Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/2536
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2025 in de zaak tussen
[naam eiseres] ., statutair gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: [persoon A] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 maart 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 229.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op 11 februari 2025 een aanvullend stuk ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en mw. [naam taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning betreft een benedenwoning uit het bouwjaar 1923 met een gebruiksoppervlakte van 63 m², gelegen op een perceel van 75 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij bepleit in beroep een waarde van € 182.000,-. Ter onderbouwing hiervan voert eiseres aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Op de zitting heeft eiseres dit standpunt geconcretiseerd en heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn. De ligging en de staat van onderhoud van de woning van eiseres zijn op een ‘2’ (slecht) gewaardeerd, terwijl dezelfde factoren van de vergelijkingsobjecten op een ‘4’ (goed) zijn gewaardeerd. Dit verschil is volgens eiseres te groot.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport inclusief een waardematrix (de matrix). De woning is vergeleken met de objecten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Rotterdam. Het betreft allemaal benedenwoningen in Hillegersberg.
7.1.
De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de vergelijkingsobjecten te kiezen die hij het meest passend acht, mits ze voldoende vergelijkbaar zijn en de verschillen voldoende zijn verdisconteerd. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar vanaf de waardepeildatum verkocht en wat betreft type, ligging en gebruiksoppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Alle objecten betreffen benedenwoningen in dezelfde buurt, die rond dezelfde bouwperiode als de woning van eiseres zijn gebouwd. Om rekeningen te houden met het verschil tussen de vergelijkingsobjecten enerzijds en de woning anderzijds, heeft de heffingsambtenaar flinke correcties toegepast in de VLOK codering (1-2-2-3 voor de woning ten opzichte van 3-4-4-4 voor de referentieobjecten). De rechtbank volgt niet de stelling van eiseres dat uit deze grote verschillen reeds blijkt dat de objecten niet kunnen worden gebruikt als vergelijkingsobject. Vergelijkingsobjecten hoeven immers niet identiek te zijn en de correcties dienen er juist toe rekening te houden met de onderlinge verschillen. Eiseres heeft overigens ook zelf geen enkel ander vergelijkingsobject aangedragen. De rechtbank concludeert dat deze vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
7.2.
Ten aanzien van de stelling van eiseres dat de voorzieningen van de referentieobjecten op 4 moeten worden gezet, overweegt de rechtbank dat de toelichting van de heffingsambtenaar dat sprake is van gemiddelde voorzieningen voor dit type woningen kan worden gevolgd. En bovendien geldt dat de gemiddelde vierkantemeterprijs van de woning lager is (€ 2.820,-) dan de (gecorrigeerde) gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (afgerond € 3.087,-). Dat brengt, omgerekend naar de oppervlakte van de woning, een totale marge van € 16.821,- (63 m2 x € 267,-) met zich. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Op de zitting heeft eiseres de beroepsgrond over het toezenden van stukken ingetrokken. Deze grond behoeft daarom geen bespreking meer.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2021 gehandhaafd blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. H.K. Yang, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 23 april 2025.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.