ECLI:NL:RBROT:2025:11496

• Datum uitspraak: 24 september 2025
• Publicatiedatum: 1 oktober 2025
• Zaaknummer: C/10/701061 / HA ZA 25-468
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M.J. Arts
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing oproeping in vrijwaring makelaar en makelaarskantoor in civiele procedure over non-conforme woning

Woontotaal Rijnmond B.V. heeft een woning gekocht van Vastgoed Post B.V. en Weekend Holding B.V. (gezamenlijk Post c.s.). Na levering bleek de woning een scharnierwoning met funderingsproblemen, wat leidt tot ongelijkmatige verzakking en instabiliteit. Woontotaal stelt dat de koopovereenkomst tot stand kwam onder dwaling of dat Post c.s. wanprestatie pleegden door levering van een non-conforme woning, en vordert vergoeding van herstel- en bijkomende kosten.

Post c.s. vorderen in incidenten dat hun makelaar en het makelaarskantoor in vrijwaring worden opgeroepen, omdat deze partijen nalieten de funderingsproblemen aan Woontotaal te melden. De rechtbank oordeelt dat aan de voorwaarden voor oproeping in vrijwaring is voldaan, omdat er een rechtsverhouding bestaat die tot vrijwaring kan leiden.

De incidentele vorderingen worden toegewezen, maar omdat de makelaar en het makelaarskantoor geen partij zijn in de hoofdzaak, kunnen zij niet in de kosten van het incident worden veroordeeld. De proceskosten worden gecompenseerd, waarbij elke partij haar eigen kosten draagt. De zaak wordt op 5 november 2025 voortgezet voor het nemen van een conclusie van antwoord door Vastgoed Post en Weekend Holding.

Uitkomst: De rechtbank wijst de oproeping in vrijwaring toe en compenseert de proceskosten, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer / rolnummer: C/10/701061 / HA ZA 25-468

Vonnis in de incidenten van 24 september 2025

in de zaak van

WOONTOTAAL RIJNMOND B.V. ,

statutaire vestigingsplaats: Schiedam

eisende partij in de hoofdzaak, verwerende partij in de incidenten

advocaat: mr. H.E. Weeda,

tegen

1. DE VASTGOED POST B.V.,

vestigingsplaats: Diemen,

gedaagde partij in de hoofdzaak, eisende partij in het incident

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
2.
WEEKEND HOLDING B.V. ,

vestigingsplaats: Amsterdam,

gedaagde partij in de hoofdzaak, eisende partij in het incident

advocaat: mr. S. van Buuren,

Partijen worden hierna afzonderlijk Woontotaal, Vastgoed Post, eisende partij in het (eerste) incident en Weekend Holding, eisende partij in het (tweede) incident genoemd. Gezamenlijk worden Vastgoed Post en Weekend Holding Post c.s. genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 mei 2025, met bijlagen 1 tot en met 18;

- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van Vastgoed Post met bijlagen 1 tot en met 12;

- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van Weekend Holding met bijlagen 1 tot en met 4;

- de akte overlegging producties aan de zijde van Woontotaal met bijlagen 1 tot en met 6;

- de conclusie tot referte in de incidenten.

2. De vordering in de hoofdzaak

2.1.

In de hoofdzaak vordert Woontotaal– samengevat weergegeven – bij vonnis, te verklaren voor recht dat Post c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door levering van een non-conforme woning dan wel dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en daarnaast voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om Post c.s. hoofdelijk te veroordelen om € 330.212,00 aan haar te betalen, te vermeerderen met rente en kosten.

2.2.

Hieraan legt Woontotaal – samengevat weergegeven – het volgende ten grondslag. Woontotaal heeft een woning gekocht van Post c.s.. Na levering van de woning kwam Woontotaal erachter dat de woning een zogenoemde scharnierwoning is. Dit houdt in dat bij

één van de gemeenschappelijke muren de fundering is hersteld, terwijl onder de andere muren nog de oorspronkelijke fundering aanwezig is. Dit leidt tot een grote kans op

ongelijkmatige verzakking, wat weer zorgt voor een ongelijke verdeling van spanning, scheurvorming en instabiliteit van het gebouw. Als gevolg hiervan is Woontotaal

gedwongen om de fundering volledig te laten herstellen. Post c.s. hebben de informatie over de fundering op voorhand niet met Woontotaal gedeeld. Woontotaal stelt zich op het

standpunt dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling dan wel dat Post c.s. een wanprestatie hebben geleverd door het leveren van een non-conforme woning. Om die reden vordert Woontotaal betaling van de gemaakte kosten voor het herstel

van de fundering, de extra gemaakte verbouwingskosten, financieringskosten, de misgelopen teruggave van onroerendezaakbelasting en de gestegen aannemerskosten.

2.3.

Post c.s. hebben nog niet voor antwoord geconcludeerd in de hoofdzaak.

3. Het geschil in de incidenten

3.1.

Post c.s. vorderen in afzonderlijke incidenten dat hen wordt toegestaan de door hen ingeschakelde makelaar, [makelaar] en het makelaarskantoor waaraan zij is verbonden [makelaarskantoor] B.V. in vrijwaring op te roepen. Vastgoed Post en Weekend Holding leggen hieraan – kort gezegd - ten grondslag dat zij [makelaar] als makelaar hebben ingeschakeld om het pand te verkopen. Hoewel Post c.s. [makelaar] vóór de verkoop van het pand op de hoogte hebben gesteld van de funderingsproblematiek van het pand, heeft [makelaar] blijkbaar nagelaten om de informatie aan Woontotaal mede te delen. Daarmee heeft zij naar de mening van Post c.s. onrechtmatig gehandeld en is zij tekort geschoten in de overeenkomst met Post c.s. Om die reden zijn Post c.s. van mening dat [makelaar] Post c.s. moet vrijwaren voor een eventuele negatieve uitkomst van de hoofdzaak. Aangezien [makelaarskantoor] B.V. de formele opdrachtnemer is van de werkzaamheden dient zij als eindverantwoordelijke voor de dienstverlening de eventuele nadelige gevolgen van de hoofdzaak te dragen.

3.2.

Woontotaal refereert zich in de incidenten aan het oordeel van de rechtbank.

4. De beoordeling in de incidenten

4.1.

Beide incidentele conclusies tot oproeping in vrijwaring zijn op tijd en vóór alle verweren ingediend. Op grond van artikel 210 lid 1 Rv kan de gedaagde iemand in vrijwaring oproepen als hij van mening is dat hij daar genoeg reden voor heeft. Voldoende is dat de gedaagde in de hoofdzaak genoegzaam stelt, dat tussen hem en de derde een rechtsverhouding bestaat op grond waarvan die derde verplicht is om de nadelige gevolgen van een veroordeling van de gedaagde in de hoofdzaak te dragen.

4.2.

Aan dit criterium is voldaan. Post c.s. hebben voldoende gesteld dat tussen hen enerzijds en [makelaarskantoor] B.V. en [makelaar] anderzijds een rechtsverhouding bestaat die mogelijk tot vrijwaring door [makelaarskantoor] en [makelaar] verplicht, zodat aan de vereisten voor de oproeping in vrijwaring is voldaan.

4.3.

Omdat Woontotaal zich daarnaast in de incidenten heeft gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank, worden de incidentele vorderingen van zowel Vastgoed Post als Weekend Holding toegewezen.

4.4.

Weekend Holding heeft gevorderd om [makelaarskantoor] B.V. en [makelaar] in de kosten van het incident te veroordelen, zij zijn echter geen partij in de hoofdzaak en kunnen dus niet in de kosten van het incident worden veroordeeld. Naar het oordeel van de rechtbank kan in de incidenten geen van partijen (Woontotaal en Post c.s.) als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Daarom worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten betaalt.

5. De beslissing

De rechtbank

in het incident van Vastgoed Post

5.1.

staat toe dat [makelaarskantoor] B.V. en [makelaar] door Vastgoed Post worden gedagvaard tegen de rolzitting van
5 november 2025 ;

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in het incident van Weekend Holding

5.3.

staat toe dat [makelaarskantoor] B.V. en [makelaar] door Weekend Holding worden gedagvaard tegen de rolzitting van
5 november 2025 ;

5.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in de hoofdzaak

5.5.

bepaalt dat de zaak weer op de rol komt van
5 november 2025 voor het nemen van een conclusie van antwoord door Vastgoed Post en Weekend Holding.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025.
3965/3349/3455