ECLI:NL:RBROT:2025:12344 - Rechtbank Rotterdam - Aannemingsovereenkomst bouw appartementencomplex en aansp...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/685495 / HA ZA 24-767

Vonnis van 15 oktober 2025

in de zaak van

de
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE] TE [plaats],

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. B. Bink te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DURA VERMEER BOUW ZUID WEST B.V.,

gevestigd in Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. M.D. Kosterink te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de VVE en Dura Vermeer genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis in incident van 4 december 2024 en de daarin genoemde processtukken;
de conclusie van antwoord, met producties 1-12;
de akte aanvullende producties van de VVE, met producties 33-35;
de akte houdende overlegging producties van Dura Vermeer, met producties 13-24;
het bezwaar van Dura Vermeer tegen productie-35 van de VVE;
de mail van de rechtbank van 11 juni 2025 waarin het bezwaar van Dura Vermeer tegen productie-35 is afgewezen;
de spreekaantekeningen van partijen;
de mondelinge behandeling op 17 juni 2025;
de brieven van partijen van 1 juli 2025, waarin zij de rechtbank verzoeken om vonnis te wijzen ten aanzien van de resterende geschilpunten.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De kern van het geschil en de beslissing

Deze zaak gaat over de vraag of Dura Vermeer als aannemer van appartementencomplex [naam complex] gebreken in en aan dat complex moet herstellen of herstelkosten moet vergoeden. De VVE heeft diverse klachten over (de kwaliteit van) het werk en Dura Vermeer meent dat de gebreken waarvoor zij verantwoordelijk was afdoende zijn hersteld en dat de resterende klachten niet (meer) voor haar rekening komen.

De rechtbank oordeelt dat ten aanzien van de resterende geschilpunten niet is komen vast te staan dat Dura Vermeer ondeugdelijk werk heeft geleverd en/of de klachten onvoldoende heeft verholpen. De vorderingen worden daarom afgewezen.

3.De feiten

3.1.

Dura Vermeer is als aannemer met de kopers van de appartementen aan de [straatnaam] [huisnummer A] tot en met [huisnummer L] in Oegstgeest – en daarmee de leden van de VVE – een aannemingsovereenkomst aangegaan voor de bouw van het appartementencomplex.

3.2.

Op de aannemingsovereenkomst is de Garantie- en waarborgregeling 2014 met bijbehorende modules van toepassing. Een van die modules bevat onder meer een garantietermijn van drie jaar voor dakbedekkingen en van één jaar voor beweegbare delen in binnen- en buitenkozijnen en hang- en sluitwerk.

3.3.

In een e-mail van 2 juli 2019 heeft de bouwcommissie van de VVE aan Dura Vermeer het volgende bericht:

“Tav ons gesprek morgen in de bouwkeet hierbij alvast wat zaken die in de BouwCie werden besproken. We zullen e.e.a. morgen nog even toelichten.
(…)

2)
Parkeergarage.

(…)

Mogelijkheden tot plaatsing extra apparatuur, zoals ten behoeve laadpalen (auto’s/fietsen). (…) Met voldoende capaciteit?”

3.4.

In de notulen van een bouwoverleg van de bouwcommissie van de VVE en Dura Vermeer op 24 januari 2020 staat:

“4. Stroomvoorziening in parkeergarage. Voorkeur voor het gehele complex gaat wel uit naar langzaam laden (1x16A of beter 2x16A), met 160 kVA aansluiting verwachten we dat iedereen kan worden aangesloten. (…)

Antw. DV:

DV gaat dit verder uitzoeken iov installateur Fa. Schipper.

Wordt dus vervolgd!”

3.5.

In of omstreeks juli 2020 is in de parkeergarage van het appartementencomplex een grootverbruikaansluiting voor elektra gerealiseerd.

3.6.

De gezamenlijke gedeelten van het appartementencomplex zijn op of omstreeks 28 januari 2021 aan de VVE opgeleverd. Op 28 april 2021 is aan de VVE een garantiecertificaat verstrekt waarmee voor de gemeenschappelijke gedeelten de waarborgen zijn verstrekt die in de onder 3.2 genoemde modules zijn genoemd.

3.7.

Naar aanleiding van een door de VVE gemaakte inventarisatie van klachten heeft Dura Vermeer op 27 en 28 juni 2022 een collectieve nazorgronde gedaan in het appartementencomplex.

3.8.

In opdracht van de VVE heeft Top Expertise BV (hierna: Top Expertise) op 29 september 2023 rapport uitgebracht van haar onderzoek op 7 september 2023 in en aan het appartementencomplex (hierna: het eerste rapport). Op 13 juni 2024 heeft Top Expertise rapport uitgebracht van haar onderzoek op 2 april 2024 (hierna: het tweede rapport).

4.Het geschil

4.1.

De VVE vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, Dura Vermeer veroordeelt:

Primair

1. om binnen 2 maanden na betekening van het vonnis over te gaan tot herstel naar maatstaven van goed en deugdelijk werk van gebreken zoals weergegeven in de klachten met nummers 5, 6 (uitsluitend voor zover verband houdend met het hang- en sluitwerk), 7, 8, 9, 12 en 13 en in de rapporten van Top Expertise, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag, met een maximum van
€ 150.000,00;

2. om binnen 4 weken na betekening van het vonnis over te gaan tot het creëren van een luik op de 4e etage van gebouw B, zoals omschreven in klacht 12, kantlijnnummer 101 e.v., waardoor de lift goedgekeurd kan worden, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag, met een maximum van
€ 150.000,00;

3. om binnen 2 maanden na betekening van het vonnis over te gaan tot vervanging van de kabels en meetapparatuur, zodat een kleinverbruik aansluiting kan worden gerealiseerd, op straffe van een dwangsom van
€ 1.000,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00;

Subsidiairtot betaling van vervangende schadevergoeding, al dan niet op te maken bij staat, ter hoogte van:

4. de daadwerkelijke kosten van herstel;

5. de daadwerkelijke kosten voor het realiseren van een noodoplossing om de lift goedgekeurd te krijgen;

6. de daadwerkelijke kosten voor de realisatie van een kleinverbruikaansluiting;

te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding;

Primair en subsidiair:tot betaling van:

7. de daadwerkelijke kosten voor de beredderende acties, ter hoogte van
€ 2.863,44;

8. de geschatte gederfde inkomsten vanuit de PV-panelen, ter hoogte van
€ 1.000,00;

9. de vermogensschade door de grootverbruik aansluiting, ter hoogte van
€ 6.632,00;

10. de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.413,00;

te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

11. de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

Dura Vermeer voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de VVE in de proceskosten.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

5.De beoordeling

Eiswijziging

5.1.

Bij dagvaardaarding heeft de VVE aanvankelijk primair herstel gevorderd van 11 klachten. In de loop van de procedure is een aantal klachten opgelost en wordt om die of andere reden geen herstel meer gevorderd. Dit heeft ertoe geleid dat de VVE haar eis heeft verminderd tot de onder 4.1 vermelde vordering. In hun brieven aan de rechtbank van 1 juli 2025 hebben partijen laten weten dat zij het erover eens zijn dat de resterende geschilpunten die klachten betreffen, zodat de rechtbank die klachten zal beoordelen en op bijbehorende vorderingen zal beslissen.

De klachten

Juridisch kader

5.2.

De VVE heeft diverse klachten over de deugdelijkheid van het door Dura Vermeer verrichte werk en beroept zich (primair) op het rechtsgevolg dat Dura Vermeer de gebreken moet herstellen of (subsidiair) de herstelkosten moet vergoeden. Uit artikel 150 Rv volgt dat de VVE de stelplicht (en als daaraan wordt toegekomen de bewijslast) draagt van het bestaan van de gebreken. Als vaststaat dat sprake is van een gebrek, is de vervolgvraag of Dura Vermeer verantwoordelijk is voor herstel. Ook daarvan draagt de VVE de stelplicht. In dit geval, waarin de VVE zich beroept op de rechtsverhouding van de aannemings-overeenkomst, komt het er bij de vraag of sprake is van een gebrek op aan of het afgeleverde werk aan de overeenkomst beantwoordt.

klacht 5 en 6 hang- en sluitwerk en gevolgschade

5.3.

De VVE heeft diverse klachten over hang- en sluitwerk en lekkages als gevolg daarvan in diverse individuele met huisnummer genoemde appartementen. De VVE stelt kort samengevat dat ramen en deuren onvoldoende sluiten of scheef hangen, waardoor deze lekkage en/of tocht veroorzaken. De VVE onderbouwt haar klachten met de rapporten van Top Expertise (zie 3.8).

5.4.

Dura Vermeer heeft gemotiveerd betwist dat sinds haar nazorgactie (zie 3.7) nog sprake is van gebreken. Als daarvan al sprake is, betwist Dura Vermeer dat zij daarvoor (nog) aansprakelijk is gelet op de eigen onderhoudsverplichting van de VVE en de bewoners, haar nazorgactie na de oplevering en de sindsdien verstreken tijd.

5.5.

De rechtbank constateert dat het eerste rapport over huisnummer 64 vermeldt: “Bij ons onderzoek heeft de bewoonster ons verzocht de louvredeuren niet te openen/sluiten. Wij hebben derhalve de gemelde gebreken niet vast kunnen stellen.”

Het eerste rapport vermeldt over huisnummer 78 met betrekking tot de klacht over lekkage en tocht in de eetkamer en woonkamer door balkondeuren:

“
Toelichting eigenaar:

Er was lekkage. Er is recent herstel uitgevoerd.

Deelbeoordeling:

Met betrekking tot de afdichting van voornoemde deuren is ons inziens een gebrek niet en/of onvoldoende vast komen te staan.”

Over de klacht dat op de onderdorpel water blijft staat in het eerste rapport:

“Het is ons inziens mogelijk dat in een uitzonderlijke situatie zich enig lekwater in één van de sleuven op de onderdorpel aanwezig is. Een geringe hoeveelheid water in de sleuven, waarbij het niet de woonkamer instroomt, betreft ons inziens geen gebrek.”

Het tweede rapport vermeldt niets over huisnummers 64 en 78.

5.6.

Nu de VVE haar stellingen uitsluitend onderbouwt met de rapporten van Top Expertise en daaruit niet blijkt dat sprake is van gebreken bij huisnummers 64 en 78, beoordeelt de rechtbank deze klachten als ongegrond. De stelling van de VVE dat zij ten aanzien van nummer 78 al herstelwerk heeft laten verrichten door een derde maakt dat niet anders. De factuur van € 597,44 die de VVE in het geding heeft gebracht is een verzamelfactuur voor regiewerk voor diverse huisnummers. Ten aanzien van nummer 78 blijkt alleen dat een opname in de woning is gedaan, maar niet dat daadwerkelijk herstelwerk is verricht en welke kosten daarvoor zijn gemaakt. Het had op de weg van de VVE gelegen om dat inzichtelijk te maken. Dat heeft zij niet gedaan. Voor vergoeding van herstelkosten is daarom ook geen plaats.

5.7.

Dura Vermeer beroept zich op het verstrijken van de garantietermijn van één jaar voor hang- en sluitwerk en meent daarom na 28 april 2022 niet meer aansprakelijk te zijn voor gebreken aan hang- en sluitwerk. Dit verweer slaagt niet. Het verstrijken van de garantietermijn betekent niet dat geen sprake meer kan zijn van een gebrek. Uit de Garantie- en waarborgregeling zelf blijkt dat de garantieregeling een aanvulling is op de aannemingsovereenkomst die de verkrijger extra rechten biedt, maar overige rechten en verplichtingen onverlet laat. Dit betekent dat het ook na het verstrijken van de garantietermijn aankomt op de vraag of het (op)geleverde beantwoordt aan de overeenkomst en zo niet, of Dura Vermeer dan aansprakelijk is voor herstel.

5.8.

Op 10 mei 2022 hebben partijen gesproken over de aanpak van openstaande klachten over hang- en sluitwerk. In het door Dura Vermeer opgestelde gespreksverslag staat:

“Uit coulance wordt de reeds aangeleverde lijst nog één keer nagelopen, daarna zijn alle garantie-technische hang- en sluitwerkzaamheden afgehandeld. Alles wat na de aangeleverde lijst is/wordt gemeld valt buiten de garantie. Eén a twee werkdagen worden ingepland met VvE, coördinatie afspraken bewoners door VvE. Bij afhandeling van de openstaande punten wordt de lijst ook door de VvE dan wel bewoners voor gereed afgetekend.”

5.9.

Na de collectieve nazorgronde (zie 3.7), die plaatsvond na het verstrijken van de garantietermijn van een jaar voor hang- en sluitwerk, meende Dura Vermeer alle klachten te hebben afgehandeld door herstel van de gebreken. Dura Vermeer schrijft hierover in per e-mail toegezonden gespreksverslag van 19 juli 2022 aan de VVE:

“Op basis van de door de VVE aangeleverde lijst met openstaande hang- en sluitwerk klachten is op 27 en 28 juni alles nogmaals nagelopen. Op 2 adressen na ( [straatnaam] 68 en 86), waar nog aanvullend materiaal voor besteld moest worden, zijn alle door de VVE geïnventariseerde punten afgehandeld.”

De reactie van de VVE hierop is als volgt:

“GT 21-10: de collectieve nazorgactie is voorzover ik weet afgerond. Er waren/zijn nog wel enkele individuele klachten, waarvan ik niet weet wat er nog via jullie loopt(?). (…)”

5.10.

Uit de vrij algemene bewoordingen in deze mailwisseling kan weliswaar worden afgeleid dat Dura Vermeer door herstelwerk klachten heeft aangepakt, maar kan niet zonder meer worden geconcludeerd dat daarmee ook alle gebreken zijn hersteld. Gelet op de nazorgactie, de bij Dura Vermeer levende en ook aan de VVE overgebrachte veronderstelling dat de klachten daarmee van de baan waren, lag het vanaf dat moment evenwel op de weg van de VVE om aan Dura Vermeer gespecificeerd duidelijk te maken bij welke appartementen ondanks de nazorgactie klachten niet of onvoldoende zijn verholpen. Daarbij speelt een rol dat de VVE op zitting heeft verklaard dat alle klachten binnen de garantietermijn bij Dura Vermeer zijn gemeld en dus aangenomen wordt dat die klachten ook in de nazorgactie zijn betrokken. Dat heeft de VVE niet gedaan. De VVE noemt in deze procedure weliswaar in algemene termen dat het hang- en sluitwerk niet in orde is, met name omdat sprake zou zijn van deuren die onvoldoende sluiten of aanlopen, maar heeft niet duidelijk gemaakt dat, waar en waarom sprake is van gebreken en als sprake zou zijn van gebreken, waarom Dura Vermeer na de collectieve nazorgronde nog of weer verantwoordelijk was voor herstel. Die duidelijkheid verschaffen de rapporten van Top Expertise niet en ook op zitting is die duidelijkheid niet gegeven. Weliswaar concludeert Top Expertise in enkele gevallen dat niet zou zijn voldaan aan de daartoe gestelde richtlijnen en/of de maatstaf van goed en deugdelijk werk, maar de VVE en Top Expertise onderbouwen niet wat die maatstaf inhoudt en hoe een en ander zich verhoudt tot de nazorgactie die Dura Vermeer heeft ondernomen. De algemene stelling van de VVE dat van hang- en sluitwerk verwacht mag worden dat het langer dan 2,5 jaar meegaat is – daargelaten of dit juist is – in dit verband en in relatie tot de individuele posten onvoldoende toegelicht. Ook heeft de VVE niet duidelijk gemaakt dat het hang- en sluitwerk niet functioneert en als er sprake is van een belemmering, die gelet op de verstreken tijd niet valt onder de eigen onderhoudsverplichting.

5.11.

Nu de VVE niet aan haar stel- en motiveringsplicht heeft voldaan ten aanzien van het bestaan van resterende gebreken, is er geen aanleiding haar (alsnog) toe te laten tot bewijslevering. Het bestaan van een gebrek is ten aanzien van de overige huisnummers niet komen vast te staan. Daarbij komt dat de VVE onvoldoende concreet heeft gemotiveerd dat waar nog sprake zou zijn van gebreken, die ondanks het verstrijken van geruime tijd na oplevering en de door Dura Vermeer verrichte nazorg, (nog) onder de verantwoordelijkheid van Dura Vermeer vallen. De vordering tot herstel van hang- en sluitwerk en tot vergoeding van herstelkosten ten aanzien van deze huisnummers wordt daarom afgewezen.

5.12.

Klacht 6 deelt dit lot. Herstel of vergoeding van schade als gevolg van het gestelde gebrekkige hang- en sluitwerk is niet toewijsbaar omdat die gestelde gebreken niet zijn komen vast te staan.

Klacht 7 (dak gebouw B)

5.13.

De VVE stelt dat een inspecteur als gevolg van loszittende bouten bijna door het dak is gezakt en dat daardoor enkele dakpannen boven huisnummer 34 zijn verzakt. Het tweede rapport van Top Expertise vermeldt hierover:

“
Bevindingen:

Uw cliënte toonde ons de locatie bij ons onderzoek. Wij hebben geconstateerd dat, op het dak van gebouw B, aan de linkerzijde van de dakopgang, boven de dakdoorvoeren, enkele dakpannen zijn verzakt (…). De aard en omvang van de schade hebben wij op afstand niet vast kunnen stellen.

Deelbeoordeling:

Ons inziens is er, op basis van de verklaring van uw cliënte, aannemelijk sprake van schade en dient de aard en omvang van de schade middels nader onderzoek en/of in combinatie met herstel te worden vastgesteld.”

5.14.

De rechtbank oordeelt dat Dura Vermeer terecht heeft aangevoerd dat Top Expertise geen uitsluitsel geeft over de aard en omvang van de schade zodat onduidelijk is wat er precies aan de hand is. De VVE heeft met het enkel noemen van loszittende bouten onvoldoende onderbouwd dat daardoor dakpannen zijn verzakt. Dat blijkt ook niet uit het rapport. De VVE heeft ook niet op een andere wijze onderbouwd dat sprake is van een gebrek waarvoor Dura Vermeer verantwoordelijk is. Voor een veroordeling tot herstel of vergoeding van herstelkosten is daarom geen plaats.

Klacht 8 (loopwagen gebouw A)

5.15.

De VVE stelt dat de vrije loop van de loopwagens op het dak van gebouw A wordt belemmerd door de loodslabben onder de nok die op diverse plaatsen over de rails liggen. Volgens de VVE kunnen de loopwagens hierdoor niet naar behoren veilig functioneren. De VVE onderbouwt haar stelling met een inspectierapportage van Veenman Dakveiligheid Advies & Training, een door het instituut voor dakveiligheid erkend bedrijf. Het rapport van oktober 2023 vermeldt dat de loopwagens niet in orde zijn bevonden met de toelichting “
Loopwagens op dakvlak 2 kunnen niet over de gehele rail doorlopen.” Het tweede rapport van Top Expertise verwijst op dit punt slechts naar het rapport van Veenman.

5.16.

Het argument van de VVE dat het dak bij oplevering niet is geïnspecteerd en niet mocht worden betreden, is een onvoldoende gemotiveerde betwisting van de concrete stelling van Dura Vermeer dat de werking van de loopwagen is geïnstrueerd en dat die toen functioneerde, te meer omdat geen van de huidige betrokkenen bij de VVE destijds al betrokken was. Daarbij komt dat vast staat dat de loopwagen is getest en dat toen niet is gesignaleerd dat het niet werkte, dat het eerste rapport van Top Expertise hierover niets vermeldt en dat Dura Vermeer met het opwaaien van loodslabben bij harde wind een mogelijke verklaring heeft gegeven voor een verminderde werking. Dat de loopwagen nu niet (meer) goed functioneert en dat dat te wijten is aan een gebrek waarvoor Dura Vermeer aansprakelijk is, heeft de VVE alles bij elkaar genomen onvoldoende onderbouwd.

Klacht 9 (glasbewassingsmogelijkheden)

5.17.

De VVE stelt dat het systeem voor de glasbewassing niet conform de overeenkomst is opgeleverd. De VVE beroept zich hiertoe op de Technische Omschrijving Kop van Rijn van 29 juni 2018, waarin staat: “
Er worden voorzieningen ten behoeve glasbewassing van de appartementen voorzien. Ter hoogte van de erkers op de kopgevels en aan de traphallen wordt een monorailbaan voorzien aan de gevel met vaste lijnen. Deze lijnen blijven te allen tijde hangen aan de ophangpunten in de monorail. Om de lijnen te beschermen tegen invloeden van buitenaf wordt een afsluitbare kast voorzien”.

5.18.

Dura Vermeer betwist dat sprake is van een gebrek. Zij voert aan dat de kast bedoeld is om de lussen aan het uiteinde van de glasbewassingslijnen in te beschermen, strak te trekken en eventueel om een (los) draadje in op te slaan, maar niet om (onkoppelbare) glasbewassingslijnen in op te bergen. Toen de glasbewassingslijnen werden geplaatst is dit aan de VVE gedemonstreerd en de VVE heeft ook een gebruikerstraining voor de eerste bewassing aangekocht waar uitleg werd gegeven. Bij oplevering zijn geen opmerkingen gemaakt over de kast, aldus Dura Vermeer.

5.19.

In de technische omschrijving staat dat de lijnen te allen tijde moeten blijven hangen aan de ophangpunten. Dura Vermeer heeft dat op zitting toegelicht en de VVE heeft dat erkend. Partijen zijn het echter niet eens over hoe de tekst in de technische omschrijving over de kast moet worden uitgelegd. Vast staat dat een beschermende kast is geplaatst die dient ter bescherming van de lijnen. Uit alleen de technische omschrijving kan niet worden afgeleid dat de lijnen voor bescherming volledig moeten worden afgesloten in de bedoelde kast. De VVE heeft geen aanvullende feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat dat wel zou moeten en ook niet toegelicht waarom haar uitleg voor de hand ligt. Daartegenover staat dat Dura Vermeer met de onbetwiste uitleg dat de lijnen nooit worden losgekoppeld, logisch heeft verklaard dat de kast dus niet is bedoeld om de volledige lijnen in op te bergen. De VVE heeft daar niets tegen ingebracht. De VVE heeft haar stelling dat sprake is van een gebrek dan ook onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Daarbij komt dat als al sprake zou zijn van een gebrek, de VVE dit bij oplevering had kunnen opmerken. Dat heeft zij niet gedaan.

Klacht 12 (lift gebouw B)

5.20.

De VVE stelt dat Dura Vermeer in de ontwerpfase een fout heeft gemaakt door het noodtrappenhuis in gebouw B op de bovenste verdieping niet toegankelijk te maken vanuit de hal, maar alleen vanuit de twee penthouseappartementen. Dit volstaat niet als deugdelijke vluchtroute en heeft tot gevolg dat de lift is afgekeurd door de keuringsinstantie. Volgens de VVE is de enige acceptabele oplossing voor die situatie dat Dura Vermeer op haar kosten in de hal op de vierde verdieping een noodluik creëert met een uitschuifbare trap die aansluit op het noodtrappenhuis. Het beroep van Dura Vermeer op het sleutelprotocol doet daar volgens de VVE niet aan af omdat dat protocol niet door alle betrokken partijen is ondertekend en dus niet bindend is. Dura Vermeer heeft ten onrechte nagelaten om voor die binding zorg te dragen en de VVE daarover te informeren, aldus de VVE.

5.21.

Volgens Dura Vermeer is geen sprake van een ontwerpfout. Het ontwerp, waarin is voorzien in een sleutelplan, is goedgekeurd door de gemeente en brandweer als bevoegde instanties. Dat de penthousebewoners het door Dura Vermeer opgestelde eerste en/of tweede sleutelprotocol niet hebben willen ondertekenen doet daar volgens haar niet aan af.

5.22.

De rechtbank oordeelt dat vast staat dat Dura Vermeer gebouw B van het appartementencomplex heeft gebouwd zoals overeengekomen. Er is een lift naar de vierde verdieping en er zijn vluchtroutes vanaf die verdieping die alleen toegankelijk zijn vanuit de (enige) twee penthouseappartementen en niet vanuit de centrale ruimte. Een noodluik met aansluiting op het noodtrappenhuis is in het ontwerp niet aan de orde. In zoverre is dus geen sprake van een tekortkoming. Het spreekt voor zich dat mag worden verwacht dat het ontwerp dat zij heeft gemaakt, ook praktisch uitvoerbaar is. Dat betekent dat de lift, die onderdeel uitmaakt van haar ontwerp, ook volgens de geldende regels gebruikt moet kunnen en mogen worden. Dat betekent ook dat de lift aan de veiligheidseisen moet voldoen. Vast staat dat de lift wordt goedgekeurd als een sleutelprotocol van toepassing is dat regelt dat in geval van calamiteiten via de penthouseappartementen het noodtrappenhuis kan worden bereikt. Het door Dura Vermeer opgestelde eerste sleutelprotocol voorziet daarin. Dat het eerste protocol door de bewoners van slechts één van de twee penthouse-appartementen en niet door de VVE is ondertekend, rechtvaardigt niet de conclusie dat sprake is van een ontwerpfout. Het protocol voldoet aan de eisen voor goedkeuring van de lift en de VVE heeft niet onderbouwd op welke grond Dura Vermeer kan worden verweten dat niet alle betrokkenen het protocol hebben ondertekend. Het had voor de hand gelegen dat Dura Vermeer het eerste protocol al met de VVE had gedeeld teneinde dit protocol (door middel van besluitvorming en/of de koopovereenkomst met de bewoners) bindend te laten vaststellen. Kennelijk is dat niet gebeurd. Dit betekent echter niet zonder meer dat de uitvoering van het protocol door de handelwijze van Dura Vermeer onmogelijk is geworden en dat daarmee voor Dura Vermeer een verplichting is ontstaan voor het creëren van een noodluik als enige acceptabele oplossing. Daarvoor is op basis van de stellingen van de VVE geen grond. Dat Dura Vermeer later een tweede protocol heeft opgesteld dat alle betrokkenen weigerden te ondertekenen, is voor de vraag of Dura Vermeer de gestelde ontwerpfout heeft gemaakt niet van belang en leidt dus niet tot een ander oordeel.

Klacht 13 (grootverbruik aansluiting)

5.23.

De VVE verwijt Dura Vermeer dat zij in het voortraject onzorgvuldig heeft gehandeld door het laten plaatsen van een grootverbruik in plaats van de toereikende en goedkopere kleinverbruikaansluiting voor elektra.

5.24.

Dura Vermeer betwist onzorgvuldig te hebben gehandeld. Zij voert hiertoe aan dat de VVE zelf om een grootverbruikaansluiting heeft verzocht, dat uitgangspunt altijd is geweest dat er meerdere (snel)laadpalen geplaatst zouden worden en dat daarvoor een hoge maximumcapaciteit is vereist. Dura Vermeer is juist haar contractuele verplichting om voorbereidingen te treffen voor die toekomstwens nagekomen.

5.25.

De rechtbank oordeelt dat uit de stukken niet kan worden afgeleid dat Dura Vermeer onzorgvuldig heeft gehandeld. Vast staat dat er in de bouwperiode een wens was tot het (op termijn) plaatsen van extra laadpalen en dat daarover tussen partijen overleg heeft plaatsgevonden in de bouwkeet. Hoewel uit de stukken en de toelichting op zitting niet blijkt hoe de gesprekken over dit onderwerp zijn afgerond, blijkt daaruit wel dat de keuze voor een grootverbruik- aansluiting is gemaakt om aan de wensen van de VVE tegemoet te komen. Bij oplevering is van de geplaatste grootverbruikaansluiting ook geen punt gemaakt. In het licht daarvan had het op de weg van de VVE gelegen om haar stelling dat die keuze niettemin onzorgvuldig was, nader te motiveren en concreet te maken. Nu zij dat niet heeft gedaan, heeft zij haar stelling dat onzorgvuldig is gehandeld, onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. De vordering wordt afgewezen wegens het ontbreken van voldoende feitelijke grondslag voor de gestelde onzorgvuldigheid.

Conclusie

5.26.

Aangezien bij geen van de klachten is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek of ondeugdelijk werk, worden alle vorderingen afgewezen wegens gebrek aan grondslag.

Proceskosten

5.27.

De VVE wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dura Vermeer worden begroot op:

Griffierecht € 688,00
Advocaatkosten € 1.228,00 (2 punten × tarief II van € 614,00)
Nakosten

Totaal € 2.094,00

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt de VVE in de proceskosten, aan de zijde van Dura Vermeer tot op heden begroot op € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VVE niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.

3268/3455