ECLI:NL:RBROT:2024:9679

• Datum uitspraak: 4 september 2024
• Publicatiedatum: 4 oktober 2024
• Zaaknummer: C/10/658497 / HA ZA 23-489
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. van Velzen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid bij onvolledige informatie over huursituatie bij woningverkoop

In deze zaak heeft IYI Vastgoed B.V. een appartement gekocht van [gedaagde 1], waarbij [gedaagde 3] als verkoopmakelaar optrad. De koopovereenkomst vermeldde dat er tijdelijk een huurder in het appartement zat, maar IYI was niet geïnformeerd over een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Na de aankoop heeft IYI het appartement doorverkocht aan [persoon B], die vervolgens aanspraak maakte op de huurovereenkomst. IYI vorderde schadevergoeding van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor het niet informeren over de huursituatie. De rechtbank oordeelde dat [gedaagde 2] onrechtmatig had gehandeld door deze informatie te verzwijgen, maar wees de vorderingen tegen [gedaagde 1] af. De hoogte van de schadevergoeding aan IYI moet nog worden vastgesteld, en de rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld om hierover een akte in te dienen. De vorderingen in de vrijwaringszaak tegen [gedaagde 3] werden eveneens afgewezen, omdat [gedaagde 1] niet aansprakelijk was voor de schade aan IYI.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Vonnis van 4 september 2024

in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/658497 / HA ZA 23-489 van

IYI VASTGOED B.V. ,

gevestigd in Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. C.L. Verhoef te Utrecht,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonend in Capelle aan den IJssel,

gedaagde,

advocaat mr. J.O. Bohr te Rotterdam,

2.
[gedaagde 2] , handelend onder de naam [makelaar A] ,

wonend in Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. R. Bosman te Rotterdam,

en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/10/665273 / HA ZA 23-795 van

[eiseres] ,

wonend in Capelle aan den IJssel,

eiseres,

advocaat mr. J.O. Bohr te Rotterdam,

tegen

[gedaagde 3] , handelend onder de naam [makelaar B] ,

kantoorhoudend in Capelle aan den IJssel,

gedaagde,

advocaat mr. M.B.G. Stevens te Rotterdam.

Partijen worden hierna IYI, [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemd.

1. De zaken in het kort

De partijen, andere betrokkenen en de vorderingen

1.1.

IYI heeft een appartement gekocht van [gedaagde 1] . [gedaagde 3] was de verkoopmakelaar van [gedaagde 1] . [gedaagde 3] heeft aan [gedaagde 2] gevraagd of hij een koper wist voor het appartement, waarna [gedaagde 2] contact heeft opgenomen met IYI.

1.2.

In de koopovereenkomst staat dat er tijdelijk een huurder in het appartement zit. Deze huurder, de heer [persoon A] (hierna: [persoon A] ), is een broer van [gedaagde 1] .

1.3.

IYI heeft het appartement doorverkocht aan de heer [persoon B] (hierna: [persoon B] ). [persoon A] heeft zich tegenover [persoon B] op het standpunt gesteld dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft. [persoon B] heeft IYI hierop aangesproken en IYI heeft het appartement vervolgens teruggekocht van [persoon B] . [persoon A] zit nog steeds in het appartement.

1.4.

IYI vindt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hem hadden moeten vertellen dat er (ook) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is. Als IYI dit had geweten, had zij het appartement niet of voor een lagere prijs gekocht. IYI vordert in de hoofdzaak schadevergoeding van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden dat zij niets verkeerd hebben gedaan en dat de vorderingen van IYI moeten worden afgewezen.

1.5.

Als de rechtbank [gedaagde 1] veroordeelt tot schadevergoeding, is [gedaagde 1] van mening dat [gedaagde 3] haar schadeloos moet stellen. Daarom heeft [gedaagde 1] [gedaagde 3] gedagvaard, de vrijwaringszaak. Ook [gedaagde 3] vindt dat hij niets verkeerd heeft gedaan en dat de vordering tegen hem moet worden afgewezen.

Het oordeel van de rechtbank

1.6.

[gedaagde 2] heeft onrechtmatig gehandeld tegenover IYI en hij is aansprakelijk voor de schade die IYI daardoor heeft geleden. De hoogte van deze schade is onvoldoende duidelijk om daarover in dit vonnis een beslissing te kunnen nemen. De rechtbank wijst daarom een tussenvonnis. IYI en [gedaagde 2] mogen een akte nemen over de hoogte van de schade en daarna zal de rechtbank daarover oordelen, tenzij IYI en [gedaagde 2] na dit tussenvonnis alsnog een regeling treffen.

1.7.

De vorderingen tegen [gedaagde 1] in de hoofdzaak worden afgewezen. Dit betekent dat ook de vordering van [gedaagde 1] tegen [gedaagde 3] in de vrijwaringszaak wordt afgewezen. Formeel gebeurt dat niet in dit vonnis, maar in het later te wijzen eindvonnis. Daarin zal ook worden beslist over de proceskosten.

2. Het verloop van de procedures

in de hoofdzaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het vonnis in incident van 23 augustus 2023 en de daarin vermelde processtukken;
• de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] , met twee producties;
• de brieven van 27 februari 2024 van de rechtbank met informatie over de mondelinge behandeling en de oproepingsbrieven van 19 maart 2024 van de rechtbank voor de naar 22 mei 2024 verplaatste mondelinge behandeling;
• de akte indienen producties van IYI, met producties 17 tot en met 19;
• de spreekaantekeningen van IYI en [gedaagde 1] voor de mondelinge behandeling;
• de akte van 19 juni 2024 van [gedaagde 1] ;
• de akte uitlaten na mondelinge behandeling van [gedaagde 2] , met twee producties;
• de akte uitlaten producties van IYI.

in de vrijwaringszaak

2.2.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met vijf producties;

• de conclusie van antwoord, met zes producties;
• de brieven van 27 februari 2024 van de rechtbank met informatie over de mondelinge behandeling en de oproepingsbrieven van 19 maart 2024 van de rechtbank voor de naar 22 mei 2024 verplaatste mondelinge behandeling;
• de spreekaantekeningen van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] voor de mondelinge behandeling;
• de akte van 19 juni 2024 van [gedaagde 1] ;
• de akte uitlaten van [gedaagde 3] .

in beide zaken

2.3.

Vervolgens heeft de rechtbank bepaald dat er een vonnis komt.

3. De feiten

in beide zaken

3.1.

[gedaagde 1] was eigenaar van (het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van) eenappartement met berging in Capelle aan den IJssel (hierna: het appartement).

3.2.

Volgens een op 22 augustus 2016 ondertekende huurovereenkomst heeft [gedaagde 1] het appartement van 1 september 2016 tot 1 september 2017 verhuurd aan [persoon A] . De huurprijs is € 600,00 per maand inclusief “gas en licht, telefoon en TV, water”. Volgens artikel 3.1 van deze overeenkomst loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door als deze gedurende de looptijd niet wordt opgezegd. De overeenkomst is niet opgezegd en [persoon A] is na 1 september 2017 in het appartement blijven wonen. De op 22 augustus 2016 ondertekende huurovereenkomst wordt hierna de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd genoemd.

3.3.

Volgens een op 24 april 2021 ondertekende huurovereenkomst heeft [gedaagde 1] het appartement voor bepaalde tijd, van 1 mei 2021 tot en met 30 april 2023, verhuurd aan [persoon A] . Volgens deze overeenkomst is geen verlenging mogelijk en moet [persoon A] het appartement na het verstrijken van de huurtermijn ontruimen. De huurprijs is € 700,00 per maand, exclusief de maandelijkse bijdrage van € 129,81 aan de Vereniging van Eigenaren. Per maand wordt € 829,81 gefactureerd. De op 24 april 2021 ondertekende huurovereenkomst wordt hierna de huurovereenkomst voor bepaalde tijd genoemd.

3.4.

[gedaagde 1] heeft het appartement te koop aangeboden, waarbij [gedaagde 3] als haar verkoopmakelaar is opgetreden. [gedaagde 1] heeft hiervoor € 3.000,00 aan [gedaagde 3] betaald.

3.5.

[gedaagde 3] heeft aan [gedaagde 2] gevraagd of hij een koper voor het appartement weet. [gedaagde 2] heeft vervolgens met IYI en [gedaagde 3] overlegd over een eventuele verkoop van het appartement aan IYI.

3.6.

IYI heeft het appartement voor € 145.000,00 gekocht van [gedaagde 1] . IYI heeft € 5.000,00 aan [gedaagde 2] betaald voor zijn werkzaamheden in verband met deze koop.

3.7.

In artikel 7.1 van de op 23 april 2021 ondertekende koopovereenkomst is het volgende bepaald.

“De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, (…) vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan: De zittende huurder voor een maximum termijn van 2 jaren vanaf datum notarieel transport.”

3.8.

Op 25 mei 2021 heeft de levering van het appartement(srecht) aan IYI plaatsgevonden. Artikel 7 van de leveringsakte bevat bepalingen over de aanvaarding in verhuurde staat.

3.9.

IYI heeft het appartement vervolgens doorverkocht aan [persoon B] . In verband met deze verkoop heeft IYI in totaal (na verrekening van overdrachtsbelasting) € 162.906,46 ontvangen.

3.10.

[persoon A] heeft zich tegenover [persoon B] op het standpunt gesteld dat hij het appartement niet tijdelijk, maar voor onbepaalde tijd huurt. [persoon B] heeft IYI hierop aangesproken, waarna IYI het appartement heeft teruggekocht van [persoon B] . In verband hiermee heeft IYI in totaal € 184.260,81 aan [persoon B] betaald.

3.11.

IYI heeft [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij stelt te hebben geleden. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen. Gelet op de inhoud van de reactie van [gedaagde 3] heeft IYI besloten hem niet te dagvaarden. Onderdeel van deze reactie is het (met berichtenverkeer onderbouwde) standpunt dat [gedaagde 3] in het kader van de verkoop van het appartement door [gedaagde 1] aan IYI beide huurovereenkomsten aan [gedaagde 2] heeft toegezonden met het verzoek deze aan IYI te overhandigen, waarop [gedaagde 2] in strijd met de waarheid schriftelijk aan [gedaagde 3] heeft geantwoord dat hij dit heeft gedaan.

3.12.

IYI heeft een opinie van de heer [persoon C] van SRMT Register Makelaars & Taxateurs overgelegd. Volgens [persoon C] was het appartement op 1 mei 2021 in verhuurde staat ongeveer € 90.000,00 waard.

4. Het geschil

in de hoofdzaak

4.1.

IYI vordert, samengevat, dat de rechtbank [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:

primair

1) € 66.353,24 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 april 2022 tot de dag van volledige betaling;

2) € 1.438,53 exclusief btw aan buitengerechtelijke kosten;
subsidiair

3) € 25.030,20 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 april 2022 tot de dag van volledige betaling;
4) € 1.025,30 exclusief btw aan buitengerechtelijke kosten;

5) schadevergoeding nader op te maken bij staat;
primair en subsidiair

6) de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen de gestelde termijn worden voldaan.

4.2.

Volgens IYI hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] haar moeten meedelen dat [persoon A] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben IYI daarentegen doen geloven dat [persoon A] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd had en uiterlijk twee jaar na levering van het appartement aan IYI zou vertrekken. Hiermee is [gedaagde 1] haar verplichtingen op grond van artikel 7:15 BW, de koopovereenkomst en de leveringsakte niet nagekomen en heeft zij onrechtmatig gehandeld jegens IYI. [gedaagde 2] is zijn bemiddelingsovereenkomst met IYI niet nagekomen en ook hij heeft onrechtmatig gehandeld jegens IYI. De primair gevorderde schade is de optelsom van (a) € 21.354,24*, de kosten die IYI heeft gemaakt om het appartement terug te kopen van [persoon B] min de opbrengst van de verkoop van het appartement aan [persoon B] en (b) € 45.000,00, het bedrag dat IYI voor de woning heeft betaald (€ 145.000,00) min de feitelijke waarde van de woning volgens IYI (€ 100.000,00). Als de rechtbank hier niet in meegaat, is volgens IYI subsidiair sprake van dwaling en moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan IYI de misgelopen huurontvangsten vergoeden. Hieronder verstaat IYI het verschil tussen de huurinkomsten die IYI op grond van de aan haar verstrekte huurovereenkomst voor bepaalde tijd mocht verwachten en de huurinkomsten die zij feitelijk ontvangt. De in dit verband gevorderde verwijzing naar de schadestaat heeft als achtergrond dat deze schade blijft toenemen zolang [persoon A] het appartement blijft huren.

* in het lichaam van de dagvaarding staat soms € 21.354,54, de rechtbank komt uit op € 21.354,35

4.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden dat de rechtbank de vorderingen moet afwijzen en IYI (uitvoerbaar bij voorraad) moet veroordelen in hun proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met rente als IYI deze kosten niet binnen de gestelde termijn voldoet.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt in rubriek 5 van dit vonnis verder ingegaan.

in de vrijwaringszaak

4.5.

[gedaagde 1] vordert, samengevat, dat de rechtbank [gedaagde 3] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeelt om alles aan haar te betalen waartoe zij in de hoofdzaak wordt veroordeeld.

4.6.

Aan haar vordering legt [gedaagde 1] ten grondslag dat, als de rechtbank oordeelt dat zij iets aan IYI moet betalen, [gedaagde 3] daarvoor verantwoordelijk is omdat hij de overeenkomst van opdracht met [gedaagde 1] in dat geval niet is nagekomen.

4.7.

[gedaagde 3] vindt dat de rechtbank de vordering moet afwijzen en [gedaagde 1] (uitvoerbaar bij voorraad) moet veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

4.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna verder ingegaan.

5. De beoordeling

in beide zaken

De rechtbank gaat eerst in op de huurovereenkomsten

5.1.

De huurovereenkomsten spelen een cruciale rol in beide zaken en partijen hebben daarover het nodige naar voren gebracht. De rechtbank zal daarom eerst ingaan op de stellingen van partijen over de huurovereenkomsten voor zover dat nodig is om op de vorderingen te kunnen beslissen.

Tussen [gedaagde 1] en [persoon A] is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan

5.2.

IYI stelt en [gedaagde 2] betwist dat tussen [gedaagde 1] en [persoon A] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen. Aan deze betwisting legt [gedaagde 2] ten grondslag dat uit de huurovereenkomst uit 2016 niet blijkt op welke woonruimte die overeenkomst betrekking heeft en ook niet dat sprake is van zelfstandige woonruimte. Misschien woonde [gedaagde 1] zelf nog in het appartement en is sprake geweest van hospitaverhuur, zo begrijpt de rechtbank het betoog van [gedaagde 2] .
Tijdens de mondelinge behandeling heeft IYI dit betoog weersproken.

5.3.

[gedaagde 1] heeft verklaard dat zij het appartement aan [persoon A] is gaan verhuren toen zij elders ging samenwonen met haar partner. [gedaagde 2] heeft geen feiten gesteld waaruit kan volgen dat deze verklaring onjuist is. In de door IYI overgelegde huurovereenkomst uit 2016 is het adres van het appartement vermeld en zijn de paraaf en handtekening van [persoon A] zichtbaar, althans [gedaagde 2] betwist niet dat deze paraaf en handtekening van [persoon A] zijn. Dat sprake zou kunnen zijn geweest van hospitaverhuur, heeft [gedaagde 2] niet onderbouwd. De rechtbank volgt zijn betwisting dan ook niet en neemt als vaststaand aan dat tussen [persoon A] en [gedaagde 1] op 1 september 2017 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.

[gedaagde 1] en [persoon A] hebben in 2021 een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ondertekend

5.4.

IYI heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat [gedaagde 1] en [persoon A] in 2021 geen huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten. IYI baseert dit standpunt op een door [gedaagde 2] overgelegde versie van deze overeenkomst, die anders is dan de versie waarvan IYI tot dan toe uitging.

5.5.

De rechtbank volgt dit standpunt niet. IYI heeft een brief van de advocaat van [persoon A] overgelegd met een exemplaar van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dat is dus de huurovereenkomst die volgens [persoon A] is ondertekend en IYI heeft dat niet in twijfel getrokken. Dat [gedaagde 1] en [persoon A] deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan en hebben ondertekend, staat daarom voor de rechtbank vast.

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd is niet nietig

5.6.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft IYI met verwijzing naar rechtspraak betoogd dat het niet in overeenstemming is met het wettelijke stelsel van (vergaande) huurbescherming om te aanvaarden dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt omgezet in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Deze laatste overeenkomst is daarom nietig, zo begrijpt de rechtbank het betoog van IYI.

De andere partijen hebben zich na de mondelinge behandeling schriftelijk uitgelaten en weerspreken het betoog van IYI.

5.7.

Dit betoog slaagt niet. Zoals IYI terecht opmerkt, bevat artikel 7:271 BW verschillende voorschriften over het beëindigen van een huurovereenkomst. Op grond van destijds het achtste (inmiddels het tiende) lid van dit artikel gelden deze voorschriften echter niet als de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd. Een huurder met huurbescherming kan er dus voor kiezen om, al dan niet onder voorwaarden, vrijwillig afstand te doen van deze bescherming. Dit laatste heeft [persoon A] volgens [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gedaan en geen rechtsregel staat daaraan volgens hen in de weg.

5.8.

Gelet op 5.5 staat vast dat [persoon A] de huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft ondertekend. IYI betwist dat de oude huurovereenkomst voor onbepaalde tijd daarmee is geëindigd. Deze betwisting volgt de rechtbank niet. Het ondertekenen van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is een duidelijke aanwijzing dat [persoon A] op dat moment met die overeenkomst heeft ingestemd. Op de oude overeenkomst is “ingetrokken” geschreven, waarbij niet is gebleken dat dit destijds zonder medeweten of goedvinden van [persoon A] is gebeurd. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat [persoon A] afstand heeft gedaan van de huurbescherming die hij ontleende aan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

5.9.

De conclusie is dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet nietig is.

IYI heeft onvoldoende onderbouwd dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd vernietigbaar is, maar er is wel sprake van een bijzondere situatie en dat weegt mee bij de verdere beoordeling

5.10.

IYI betoogt dat [gedaagde 1] bij het sluiten van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. De cognitieve vermogens van [persoon A] zijn beperkt. Dat stelt de advocaat van [persoon A] niet alleen, dat is volgens IYI ook merkbaar als zij contact heeft met [persoon A] . In het verlengde hiervan legt IYI aan haar primaire vorderingen tegen [gedaagde 1] onder meer ten grondslag dat [gedaagde 1] , gelet op de vernietigbaarheid van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, de koopovereenkomst (en daarmee samenhangend artikel 7:15 BW en artikel 7 van de leveringsakte) niet is nagekomen. Uit artikel 7.1 van de koopovereenkomst volgt namelijk dat de zittende huurder, [persoon A] , een tijdelijke huurovereenkomst heeft en het appartement uiterlijk twee jaar na levering zal verlaten, maar het tegendeel is waar gebleken.

5.11.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] weerspreken dit betoog. Zij voeren onder meer aan dat, als [gedaagde 1] misbruik van omstandigheden zou hebben gemaakt, IYI dat niet aan hen kan tegenwerpen. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] waren niet bekend met de gestelde beperkingen van [persoon A] en zij hoefden dat ook niet te zijn.
De rechtbank stelt vast dat IYI dit laatste niet heeft betwist. Evenmin heeft IYI nader toegelicht waarom het door haar gestelde misbruik van omstandigheden door [gedaagde 1] (desondanks) ook aan [gedaagde 2] en van [gedaagde 3] toegerekend kan worden. Ten opzichte van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] slaagt het betoog van IYI over misbruik van omstandigheden dus niet.

5.12.

Ook [gedaagde 1] weerspreekt het betoog van IYI. [gedaagde 1] meent dat zij de koopovereenkomst wel degelijk is nagekomen. [persoon A] heeft ingestemd met het beëindigen van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en het aangaan van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Hij was toch al van plan om te gaan verhuizen en met een huurverhoging had hij geen problemen, aldus [gedaagde 1] . Dat [persoon A] zich later op het standpunt zou gaan stellen dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd had, kon [gedaagde 1] naar eigen zeggen niet voorzien.

5.13.

Als het beroep op misbruik van omstandigheden zou slagen ten opzichte van [gedaagde 1] , zou in de rechtsverhouding tussen haar en IYI moeten worden aangenomen dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd op grond van artikel 3:44 lid 1 BW vernietigbaar is. Een vernietigbare overeenkomst is van kracht zolang zij niet wordt vernietigd. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was de vernietigbaarheid van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet ingeroepen door [persoon A] en was deze overeenkomst dus van kracht. Dit betekent dat [gedaagde 1] , zelfs als zij misbruik van omstandigheden zou hebben gemaakt, naar de letter van artikel 7 van de koopovereenkomst geen wanprestatie heeft gepleegd. In zoverre kan het betoog van IYI ook ten opzichte van [gedaagde 1] niet slagen.

5.14.

[persoon A] is meerderjarig en staat, naar IYI niet heeft betwist, niet onder curatele of bewind. [persoon A] kan dan ook zelfstandig rechtshandelingen verrichten en overeenkomsten sluiten, ook als die minder voordelig voor hem zijn. [gedaagde 1] stelt dat haar broer in 2021 van plan was om te verhuizen en dat hij geen probleem had met een huurverhoging, daarom was hij bereid de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te vervangen door een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dit valt niet uit te sluiten. De stelling van IYI dat er duidelijk iets met [persoon A] aan de hand is, heeft zij niet nader geconcretiseerd. De conclusie is dat IYI onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde 1] misbruik heeft gemaakt van de gestelde omstandigheid dat [persoon A] cognitief beperkt is, zodat niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd om die reden vernietigbaar is.

5.15.

Dat niet weg dat de gang van zaken de nodige vragen oproept. Begin 2021 had [persoon A] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en was de huurprijs (nog steeds) € 600,00, wat in ieder geval volgens [gedaagde 2] betekende dat het appartement niet aantrekkelijk was voor een koper. Vervolgens is [persoon A] bewogen tot het sluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dus met verlies van zijn sterke bescherming als huurder, waarbij hij ook nog eens bereid was om in plaats van € 600,00 per maand (inclusief nutsvoorzieningen) € 829,81 per maand te gaan betalen, een huurverhoging van 38,3%. Daarna was het appartement volgens [gedaagde 2] wel voldoende aantrekkelijk voor een eventuele koper. Er heeft zich in de periode van het sluiten van de koopovereenkomst dus een cruciale wijziging van de huursituatie voorgedaan en het is moeilijk voorstelbaar dat een redelijk handelend huurder daaraan onder normale omstandigheden zou meewerken. Een zeer opmerkelijke gang van zaken is nog geen bewijs van misbruik van omstandigheden, maar kan wel reden zijn om een mededelingsplicht ten opzichte van de koper aan te nemen. Daarop gaat de rechtbank verderop in dit vonnis in.

in de hoofdzaak

IYI en [gedaagde 2] hebben geen bemiddelingsovereenkomst gesloten, zodat van wanprestatie van [gedaagde 2] geen sprake kan zijn

5.16.

Aan haar primaire vorderingen tegen [gedaagde 2] legt IYI allereerst ten grondslag dat [gedaagde 2] de tussen hem en IYI gesloten bemiddelingsovereenkomst niet is nagekomen. [gedaagde 2] betwist dat hij een dergelijke overeenkomst met IYI heeft gesloten.

5.17.

Op grond van artikel 7:425 BW is de bemiddelingsovereenkomst de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden.

5.18.

IYI heeft geen feiten gesteld waaruit kan volgen dat zij aan [gedaagde 2] een opdracht geeft gegeven die door [gedaagde 2] is aanvaard, ook niet nadat [gedaagde 2] het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst in zijn conclusie van antwoord heeft betwist. [gedaagde 2] heeft toegelicht dat hij beschikt over een netwerk dat hem in staat stelt om kopers en verkopers op de huizenmarkt bij elkaar te brengen. [gedaagde 3] heeft aan [gedaagde 2] gevraagd of hij een koper wist voor het appartement en toen heeft hij contact opgenomen met IYI, zonder in dit verband een opdracht van IYI te krijgen of te aanvaarden. IYI heeft dit alles niet weersproken en het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst tussen haar en [gedaagde 2] is dan ook niet komen vast te staan.

[gedaagde 2] heeft onrechtmatig gehandeld ten opzichte van IYI

5.19.

Aan haar primaire vorderingen tegen [gedaagde 2] legt IYI verder ten grondslag dat [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld door voor IYI te verzwijgen dat tussen [gedaagde 1] en [persoon A] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen en dat met het oog op de verkoop van het appartement een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op papier is gezet.

[gedaagde 2] weerspreekt dit betoog.

Het betoog van IYI slaagt om de volgende redenen.

5.20.

Gelet op overweging 5.15 heeft zich in de periode van de totstandkoming van de koopovereenkomst een opmerkelijke wijziging in de huursituatie voorgedaan, die – ook in de visie van [gedaagde 2] – cruciaal was voor de verkoopbaarheid (en verkoopwaarde) van het appartement. Het had [gedaagde 2] duidelijk moeten zijn dat het bepaald niet voor de hand ligt dat een huurder ermee instemt om (a) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd om te zetten in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en (b) tegelijkertijd een veel hogere huur te gaan betalen. Beide wijzigingen zijn duidelijk nadelig voor de huurder en van een tegenprestatie van de verhuurder is niet gebleken. [gedaagde 2] had zich behoren te realiseren (en heeft zich gelet op het hieronder te bespreken handelen van [gedaagde 3] naar valt aan te nemen ook daadwerkelijk gerealiseerd) dat het voor IYI als mogelijke koper relevant was om kennis van te nemen van de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat IYI misbruik van omstandigheden niet heeft bewezen, laat onverlet dat niet viel uit te sluiten dat een discussie met de huurder zou kunnen ontstaan over de huursituatie. [gedaagde 3] was dan ook, terecht, van mening dat IYI volledig ingelicht moest worden over de huursituatie. Hij heeft namelijk gesteld en met berichtenverkeer onderbouwd dat hij [gedaagde 2] heeft gevraagd beide huurovereenkomsten aan IYI te verstrekken. [gedaagde 2] heeft niet betwist dat [gedaagde 3] dit aan hem heeft gevraagd en [gedaagde 2] heeft [gedaagde 3] zelfs meegedeeld dat hij heeft gedaan wat [gedaagde 3] hem vroeg, maar het tegendeel is waar gebleken. Voor deze gang van zaken, het liegen tegen [gedaagde 3] en het niet volledig informeren van IYI over de huursituatie, heeft [gedaagde 2] geen redelijke verklaring gegeven. Hij heeft alleen gezegd dat het hem niet nodig leek om IYI hierover te informeren, maar die verklaring is niet toegelicht en daarom onvoldoende. Gelet op het voorgaande en omdat [gedaagde 2] voor zijn bemoeienissen het niet onaanzienlijke bedrag van € 5.000,00 bij IYI in rekening heeft gebracht, had het op de weg van [gedaagde 2] gelegen om rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van IYI door haar naar behoren te informeren over de huursituatie, in het bijzonder over de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Door dit niet te doen, heeft [gedaagde 2] IYI de mogelijkheid ontnomen om hierin een eigen afweging te maken en dit nalaten moet in de gegeven omstandigheden als onrechtmatig jegens IYI worden aangemerkt. [gedaagde 2] heeft niet betwist dat dit nalaten aan hem kan worden toegerekend.

5.21.

[gedaagde 2] betwist dat er causaal verband bestaat tussen zijn nalaten en de door IYI gestelde schade. Volgens [gedaagde 2] is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldig en had IYI tegenover [persoon B] voet bij stuk kunnen en moeten houden, dan had zij geen schade geleden. Deze betwisting gaat eraan voorbij dat IYI, als zij op de hoogte was geweest van het bestaan van een eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarschijnlijk een andere beslissing had genomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de directeur van IYI gesteld dat IYI het niet had aangedurfd om het appartement voor € 145.000,00 te kopen als zij had geweten dat er ook een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft bestaan. Zij had het appartement dan niet of tegen een veel lagere prijs willen kopen. De rechtbank acht deze verklaring plausibel.
[persoon B] heeft het appartement net als IYI gekocht zonder te beschikken over alle relevante informatie over de huursituatie. Dat IYI de zaak niet op de spits heeft willen drijven, wat haar overigens ook veel geld had kunnen kosten, maar tot terugkoop is overgegaan, is niet onredelijk. Dat geldt ook voor het niet (blijvend) aangaan van een discussie met [persoon A] toen die voet bij stuk hield en het appartement na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet wilde verlaten.
De betwisting van het causaal verband door [gedaagde 2] slaagt dan ook niet.

[gedaagde 2] is verplicht tot schadevergoeding aan IYI. De hoogte van deze schade is nog onvoldoende duidelijk. De rechtbank stelt IYI in de gelegenheid om hierover een akte te nemen, waarop [gedaagde 2] mag reageren. Ook kunnen IYI en [gedaagde 2] ervoor kiezen om naar aanleiding van dit tussenvonnis opnieuw met elkaar in gesprek te gaan.

5.22.

Bij het begroten van de schade moet de feitelijk bestaande situatie worden vergeleken met de hypothetische situatie, waarin [gedaagde 2] niet onrechtmatig zou hebben gehandeld en IYI had ingelicht over de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Aan het aannemelijk maken van de hypothetische situatie mogen geen hoge eisen worden gesteld, omdat [gedaagde 2] IYI door zijn onrechtmatig handelen de mogelijkheid heeft ontnomen om te bewijzen wat er zonder dat handelen zou zijn gebeurd.

5.23.

Zoals in 5.21 is overwogen, acht de rechtbank het standpunt van IYI plausibel dat zij het appartement niet of tegen een veel lagere prijs had willen kopen als zij had geweten van de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De rechtbank acht niet aannemelijk dat [gedaagde 1] bereid was om het appartement voor een veel lagere prijs dan € 145.000,00 te verkopen. Dit betekent dat IYI het appartement in de hypothetische situatie niet had gekocht.

5.24.

Zoals in 5.21 verder is overwogen, acht de rechtbank het niet onredelijk dat IYI het appartement heeft teruggekocht van [persoon B] . De in verband hiermee gevorderde schadevergoeding van € 21.354,24 is toewijsbaar.

5.25.

In de hypothetische situatie had IYI de zojuist besproken schade van € 21.354,24 niet geleden, maar had zij ook geen winst gemaakt door het appartement aan [persoon B] te verkopen voor een hoger bedrag dan het bedrag dat zij aan [gedaagde 1] heeft betaald. Het ligt in de rede dat IYI de hoogte van deze winst inzichtelijk maakt en dat deze winst in mindering wordt gebracht op de schadevergoeding. De rechtbank stelt IYI in de gelegenheid om deze winst inzichtelijk te maken en zich uit te laten over de vraag of die in mindering moet worden gebracht op de schadevergoeding. [gedaagde 2] mag daarop bij antwoordakte reageren.

5.26.

De rechtbank stelt vast dat IYI het aan [gedaagde 2] betaalde bedrag van € 5.000,00 niet als schadepost heeft opgevoerd, zodat daarover geen oordeel hoeft te worden gegeven.

5.27.

IYI voert aan dat zij € 145.000,00 heeft betaald voor het appartement, terwijl dat appartement in werkelijkheid veel minder waard was vanwege de volgens [persoon A] bestaande huursituatie. Dat IYI in die situatie heeft berust, acht de rechtbank gelet op 5.21 niet onredelijk. IYI stelt en [gedaagde 2] betwist niet dat het appartement, als dat voor onbepaalde tijd wordt verhuurd, minder waard is dan als het voor bepaalde tijd wordt verhuurd. Met de opinie van [persoon C] heeft IYI echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het appartement op 1 mei 2021 ongeveer € 90.000,00 (of € 100.000,00, het bedrag waarvan IYI in haar vordering uitgaat) waard was, alleen al omdat [persoon C] zelf opmerkt dat zijn opinie niet hetzelfde is als een taxatie. De rechtbank ziet aanleiding om IYI in de gelegenheid te stellen om nader bewijs te leveren van de waarde van het appartement per 1 mei 2021, uitgaande van verhuur voor onbepaalde tijd. Daarnaast kan IYI desgewenst elementen aandragen die de rechtbank volgens IYI in aanmerking moet nemen als de rechtbank besluit deze waarde op grond van artikel 6:97 BW te schatten. [gedaagde 2] mag daarop bij antwoordakte reageren.

5.28.

De rechtbank zal de hoofdzaak dan ook naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte door IYI als bedoeld in 5.25 en 5.27, waarna [gedaagde 2] bij antwoordakte mag reageren. IYI en [gedaagde 2] kunnen er ook voor kiezen om naar aanleiding van dit tussenvonnis met elkaar te overleggen over een regeling voor hun geschil. Als zij daar meer tijd voor nodig hebben, kunnen zij de rechtbank vragen de in 6.1 vermelde roldatum te wijzigen.

[gedaagde 1] heeft niet onrechtmatig gehandeld jegens IYI en ook het beroep op dwaling van IYI slaagt niet ten opzichte van [gedaagde 1]

5.29.

Wat in 5.20 over het nalaten van [gedaagde 2] is overwogen, geldt op zichzelf ook voor [gedaagde 1] . Ook zij wist dat de huursituatie in de periode van de koop cruciaal was voor de verkoopbaarheid en verkoopwaarde van het appartement en daarom is zij met [persoon A] in gesprek gegaan over de huurovereenkomst. Als [gedaagde 1] het appartement zelfstandig had verkocht, had ook zij mogelijk een mededelingsplicht gehad tegenover IYI. Maar zo is het niet gegaan. [gedaagde 1] heeft een makelaar in de arm genomen die het verkoopproces voor haar heeft verzorgd, namelijk [gedaagde 3] . Daar heeft [gedaagde 1] € 3.000,00 voor betaald aan [gedaagde 3] . [gedaagde 1] merkt onbetwist op dat zij niet over specifieke juridische deskundigheid beschikt en dat zij mocht aannemen dat [gedaagde 3] voldoende kennis en ervaring heeft om het appartement op een zorgvuldige manier te verkopen. Het is op het punt van de mededelingsplicht overigens ook terecht gebleken dat [gedaagde 1] heeft vertrouwd op [gedaagde 3] . [gedaagde 3] heeft immers onderkend dat IYI het recht had om te weten hoe de vork wat betreft de huursituatie in de steel zat, hij heeft [gedaagde 2] daarom gevraagd die informatie met IYI te delen en [gedaagde 2] heeft tegenover [gedaagde 3] verklaard dat te hebben gedaan, waarop [gedaagde 3] mocht afgaan. Ook [gedaagde 1] kan hier, als de partij die [gedaagde 3] heeft ingeschakeld en betaald om de verkoop van het appartement voor haar te verzorgen, naar het oordeel van de rechtbank een beroep op doen. Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde 1] niet onrechtmatig heeft gehandeld tegenover IYI en dat IYI tegenover [gedaagde 1] evenmin een beroep op dwaling kan doen; [gedaagde 3] heeft immers mede ten behoeve van [gedaagde 1] aan de hier bestaande mededelingsplicht voldaan.

De vorderingen tegen [gedaagde 1] worden afgewezen

5.30.

De vorderingen tegen [gedaagde 1] zullen bij het eindvonnis worden afgewezen. Dan zal ook worden beslist over de proceskosten.

in de vrijwaringszaak

De vorderingen tegen [gedaagde 3] worden afgewezen

5.31.

Omdat de vorderingen tegen [gedaagde 1] worden afgewezen, hoeft zij niets aan IYI te betalen en hoeft [gedaagde 3] evenmin iets aan [gedaagde 1] te betalen. De vorderingen van [gedaagde 1] tegen [gedaagde 3] zullen dan ook bij het eindvonnis worden afgewezen. Dan zal ook worden beslist over de proceskosten.

6. De beslissing

De rechtbank:

in de hoofdzaak

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van 2 oktober 2024 voor het nemen van een akte door IYI als bedoeld in 5.28;

6.2.

bepaalt dat de zaak
vier weken na het nemen van deze akte of het verstrijken van de daarvoor gestelde termijn weer op de rol zal komen voor het nemen van een antwoordakte door [gedaagde 2] ;

6.3.

houdt iedere verdere beslissing aan;

in de vrijwaringszaak

6.4.

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.

3194/1918