ECLI:NL:RBROT:2025:13219 - Rechtbank Rotterdam - Vordering tot medewerking aan verduurzamingsmaatregelen d...

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/706750 / KG ZA 25-932

Vonnis in kort geding van 13 oktober 2025

in de zaak van

[eiser],

te Hellevoetsluis,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. J.P.H. Willems,

tegen

1.[gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

beide te Hellevoetsluis,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: gedaagden,

verschenen in persoon.

1.De kern van de zaak

[eiser] laat verduurzamingsmaatregelen uitvoeren in het appartementencomplex waarover zij het beheer voert. De kozijnen van de betreffende twaalf appartementen worden vervangen en in de kruipruimtes en op de balkons wordt isolatie aangebracht. De werkzaamheden dreigen echter stil te worden gelegd omdat gedaagden onvoldoende daaraan meewerken. [eiser] vordert in deze procedure dat gedaagden worden veroordeeld tot medewerking aan de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen, op straffe van een dwangsom. De voorzieningenrechter wijst deze vordering toe.

2.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 20 september 2025 met producties 1 tot en met 16;
de mondelinge behandeling gehouden op 2 oktober 2025;
de pleitnota’s van de kant van gedaagden.

3.De feiten

3.1.

Bij notariële akte van 19 augustus 1997 zijn de twaalf huizen met schuren en tuinen aan de [adressen] gesplitst in twaalf appartementsrechten. In de akte van splitsing is het modelreglement 1992 (hierna: MR 1992) van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van toepassing verklaard. Bij voornoemde akte van splitsing is tevens [eiser] opgericht.

3.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn eigenaar van het appartement aan [adres] en dus van rechtswege lid van [eiser].

3.3.

De leden van [eiser] zijn gebonden aan (onder andere) de bepalingen uit de akte van splitsing en het splitsingsreglement. In het splitsingsreglement staan voor zover nu relevant de volgende bepalingen:

“Artikel 9 MR 1992:

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten.

Artikel 15 MR 1992

De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.

Artikel 18 MR 1992

1. (...)

2. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, ook wanneer die zaken zich in zijn privé gedeelte bevinden; hij dient er voor zorg te dragen dat de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken te allen tijde goed bereikbaar zijn.

3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijk gedeelten of gemeenschappelijke zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed."

3.4.

Op 24 juli 2024 vond een vergadering van eigenaars plaats. Op die vergadering is besloten verduurzamingsmaatregelen aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de appartementen te laten uitvoeren en daartoe een lening aan te gaan bij het Nationaal Warmtefonds. De verduurzamingsmaatregelen bestaan uit 1) het laten vervangen van de kozijnen, 2) het aanbrengen van vloerisolatie in de kruipruimte en 3) het aanbrengen van isolatie bij de balkons. [eiser] heeft Focus Vastgoed B.V. (hierna: Focus) ingeschakeld voor de begeleiding van dit traject.

Tijdens de vergadering op 24 juli 2024 is een procesmachtiging aan het bestuur van [eiser] verleend voor het starten van een procedure wanneer een eigenaar besluit geen medewerking te verlenen aan de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen.

3.5.

Op 10 september 2025 zijn de werkzaamheden aan de kozijnen gestart en op 15 september is met het plaatsen van de isolatie rondom de balkons begonnen. Voorafgaand aan deze werkzaamheden zijn alle eigenaars per brief van 30 juli 2025 geïnformeerd dat de balkons toegankelijk moeten worden gemaakt voor de aanvang van de werkzaamheden. Gedaagden hebben de losse zaken van hun balkon gehaald. Zij hebben echter de afwerklaag (hierna: vlonders) op de vloer van balkon laten zitten, ondanks het verzoek van Focus en ook het bestuur om ten behoeve van de werkzaamheden aan de kozijnen en de isolatie van het balkon deze laag te verwijderen.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert – kort gezegd – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

gedaagden te veroordelen, binnen een week na dit vonnis, mee te werken aan de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen door:

zo nodig toegang te verlenen aan (afgevaardigden van) het bestuur van [eiser] en aannemer(s) tot hun woning;

de kruipruimte toegankelijk te maken door de hierin opgeslagen zaken te verwijderen en verwijderd te houden voor de duur van de werkzaamheden;

de vlonders en overige zaken op het balkon te verwijderen en verwijderd te houden voor de duur van de werkzaamheden,

op straffe van een dwangsom, en voorwaardelijk, in het geval de dwangsom is verbeurd, gedaagden te veroordelen (een gedeelte van) hun woning voor de duur van de werkzaamheden te ontruimen,

met hoofdelijke veroordeling van de gedaagden in de kosten van deze procedure.

4.2.

De vorderingen van [eiser] hebben tot doel dat gedaagden het besluit van 24 juli 2024 naleven. Gedaagden zijn daar volgens [eiser] toe verplicht op grond van het hiervoor onder 3.3. geciteerde artikel 18, lid 2 en 3, van de MR 1992.

4.3.

Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen. Hun verweer komt er kort samengevat op neer dat:

het besluit van [eiser] van 24 juli 2024 ongeldig is;
gedaagden niet verplicht zijn de vlonders van het balkon te verwijderen en de kruipruimte leeg te halen, omdat dit privé gedeelten en zaken zijn waarop zij geen inbreuk hoeven te dulden;
de verduurzamingsmaatregelen aan het balkon en de kruipruimte zijn niet nuttig en noodzakelijk.

Daarnaast willen gedaagden niet dat de door [eiser] geplande vloerisolatie in de kruipruimte wordt uitgevoerd, omdat het toe te passen materiaal giftig is.

5.De beoordeling

5.1.

Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang of de partij die de ordemaatregel vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft te worden afgewacht. Ook is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang van de eisende partij bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Daarbij moet de voorzieningenrechter uitgaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met een beperkte toetsing daarvan. Nadere bewijsvoering is in kort geding namelijk niet goed mogelijk.

5.2.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij een ordemaatregel. [eiser] hoeft de uitkomst van een gewone procedure niet af te wachten.

5.3.

Dit volgt uit wat [eiser] hierover naar voren heeft gebracht, welk betoog gedaagden niet hebben betwist. Het gaat om het volgende. De verduurzamingsmaatregelen kunnen maar in een beperkt tijdvak worden uitgevoerd. Dat komt omdat [eiser] voor de werkzaamheden een ontheffing van de gemeente Voorne aan Zee nodig heeft vanwege de bescherming van de gierzwaluw en de gewone dwergvleermuis. Volgens de door de gemeente verleende ontheffing en bijbehorend ecologisch werkprotocol mogen de werkzaamheden alleen in september en oktober worden gevoerd. De werkzaamheden moeten dus 31 oktober 2025 klaar zijn. Gedaagden werken hier onvoldoende aan mee. Zij geven zo nodig toegang tot hun woning, maar hebben ondanks meerdere verzoeken daartoe hun kruipruimte (daarin staan onder meer een oude wastafel en een toilet) niet leeggemaakt. Ook zijn de vlonders op het balkon niet verwijderd. Hierdoor dreigen de werkzaamheden te worden stilgelegd, waardoor de deadline van 31 oktober 2025 in gevaar komt. Als de deadline niet wordt gehaald, dan kunnen de werkzaamheden pas in het najaar van 2026 worden hervat met alle administratieve en financiële gevolgen van dien. De kosten van de werkzaamheden zullen volgend jaar duurder zijn en mogelijk voldoet [eiser] dan niet meer aan voorwaarden voor de lening bij het Nationaal Warmtefonds. Bovendien is er een groot risico op lekkage bij de directe buren van gedaagden als de werkzaamheden in hun woning niet worden afgemaakt.

5.4.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is aannemelijk dat de vordering van [eiser] in een bodemprocedure wordt toegewezen.

5.5.

Uitgangspunt is dat het besluit van [eiser] van 24 juli 2024 rechtsgeldig is. Gedaagden vinden dat zij zich niet hoeven te houden aan het besluit omdat (het bestuur van) [eiser] zich bij de totstandkoming ervan niet heeft gehouden aan de wet en de statutaire regels. Volgens gedaagden heeft het bestuur de oproepingstermijn voor de betreffende vergadering van eigenaars overschreden in strijd met artikel 33 lid 8 MR 1992. Als het klopt dat de oproepingstermijn niet in acht is genomen, levert dit mogelijk een totstandkomingsgebrek in de besluitvorming op, maar dit betekent niet dat het besluit direct ongeldig is. Dat is pas het geval als het besluit wordt vernietigd. Overigens heeft [eiser] uitdrukkelijk betwist dat de oproeping voor de vergadering niet volgens de regels plaats vond.

5.6.

Gedaagden hebben ter zitting ook anderszins nog uitvoerig toegelicht dat het bestuur zich niet houdt aan de wet, de statutaire regels en regels van moraal en fatsoen. Wat betreft de verduurzamingsmaatregelen gaat het erom dat het bestuur gedaagden onvoldoende informeert en consulteert over de voorgenomen werkzaamheden, de planning en (bijkomende) kosten. Ook dit doet niet af aan de geldigheid van het besluit zoals overwogen onder 5.5., nog daargelaten dat [eiser] een en ander uitdrukkelijk heeft weersproken.

5.7.

Gedaagden hebben ter zitting uitgelegd dat zij geen bezwaar maken tegen het geven van toegang tot hun woning en werkzaamheden aan de kozijnen, waartoe zij hun balkon hebben leeggemaakt. Wel stellen zij zich op het standpunt niet verplicht te zijn de vlonders van het balkon te verwijderen en de kruipruimte leeg te halen. Volgens hen zijn dit privégedeelten en zaken waarop zij geen inbreuk hoeven te dulden.

5.8.

De voorzieningenrechter overweegt dat het juist is dat de vlonders en de kruipruimte zelf tot de privé gedeelten en zaken van gedaagden behoren. Dat doet er niet aan af dat de isolatie wordt aangebracht op gemeenschappelijke gedeelten en zaken. De isolatie wordt aangebracht op de balkonconstructie en op de onderkant van de vloer tussen de kruipruimte en de begane grond. Volgens artikel 9 lid 1 en onder a MR 1992 wordt een en ander tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken gerekend.

5.9.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn gedaagden verplicht mee te werken aan de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen aan deze gedeelten en zaken op grond van artikel 18 lid 2 en 3 MR 1992. In het tweede lid staat dat de leden van [eiser] ervoor moeten zorgen “
dat de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken te allen tijde goed bereikbaar zijn.” In het derde lid staat dat “
indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijk gedeelten of gemeenschappelijke zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht is hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen.(...)."Dit houdt concreet in dat gedaagden zo nodig toegang geven tot de woning aan (afgevaardigden van) het bestuur en aannemer(s) en dat zij zo nodig ruimte moeten maken voor het uitvoeren van de werkzaamheden, door de vlonders te (laten) verwijderen en de kruipruimte leeg te (laten) maken.

Anders dan gedaagden lijken te betogen, is het aan (de afgevaardigden van) het bestuur en de aannemer(s) om te bepalen wat nodig is.

5.10.

Gedaagden hebben er op gewezen zij vanwege hun leeftijd en gezondheid niet in staat zijn de vlonders weg te halen en de kruipruimte leeg te maken. Dat is begrijpelijk, zoals ook [eiser] heeft aangegeven. Het is echter geen geldig argument om de medewerking aan de aan de werkzaamheden te weigeren. Als gedaagden dit zelf niet meer kunnen, zullen zij iemand anders moeten inschakelen om de weg vrij te maken. Dat volgt uit hun verplichting om medewerking te verlenen aan de werkzaamheden. [eiser] kan daar eventueel bij helpen en zij heeft dat al gedaan door voor gedaagden te regelen dat zij via de gemeente Voorne aan Zee derden kunnen inschakelen om de vlonders en de spullen uit de kruipruimte te halen. Ter zitting heeft [eiser] herhaald dat zij ook nu nog gedaagden wil helpen. Maar de bereidheid van [eiser] om te helpen doet er niet aan af dat gedaagden zelf verantwoordelijk zijn voor het vrijmaken van het balkon en de kruipruimte. Aan hen is de keuze om wel of niet gebruik te maken van de hulp van [eiser] of zelf iemand te regelen.

5.11.

Gedaagden hebben voor het overige ter zitting, mondelingen en in hun pleitnota’s, geen gewichtige redenen gegeven voor het weigeren van hun medewerking aan de werkzaamheden. Gedaagden betwisten nut en noodzaak van de verduurzamingsmaatregelen, maar dat is geen geldige reden de medewerking te weigeren.

[eiser] heeft uitdrukkelijk betwist dat het in de kruipruimte toe te passen isolatiemateriaal giftig is. Zij heeft alle bewoners aangeraden om tot twee uur na het aanbrengen van het materiaal niet in de woning te verblijven, maar dat heeft volgens [eiser] te maken met de mogelijk sterke geur en niet de giftigheid van het materiaal. De voorzieningenrechter heeft geen reden daaraan te twijfelen.

5.12.

De voorzieningenrechter zal op basis van het voorgaande de vorderingen van [eiser] toewijzen. Een belangenafweging leidt niet tot een andere uitkomst. Gedaagden hebben ter zitting toegelicht dat hun belang er vooral uit bestaat dat zij niet ten onrechte worden gedwongen tot het dulden van een inbreuk op hun woongenot en eigendommen. De voorzieningenrechter heeft in het voorgaande geoordeeld dat daarvan geen sprake is. Het belang van [eiser], en ook van de elf buren van gedaagden, bij een spoedige voortzetting van de werkzaamheden en het halen van de deadline, ter voorkoming van administratieve problemen, extra kosten en het risico op lekkages, weegt zwaarder dan genoemd belang van gedaagden.

5.13.

De voorzieningenrechter zal aan de veroordeling een dwangsom verbinden, zoals door [eiser] gevorderd, gelet op de standvastige weigering van gedaagden mee te werken aan de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen en vanwege het belang van [eiser] dat de werkzaamheden met spoed worden uitgevoerd. De vordering om gedaagden te veroordelen hun woning te verlaten voor de duur van de werkzaamheden wijst de voorzieningenrechter af. De noodzaak van deze – verstrekkende – vordering heeft [eiser] niet toegelicht.

5.14.

Gedaagden krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten (inclusief de nakosten) betalen. De voorzieningenrechter veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de proceskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding: € 144,47

- griffierecht: € 331,00

- salaris advocaat: € 1.107,00

- nakosten:
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal: € 1.760,47

5.15.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en gedaagden daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

veroordeelt gedaagden, na betekening van dit vonnis, per direct volledig en onvoorwaardelijk mee te werken aan de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen, te weten de vervanging van de kozijnen, de vloerisolatie in de kruipruimte en de isolatie bij de balkons, door zo nodig meermaals toegang te verlenen aan afgevaardigde(n) van het bestuur van [eiser] en de aannemer(s) tot de woning van gedaagden gelegen aan [adres];

6.2.

veroordeelt gedaagden binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de vlonders van het balkon te (laten) verwijderen en verwijderd te houden voor de duur van de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen;

6.3.

veroordeelt gedaagden binnen drie dagen betekening van dit vonnis de kruipruimte toegankelijk te (laten) maken voor de werkzaamheden door de hierin opgeslagen zaken te verwijderen en verwijderd te houden voor de duur van de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen;

6.4.

veroordeelt gedaagden, na betekening van dit vonnis, tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00, voor elke dag, een dagdeel daaronder uitdrukkelijk begrepen, dat zij of één van hen niet aan de veroordelingen onder 6.1, 6.2. en 6.3. voldoen, met een maximum van € 5.000,00;

6.5.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van [eiser] tot op vandaag begroot op € 1.760,14,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als gedaagden niet op tijd aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekent, dan moeten zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2025.

3280/1980