ECLI:NL:RBROT:2025:13685 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing huurprijsvermindering en herstelverplichting in...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11508859 CV EXPL 25-1671

datum uitspraak: 31 oktober 2025

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser],

woonplaats: Rotterdam,

eiser,

gemachtigde: mr. K. Renssen,

tegen

Stichting Havensteder,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. G. Meijerink.

De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘Havensteder’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 17 januari 2025, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de brief van 25 augustus 2025 van [eiser], met bijlagen;
de spreekaantekeningen van Havensteder.

1.2.

Op 4 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

[eiser] en de gemachtigde;
namens Havensteder [naam 1] (woonconsulent) en mr. S.F. Dik.

2.De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiser] huurt vanaf 16 mei 2023 de woning aan [adres] van Havensteder. De huidige huurprijs bedraagt € 562,21 per maand.

2.2.

Op 19 september 2023 heeft [eiser] melding gemaakt van gebreken in/aan de woning. Het ging om tochtvorming bij de ramen en deuren in verschillende vertrekken in de woning.

2.3.

Havensteder heeft diverse opdrachten aan haar aannemers gegeven om bij [eiser] langs te gaan om werkzaamheden in de woning te verrichten. Volgens Havensteder zijn die werkzaamheden toen niet verricht, omdat [eiser] niet meewerkte. Havensteder heeft [eiser] door middel van brieven op zijn gedrag aangesproken.

2.4.

[eiser] heeft op 5 maart 2024 een verzoek tot huurprijsvermindering bij de Huurcommissie ingediend. De Huurcommissie heeft op 25 november 2024 uitspraak gedaan. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat sprake is van een ernstig gebrek in de woning. De huurprijs is echter niet verlaagd, omdat de huurder volgens de Huurcommissie geen of onvoldoende medewerking heeft verleend, onder andere door zijn wijze van bejegening.

2.5.

In het rapport van onderzoek van de Huurcommissie staat onder meer:

“Slaapkamer:

Het slaapvertrek bevindt zich op de tweede etage aan de voorgevel.

In de voorgevel bevindt zich een houten kozijnen voorzien van stolpramen. Het rechter draairaam sluit, doordat deze scheef is afgehangen, niet tegen het tochtprofiel in de kozijnsponning waardoor kiervorming van 5mm zichtbaar is en tocht het slaapvertrek kan betreden.

Doordat de tochtvorming niet/nauwelijks door de huurder met gangbare middelen te verhelpen is, is de onderzoeker van mening dat de klacht gelieerd kan worden aan een analoog gebrek in de categorie CD5.

Het gebrek staat in het gebrekenboek van de Huurcommissie als volgt omschreven:

(CD5) het kozijn/de deur/het raam is zodanig scheluw of klemt dat op een enkele plaats de aanslagnaad van de deur of het raam niet met tochtwerende voorzieningen is af te sluiten.

Slaapkamer:

Het slaapvertrek bevindt zich op de tweede etage aan de achtergevel.

In de achtergevel bevinden zich twee houten kozijnen voorzien van stolpramen. (…) Het draairaam (rechterzijde) in het rechterkozijn, is dusdanig scheef afgehangen dat het raam ter plaatse van de stolpnaald onvoldoende tegen de onderdorpel sluit. Hier is kiervorming van 8mm bij 8mm zichtbaar waardoor tochtvorming optreedt. Doordat de tochtvorming niet/nauwelijks door de huurder met gangbare middelen te verhelpen is, is de onderzoeker van mening dat de klacht gelieerd kan worden aan een analoog gebrek in de categorie CD5.

Het gebrek staat in het gebrekenboek van de Huurcommissie als volgt omschreven:

(…)

2.6.

In de uitspraak van de Huurcommissie staat onder meer het volgende:

“Onderhoud en gebreken

Volgens het onderzoeksrapport heeft de woonruimte een ernstig gebrek.

1.
De kozijnen, de deur(en) en/of de ramen in de woonkamer, keuken, toilet en slaapkamers zijn zodanig scheluw of klemmen dat op een enkele plaats de aanslagnaad van de deuren of ramen niet met tochtwerende voorzieningen zijn af te sluiten. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D5).

De overige gebreken in de woonruimte zijn niet van dien aard dat ze een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. De gaten rondom de leidingen zijn van esthetische aard, de loszittende stopcontacten vormen geen bouwkundig gebrek en ook de rozet aan de linkerzijde van de badkamerkraan valt hier niet onder.

De verhuurder stelt dat de huurder tegen meerdere aannemers verbaal agressief is geweest. Hierdoor voelen meerdere aannemers zich niet veilig om werkzaamheden uit te voeren. Ook is de huurder tekeergegaan tegen de klantenservicemedewerker. De verhuurder krijgt geen contact met de huurder voor het maken van afspraken.

Ter zitting heeft de huurder nader verklaard dat de communicatie met de verhuurder niet goed verloopt. De huurder voelt zich niet serieus genomen. Ondanks herhaalde pogingen worden er geen concrete afspraken gemaakt om de gebreken in de woonruimte te verhelpen. De huurder heeft correspondentie aan de commissie overhandigd waarop te zien is dat er gecorrespondeerd is met de verhuurder over de gebreken.

De commissie constateert dat, ondanks de correspondentie tussen partijen, er geen concrete oplossing is gevonden voor het herstel van de gebreken. Dit is mede te wijten aan het gebrek aan medewerking van de huurder. Het gedrag van de huurder tijdens de zitting heeft ook voor de commissie duidelijk gemaakt waarom de aannemer zich ongemakkelijk voelde en zich heeft teruggetrokken. De commissie begrijpt dat de verhuurder zich wil inzetten voor de veiligheid van zijn medewerkers en dat het gedrag van huurder daarom beperkingen meebrengt in het contact met en de inzet van mensen die werkzaamheden moeten uitvoeren in de woning van huurder om de gebreken op te heffen.

Het de verantwoordelijkheid van de huurder om medewerking te verlenen aan de uitvoering van de

herstelwerkzaamheden. Dit betekent onder andere dat de huurder toegang moet verlenen tot het gehuurde wanneer dit redelijkerwijs nodig is en dat de huurder zich moet onthouden van handelingen die de uitvoering van de werkzaamheden kunnen belemmeren of vertragen. Hoewel de huurder in sommige gevallen inspraak kan hebben in de planning van de werkzaamheden, hij geen recht heeft om herstelwerkzaamheden te weigeren of deze op onredelijke wijze te vertragen. Gezien het gedrag van de huurder adviseert de commissie dat de huurder zich laat bijstaan door een derde partij. Een bemiddelaar zou mogelijk een rol kunnen spelen bij het communiceren met de verhuurder om de gebreken alsnog te verhelpen.

Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de commissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, is de commissie van oordeel dat er sprake is van een ernstig gebrek. De commissie zal echter geen tijdelijke huurverlaging uitspreken, omdat de huurder geen of onvoldoende medewerking heeft verleend, onder andere door zijn wijze van bejegening.”

Wat wil [eiser] in deze procedure?

2.7.

[eiser] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en heeft op tijd deze procedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt. [eiser] eist (na vermindering van eis) dat Havensteder de volgende gebreken:

a. a) tocht in de woning;

b) een raamkozijn dat niet goed afsluit;

c) de voordeur heeft grote kieren wat tocht veroorzaakt;

d) er zijn gaten in de woning bij de kachelleidingen;

e) stopcontacten zitten los en

f) de intercom (buiten) werkt niet;

verhelpt of (doet) verhelpen binnen een week na dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag dat Havensteder de gebreken niet verhelpt, alsmede de huurprijs met ingang van 19 september 2023 vast te stellen op € 224,88 per maand, terugbetaling van het teveel betaalde aan huur over de periode dat de huurprijs is verlaagd en terugbetaling van het bedrag van € 25,- aan leges van de Huurcommissie.

2.8.

Havensteder is het wel eens met de uitspraak van de Huurcommissie en vraagt de kantonrechter om de vorderingen van [eiser] af te wijzen en hem te veroordelen in de proceskosten.

De uitkomst

2.9.

De kantonrechter oordeelt dat de vordering van [eiser] niet toewijsbaar is. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.

Juridisch kader

2.10.

Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 25 november 2024. De dagvaarding is op 17 januari 2025 betekend en de vordering is daarmee tijdig ingesteld. De uitspraak van de Huurcommissie is dus komen te vervallen.

2.11.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder van, in dit geval, woonruimte bij vermindering van huurgenot door een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder (of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was), tot die waarop het gebrek is verholpen. Deze evenredigheidsmaatstaf brengt met zich dat alleen ingeval van een substantiële aantasting van het huurgenot plaats is voor een (daaraan evenredige) vermindering van de huurprijs.

2.12.

Onder ‘gebrek’ moet volgens artikel 7:204 lid 2 BW worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

2.13.

In deze procedure moet daarom opnieuw beoordeeld worden of [eiser] aanspraak kan maken op een (tijdelijke) vermindering van de huurprijs wegens gebreken in het gehuurde. Partijen verschillen van mening over de vraag of al dan niet sprake is (geweest) van gebreken en zo ja, of die een huurprijsvermindering rechtvaardigen.

Zijn er (nog) gebreken?

2.14.

Volgens Havensteder is in de woning geen sprake meer van een gebrek dat zij op grond van artikel 7:206 BW moet verhelpen. Tijdens de huisbezoeken van 15 januari en 13 februari 2025 zijn aanvullende tochtwerende voorzieningen aangebracht bij de ramen in de beide slaapkamers aan de voor- en achterzijde van de woning en de stolpnaad van het raam in de keuken. Op 5 maart 2025 zijn de kozijnen in de keuken en de slaapkamer nogmaals geïnspecteerd, is vastgesteld dat de kieren in de kozijnen minimaal zijn en dat de eerder aangebrachte tochtstrips de kozijnen netjes afsluiten, aldus Havensteder.

2.15.

[eiser] heeft weliswaar aangevoerd dat hij nog steeds tochtklachten ervaart maar hij heeft onvoldoende (concreet) onderbouwd dat ondanks de door Havensteder genomen maatregelen en de door de aannemer bij de bezoeken geconstateerde bevindingen nog steeds sprake is van een gebrek aan de kozijnen.

2.16.

Dat sprake is van andere gebreken in de vorm van tochtklachten is niet vastgesteld door de Huurcommissie. De kantonrechter ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen, te meer omdat [eiser] zijn stelling op dit punt ook in deze procedure niet nader heeft onderbouwd. Daarbij weegt mee dat Havensteder onbetwist heeft gesteld dat de woning dateert uit 1925 (waar [eiser] via het woningwaarderingsstelsel een passende huur voor betaalt).

2.17.

Het voorgaande geldt ook voor de klachten van [eiser] met betrekking tot gaten bij de kachelleidingen en loszittende stopcontacten: hiervan is door de Huurcommissie niet vastgesteld dat sprake is van gebreken en [eiser] heeft dat ook in deze procedure niet nader onderbouwd.

2.18.

Tijdens de zitting is gebleken dat de intercom niet werkt. Deze klacht is pas per brief van 13 december 2024 gemeld en dus niet door de Huurcommissie beoordeeld. Ter zitting heeft Havensteder verklaard dat zij in de veronderstelling verkeerde dat dit was hersteld.

2.19.

De conclusie is dan ook dat, behoudens de intercom, onvoldoende is onderbouwd dat thans nog sprake is van gebreken die door Havensteder moeten worden hersteld. Op de zitting heeft Havensteder aangegeven dat zij bereid is om de gebreken die [eiser] nu nog steeds stelt te hebben te herstellen. De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen hier onderling afspraken over kunnen maken, zoals ter zitting besproken. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden geen reden om Havensteder te veroordelen tot herstel en daar een dwangsom aan te koppelen. Onderdeel 1 en onderdeel 2 van de vordering worden daarom afgewezen.

Is er reden voor huurprijsvermindering?

2.20.

Uit de overgelegde stukken blijkt dat [eiser] diverse meldingen heeft gedaan van gebreken in zijn woning en dat vanwege zijn (agressief en dreigend) gedrag jegens de aannemers pogingen om herstelwerkzaamheden uit te voeren op niets zijn uitgelopen. Dit blijkt zowel uit de brief van 8 november 2023 van Havensteder aan [eiser], waarin is aangegeven dat zijn gedrag onacceptabel is als ook uit de brief van 1 februari 2024 waarin [eiser] opnieuw is aangesproken op zijn (agressieve) gedrag. Deze brieven zijn door [eiser] ontvangen; hij heeft deze immers zelf bij de dagvaarding overgelegd.

2.21.

In de uitspraak van de Huurcommissie is te lezen dat het gedrag van [eiser] tijdens de zitting op 19 september 2024 duidelijk heeft gemaakt waarom de aannemer zich ongemakkelijk voelde en zich heeft teruggetrokken.

2.22.

[eiser] betwist bij dagvaarding dat hij geen medewerking heeft verleend c.q. het herstel van gebreken zou tegenwerken. Hij is van mening dat dit verwijt hem ten onrechte wordt gemaakt. Volgens [eiser] is het lastig de stellingen van Havensteder te weerleggen, omdat Havensteder verschillende stukken naar de Huurcommissie heeft verzonden die [eiser] niet heeft ontvangen. [eiser] betwist het geschetste beeld maar erkent wel eens een verhit telefoongesprek gevoerd te hebben.

2.23.

De kantonrechter oordeelt dat [eiser] het standpunt van Havensteder dat hij medewerking heeft geweigerd dan wel herstel van gebreken tegengewerkt/onmogelijk gemaakt onvoldoende heeft weersproken. Zeker gelet op het oordeel van de Huurcommissie had het op de weg van [eiser] gelegen om duidelijk en concreet aan te geven dat en waarom het verwijt dat hem wordt gemaakt niet juist is. Weliswaar heeft [eiser] niet de stukken van Havensteder die naar de Huurcommissie zijn verzonden ontvangen, maar uit de uitspraak van de Huurcommissie blijkt niet dat het oordeel alleen daarop is gebaseerd. Het standpunt van [eiser] dat hij daarom zich moeilijk kan verweren kan dan ook niet worden gevolgd. [eiser] heeft in elk geval de brieven van 8 november 2023 en 1 februari 2024 van Havensteder ontvangen. In die brieven wordt [eiser] aangesproken op zijn gedrag en is hem duidelijk te kennen gegeven dat zijn gedrag onacceptabel is. Als [eiser] het niet eens was geweest met de inhoud van die brieven, dan had van hem mogen worden verwacht dat hij daarop zou reageren. Daarvan is niet gebleken. Daarmee staat in deze procedure vast dat [eiser] medewerking heeft geweigerd dan wel herstel van gebreken heeft tegengewerkt/ onmogelijk heeft gemaakt. De verklaringen [naam 2] en [naam 3], die door [eiser] zijn overgelegd, zijn onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Deze personen waren niet steeds aanwezig en kunnen daarom ook niet verklaren hoe [eiser] zich op alle momenten heeft gedragen.

2.24.

Dit betekent dat het niet tijdig herstellen van de door de in de woning aanwezige gebreken aan de kozijnen door [eiser] niet aan Havensteder kan worden tegengeworpen. In het verlengde daarvan geldt dat dit niet kan leiden tot vermindering van de huurprijs.

2.25.

Voor zover het gaat om de niet werkende intercom geldt dat de kantonrechter van oordeel is dat daardoor geen sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot die meebrengt dat er reden is voor een vermindering van de huurprijs.

2.26.

Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat onderdeel 3 van de vordering wordt afgewezen. Er is evenmin sprake van teveel betaalde huur. Dit onderdeel (4) wordt eveneens afgewezen.

Terugbetaling leges?

2.27.

Niet valt in te zien op grond waarvan Havensteder de leges die [eiser] aan de Huurcommissie heeft moeten betalen aan hem zou moeten vergoeden. De Huurcommissie heeft geen huurprijsvermindering toegekend. Ook in deze procedure wordt [eiser] in het ongelijk gesteld. Dit onderdeel van de vordering (5) is evenmin toewijsbaar.

[eiser] moet de proceskosten betalen

2.28.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiser] aan Havensteder moet betalen op € 542,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,00) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 677,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.29.

De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de vordering af;

3.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 677,-;

3.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

821