over het gehuurde zodat deze aan een derde verhuurd kan worden, mede gelet op de thans bestaande achterstand, zwaarder dan het belang van [gedaagde 2] om, in afwachting van de uitkomst van mogelijk in te stellen rechtsmaatregelen tegen dit vonnis, in het gehuurde te blijven wonen tegen betaling van € 760,- per maand.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde 2] om aan Sluis 2010 betalen € 12.100,- aan huurachterstand tot en met april 2024;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 2] om aan Sluis 2010 te betalen € 1.500,- per maand vanaf 1 mei 2024 tot en met de dag van ontruiming van het gehuurde;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten aan de kant van Sluis 2010, die worden begroot op een bedrag van € 1.115,01;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] aanvullend in de proceskosten aan de kant van Sluis 2010, die worden begroot op een bedrag van € 15,50;
3.5.
veroordeelt [gedaagde 2] aanvullend in de proceskosten aan de kant van Sluis 2010, die worden begroot op een bedrag van € 847,50;
en, als [gedaagde 2] niet binnen een maand na de datum van dit vonnis de achterstand tot en met januari 2025 aan Sluis 2010 betaalt:
3.4.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Sluis 2010 en [gedaagde 2] per 17 februari 2025 en veroordeelt [gedaagde 2] om binnen 14 dagen na deze ontbindingsdatum de woning aan de [adres] bgg in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Sluis 2010 te stellen;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
51909