Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10330021 CV EXPL 23-4441
datum uitspraak: 23 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Administratiekantoor MMXIX,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: (thans) mr. Th.C. Visser,
tegen
Staffhousing B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
De partijen worden hierna ‘MMXIX’ en ‘Staffhousing’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 1 februari 2023, met bijlagen;
- het antwoord in conventie van 11 april 2023, met een eis in reconventie (een tegeneis) en bijlagen;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 7 juni 2023;
- de akte van Staffhousing van 29 augustus 2023, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 3 november 2023;
- de akte van MMXIX van 21 november 2023, met bijlagen;
- de akte in reconventie van Staffhousing van 19 december 2023, met bijlagen;
- de akte van MMXIX van 24 januari 2024.
2.Het geschil en de beoordeling daarvan
in conventie
2.1.
Staffhousing huurt van MMXIX de woningen aan de [adres01] en [adres02] in [plaats01] . MMXIX vordert in de dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomsten, ontruiming van de woningen en € 9.971,12 aan (huur)achterstand tot en met januari 2023, met rente, € 1.809,76 aan incassokosten en proceskosten.
2.2.
De (toenmalige) gemachtigde van MMXIX verklaarde bij de mondelinge behandeling op 7 juni 2023 dat de (huur)achterstand voor beide panden is betaald. De vorderingen tot betaling van deze achterstand, tot ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de woningen zijn daarom ingetrokken. De kantonrechter gaat ervan uit dat onder intrekking van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ook valt de vordering tot betaling van de huur (een gebruiksvergoeding) na de ontbinding van de huurovereenkomst. Blijft over in conventie de rente en de kosten.
2.3.
De € 1.809,76 aan buitengerechtelijke incassokosten die MMXIX vordert is niet toewijsbaar. MMXIX had namelijk op zijn minst moeten stellen dat er buiten de rechter om is geprobeerd de (huur)achterstand te incasseren en zo ja wat zij daarvoor precies heeft gedaan. MMXIX stelt dat niet. Het blijkt ook niet. De kantonrechter houdt het er daarom op dat er geen of niet noemenswaard buitengerechtelijk werk is verricht. Een vergoeding is dan niet op zijn plaats.
2.4.
In het midden kan blijven of Staffhousing betaling van de huur terecht heeft opgeschort. Ook als zij dit namelijk terecht heeft gedaan, dan blijft het feit dat het recht daartoe op 21 december 2022 is geëindigd. De lekkage is immers toen verholpen (nummer 36 conclusie van antwoord). De huurachterstand had toen betaald moeten worden. Als dat gebeurd zou zijn, had MMXIX Staffhousing niet hoeven dagvaarden. Omdat op 1 februari 2023, dus ruim een maand na het verhelpen van de lekkage, een huurachterstand bestond, heeft MMXIX Staffhousing op die dag terecht gedagvaard. Staffhousing moet daarom als de in het ongelijk gestelde partij worden gezien. Zij moet dan ook de proceskosten betalen. Het kan zijn dat Staffhousing nog even wilde wachten met het betalen van de huurachterstand totdat écht duidelijk was dat de lekkage was verholpen, maar dit is niet tegen MMXIX gezegd. MMXIX had dus direct na 21 december 2022 mogen rekenen op betaling van de achterstand.
2.5.
De proceskosten aan de kant van MMXIX bestaan in conventie uit € 109,33 aan kosten voor de dagvaarding, € 514,00 aan griffierecht, € 678,00 aan gemachtigdensalaris (een punt voor het schrijven van de dagvaarding en een punt voor het bijwonen van de mondelinge behandeling, waarde per punt gelet op de op 5 april 2023 betaalde achterstand van € 9.741,06: € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dit is bij elkaar € 1.436,33. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis door de deurwaarder uitgereikt (‘betekend’) moet worden.
2.6.
MMXIX vordert handelsrente over de huurachterstand vanaf het uitbrengen van de dagvaarding totdat de huurachterstand volledig is betaald. Staffhousing heeft op 5 april 2023 € 9.741,06 betaald. Dat was kennelijk de nog openstaande huurachterstand. MMXIX zegt in ieder geval niet dat dit anders is. Over dat bedrag moet Staffhousing tussen 1 februari 2023 (het uitbrengen van de dagvaarding) en 5 april 2023 nog handelsrente betalen.
in reconventie
2.7.
De huurder, Staffhousing, kan in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, aldus artikel 7:207 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Staffhousing doet dat in reconventie. Zij vordert:
1. de huurprijs voor de woningen aan de [adres01] en [adres03] in [plaats01] vanaf 2 oktober 2020 te matigen tot 40%;
2. de huurprijs voor de woningen aan de [adres02] en [adres04] in [plaats01] tussen 9 oktober 2020 en 31 december 2022 te matigen tot 40%;
3. de huurprijs voor de woningen aan het [adres05] en [adres06] in [plaats01] tussen 7 mei 2019 en 24 mei 2022 te matigen tot 40%;
4. MMXIX ertoe te veroordelen € 56.171,37 aan teveel betaalde huur terug te betalen, met € 601,98 voor elke maand vanaf mei 2023 dat de lekkages en de gevolgschade aan de woningen aan de [adres01] en [adres03] niet zijn hersteld.
2.8.
Staffhousing huurt de woningen van MMXIX om deze onder te verhuren. Als er lekkage is in de woningen, en die lekkage als een gebrek aangemerkt kan worden, dan kan Staffhousing verminderd huurgenot hebben als haar eigen huurders vanwege die lekkage minder huur aan haar betalen. Dat daarvan sprake is stelt Staffhousing niet. Gebleken is het ook niet. In zoverre heeft zij dus geen verminderd huurgenot of schade.
2.9.
Staffhousing kan ook minder huurgenot hebben als haar huurders vertrekken vanwege die lekkage en de woningen vervolgens, ook vanwege de lekkage, niet opnieuw kunnen worden verhuurd. In dat geval moet Staffhousing immers meer aan MMXIX betalen dan wat zij voor de woningen aan huur ontvangt. Omdat uit de stukken die tot aan de mondelinge behandeling op 7 juni 2023 zijn ingediend niet blijkt dat Staffhousing dergelijk verminderd huurgenot heeft, is in het proces-verbaal van die mondelinge behandeling deze opdracht aan haar gegeven:
De kantonrechter verwijst de zaak naar de rol van
dinsdag 4 juli 2023om Staffhousing in reconventie de gelegenheid te geven inzichtelijk te maken dat, zoals zij stelt, het vertrek van haar huurders en het niet opnieuw kunnen verhuren van de woningen het gevolg is van het vochtprobleem. Staffhousing kan daarbij aangeven in welke periode(s) dit speelt en wat zij heeft gedaan om de woningen, ondanks het gestelde vochtprobleem, verhuurd te krijgen.
dinsdag 4 juli 2023om Staffhousing in reconventie de gelegenheid te geven inzichtelijk te maken dat, zoals zij stelt, het vertrek van haar huurders en het niet opnieuw kunnen verhuren van de woningen het gevolg is van het vochtprobleem. Staffhousing kan daarbij aangeven in welke periode(s) dit speelt en wat zij heeft gedaan om de woningen, ondanks het gestelde vochtprobleem, verhuurd te krijgen.
2.10.
In haar akte van 29 augustus 2023 maakt Staffhousing naar het oordeel van de kantonrechter niet concreet duidelijk dat huurders zijn vertrokken vanwege de lekkage en evenmin dat het haar vanwege diezelfde lekkage niet is gelukt de woningen opnieuw te verhuren. Staffhousing blijft in haar akte steken in algemeenheden. Er kan uiteraard van uitgegaan worden dat een lekkage problemen oplevert en tot klachten van huurders leidt, maar het gaat erom of 1. de huurders door die lekkage minder huur aan Staffhousing hebben betaald, en dat stelt Staffhousing dus niet en het blijkt ook niet, 2. of er huurders vanwege die lekkage zijn vertrokken en 3. dat het Staffhousing niet is gelukt de woningen opnieuw te verhuren omdat er lekkage is. Daarvan blijkt niet. Staffhousing verwijst onder nummer 36 van haar akte naar e-mails maar dit zijn e-mails van haarzelf waarin zij zegt dat huurders vertrekken door de lekkage en de woningen niet opnieuw te verhuren zijn. E-mails van (potentiële) huurders waarin zij zoiets zeggen zijn niet overgelegd. Van vermindering van huurgenot die moet leiden tot een vermindering van de huurprijs, zoals Staffhousing vordert, is dus niet gebleken. De vordering van Staffhousing wordt daarom afgewezen.
2.11.
De kantonrechter merkt wat de huurprijsvermindering betreft nog op dat als Staffhousing niet aantoont dat haar huurders vanwege de lekkage minder huur aan haar zijn gaan betalen en als niet blijkt dat de woningen voor Staffhousing onverhuurbaar zijn geworden, en dit blijkt allemaal niet, toewijzen van de vordering tot huurprijsvermindering betekent dat Staffhousing van haar huurders het volle pond krijgt terwijl MMXIX fors minder huur van Staffhousing ontvangt. Dat kan niet de bedoeling zijn. De lekkage moet uiteraard worden opgelost, maar het gevolg kan niet zijn dat Staffhousing een surplus aan huur overhoudt. Ze heeft van de woningen niet een verminderd genot gehad.
2.12.
Staffhousing krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. Die kosten bestaan uit € 815,00 aan gemachtigdensalaris (halve punten voor de beide door MMXIX in reconventie genomen akten, waarde per punt gelet op de hoogte van wat door Staffhousing wordt gevorderd in reconventie: € 815,00). Voor het bijwonen van de mondelinge behandeling is in conventie al salaris toegekend. Ook de nakosten zijn in conventie al toegewezen.
in conventie en in reconventie
2.13.
De kantonrechter komt, zoals MMXIX vraagt, niet terug op zijn rolbeslissing van 3 november 2023. Ondanks het weigeren van de conclusie van MMXIX van 24 oktober 2023, kan worden vastgesteld dat beide partijen voldoende gelegenheid hebben gehad dat naar voren te brengen wat zij naar voren hebben willen brengen.
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, MMXIX in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter af kan dwingen dat Staffhousing aan de veroordelingen in dit vonnis voldoet. Hoger beroep schorst met andere woorden de tenuitvoerlegging van dit vonnis niet.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
veroordeelt Staffhousing tot betaling van de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a Burgerlijk Wetboek over € 9.741,06 over de periode tussen 1 februari 2023 en 5 april 2023;
3.2.
veroordeelt Staffhousing in de proceskosten, aan de kant van MMXIX een bedrag van € 1.436,33;
3.3.
wijst wat meer of anders gevorderd is af;
in reconventie
3.3.
wijst de vordering af;
3.4.
veroordeelt Staffhousing in de proceskosten, aan de kant van MMXIX een bedrag van € 815,00;
in conventie en in reconventie
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.
686