Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11594182 VV EXPL 25-153
datum uitspraak: 28 maart 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiseres 1],
2. [eiseres 2],
3. [eiseres 3],
woonplaats: Rotterdam,
eiseressen,
gemachtigde: mr. E. Lems,
tegen
VDS Beheer B.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Benneker.
De partijen worden hierna ‘[eiseressen]’ en ‘VDS’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 maart 2025;
- de bijlagen bij de dagvaarding;
- de spreekaantekeningen van mr. Lems;
- de spreekaantekeningen van mr. Benneker.
1.2.
Op 19 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Verschenen zijn:
- [eiseressen] met mr. Lems;
- namens VDS [naam] (bestuurder) met mr. Benneker.
2.Waar gaat de zaak over?
[eiseressen] zijn studenten. Zij huren van VDS woonruimte aan [adres]. Volgens [eiseressen] is deze woonruimte al jarenlang een studentenhuis voor uitsluitend vrouwelijke studenten en hebben de zittende huurders het recht om nieuwe huurders voor te dragen (een zogenoemd coöptatierecht). VDS heeft aangekondigd dat drie nieuwe mannelijke huurders erbij komen. Eén van hen woont er sinds 1 maart 2025 en volgens VDS gaan de huurovereenkomsten van de andere twee in per 1 april 2025. Zij zijn echter niet voorgedragen door [eiseressen] Eiseressen vinden dat VDS hun coöptatierecht moet respecteren en vragen de kantonrechter in kort geding om voorzieningen te treffen. VDS is het daar niet mee eens. De kantonrechter wijst de gevorderde voorzieningen deels toe.
3.Het geschil
3.1.
[eiseressen] vorderen:
a. VDS
te gebieden het coöptatierecht van [eiseressen] gedurende de looptijd van de respectieve huurovereenkomsten te eerbiedigen, althans te verbieden het coöptatierecht zonder inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden eenzijdig te beëindigen;
te verbieden gedurende de looptijd van de respectieve huurovereenkomsten van [eiseressen], althans gedurende een periode van zes maanden vanaf de datum van het vonnis, een huurovereenkomst te sluiten met mannelijke huurders;
te verbieden kamers in de woning in strijd met het coöptatierecht aan derden te verhuren en/of aan derden (inclusief nieuwe huurders) in gebruik te verstrekken;
te gebieden [eiseressen] het rustig huurgenot te verschaffen door zich als goed verhuurder te gedragen en zich te onthouden van het uiten van dreigementen en andere onrechtmatige gedragingen jegens [eiseressen];
zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000 per overtreding;
VDS te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiseressen] stellen – samengevat – het volgende.
Huurders van de woonruimte hebben in de praktijk meer dan tien jaar een coöptatierecht gehad, dat inhield dat VDS zonder enig voorbehoud of bezwaar de voordrachten van de huurders accepteerde en een huurovereenkomst sloot met die (voorgedragen) kandidaat-huurder. [eiseressen] hebben er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat deze praktijk gecontinueerd zou worden. VDS heeft de koers plots gewijzigd, nadat een van eiseressen een procedure bij de huurcommissie is gestart om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. VDS maakt misbruik van een eventuele bevoegdheid om een andere koers te varen. Die plotselinge koerswijziging tast het woon- en huurgenot van [eiseressen] aan. VDS behoort het coöptatierecht te eerbiedigen zolang het niet rechtsgeldig is opgezegd en geen kamers in strijd met het coöptatierecht te verhuren. [eiseressen] hebben spoedeisend belang bij hun vorderingen, omdat die verband houden met de bescherming van het huurgenot. Bovendien is VDS voornemens om kamers vanaf 1 april 2025 te verhuren zonder het coöptatierecht te respecteren.
3.3.
VDS is het niet eens met de eis en voert verweer. Dat verweer wordt, voor zover relevant, hierna bij de beoordeling besproken.
4.De beoordeling
4.1.
In kort geding kan slechts een voorlopige (orde)maatregel worden getroffen. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten.
Coöptatierecht?
4.2.
[eiseressen] doen een beroep op een zogenoemd coöptatierecht. Dat begrip is niet in de wet gedefinieerd. In de literatuur wordt het coöptatierecht wel omschreven als het recht van de zittende huurders om een nieuwe huurder voor te dragen of als het recht van de zittende huurders om invloed uit te oefenen op de keuze voor een nieuwe huurder. Het coöptatierecht kan inhouden dat de verhuurder de voorgedragen kandidaat-huurder moet accepteren, tenzij hij redelijke bezwaren heeft tegen die kandidaat. De precieze inhoud wordt echter ingekleurd door de specifieke omstandigheden van het geval. Een coöptatierecht kan zijn overeengekomen en bijvoorbeeld schriftelijk zijn vastgelegd in een huurovereenkomst. Als een coöptatierecht niet is overeengekomen, kan er evenwel sprake zijn van een bestendige gedragslijn van de verhuurder waardoor bij de huurders een gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat die lijn zal worden voortgezet. Zo is het met name in de studentenwereld gebruikelijk dat huurders zelf nieuwe huurders aandragen die veelal lid zijn van eenzelfde studentenvereniging en/of van eenzelfde geslacht zijn. Zelfs ook als een coöptatierecht is uitgesloten, kan er toch sprake zijn van een bestendige gedragslijn als hiervoor bedoeld.
4.3.
De kantonrechter verstaat onder het door [eiseressen] gestelde coöptatierecht een bestendige coöptatiepraktijk waarin de zittende huurders een nieuwe kandidaat-huurder voordragen die door de verhuurder wordt geaccepteerd. Voldoende aannemelijk is dat hier sprake is van zo’n bestendige praktijk. Uit de stukken en het gevoerde partijdebat komt naar voren dat de gebruikelijke gang van zaken is dat telefonisch of per mail door een van de zittende huurders aan VDS wordt gemeld dat een nieuwe kandidaat-huurder is gevonden en dat vervolgens op de laatste vrijdag van de maand de huurovereenkomst wordt getekend, nadat [naam] het zogenoemde ‘installatiepraatje’ heeft gehouden en zijn (zoals [eiseressen] het aanduiden) ‘huurbijbel’ aan de nieuwe huurder heeft overhandigd. De huurovereenkomst gaat dan in op de eerste van de volgende maand. Ook [eiseressen] zijn op deze manier huurder geworden (respectievelijk in januari, maart en oktober 2024). Dat VDS al meer dan tien jaar huurdersvoordrachten zonder enig voorbehoud of bezwaar accepteert, heeft zij niet betwist.
4.4.
Deze praktijk impliceert dat het aan de zittende huurders is voorbehouden om een nieuwe huurder voor te dragen en dat de verhuurder de vrijkomende woonruimte niet, althans niet zonder meer, mag verhuren en/of in gebruik mag geven aan derden die niet als kandidaat-huurder door de zittende huurders zijn voorgedragen. VDS heeft de vrijgekomen woonruimte echter met ingang van 1 maart 2025 aan een nieuwe huurder verhuurd en in gebruik gegeven en zij stelt dat voor de andere beschikbare woonruimte twee huurovereenkomsten met ingangsdatum 1 april 2025 zijn gesloten met twee anderen. Geen van hen is voorgedragen door [eiseressen], er is geen overleg geweest en de bezwaren van [eiseressen] zijn door VDS terzijde geschoven. Voldoende aannemelijk is dat deze gang van zaken strijdig is met de hiervoor omschreven coöptatiepraktijk.
4.5.
VDS stelt dat, voor zover er een coöptatierecht is, zij het coöptatierecht op 19 maart 2025 heeft opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. De partijen zijn het erover eens dat dat een redelijke termijn is. VDS stelt vervolgens dat [eiseressen] geen spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, omdat VDS tijdens die termijn van zes maanden geen nieuw vrijgekomen woonruimte meer zal verhuren en niet valt te verwachten dat [eiseressen] en de drie nieuwe huurders binnen die termijn zullen verhuizen. VDS heeft dus voor ogen dat de woonruimte de komende zes maanden zal worden bewoond door de drie vrouwen en de drie mannen (met wie VDS recent huurovereenkomsten heeft gesloten) en dat het coöptatierecht na die zes maanden eindigt. Het is [eiseressen] er echter om te doen dat per direct (zoveel als mogelijk) wordt voorkomen dat zij huisgenoten krijgen opgedrongen die niet door hen zijn voorgedragen en dat zij wel zelf eventuele nieuwe huurders mogen voordragen zolang het coöptatierecht niet is geëindigd. Reeds uit de omstandigheid dat VDS de komst van de twee niet-voorgedragen huurders per 1 april 2025 heeft aangekondigd blijkt het spoedeisend belang van [eiseressen] Van [eiseressen] kan daarom niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten.
4.6.
Een belangenafweging vergt in dit geval dat voorzieningen moeten worden getroffen waarmee wordt voorkomen dat [eiseressen] in strijd met het aannemelijk bevonden coöptatierecht geen inspraak in de keuze van een nieuwe huurder hebben en de woonruimte moeten delen met niet-voorgedragen huisgenoten. Voldoende aannemelijk is dat [eiseressen] zwaarwegend belang hebben bij het toewijzen van de vorderingen vanwege de aard en de wijze van bewoning van de woonruimte en de beperkte mate van privacy. De bewoners hebben elk een eigen ruimte, maar met gemeenschappelijk gebruik van onder andere keuken en sanitair. De belangen van VDS (en van de twee nieuwe huurders die er nog niet wonen) bij afwijzing van de vorderingen zijn gelegen in de nieuwe huurovereenkomsten met de mannelijke huurders, die overigens niet zijn overgelegd. Die belangen nopen echter niet tot afwijzing, nu VDS zelf (welbewust) deze nieuwe huurovereenkomsten heeft gesloten en daarmee het risico heeft genomen dat in strijd met het aan [eiseressen] toekomende coöptatierecht is gehandeld. Dat risico kan niet op [eiseressen] worden afgewenteld. Dat zou immers betekenen dat [eiseressen] schendingen van het aannemelijk bevonden coöptatierecht door de verhuurder hebben te dulden totdat in een bodemprocedure definitief is beslist.
4.7.
De vorderingen onder i en iii strekken tot het eerbiedigen van het coöptatierecht van [eiseressen] en het voorkomen van (verdere) schending daarvan. De kantonrechter is van oordeel dat passend en geboden is de vorderingen toe te wijzen op de manier zoals onder de beslissing vermeld. Het onder ii gevorderde verbod op het sluiten van huurovereenkomsten met mannelijke huurders zal niet worden toegewezen, aangezien dit verbod in feite een inperking oplevert van het hiervoor bedoelde coöptatierecht: de zittende huurders kunnen in theorie zelf een mannelijke kandidaat-huurder voordragen.
De kantonrechter acht het gezien de standpunten van VDS over het respecteren van het coöptatierecht nodig dat het gebod en verbod worden versterkt met een dwangsom van € 2.500,- per overtreding met een maximum van € 10.000,-.
Rustig huurgenot
4.8.
[eiseressen] vorderen onder iv – kort gezegd – een gebod dat VDS hen het rustig huurgenot verschaft door zich als goed verhuurder te gedragen. Deze vordering wordt afgewezen, omdat [eiseressen] geen grondslag en spoedeisend belang hebben toegelicht en de vordering te vaag en ruim hebben geformuleerd.
Proceskosten
4.9.
De proceskosten komen voor rekening van VDS, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die VDS aan [eiseressen] moet betalen op € 144,47 aan dagvaardingskosten, € 90,00 aan griffierecht, € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.183,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseressen] dat eist en VDS daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
gebiedt VDS het coöptatierecht gedurende de looptijd van de respectieve huurovereenkomsten van [eiseressen] te eerbiedigen zolang dat niet is geëindigd en verbiedt VDS de woonruimte gedurende de looptijd van de respectieve huurovereenkomsten van [eiseressen] in strijd met het coöptatierecht aan derden te verhuren en/of aan derden (inclusief nieuwe huurders) in gebruik te geven, op verbeurte van een dwangsom van € 2.500,- per overtreding met een maximum van € 10.000,-;
5.2.
veroordeelt VDS in de proceskosten, die aan de kant van [eiseressen] worden begroot op € 1.183,47;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
34286