Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/695190 / KG ZA 25-178
Vonnis in kort geding van 19 maart 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TODAY REAL ESTATE DEVELOPMENT B.V.,
gevestigd te Baarn,
eiseres,
advocaat: mr. J.J.M. Spierings te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PENDERS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Vlaardingen,
gedaagde,
advocaat: mr. M.W. Renzen te Rotterdam.
Partijen worden hierna Today en Penders Vastgoed genoemd.
De zaak in het kort
Partijen hebben een koopvoorstel ondertekend waarin zij hebben vastgelegd dat Today percelen van Penders Vastgoed koopt en dat zij op basis van exclusiviteit toewerken naar een koopovereenkomst. Het koopvoorstel bevat een voorbehoud dat inhoudt dat Penders Vastgoed het recht heeft om van de koop af te zien als zij met haar huurder niet uiterlijk vrijdag 9 augustus 2024 overeenstemming bereikt over het diens vertrek van een van de percelen. Penders Vastgoed heeft het voorbehoud in september 2024 ingeroepen. Today stelt dat dit toen niet meer kon en dat Penders Vastgoed aan het koopvoorstel is gebonden. De voorzieningenrechter oordeelt dat Today gelijk heeft en dat Penders Vastgoed op basis van exclusiviteit met Today toe dient te werken naar een koopovereenkomst.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 28 februari 2025, met producties 1 tot en met 14,
- de producties 1 tot en met 7 van Penders Vastgoed,
- de spreekaantekeningen van mr. Spierings,
- de spreekaantekeningen van mr. Renzen.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 5 maart 2025.
2.De feiten
2.1.
Penders Vastgoed heeft een recht van erfpacht op de percelen grond aan [adres 1] en [adres 2] (hierna: de percelen). Penders Vastgoed verhuurt het perceel aan de [adres 2] aan [naam 1], die handelt onder de naam [naam bedrijf]. De huurovereenkomst tussen Penders Vastgoed en [naam bedrijf] loopt tot en met 31 oktober 2028.
2.2.
In de zomer van 2024 maakt Today aan Penders Vastgoed kenbaar dat zij (het recht van erfpacht op) de percelen wil kopen. Today doet op 26 juni 2024 een voorstel aan Penders Vastgoed. Op 16 juli 2024 stuurt Today een nieuw voorstel aan Penders, dat kort gezegd inhoudt dat Today de percelen koopt voor € 4 miljoen exclusief btw. Verder vermeldt het voorstel (hierna: het koopvoorstel) het volgende:
“(…)
GEBRUIK
Het bouwterrein [vzr: de percelen] wordt vrij van huur en gebruik aan koper geleverd en zal fysiek en milieukundig geschikt zijn voor het beoogde gebruik c.q. de beoogde ontwikkeling.
(…)
VOORBEHOUD VERKOPER
Verkoper heeft het recht zich terug te trekken van de koop en de Koopovereenkomst te ontbinden indien Verkoper niet uiterlijk vrijdag 9 augustus 2024 overeenstemming bereikt met zijn huurder om de percelen per moment van transportdatum leeg en vrij van huur en gebruik als bouwterrein op te leveren.
(…)
KOOPOVEREENKOMST
Partijen zullen na akkoord op dit koopvoorstel op basis van exclusiviteit toewerken naar een voor beide partijen conveniërende koopovereenkomst.
(…)”
2.3.
Op 24 juli 2024 vindt een overleg plaats tussen partijen, waarbij Today het koopvoorstel opnieuw aan Penders Vastgoed voorlegt. Dezelfde dag ondertekent de bestuurder van Penders Vastgoed, Penders, het koopvoorstel voor akkoord.
2.4.
Op 8 augustus 2024 schrijft de acquisition manager van Today, [naam 2], aan Penders:
“Goed om elkaar zojuist even gesproken te hebben! Kunt u mij per mail bevestigen dat u overeenstemming heeft bereikt met de zittende huurder en deze uiterlijk 10 december 2025 weg is? (…)”
Penders reageert daar dezelfde dag per e-mail op:
“dit klopt [naam 2] [vzr: [naam 2]] onze deal gaat door en ik heb met de huurder een akkoord dat hij per 10 dec 2025 eruit is”
2.5.
Bij e-mail van 22 augustus 2024 stuurt [naam 2] een conceptkoopovereenkomst aan Penders.
2.6.
Bij brief van 17 september 2024 schrijft Penders aan [naam 2] dat hij in gesprek is gegaan met [naam 1], maar dat hij, hoewel [naam 1] in eerste instantie had aangegeven op zoek te gaan naar een andere locatie, er met [naam 1] niet tijdig, dat wil zeggen op 9 augustus 2024, is uitgekomen. Penders vervolgt met de mededeling dat hij gebruik maakt van het voorbehoud en het koopvoorstel ontbindt.
2.7.
Bij e-mail van 18 september 2024 schrijft [naam 3] namens Today aan Penders Vastgoed dat Today Penders Vastgoed houdt aan het koopvoorstel en niet instemt met de ontbinding van het koopvoorstel.
2.8.
Na overleg tussen partijen zendt [naam 2] bij e-mail van 20 november 2024 een aangepaste conceptkoopovereenkomst aan Penders.
2.9.
Bij e-mail van 6 december 2024 schrijft mr. Renzen dat Penders Vastgoed bereid is om opnieuw met Today in overleg te treden als Today afstand doet van haar stelling dat het Penders Vastgoed niet meer vrijstond om een beroep te doen op het voorbehoud. Bij e-mail van 16 december 2024 laat [naam 2] weten dat Today daartoe niet bereid is.
2.10.
Bij e-mail van 13 januari 2025 zendt [naam 2] aan mr. Renzen een herziene conceptkoopovereenkomst. Penders Vastgoed gaat daar niet mee akkoord.
3.Het geschil
3.1.
Today vordert, na vermindering van eis, dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. Penders Vastgoed veroordeelt om op basis van exclusiviteit te goeder trouw de nadere afspraken over de koop/verkoop van de percelen met Today uit te werken in een partijen conveniërende koopovereenkomst, een en ander conform de voorwaarden zoals overeengekomen in het koopvoorstel en waarbij als uitgangspunt geldt de eerder gedeelde conceptkoopovereenkomst, althans in welk kader partijen ten aanzien van de uiterste datum voor het inroepen van het voorbehoud c.q. ontbindende voorwaarde koper met betrekking tot de onherroepelijke omgevingsvergunning in goede trouw een nieuwe (in redelijkheid opgeschoven) datum overeen dienen te komen, een en ander onder oplegging van een dwangsom van € 1.000.000,00, te vermeerderen met een dwangsom van € 50.000,00 per week dat Penders hiermee in gebreke blijft,
2. Penders Vastgoed veroordeelt om zich te onthouden van c.q. Penders Vastgoed verbiedt om de percelen (nog langer) aan derde kopers aan te bieden of met derden te onderhandelen dan wel het gesprek aan te gaan over de verkoop van de percelen met anderen dan Today, onder oplegging van een dwangsom van € 1.000.000,00, te vermeerderen met een dwangsom van € 50.000,00 per week dat Penders Vastgoed hiermee in gebreke blijft,
3. Penders Vastgoed veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Penders Vastgoed voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Today, met veroordeling van Today in de kosten van het geding.
4.De beoordeling
4.1.
Today heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat zij stelt dat zij schade lijdt doordat Penders Vastgoed geen medewerking verleent aan de uitvoering van het koopvoorstel. Penders Vastgoed betwist het spoedeisend belang van Today niet.
4.2.
De vorderingen van Today strekken tot nakoming door Penders Vastgoed van het koopvoorstel. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.3.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van het voorbehoud van Penders Vastgoed in het koopvoorstel. Het voorbehoud luidt: “Verkoper heeft het recht zich terug te trekken van de koop en de Koopovereenkomst te ontbinden indien Verkoper niet uiterlijk vrijdag 9 augustus 2024 overeenstemming bereikt met zijn huurder om de percelen per moment van transportdatum leeg en vrij van huur en gebruik als bouwterrein op te leveren.”
Today stelt dat Penders Vastgoed na 9 augustus 2024 geen beroep meer op het voorbehoud toekwam. Volgens Today is het voorbehoud beperkt in tijd en diende Penders Vastgoed uiterlijk op 9 augustus 2024 overeenstemming met [naam 1] te bereiken.
Penders Vastgoed stelt dat zij het voorbehoud zo heeft begrepen dat zij van de verkoop af kon als zij op 9 augustus 2024 geen overeenstemming met [naam 1] had bereikt over het schoon en ontruimd opleveren van het gehuurde per de datum van levering aan Today. Volgens Penders Vastgoed kon zij ook na 9 augustus 2024 nog een beroep doen op het voorbehoud.
4.4.
Bij de uitleg van een bepaling in een overeenkomst komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en wat zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-norm). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.
4.5.
De voorzieningenrechter volgt Today in haar uitleg van het voorbehoud. Uit de tekst van het voorbehoud volgt dat Penders Vastgoed een beroep op het voorbehoud kan doen als zij niet uiterlijk 9 augustus 2024 overeenstemming met haar huurder heeft bereikt. Dit impliceert dat partijen een tijdslimiet aan het voorbehoud hebben verbonden en dat Penders Vastgoed uiterlijk op 9 augustus 2024 aan Today diende te laten weten of zij er met haar huurder uit was gekomen. Penders Vastgoed heeft het voorbehoud eveneens op deze wijze uitgelegd, zo blijkt uit de e-mail van Penders van 8 augustus 2024. Daarin schrijft hij namelijk dat hij met de huurder is overeengekomen dat deze er op 10 december 2025 uit is en dat de deal met Today dus doorgaat. Today mocht er daarmee ook op vertrouwen dat Penders Vastgoed het voorbehoud niet meer zou inroepen. Gelet op het vorenstaande is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat de bodemrechter het standpunt van Today zal volgen. De overige gezichtspunten waar Penders Vastgoed zich in haar verweer op beroept, leiden niet tot een ander oordeel. Dat Penders Vastgoed “maar” een eenmansbedrijf is, is, blijkens haar pleitnota, slechts het gevolg van een bewuste keuze om het vastgoed in haar bedrijf/bedrijven (die zijzelf omschrijft als een van de beter gesorteerde reserve-onderdelen-magazijnen van Nederland), om fiscale redenen, onder te brengen in een aparte B.V. Dat gegeven – al dan niet ingegeven door een daartoe strekkend advies – in combinatie met de niet betwiste stelling dat Penders Vastgoed meer onroerende zaken in eigendom heeft, doet afbreuk aan het verweer over ongelijkheid in kennis en ervaring, nog daargelaten dat het een eigen keuze was om zich niet te laten bijstaan door een jurist/adviseur en de koopovereenkomst, na het overleg tussen partijen op 24 juli 2024, direct te ondertekenen zonder daarover eerst advies in te winnen.
Verder wordt nog opgemerkt dat, gelet op de tussen Today en Penders Vastgoed overeengekomen planning in het koopvoorstel (onder andere het voor 30 juni 2025 verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning) van Today niet kan worden gevergd dat zij de uitslag van een bodemprocedure afwacht.
4.6.
Het vorenstaande leidt ertoe dat de vordering onder 1 wordt toegewezen voor wat betreft de nakoming door Penders Vastgoed van de in het koopvoorstel opgenomen verplichting tot het op basis van exclusiviteit toewerken naar een voor beide partijen conveniërende koopovereenkomst. Na betekening van dit vonnis wordt aan Penders Vastgoed een week de tijd gegund om daarover met Today in onderhandeling te treden. In de beslissing wordt geen verwijzing opgenomen naar de eerder gedeelde conceptkoopovereenkomst, omdat partijen daar geen overeenstemming over hebben bereikt. In de veroordeling wordt, vanwege de onbepaalbaarheid daarvan, niet opgenomen dat Penders Vastgoed de afspraken te goeder trouw dient uit te werken en haar medewerking moet verlenen aan het opschuiven van de datum voor het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Dit neemt evenwel niet weg dat partijen zich tegenover elkaar overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid dienen te gedragen en dat daarbij past dat Penders Vastgoed instemt met een uitstel voor het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning.
4.7.
In de houding van Penders Vastgoed ziet de voorzieningenrechter aanleiding voor het opleggen van een dwangsom. Deze wordt gesteld op € 50.000,00 voor het geval Penders Vastgoed niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis met Today in onderhandeling treedt en vermeerderd met € 10.000,00 voor iedere week dat Penders Vastgoed daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 400.000,00 is bereikt.
4.8.
De vordering onder 2 wordt afgewezen, aangezien in de toewijzing van de vordering onder 1 besloten ligt dat partijen op basis van exclusiviteit nadere afspraken over de koop en verkoop van (het recht van erfpacht op) de percelen moeten maken.
4.9.
Penders Vastgoed wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Today worden begroot op:
- dagvaarding: € 122,35
- griffierecht: € 714,00
- salaris advocaat: € 1.107,00
- nakosten:
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal: € 2.121,35
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Penders Vastgoed om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis op basis van exclusiviteit de nadere afspraken over de koop/verkoop van de percelen met Today uit te werken in een partijen conveniërende koopovereenkomst, een en ander conform de voorwaarden zoals overeengekomen in het koopvoorstel,
5.2.
veroordeelt Penders Vastgoed om aan Today een dwangsom te betalen van € 50.000,00 als zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, te vermeerderen met € 10.000,00 voor iedere daaropvolgende week dat Penders Vastgoed in gebreke blijft, tot een maximum van € 400.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt Penders Vastgoed in de proceskosten van € 2.121,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Penders Vastgoed niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.4.
veroordeelt Penders Vastgoed in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.
[2971/2009]