ECLI:NL:RBROT:2025:10712 - Rechtbank Rotterdam - Huurovereenkomst en bewijsopdracht bij beëindiging

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10921128 CV EXPL 24-3188

datum uitspraak: 25 juli 2025

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres],

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. drs. C.J.M. Stubenrouch,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. W. Suttorp.

De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het vonnis van 31 januari 2025 en de daarin genoemde processtukken;
de akte overleggen producties van [gedaagde];
de spreekaantekeningen van [eiseres].

1.2.

Op 21 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

namens [eiseres] [naam 1] (bestuurder) en de gemachtigde;
[gedaagde], bijgestaan door [naam 2] (tolk) en de gemachtigde.

2.De verdere beoordeling

De zaak in het kort

2.1.

Een korte beschrijving van de feiten is al opgenomen in het tussenvonnis van 31 januari 2025.

2.2.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurovereenkomst is gesloten voor de duur van twee jaar en dus in beginsel van rechtswege is geëindigd op 31 december 2024. Voor dat laatste is wel nodig dat [eiseres] het einde van de huurovereenkomst tijdig heeft aangezegd. [eiseres] krijgt de gelegenheid om te bewijzen dat zij dat heeft gedaan. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel komt.

De wijziging van eis wordt buiten beschouwing gelaten

2.3.

[eiseres] heeft op de zitting mondeling aangegeven dat zij haar eis wenst te wijzigen in die zin, dat zij - in plaats van de eerder bij dagvaarding gevorderde verklaring voor recht - nakoming wil vorderen van de vaststellingsovereenkomst waarvan zij stelt dat die tussen partijen is gesloten. [gedaagde] heeft tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt.

2.4.

De kantonrechter laat de eiswijziging buiten beschouwing. [eiseres] is bevoegd haar eis te wijzigen, maar zij kan dat alleen schriftelijk doen, bij conclusie of akte ter rolle (artikel 130 lid 1 Rv). [eiseres] heeft de eiswijziging alleen mondeling ter sprake gebracht tijdens de mondelinge behandeling. Daarmee heeft zij niet voldaan aan het vereiste dat eiswijzigingen schriftelijk moeten worden gedaan.

2.5.

Nu de eiswijziging niet is toegestaan, gaat de kantonrechter over tot beoordeling van de vordering zoals die in de dagvaarding staat vermeld: een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van maximaal twee jaar en dat de overeenkomst geldt tot 31 december 2024.

De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van twee jaar

2.6.

De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is of er hier sprake is van een huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, BW, zoals dat gold ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Dat is het geval als de huurovereenkomst gesloten is voor een duur van twee jaar of korter (hierna zal dat ook worden aangeduid als een “tijdelijke huurovereenkomst”). Een dergelijke overeenkomst eindigde van rechtswege, als de verhuurder de huurder tijdig over het einde van de huurovereenkomst informeerde.

2.7.

[eiseres] stelt dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van niet meer dan twee jaar, tot en met 31 december 2024. [gedaagde] stelt zich daarentegen op het standpunt dat is afgesproken dat de huurovereenkomst tot 31 december 2025 (en dus langer dan twee jaar) zou lopen.

2.8.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst is gesloten voor de duur van twee jaar. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel komt.

De versie van de huurovereenkomst waarop [eiseres] zich beroept geldt tussen partijen

2.9.

Om te bepalen of partijen al dan niet een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten, beoordeelt de kantonrechter wat partijen op dat punt over en weer van elkaar mochten verwachten. Het uitgangspunt daarbij is de schriftelijke huurovereenkomst die tussen partijen is gesloten. Partijen beroepen zich elk op een andere versie van die huurovereenkomst. [eiseres] beroept zich op een versie van 5 december 2022. Het staat vast dat die versie op die datum door beide partijen is ondertekend. [gedaagde] beroept zich daarentegen op een aangepaste versie van de huurovereenkomst. Zij stelt dat partijen op 7 februari 2023, nadat de huurovereenkomst al was ingegaan, zijn overeengekomen dat de overeenkomst zou worden aangepast. Tijdens dat gesprek zou een aantal aanpassingen handmatig zijn aangebracht in de overeenkomst van 5 december 2022.

2.10.

De kantonrechter heeft op de zitting het origineel van de versie waarop [gedaagde] zich beroept bekeken. Hij heeft geconstateerd dat de wijzigingen deels met pen zijn aangebracht en deels doordat er strookjes papier met een nieuwe tekst over de oude tekst zijn geplakt. De voor dit geschil meeste relevante aanpassing is dat de einddatum in de overeenkomst veranderd is van “
December 31, 2024” in “
December 31, 2025”, doordat er een strookje met het nieuwe jaartal over de oude tekst is geplakt. Volgens [gedaagde] zijn de wijzigingen indertijd met goedvinden van beide partijen met pen aangebracht. Zij stelt dat zij later nieuwe getypte tekst over de bestaande tekst heeft geplakt, omdat het papier op die plaatsen beschadigd zou zijn geweest. [eiseres] betwist dat zij akkoord is gegaan met de aanpassingen in het contract en heeft aangevoerd dat zij nooit contracten handmatig aanpast.

2.11.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat het niet vast is komen te staan dat de aanpassingen aan de huurovereenkomst, waaronder de aanpaste einddatum van 31 december 2024 naar 31 december 2025, door [eiseres] zijn goedgekeurd. [gedaagde] heeft zelf verklaard dat zij zelf later de strookjes papier over de bestaande tekst heeft geplakt; daaruit blijkt al dat die aanpassingen niet door beide partijen gezamenlijk zijn gedaan. [gedaagde] stelt dat de aanpassingen op de strookjes papier overeenstemmen met wijzigingen die door partijen aanvankelijk gezamenlijk met pen waren aangebracht. [eiseres] betwist dat gemotiveerd en de kantonrechter acht het niet aannemelijk dat [eiseres], als professionele verhuurder, wijzigingen in het contract handmatig (met pen) zou hebben aangepast, zonder dat die wijzigingen op zijn minst van een paraaf zouden zijn voorzien. Het feit dat [gedaagde] later cruciale delen van de overeenkomst heeft aangepast door strookjes papier met getypte tekst in hetzelfde lettertype over de bestaande tekst heen te plakken, maakt haar lezing van de feiten bepaald niet geloofwaardiger. De enkele verklaring van [gedaagde] dat de aanpassingen door partijen samen zijn aangebracht is, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [eiseres] en de hiervoor genoemde omstandigheden, onvoldoende onderbouwing van haar stellingen op dit punt.

2.12.

Op grond van het bovenstaande zal de kantonrechter bij de verdere beoordeling uitgaan van de versie van de huurovereenkomst van 5 december 2022, zonder aanpassingen.

Uitleg van de huurovereenkomst

2.13.

In de kopie van de huurovereenkomst die [eiseres] in het geding heeft gebracht staat onder meer het volgende:

Bovenaan op pagina 1:
In de considerans op pagina 1 bij b:
Op pagina 2 bij 1.5:

Commencement date, after 16:00 on the day: Januari 1, 2023

End date of lease, before 11:00 on the day: December 31, 2024”.

- Op pagina 7 bij 3.1.
“Duration of the lease

The lease has been concluded for the duration as set out in Article 1.5. Therefore, the lease wil terminate on the end date mentioned in Article 1.5.

3.2.

Notice and date of the lease

The lessor will inform the lessee at least one month in advance about the lease ends in writing of by email. This lease will not be prolonged by the lessor, as this is a temporary rental contract. The lessee can cancel the lease by informing the lessor in writing with at least one months’ notice”.

2.14.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst aanvankelijk voor een korte periode (van enkele maanden) wilde huren. [eiseres] heeft toen aangegeven bereid te zijn een huurovereenkomst van twee jaar aan te gaan, zodat [gedaagde] ook wat langer de tijd had, met de mogelijkheid voor [gedaagde] om tussentijds op te zeggen. [gedaagde] stelt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst aan [eiseres] heeft uitgelegd dat zij zo’n vijf à zes jaar in Nederland wil blijven, vanwege de schoolperiode van haar zoon. [eiseres] betwist dat en stelt dat zij er pas later achter is gekomen dat ook de zoon van [gedaagde] in de woning woonde.

2.15.

De kantonrechter is van oordeel dat partijen een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar zijn overeengekomen, om de volgende redenen.

2.16.

De hierboven geciteerde passages in de tekst van de huurovereenkomst vormen, in onderlinge samenhang, een zeer sterke aanwijzing dat dat de bedoeling van partijen was. Alles in de tekst wijst daarop, behalve de einddatum “
December 31, 2025” die in de considerans vermeld is. Volgens [eiseres] betreft dat een typefout en had als einddatum 31 december 2024 vermeld moeten worden. De kantonrechter acht die verklaring aannemelijk. [gedaagde] stelt dat zij niet had begrepen dat de huurovereenkomst van tijdelijke aard zou zijn en dat zij ten tijde van de ondertekening zou hebben aangegeven juist voor meerdere jaren te willen huren, maar zij heeft niet overtuigend kunnen uitleggen waarom zij de overeenkomst niettemin in deze vorm heeft ondertekend.

2.17.

Daarbij komt nog het volgende. Op 23 november 2023 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Een dergelijk verzoek moet in de regel worden ingediend binnen zes maanden nadat de huurovereenkomst is aangegaan (artikel 7:249 BW). Voor tijdelijke huurovereenkomsten gold ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst echter een andere regel (artikel 7:249 lid 2 (oud) BW): de huurder kon in geval van een dergelijke overeenkomst tot uiterlijk zes maanden na afloop van de duur van de huurovereenkomst een dergelijk verzoek doen. Als de huurovereenkomst zou zijn gesloten voor een duur van langer dan twee jaar, dan zou [gedaagde] in haar verzoek bij de Huurcommissie niet-ontvankelijk zijn geweest: zij had het verzoek immers meer dan zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst ingediend. De Huurcommissie heeft echter geoordeeld dat het verzoek tijdig was ingediend en daarbij overwogen dat tussen partijen niet ter discussie stond dat sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 2 BW. Daaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] pas na 23 november 2023 het standpunt is gaan innemen dat de huurovereenkomst voor een duur van langer dan twee jaar gesloten was, en dus niet reeds op 5 december 2022 of 7 februari 2023.

[eiseres] moet bewijzen dat zij [gedaagde] schriftelijk heeft geïnformeerd

2.18.

Op grond van artikel 7:271 lid 2, tweede volzin, BW, zoals dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst gold, moet de verhuurder de huurder binnen drie maanden tot één maand voor het einde van de overeengekomen termijn schriftelijk informeren over de einddatum. Komt de verhuurder deze verplichting niet na, dan eindigt de huurovereenkomst niet maar wordt deze na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. De kennisgeving is vormvrij. Deze mag dus per (aangetekende) brief, per deurwaardersexploot of per e-mail verstuurd worden. Om zijn werking te hebben moet de kennisgeving de huurder wel daadwerkelijk hebben bereikt (artikel 3:37 BW). De bewijslast ter zake rust op de verhuurder.

2.19.

[eiseres] stelt dat zij per aangetekende brief van 7 oktober 2024 [gedaagde] heeft geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. [gedaagde] betwist dat zij die brief heeft ontvangen.

2.20.

Nu partijen over de tijdige aanzegging twisten, draagt [eiseres] de bewijslast van haar stelling dat zij [gedaagde] per aangetekende brief van 7 oktober 2024 heeft geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt en dat die brief [gedaagde] heeft bereikt. [eiseres] krijgt daarom een bewijsopdracht.

2.21.

Direct nadat [eiseres] bewijs heeft geleverd, mag [gedaagde] (tegen)bewijs leveren. De partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is.

2.22.

De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

draagt [eiseres] op om te bewijzen dat zij [gedaagde] per aangetekende brief van 7 oktober 2024 heeft geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt en dat die mededeling [gedaagde] heeft bereikt;

schriftelijk bewijs

3.2.

bepaalt dat als [eiseres] schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van
donderdag 21 augustus 2025 om 11:30 uurin tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

3.3.

bepaalt dat als [eiseres] getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en
beidepartijen voor de maanden januari, februari en maart 2026;

3.4.

wijst erop dat [eiseres] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;

ander bewijs

3.5.

bepaalt dat als [eiseres] op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;

3.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

821/52890