Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/7694
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen
[naam eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Papendrecht, namens deze de Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden
(gemachtigde: [persoon A] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 april 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in Papendrecht (de onroerende zaak) vastgesteld op:
Waardepeildatum
WOZ-waarde
1 januari 2020
€ 1.822.000,-
1 januari 2021
€ 2.025.000,-
1 januari 2022
€ 2.025.000,-
1.2.
Met deze waardevaststellingen zijn aan eiseres ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Papendrecht voor de jaren 2021, 2022 en 2023 opgelegd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde verminderd tot:
Waardepeildatum
WOZ-waarde
1 januari 2020
€ 1.623.000,-
1 januari 2021
€ 1.927.000,-
1 januari 2022
€ 2.013.000,-
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 28 januari 2025 op zitting behandeld.
Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Tevens was [persoon B] , taxateur, aanwezig.
Feiten
2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak.
3. De onroerende zaak is gelegen in een winkelcentrum te Papendrecht.
De vloeroppervlakte is 1.116 m² en het bouwjaar is 2007.
Beoordeling door de rechtbank
4. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. De rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
5. De gemachtigde van eiseres verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiseres de gebruiker. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiseres is om de eigenaar van de onroerende zaak in het geding te betrekken en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
7. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld?
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Of de heffingsambtenaar hierin slaagt, hangt mede af van wat eiseres aanvoert.
9. In deze zaak wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde naar de uitspraak op bezwaar. Hierin wordt de waarde onderbouwd door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode (hwk-methode).
10. Bij de hwk-methode heeft de heffingsambtenaar de door eiseres opgegeven werkelijk betaalde huur voor dit object over de jaren 2020, 2021 en 2022 voor dit object aangehouden:
- voor 2021 een huurwaarde (waardepeildatum 1 januari 2020) van € 164.146,
- voor 2022 een huurwaarde (waardepeildatum 1 januari 2021) van € 175.350,- en
- voor 2023 een huurwaarde (waardepeildatum van 1 januari 2022) van € 183.187,-.
Ter onderbouwing van de door hem gebruikte huurwaarden verwijst de heffingsambtenaar naar de huurcijfers van de objecten Meentpassage (bovenste verdieping) te Papendrecht van € 141,- per m², W.c De Schoof in Hendrik-Ido-Ambacht van € 180,- per m², Reeweg in Hendrik-Ido-Ambacht van € 177,- per m², Kerkbuurt in Sliedrecht van € 172,- per m² en P.C. Hooftlaan in Papendrecht van € 138,- per m². Deze objecten zijn soortgelijke winkels op vergelijkbare locaties in de regio. De heffingsambtenaar heeft de gemiddelde huurwaarde van de onroerende zaak voor 1 januari 2020 berekend € 147,- per m², voor 1 januari 2021 op € 157,- per m² en voor 1 januari 2022 op € 164,-.
De rechtbank acht deze door de heffingsambtenaar vastgestelde huurwaarden niet te hoog.
10.1.
Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar de huurcontracten en allonges van deze objecten had moeten overleggen. Nu eiseres dit niet eerder heeft verzocht en de huurwaarden niet gemotiveerd heeft betwist, gaat de rechtbank hier daarom aan voorbij. Daarbij merkt de rechtbank op dat, zoals onder rechtsoverweging 4 overwogen, zij aan de pinpointbrief voorbij gaat en dus ook aan de standaard passage in elke pinpointbrief (die de gemachtigde van eiseres in elke zaak indient) over de stukken die de heffingsambtenaar volgens de gemachtigde van eiseres in geding moet brengen. Ook heeft eiseres haar eigen huurcontract niet in het geding gebracht, zodat aan de hand daarvan de huurwaarde gecontroleerd had kunnen worden.
10.2.
Als kapitalisatiefactor houdt de heffingsambtenaar een factor 11 aan.
De heffingsambtenaar onderbouwt deze factor met de bottom-up methode. De gemachtigde van eiseres heeft hier ter zitting enkel tegen aangevoerd dat hij een onderbouwing daarvan wil zien. De onderbouwing heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar opgenomen. Omdat eiseres de door de heffingsambtenaar in de berekening gebruikte gegevens niet bestrijdt ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
10.3.
De stelling van de gemachtigde van eiseres dat voor de belastingjaren 2022 en 2023 ook rekening dient te worden gehouden met de coronacrisis doet aan het voorgaande niets af. De heffingsambtenaar heeft voor het belastingjaar 2021 een aftrek van € 203.000,- toegepast op de waarde. De gemachtigde van eiseres heeft zijn stelling niet onderbouwd.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de eventuele gevolgen vanwege corona zijn verdisconteerd in de marktgegevens voor de waardepeildatum 1 januari 2021 en 1 januari 2022. De rechtbank acht dit afdoende.
10.4.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat de gemachtigde van eiseres waarde voorstellen heeft gedaan na afloop van de hoorzitting.
De heffingsambtenaar is tegemoet gekomen aan deze waarde voorstellen.
De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet nader heeft onderbouwd waarom de door eiseres zelf voorgestelde waarden nog steeds te hoog zouden zijn.
11. De conclusie is dat de heffingsambtenaar op basis van de hwk-methode slaagt in zijn bewijslast.
Schadevergoeding
12. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiseres ontvangen op 8 mei 2023. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
Proceskostenvergoeding bezwaar
13. Eiseres heeft ter zitting verzocht om een hogere proceskostenvergoeding in bezwaar nu de heffingsambtenaar alleen proceskostenvergoeding op basis van één zaak heeft toegekend. Het betrof drie verschillende aanslagen en er waren drie mondelinge hoorzittingen.
13.1.
De rechtbank beschouwt de WOZ-waarden op de aanslagbiljetten 2021, 2022 en 2023 als samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, dit was eveneens het geval geweest als voor ieder belastingjaar een apart zaaknummer was aangemaakt, omdat de bezwaren gelijktijdig zijn behandeld en rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn, nu voor elk van de genoemde jaren nagenoeg identieke bezwaarschriften en aanvullende bezwaarschriften zijn ingediend en er één telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding een hogere proceskostenvergoeding voor bezwaar toe te kennen.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 februari 2025.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.