ECLI:NL:RBROT:2025:14302 - Rechtbank Rotterdam - Ontbinding koopovereenkomst woning en vordering boete

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zaaknummer/rolnummer: C/10/698555 / HA ZA 25-358

Vonnis van 12 november 2025

in de zaak van

[eiser] en [eiseres],

woonplaats: [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: ‘ [eiser] ’,

advocaat: mr. R. Boer,

tegen

[gedaagde 1] en [gedaagde 2],

woonplaats: [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: ‘ [gedaagde 1] ’,

advocaat: mr. X.J.M.P.V. Heinhuis.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 8 april 2025, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de oproepbrief van 23 juni 2025 voor de mondelinge behandeling;
de brief van de rechtbank van 11 augustus 2025 met de zittingsagenda.

1.2.

Op 11 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

[eiser] , bijgestaan door mr. Boer voornoemd;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] , bijgestaan door mr. Heinhuis voornoemd.

2.De beoordeling

De zaak in het kort

2.1.

Deze zaak gaat over de koop van een woning. [eiser] en [gedaagde 1] hebben op 27 september 2024 een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiser] zijn appartement in Gorinchem aan [gedaagde 1] heeft verkocht voor een bedrag van € 295.000,-. [gedaagde 1] heeft de koopovereenkomst later ontbonden door het inroepen van een ontbindende voorwaarde. [eiser] meent dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en vordert daarom de tussen partijen overeengekomen boete van 10% van de koopsom, zijnde € 29.500,-. Tussen partijen bestaat discussie over de vraag of [gedaagde 1] de ontbindende voorwaarde terecht en op de juiste wijze heeft ingeroepen. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.

Wat vordert [eiser] ?

2.2.

[eiser] vordert in deze procedure betaling van [gedaagde 1] van het bedrag van € 29.500,00, te vermeerderen met rente en kosten.

2.3.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. Dat gaf [eiser] het recht om de koopovereenkomst te ontbinden en de contractuele boete van 10% van de koopsom te ontvangen, zo stelt [eiser] .

Wat is het verweer van [gedaagde 1] ?

2.4.

[gedaagde 1] meent dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden door een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud van artikel 18.1 en 18.3 van de koopovereenkomst en dat hij daarom de boete niet hoeft te betalen. [gedaagde 1] vindt daarom dat de vordering moet worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

[gedaagde 1] heeft een rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud

2.5.

De rechtbank moet de vraag beantwoorden of [gedaagde 1] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud van artikel 18.1 en 18.3 van de koopovereenkomst en of hij de koopovereenkomst daarmee rechtsgeldig heeft ontbonden. Op grond van artikel 18.3 koopovereenkomst moet het beroep op de ontbindende voorwaarde “goed gedocumenteerd” zijn en moet [gedaagde 1] “al het redelijk mogelijke” hebben gedaan om de financiering te verkrijgen. Artikel 18.3 koopovereenkomst bevat daarmee enerzijds een documentatieverplichting en anderzijds een inspanningsverplichting.

2.6.

Op 5 november 2024 heeft de Rabobank aan [gedaagde 1] bericht dat de door [gedaagde 1] gevraagde financiering niet kan worden verstrekt, omdat de interne ‘risk rating’ te hoog uitvalt. Bij e-mail van 6 november 2024 heeft [gedaagde 1] de ontbinding van de koopovereenkomst met [eiser] ingeroepen onder verwijzing naar het bericht van de Rabobank. De mededeling tot ontbinding kon, op grond van artikel 18.3 koopovereenkomst, uiterlijk op de tweede werkdag na 8 november 2024 worden ingeroepen. De mededeling is daarom tijdig gedaan.

Artikel 18.3 koopovereenkomst bepaalt dat een kopie hypotheekaanvraag, een kopie afwijzing geldverstrekker, een kopie inkomensgegevens en werkgeversverklaringen moeten worden overgelegd. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 1] die documenten heeft verstrekt en daar dus aan heeft voldaan.

Artikel 18.3 koopovereenkomst bepaalt verder dat onder “goed gedocumenteerd” wordt verstaan “dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling” voldoet. [gedaagde 1] heeft één afwijzing verstrekt en ook van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. Uit het bericht van de Rabobank volgt dat zij [gedaagde 1] geen hypotheek zal verstrekken. Ook in die zin heeft [gedaagde 1] aan artikel 18.3 koopovereenkomst voldaan.

2.7.

[eiser] heeft echter aangevoerd dat artikel 18.3 koopovereenkomst zodanig moet worden uitgelegd dat er in dit geval, op grond van de redelijkheid en billijkheid^[1], een extra inspanningsverplichting voor [gedaagde 1] is ontstaan. Die verplichting bestaat uit het indienen van een aanvraag bij een tweede hypotheekverstrekker. Volgens [eiser] was de aanvraag van [gedaagde 1] bij de Rabobank namelijk alleen gericht op het verkrijgen van een afwijzing en niet op het verkrijgen van een financiering, omdat [gedaagde 1] de woning bij nader inzien niet meer nodig had. Dat leidt [eiser] allereerst af uit het bericht van de Rabobank aan [gedaagde 1] van 5 november 2024, waarin onder andere staat: “
Zoals zojuist telefonisch besproken, helaas kan ik de gevraagde financiering niet aan jullie verstrekken (…) Ik hoor graag of genoemde reden voldoende is om de koop te ontbinden” in combinatie met een WhatsApp-bericht van [gedaagde 1] aan [eiser] waarin onder andere staat: “
deze week is ook een probleem naar boven gekomen op de school langs de woning waar we zoveel van verwacht hadden voor onze dochter. Die onverwachte codering lijkt wel de bevestiging dat deze stap toch niet verstandig zou zijn”. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde 1] ten onrechte een te hoge financieringsaanvraag heeft gedaan bij de Rabobank (namelijk € 300.000,- in plaats van € 100.000,-). Tot slot leidt [eiser] dit ‘opzetje’ tussen [gedaagde 1] en de Rabobank af uit de omstandigheid dat de financiering uiteindelijk op basis van een interne, voor [eiser] onverifieerbare toets, is afgewezen.

2.8.

[gedaagde 1] betwist dat de aanvraag bij de Rabobank alleen was gericht op het verkrijgen van een afwijzing en betwist de stellingen van [eiser] hierover.

2.9.

De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stelling dat de financieringsaanvraag van [gedaagde 1] alleen was gericht op het verkrijgen van een afwijzing. [gedaagde 1] heeft onbetwist gesteld dat hij van de bank een hypotheek van € 300.000,- heeft moeten aanvragen, omdat de bank niet slechts een financiering van € 100.000,- wilde verstrekken: aanvullend als eis werd gesteld dat de BKR-geregistreerde schulden van [gedaagde 1] zouden worden geherfinancierd. De Rabobank heeft in een bericht van 8 november 2024 toegelicht dat de hoogte van de financieringsaanvraag geen invloed heeft op de afwijzingsgrond. De Rabobank licht in dat bericht toe dat op basis van het inkomen de gevraagde financiering van € 300.000,- ruim passend is en dat ook bij een aanvraag van € 100.000,- het verstrekken van een hypotheek zou zijn geweigerd, omdat de ‘risk rating’ hetzelfde zou zijn gebleven. Desondanks heeft [gedaagde 1] daarna alsnog een financieringsaanvraag van € 100.000,- ingediend. Die aanvraag heeft de Rabobank vervolgens daadwerkelijk afgewezen. Bovendien heeft de Rabobank in haar bericht van 8 november 2024 de ‘risk rating’ verder toegelicht: op het laatste moment doet de acceptant een ‘black box toetsing’ waar een ‘risk rating’ uit komt van 0-20. Omdat bij [gedaagde 1] een risk rating 20 uit de toetsing kwam, volgde een directe afwijzing. Beide partijen zijn aangewezen op de uitleg die de Rabobank geeft.

2.10.

De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding te oordelen dat op basis van de bovengenoemde omstandigheden een extra verplichting in de zin van artikel 18.3 koopovereenkomst voor [gedaagde 1] is ontstaan. [gedaagde 1] is de verplichtingen nagekomen zoals partijen die samen in artikel 18.3 koopovereenkomst zijn overeengekomen; meer dan dat mag [eiser] niet van [gedaagde 1] verwachten. Als de afwijzing van de financieringsaanvraag voor [gedaagde 1] wellicht niet ongelegen kwam vanwege privéomstandigheden, verandert dat niets aan zijn bevoegdheid tot ontbinding.

Conclusie

2.11.

Het voorgaande betekent dat [gedaagde 1] een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud van artikel 18.1 van de koopovereenkomst toekwam. Dat heeft als gevolg dat de koopovereenkomst rechtsgeldig door [gedaagde 1] op 6 november 2024 is ontbonden. [gedaagde 1] hoeft de koopovereenkomst niet meer na te komen en hij komt dus ook niet tekort. [eiser] heeft dus geen recht op de gevorderde boete. De rechtbank wijst daarom de vorderingen van [eiser] af.

[eiser] moet de proceskosten betalen

2.12.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt^[2]. De rechtbank begroot de kosten die [eiser] aan [gedaagde 1] moet betalen op:

€ 1.375,00 aan griffierecht,
€ 1.572,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 786,00)
€ 178,00 aan nakosten.

Dat is in totaal € 3.125,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.13.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde 1] dat verzoekt en [eiser] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt^[3]. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen in hoger beroep gaat.

3.De beslissing

De rechtbank:

3.1.

wijst de vordering af;

3.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] worden begroot op € 3.125,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna door de deurwaarder moet worden betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

3.3.

verklaart dit vonnis voor wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. Hartman en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.

3954/