Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
Zaaknummer: ROT 24/162
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2025 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: [persoon A] ),
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep
(gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Delft (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 382.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Delft voor het jaar 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De rechtbank heeft het beroep op 25 september 2025 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon B] , kantoorgenoot van gemachtigde [persoon A] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door
mr. E.J. Wilhemy Damsté.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1982 in de Latijns Amerikabuurt. De gebruiksoppervlakte en grond bedragen beiden 102 m2. De woning beschikt over een aanbouw van 10 m2 en een berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Volgens eiser kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 306.000,-. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening houdt met de matige onderhoudstoestand van de woning. Ter zitting voert eiser aan dat in de bezwaar- en beroepsfase de voorzieningen van de woning zijn bijgesteld naar ‘matig’ (2), maar dat hierna de waarde niet lager is vastgesteld. Daarnaast betoogt eiser dat het duurzaamheidsniveau van de woning onder gemiddeld is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd, waardoor de energiekosten hoog zijn. Ook daar heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar met de door hem in beroep overgelegde stukken, een verweerschrift, een waardematrix en een fotopresentatie, aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de waardematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De woning is vergeleken met de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Delft. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals woningtype, gebruiksoppervlakte, buurt en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
6.2.
Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft de staat van de kwaliteit en het onderhoud van de woning beiden op ‘gemiddeld’ (3) gekwalificeerd. Naar het oordeel van de rechtbank is uit hetgeen eiser ter zitting betoogt en de overgelegde foto’s door eiser niet gebleken dat de staat van de kwaliteit en het onderhoud zodanig slecht zijn, dat de kwalificatie naar beneden bijgesteld dient te worden. Ook het door eiser overgelegde taxatierapport van Onesta, waarin eiser zelf de kenmerken van de woning heeft ingevuld, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank acht het verder aannemelijk dat – vanwege de vergelijkbaarheid in bouwjaar – het duurzaamheidsniveau van de woning overeenkomt met dat van de vergelijkingsobjecten. Een eventueel waardedrukkend effect hiervan zit daarom reeds verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dat eiser ter zitting betoogt dat de vergelijkingsobjecten verbeterd kunnen zijn en hierdoor een hoger energielabel zouden kunnen hebben, doet hier niet aan af. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit ook het geval is. De rechtbank volgt ook niet het standpunt van eiser dat de waarde ten onrechte niet is veranderd na bijstelling van de voorzieningen. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van alle objectkenmerken in onderlinge samenhang. Bovendien is de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten hoger dan de gehanteerde vierkantemeterprijs van de woning. Een enkele bijstelling van één van de KOUDV-factoren leidt niet zonder meer tot een lagere waarde. Met de matrix en de toelichting op de zitting heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de waardering inzichtelijk gemaakt en voldoende onderbouwd dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in de gegeven toelichting. De beroepsgronden slagen niet.
6.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. T.M. Helleman, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 3 november 2025.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.