Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11058818 CV EXPL 24-10766
datum uitspraak: 21 februari 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,
tegen
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.F. Dik.
De partijen worden ‘ [eiseres] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 9 april 2024, met bijlagen 1 tot en met 4;
- het antwoord, met een bijlage;
- de e-mail van 8 oktober 2024 van [eiseres] , met een bijlage;
- de akte van Havensteder, met een bijlage;
- de akte van [eiseres] , met een bijlage.
1.2.
Op 14 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken. Daarbij was [eiseres] aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens Havensteder is verschenen mevrouw [persoon A] , onderhoudsinspecteur, bijgestaan door de gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiseres] huurt van Havensteder de woning aan de [adres] in Rotterdam. [eiseres] stelt dat er sprake is van gebreken aan de woning, namelijk lekkage bij de glazen overkapping van de galerij, houtrot bij de ramen aan de voorzijde, de werking van de mechanische ventilatie en schimmelplekken in de woon- en slaapkamer. Zij eist dat die gebreken hersteld worden. Havensteder is het hier niet mee eens. Op haar verweer wordt hierna verder ingegaan.
2.2.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing gekomen is.
De glazen overkapping boven de galerij
2.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat als het hard regent, de glazen overkapping boven de galerij lekkage vertoont en dat er daardoor plassen blijven staan op de galerij. Havensteder heeft uitgelegd dat zij voor wat betreft het herstel van de overkapping afhankelijk is van de Vereniging van Eigenaren (‘VvE’), waarvan zowel Havensteder als de Gemeente Rotterdam lid zijn. Havensteder heeft gesteld dat de VvE inmiddels adviesbureau Huijbregts opdracht heeft gegeven om een werkomschrijving op te stellen voor het herstellen van het volledige dak van het complex (dus niet alleen de overkapping). Aan de hand van die werkomschrijving worden offertes opgevraagd bij diverse partijen en wordt een gunningsadvies opgesteld. Dit proces duurt in totaal drie tot vier maanden. Vervolgens zal de VvE een besluit nemen over het herstel, aldus Havensteder. Ter onderbouwing hiervan heeft Havensteder een e-mail van de VvE van 27 november 2024 overgelegd.
2.4.
De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (artikel 7:206 lid 1 BW Pro). [eiseres] heeft niet betwist dat het op dit moment niet mogelijk is voor Havensteder om het gebrek aan de overkapping te verhelpen. [eiseres] heeft in haar akte niet ingestemd met het voorstel van Havensteder om de zaak (nogmaals) aan te houden totdat het besluit door de VvE is genomen. [eiseres] wil dat de reparatie wordt uitgevoerd. Omdat dit nu nog niet mogelijk is en ook niet kan worden gezegd op welke termijn de (grootschalige) werkzaamheden kunnen worden verricht, wordt deze vordering afgewezen. Havensteder heeft toegezegd dat zij de voortgang van het proces met betrekking tot het repareren van de overkapping zal blijven bewaken en dat zij [eiseres] hiervan op de hoogte zal blijven houden. De kantonrechter gaat ervan uit dat Havensteder zich aan die toezegging houdt.
Houtrot bij de ramen aan de voorzijde
2.5.
Een gebrek is (kort gezegd) een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). Havensteder heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van een gebrek aan het houtwerk bij de ramen aan de voorzijde van de woning. Daartoe heeft Havensteder aangevoerd dat [eiseres] de woning onvoldoende ventileert en verwarmt en dat het (tijdig) schuren, aanbrengen van houtvuller en lakken van het binnen houtwerk onder kleine herstellingen vallen die voor rekening van [eiseres] komen (artikel 7:217 juncto Pro artikel 7:240 BW Pro en sub a en b van de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen). In het licht hiervan heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek aan het houtwerk. Het gevorderde herstel wordt daarom afgewezen.
Mechanische ventilatie
2.6.
Havensteder heeft betwist dat sprake is van een gebrek aan de mechanische ventilatie en heeft aangevoerd dat deze goed werkt. In het licht hiervan heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek aan de mechanische ventilatie. Zij is hier in haar akte ook helemaal niet meer op ingegaan. Het gevorderde herstel wordt daarom afgewezen.
Schimmelplekken in de woon- en slaapkamer
2.7.
Havensteder heeft aangevoerd dat [eiseres] de woning onvoldoende ventileert en verwarmt en dat de schimmelvorming slechts heel minimaal is. In het licht hiervan heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek. Dat vermoedelijk sprake is van vochtinwerking van buitenaf, zoals door [eiseres] is gesteld, is op geen enkele wijze gebleken. Het gevorderde herstel wordt daarom afgewezen.
Overigens
2.8.
[eiseres] heeft in de dagvaarding nog gesteld dat de ramen niet goed sluiten. Zij heeft in dit verband echter geen vordering ingesteld. Deze kwestie behoeft dan ook geen beoordeling en beslissing. Havensteder heeft overigens onbetwist aangevoerd dat dit geen gebrek is en dat zij onverplicht, omdat dit kleine herstellingen zijn (sub d, e en j van de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen), de scharnieren van de ramen opnieuw heeft gesteld, het sluitwerk van de ramen heeft aangepast en diverse tochtstrippen bij de ramen heeft vervangen. Verder is tijdens de zitting gebleken dat [eiseres] tijdens deze procedure nog andere problemen bij Havensteder heeft aangekaart. Ook in dit verband heeft [eiseres] geen vordering ingesteld. Deze kwesties behoeven daarom ook geen beoordeling en beslissing. Havensteder heeft overigens onbetwist aangevoerd dat ook hier sprake is van kleine herstellingen die voor rekening van [eiseres] komen.
De proceskosten worden gecompenseerd
2.9.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dit betekent dat partijen hun eigen kosten dragen. De vorderingen van [eiseres] worden weliswaar afgewezen, maar er bestaat wel een gebrek aan de glazen overkapping boven de galerij dat op termijn moet worden hersteld.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
3.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
764