Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11598597 VV EXPL 25-157
datum uitspraak: 6 mei 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [plaats] ,
eiser,
gemachtigde: mr. M. el Idrissi,
tegen
[gedaagde],
zonder bekende woon- of verblijfplaats,
gedaagde,
die niet is verschenen.
De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 4 april 2025, met bijlagen en een afschrift van de publicatie van de oproeping in de Staatscourant.
1.2.
Op 22 april 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser] , bijgestaan door een tolk (M. Fayez), met zijn gemachtigde. [gedaagde] is niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend.
2.Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser] huurt sinds 1 augustus 2023 van [gedaagde] de woning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De (kale) huur is nu € 800,- per maand. Volgens [eiser] heeft hij sinds aanvang van de huur te maken met ernstige lekkage en schimmel in de keuken, de woonkamer en de badkamer. Hij klaagt hierover al een lange tijd bij [gedaagde] en hij heeft hem meerdere keren verzocht om de lekkage te verhelpen en de schimmel te verwijderen. [eiser] heeft [gedaagde] ook verzocht om een huurkorting van 40% toe te passen totdat de gebreken zijn hersteld. Omdat de gebreken niet zijn hersteld en er geen huurkorting is toegepast eist [eiser] nu in deze procedure dat dat alsnog gebeurt. Hij vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen één week na betekening van het vonnis voornoemde gebreken in de woning te herstellen op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat de gebreken niet zijn hersteld. Omdat het huurgenot van [eiser] als gevolg van de gebreken is en wordt beperkt, wil hij ook dat de huurprijs, totdat de gebreken zijn hersteld, met ingang van 21 februari 2025 verminderd wordt met 40%.
3.De beoordeling
3.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de eisende partij hierbij zoveel spoed heeft dat die de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten (artikel 254 lid 1 Rv). [eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn eis, omdat het om dringende herstelwerkzaamheden gaat.
Gebreken
3.2.
[eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het noodzakelijk is dat de gebreken in de woning worden hersteld. Het onderdeel van de vordering dat ziet op het verhelpen van de oorzaak van de lekkage is niet toewijsbaar omdat op dit moment niet vaststaat wat de oorzaak is van de lekkage. De rest van de vordering wordt toegewezen omdat deze niet onrechtmatig of ongegrond lijkt (artikel 139 Rv). [gedaagde] moet de gebreken dus verhelpen. Doet hij dat niet, dan moet hij een dwangsom betalen van € 250,- per dag met een maximum van € 10.000,-. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om te bepalen dat [gedaagde] nog een termijn van twee maanden krijgt om de herstelwerkzaamheden uit te voeren en dat hij, indien herstel binnen die termijn uitblijft, pas dwangsommen verbeurt.
Huurprijsvermindering
3.3.
De vraag is of [eiser] , zoals hij eist, recht heeft op vermindering van de huurprijs. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat een vordering tot vermindering van de huurprijs in beginsel alleen in een bodemprocedure kan worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij de door de huurder te leveren prestatie evenredig wordt verminderd aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot). Als de rechter de vordering toewijst, wordt daarmee een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vastgesteld. Dit is in kort geding niet mogelijk. Een oordeel van de kantonrechter in kort geding is immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen.
3.4.
Er bestaat echter geen beletsel om bij wijze van ordemaatregel vooruit te lopen op de beslissing die in een bodemprocedure over een huurprijsvermindering zal worden genomen. Bij dit oordeel wordt het volgende betrokken.
3.5.
[eiser] heeft uitgelegd dat een huurprijsvermindering van 40% redelijk is, omdat er volgens hem tenminste sprake is van gebreken die vallen onder categorie C van het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek. [gedaagde] heeft dit niet betwist, nu hij niet is verschenen in de procedure. Daarnaast is van belang dat [eiser] al langere tijd klaagt over de gebreken, maar dat [gedaagde] daarop niet heeft gereageerd en dat gedurende al die tijd sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. Gelet hierop acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden bepaald dat de huurprijs met 40% verlaagd wordt tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. De kantonrechter zal de vordering dan ook in zoverre – bij wijze van voorschot – toewijzen, met dien verstande dat de huurprijsvermindering zal worden toegewezen vanaf 21 februari 2025. Het recht op huurprijsvermindering eindigt zodra de gebreken volledig zijn hersteld of op het moment dat [gedaagde] herstel wil uitvoeren, maar [eiser] dit weigert.
Proceskosten
3.6.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 162,99 aan dagvaardingskosten, € 90,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 930,99. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.7.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om, binnen twee maanden na de datum van dit vonnis, de gebreken in de woning, bestaande uit de lekkage en schimmel in de keuken, de woonkamer en de badkamer, te verhelpen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] , voor het geval hij nalaat de onder 4.1. genoemde gebreken binnen de daarvoor gestelde termijn te herstellen, tot betaling van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 10.000,-;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een huurprijsvermindering van 40% per maand toe te kennen vanaf 21 februari 2025 tot de dag waarop de gebreken volledig en adequaat zijn verholpen;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 930,99;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
53954