ECLI:NL:RBROT:2024:9766

• Datum uitspraak: 30 september 2024
• Publicatiedatum: 8 oktober 2024
• Zaaknummer: 10921615 VV EXPL 24-66
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M. Fiege
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over herstelwerkzaamheden en huurachterstand tussen huurders en Stichting Havensteder

In deze zaak, die op 30 september 2024 door de Rechtbank Rotterdam is behandeld, hebben eisers, [eiser 1] en [eiser 2], een kort geding aangespannen tegen Stichting Havensteder. De eisers, die onder bewind staan, vorderen dat Havensteder wordt veroordeeld om binnen twee weken na betekening van het vonnis te starten met herstelwerkzaamheden aan hun huurwoning, die lijden onder vocht- en schimmelproblemen. De huurprijs was tijdelijk verlaagd door de Huurcommissie vanwege onderhoudsgebreken, maar eisers stellen dat Havensteder de gebreken niet heeft verholpen, wat hun woongenot en gezondheid schaadt.

Havensteder betwist de eis van de huurders en stelt dat zij de nodige werkzaamheden heeft uitgevoerd. De kantonrechter heeft op basis van de feiten geoordeeld dat de eis van de huurders onvoldoende spoedeisend belang heeft, omdat de gebreken niet zo ernstig zijn dat onmiddellijke actie vereist is. De kantonrechter heeft de eis van de huurders afgewezen en Havensteder niet-ontvankelijk verklaard in haar tegeneis, omdat deze pas na de onderbewindstelling van de huurders was ingesteld.

De proceskosten zijn voor een deel toegewezen aan de huurders, omdat Havensteder pas na de dagvaarding de meeste werkzaamheden heeft uitgevoerd. De kantonrechter heeft de proceskosten aan de kant van de huurders begroot op € 494,-, terwijl de kosten in reconventie op nihil zijn vastgesteld. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat het onmiddellijk kan worden uitgevoerd, ook als een van de partijen in hoger beroep gaat.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10921615 VV EXPL 24-66

datum uitspraak: 30 september 2024

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

1. [eiser 1],

woonplaats: [woonplaats],

2. [eiser 2] ,

woonplaats: [woonplaats],

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

die tot 4 juli 2024 zijn bijgestaan door mr. C.W.F. Jansen en daarna zelf procederen,

tegen

Stichting Havensteder ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. S.F. Dik.

De partijen worden hierna ‘[eisers]’ en ‘Havensteder’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 15 februari 2024, met bijlagen;
• de e-mails van de partijen, waarin zij vragen de zaak aan te houden;
• de akte voortgang procedure met het antwoord in conventie en eis in reconventie (tegeneis) van Havensteder, met bijlagen;
• de e-mail van [eisers] van 7 augustus 2024, waarin zij mededelen dat zij de procedure willen doorzetten;
• de akte van Havensteder, met bijlagen.

1.2.

Op 16 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [eiser 1] en [eiser 2] aanwezig. Namens Havensteder was aanwezig de [naam] (opzichter dagelijks onderhoud) met mr. S.F. Dik.

2. De beoordeling

Partijen krijgen niet de gelegenheid de bewindvoerder in de procedure te betrekken

2.1.

Tijdens de zitting is gebleken dat (de goederen van) [eisers] bij beschikking van 25 juli 2024 onder bewind zijn gesteld. Tijdens het bewind vertegenwoordigt de bewindvoerder de rechthebbende bij de vervulling van zijn taak in en buiten rechte. Dit heeft tot gevolg dat de bewindvoerder in een geding over een onder bewind gesteld goed optreedt als formele procespartij ten behoeve van de rechthebbende en dus in een procedure moet worden betrokken. De kantonrechter is echter van oordeel dat in dit geval de aard van deze kort gedingprocedure – die in dit geval al geruime tijd is aangehouden – zich verzet tegen het alsnog (laten) oproepen van de bewindvoerder. Partijen worden hierdoor ook niet in hun belang geschaad, omdat zij zoals hierna wordt besproken beide onvoldoende spoedeisend belang bij hun eis hebben. Omdat [eisers] pas ná het betekenen van de dagvaarding onder bewind zijn gesteld heeft de onderbewindstelling niet tot gevolg dat [eisers] niet-ontvankelijk zijn in hun eis. Dit ligt anders voor de tegeneis van Havensteder, omdat deze eis formeel pas op de zitting is genomen (toen [eisers] al onder bewind stonden).

Wat is de kern van de zaak?

2.2.

[eisers] huren van Havensteder de woning op het adres [adres]. De huur was op 1 juli 2022 € 793,10 per maand. [eisers] hebben op 7 juni 2022 een verzoek tot huurverlaging wegens onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie ingediend. De Huurcommissie heeft op 3 april 2023 uitspraak gedaan en heeft daarin vastgesteld dat er sprake was van lekkage bij de kozijnen, schimmel op de aluminium schuifpui aan de achterzijde van de woonkamer en schimmel op bijna ieder oppervlak in de badkamer. De Huurcommissie heeft daarom bepaald dat de geldende huurprijs vanaf 1 januari 2022 tijdelijk wordt verlaagd tot € 295,64 per maand, totdat alle gebreken zijn hersteld. Volgens [eisers] heeft Havensteder de gebreken, die hun woongenot aantasten en nadelig zijn voor de gezondheid van hun gezin, nog altijd niet verholpen. Daarom eisen [eisers] in dit kort geding dat Havensteder wordt veroordeeld om binnen twee weken nadat het vonnis is betekend een aanvang te maken met de vereiste herstelwerkzaamheden, die er toe moeten leiden dat er geen sprake meer zal zijn van vocht- of schimmelvorming in de woning en dat die werkzaamheden binnen twee maanden nadat het vonnis is betekend afdoende zullen zijn verricht, op straffe van een dwangsom.

2.3.

Havensteder is het niet eens met de eis van [eisers] en voert aan dat zij de nodige werkzaamheden heeft laten uitvoeren in en aan de woning. Na alle werkzaamheden is gebleken dat de schimmelvorming (in lichte mate) is teruggekeerd. Echter, door [naam bedrijf 1] is vastgesteld dat daarvoor geen bouwkundige oorzaken bestaan en dat de huidige situatie het gevolg is van onvoldoende ventileren door [eisers] Volgens Havensteder zijn er door de uitgevoerde werkzaamheden geen gebreken (meer) en moeten [eisers] weer de volledige huurprijs betalen. Daarom eist Havensteder dat [eisers] worden veroordeeld om vanaf 1 juli 2024 iedere maand € 728,89 aan Havensteder te betalen en een bedrag van € 1.497,48 aan huurachterstand tot juni 2024.

2.4.

De kantonrechter wijst de eis van [eisers] af en verklaart Havensteder niet-ontvankelijk in haar eis. De kantonrechter ziet aanleiding Havensteder deels in de proceskosten van [eisers] in conventie te veroordelen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Het kort geding

2.5.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de partijen hebben bij toewijzing van hun eisen worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de andere partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

[eisers] hebben onvoldoende spoedeisend belang bij hun eis

2.6.

De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 3 april 2023 vastgesteld dat er sprake was van een aantal gebreken in de woning. Deze gebreken zijn destijds niet direct door Havensteder verholpen. Vast staat echter dat Havensteder inmiddels wel de nodige werkzaamheden heeft laten uitvoeren. Zo zijn voorafgaand aan het aanhangig maken van het kort geding de zij- en achtergevel gereinigd en geïmpregneerd, het bitumen bij de voor- en zijgevel behandeld, is extra kruipruimteventilatie bij de voordeur geplaatst en is het kozijn in de zijgevel waterdicht gemaakt. Na het uitbrengen van de dagvaarding is in maart 2024 de woning gereinigd en zijn de door schimmel aangetaste onderdelen behandeld door [naam bedrijf 2] en is in april 2024 de badkamer vervangen. Ook heeft [naam bedrijf 1] in mei 2024 een ozon-behandeling in de woning uitgevoerd om de lucht te reinigen en heeft zij een zogenaamd binnenmilieu-onderzoek uitgevoerd.

2.7.

[eisers] stellen dat er ondanks de werkzaamheden nog steeds vochtproblemen zijn. Zij hebben op de zitting foto’s laten zien waarop plasjes water op de vensterbank te zien zijn. Partijen zijn het er niet over eens of dit komt doordat er nog steeds een gebrek is of doordat [eisers] de woning onvoldoende ventileren. Het maakt in dit kort geding echter niet uit wie gelijk heeft. Plasjes water op de vensterbank zijn niet dermate ernstig dat [eisers] voldoende spoedeisend belang hebben bij hun eis. Bovendien is de eis van [eisers] zo ruim en algemeen geformuleerd dat deze ook om die reden niet toegewezen kan worden. [eisers] eisen immers dat Havensteder wordt veroordeeld een aanvang te maken met de ‘
vereiste herstelwerkzaamheden ’, die er toe moeten leiden dat er geen sprake meer zal zijn van vocht- of schimmelvorming in de woning Voor zover er nu nog sprake zou zijn van een vochtprobleem in de woning is onduidelijk welke concrete ‘vereiste herstelwerkzaamheden’ nodig zijn. Hun eis wordt daarom afgewezen.

Ook Havensteder heeft onvoldoende spoedeisend belang bij haar eis

2.8.

Havensteder wil dat [eisers] veroordeeld worden vanaf 1 juli 2024 weer de volledige huur te betalen. De kantonrechter begrijpt dat het belang van Havensteder bij deze eis erin is gelegen dat de huurachterstand niet te hoog oploopt, doordat de bewindvoerder van [eisers] de verlaagde huur blijft betalen. De kantonrechter acht dit belang niet zodanig spoedeisend dat Havensteder een gewone procedure niet kan afwachten. Ondanks een gering spoedeisend belang kan een eis in kort geding worden toegewezen als in zeer hoge mate aannemelijk is dat deze eis in een gewone procedure zal worden toegewezen. In deze zaak wordt deze hoge lat niet gehaald. Partijen zijn het niet eens of de gebreken zijn verholpen. Vast staat dat er sprake is van plasvorming op de vensterbanken. Havensteder stelt dat dit komt doordat [eisers] onvoldoende ventileren en verwijst in dat verband naar het onderzoek door [naam bedrijf 1]. [eisers] betwisten echter dat de huidige vochtproblemen veroorzaakt worden door het slecht ventileren van de woning. Zij voeren op dat punt aan dat de ramen in hun woning altijd open staan, ook in de badkamer, en dat daarnaast overdag ook de ventilatieroosters open staan. Door deze gemotiveerde betwisting is niet in zodanige hoge mate aannemelijk dat in een gewone procedure zal worden geoordeeld dat [eisers] vanaf 1 juli 2024 weer de volledige huur moeten betalen dat in dit kort geding ondanks het geringe spoedeisend belang van Havensteder haar eis toch kan worden toegewezen. Hierbij speelt mee dat [eisers] kennelijke financiële problemen hebben en verder in de problemen zouden kunnen worden gebracht indien zij ten onrechte veroordeeld worden weer de volledige huur te betalen.

2.9.

Havensteder heeft verder geen spoedeisend belang bij haar eis dat [eisers] worden veroordeeld € 1.497,48 aan huurachterstand te betalen. Zeker omdat [eisers] inmiddels onder bewind staan.

2.10.

Zoals aan het begin van de beoordeling staat, zal Havensteder niet ontvankelijk worden verklaard omdat [eisers] al onder bewind stonden toen de eis in reconventie formeel werd ingesteld.

Havensteder moet € 765,- aan proceskosten betalen

2.11.

Ondanks dat de eis van [eisers] wordt afgewezen, komen de proceskosten in conventie deels voor rekening van Havensteder. Vast staat immers dat Havensteder, ondanks de uitspraak van de Huurcommissie van 3 april 2023, pas ná dagvaarding het grootste deel van de werkzaamheden die van haar mochten worden verwacht, heeft uitgevoerd en afgerond. Dat betekent dat [eisers] terecht dit kort geding zijn gestart. De kantonrechter begroot de kosten die Havensteder aan [eisers] moet betalen op € 87,- aan griffierecht en, € 407,- aan salaris voor de gemachtigde. Dat is in totaal € 494,-. Er worden geen dagvaardingskosten toegewezen, omdat [eisers] aanvankelijk met een toevoeging procedeerden. Het gemachtigdensalaris is alleen gebaseerd op de werkzaamheden voor het opstellen van de dagvaarding en daarom begroot op de helft van het tarief voor een gemiddeld kort geding.

2.12.

Ook de proceskosten in reconventie komen voor rekening van Havensteder, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eisers] echter op nihil, omdat er in reconventie geen proceshandelingen door [eisers] zijn verricht.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.13.

Dit vonnis wordt, ten aanzien van de proceskostenveroordeling van Havensteder, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eisers] dat eisen en Havensteder daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

wijst de eis van [eisers] af;

3.2.

veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [eisers] worden begroot op € 494,-;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

3.4.

verklaart Havensteder niet-ontvankelijk in haar eis;

3.5.

veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [eisers] worden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

44487