ECLI:NL:RBROT:2024:9248

• Datum uitspraak: 28 augustus 2024
• Publicatiedatum: 19 september 2024
• Zaaknummer: 658275 HA ZA 23-472 + 666750 HA ZA 23-880
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.B. Smits
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geldigheid van beroep op ontbindende voorwaarde in koopovereenkomst en afwijzing van contractuele boete

In deze zaak, die diende bij de Rechtbank Rotterdam, hebben eisers een vordering ingesteld tegen gedaagden met betrekking tot een koopovereenkomst van een woning. De koopovereenkomst, gesloten op 27 november 2022, bevatte een ontbindende voorwaarde voor gedaagden, die op 13 januari 2023 diende te worden ingeroepen. Gedaagden hebben op 12 januari 2023 de ontbinding ingeroepen, maar hebben daarbij niet de vereiste documentatie overgelegd, waaronder een kopie van de hypotheekaanvraag. Eisers hebben de ontbinding niet geaccepteerd en hebben de koopovereenkomst op 10 februari 2023 zelf ontbonden, waarbij zij een contractuele boete van € 69.700,00 hebben geëist. De rechtbank heeft geoordeeld dat gedaagden tijdig en correct een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde, en dat zij aan hun documentatieplicht hebben voldaan door een afwijzingsbrief van de bank over te leggen. De rechtbank heeft de vorderingen van eisers afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. In de vrijwaringszaak, die voortvloeide uit de hoofdzaak, zijn de vorderingen van gedaagden eveneens afgewezen, en zijn zij veroordeeld in de proceskosten van de tegenpartij. Het vonnis is uitgesproken op 28 augustus 2024.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 28 augustus 2024

in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer C/10/658275 / HA ZA 23-472 van

1. [eiser 1],

2.
[eiser 2] ,

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

eisers,

advocaat mr. K. Zeylmaker te Rotterdam,

tegen

1. [gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

gedaagden,

advocaat mr. T.M. Munnik te Rotterdam,

en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/10/666750 / HA ZA 23-880 van

1. [eiser 3],

2.
[eiser 4] ,

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

eisers,

advocaat mr. T.M. Munnik te Rotterdam,

tegen

VAN SPRONSEN MAKELAARS B.V. ,

gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,

gedaagde,

advocaat mr. D.W.N. Brand te Amsterdam.

Partijen worden hierna [eisers], [gedaagden] en Van Spronsen genoemd.

1. De procedures

1.1.

Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:

• de dagvaarding van 12 mei 2023, met producties 1 tot en met 12;
• de conclusie van antwoord tevens incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring, met producties 1 tot en met 20;
• de conclusie van antwoord in het incident;
• het vonnis in incident van 27 september 2023;
• het herstelvonnis van 11 oktober 2023;
• de akte van 3 mei 2024 van [eisers], met producties 13 tot en met 15;
• de brief van 3 mei 2024 van [gedaagden], met productie 21;
• de mondelinge behandeling van 14 mei 2024;
• de spreekaantekeningen van mr. Munnik.

1.2.

Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:

• de dagvaarding van 3 oktober 2023, met producties 1 tot en met 18;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 13;
• de brief van 3 mei 2024 van [gedaagden], met productie 19;
• de mondelinge behandeling van 14 mei 2024;
• de spreekaantekeningen van mr. De Groot.

1.3.

Ten slotte is in beide zaken vonnis bepaald.

2. De feiten in de hoofdzaak

2.1.

Tussen [eisers] (verkopers) en [gedaagden] (kopers) is op 27 november 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel [adres] tegen een koopsom van € 697.000,00. De koopsom is later met € 3.000,00 verminderd tot € 694.000,00.

2.2.

Volgens de koopovereenkomst moesten [gedaagden] uiterlijk op 20 januari 2023 een bankgarantie of waarborgsom van € 69.700,00 stellen of storten.

2.3.

De koopovereenkomst bevat verder in artikel 15 een ontbindende voorwaarde (een zogeheten financieringsvoorbehoud) ten behoeve van [gedaagden]. Deze ontbindende voorwaarde liep blijkens artikel 15 van de koopovereenkomst af op 13 januari 2023. Indien [gedaagden] een beroep wilden doen op deze ontbindende voorwaarde, moeten zij zowel een kopie van de hypotheekaanvraag als een afwijzing van de hypotheekaanvraag overleggen.

2.4.

Op 21 december 2022 hebben [gedaagden] via e-mail verzocht om verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud met twee weken. De verkopend makelaar heeft geantwoord dat een dergelijk verzoek alleen door de adviseur van [gedaagden] kan worden gedaan. De adviseur van [gedaagden] heeft vervolgens geen verzoek tot verlenging ingediend.

2.5.

In een e-mail van 12 januari 2023 hebben [gedaagden] het financieringsvoorbehoud ingeroepen en de koopovereenkomst ontbonden vanwege het niet verkrijgen van een financiering. Zij hebben daarbij (enkel) een afwijzingsbrief van ABN AMRO overgelegd, maar geen kopie van de hypotheekaanvraag.

2.6.

[eisers] hebben op 13, 14 en 17 januari 2023, zowel telefonisch als per e-mail, aan [gedaagden] medegedeeld dat het beroep op ontbinding niet werd geaccepteerd vanwege de ontbrekende documentatie. [eisers] hebben [gedaagden] verzocht om alsnog de benodigde kopie van de hypotheekaanvraag te sturen. [gedaagden] hebben dat niet gedaan.

2.7.

Op 1 februari 2023 hebben [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld en hen gesommeerd om uiterlijk op 9 februari 2023 te voldoen aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst, waaronder het stellen van de bankgarantie of het storten van de waarborgsom. Aangezien [gedaagden] niet aan deze sommatie voldeden, hebben [eisers] de koopovereenkomst op 10 februari 2023 zelf ontbonden en hebben zij vervolgens betaling geëist van de contractuele boete van € 69.700,00 (10% van de koopprijs).

3. Het geschil in de hoofdzaak

3.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] van de boete van 10% van de koopsom, ad € 69.700,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 februari 2023 tot aan de dag van volledige betaling;

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering, althans tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de proceskosten bij uitvoerbaar te verklaren vonnis.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in de hoofdzaak

Konden [gedaagden] de koopovereenkomst ontbinden?

4.1.

In artikel 15 van de koopovereenkomst staat dat [gedaagden] de overeenkomst uiterlijk op 13 januari 2023 rechtsgeldig konden ontbinden, mits het beroep op de ontbindende voorwaarde schriftelijk en goed gedocumenteerd zou zijn.

4.2.

In een e-mail van 12 januari 2023 hebben [gedaagden] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen vanwege het niet verkrijgen van financiering. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] hiermee tijdig een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde.

[gedaagden] hebben voldaan aan de documentatieplicht

4.3.

[gedaagden] hebben naar het oordeel van de rechtbank ook voldaan aan hun verplichting om hun beroep op de ontbindende voorwaarde goed te documenteren. Bij hun beroep op de ontbindende voorwaarde hebben [gedaagden] namelijk een afwijzingsbrief van ABN AMRO van 12 januari 2023 (productie 4 bij de dagvaarding) overgelegd. In die afwijzingsbrief staat (1) welke informatie bij de hypotheekaanvraag is verstrekt, (2) dat de aanvraag is gedaan voor een bedrag van € 600.000,00 en (3) dat de hypotheekaanvraag is afgewezen vanwege een ontoereikend inkomen. Naar het oordeel van de rechtbank bevat de afwijzingsbrief hiermee voldoende informatie voor [eisers] om te kunnen beoordelen of de hypotheekaanvraag conform de in artikel 15 van de koopovereenkomst daaraan gestelde voorwaarden is gedaan en blijkt dat die aanvraag is afgewezen.

4.4.

Het betoog van [eisers] dat [gedaagden] ook een kopie van de hypotheekaanvraag hadden moeten overleggen, omdat daarin aanvullende informatie – zoals het exacte bedrag waarvoor de hypotheekaanvraag is gedaan – staat, slaagt niet. Niet alleen volgt uit artikel 15 van de koopovereenkomst niet (expliciet) dat het exacte bedrag waarvoor de hypotheekaanvraag is gedaan kenbaar moet zijn, maar bovendien staat dat bedrag ook al in de afwijzingsbrief die [gedaagden] wel hebben overgelegd. [eisers] hebben verder niet gespecificeerd welke andere informatie zij uit de hypotheekaanvraag hadden willen halen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de belangen van [eisers] niet zijn geschonden doordat [gedaagden] de hypotheekaanvraag niet hebben overgelegd en daarom kunnen [eisers] zich er niet achter verschuilen dat [gedaagden] die aanvraag niet hebben overgelegd.

[gedaagden] hebben ook aan hun inspanningsverplichting voldaan

4.5.

Anders dan [eisers] stellen, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] ook aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. De koopovereenkomst is door [gedaagden] en de makelaar op 28 november 2022 ondertekend. De volgende dag hebben [gedaagden] contact opgenomen met een financieel adviseur, zoals blijkt uit productie 2 bij de conclusie van antwoord. Hoewel de adviseur op dat moment op vakantie was, drongen [gedaagden] aan op een afspraak direct na zijn terugkeer, zoals uit dezelfde productie blijkt. Het klopt dus niet dat [gedaagden] in de eerste twee weken van de overeengekomen periode niets hebben ondernomen, zoals [eisers] stellen. Er zijn ook verder geen aanwijzingen dat [gedaagden] zich onvoldoende hebben ingespannen. In tegendeel, alles wijst erop dat [gedaagden] alle vereiste stappen voor de financieringsaanvraag tijdig hebben ondernomen en dat zij alle relevante informatie tijdig hebben verstrekt. Sterker nog, op 18 januari 2023 – een dag na het verstrijken van de verlengde termijn – hebben [gedaagden] zelfs nog extra informatie aan [eisers] verstrekt.

4.6.

De stelling van [eisers] dat [gedaagden] de hypotheekaanvraag te laat hebben ingediend, wordt verworpen. Uit de communicatie door [gedaagden] overgelegde correspondentie blijkt namelijk dat [gedaagden] direct na de ondertekening van de koopovereenkomst actie hebben ondernomen. Bovendien blijkt uit de afwijzingsbrief van ABN AMRO dat de hypotheekaanvraag niet is afgewezen vanwege te late indiening of ontbrekende documenten, of een dergelijke aan [gedaagden] toe te rekenen omstandigheid; de hypotheekaanvraag is afgewezen vanwege een ontoereikend inkomen (precies een van de omstandigheden waarom een financieringsvoorbehoud wordt opgenomen).

De proceskosten

4.7.

[eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht € 1.301,00

- salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × tarief IV)

- nakosten
€ 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.907,00

5. De beoordeling in de vrijwaringszaak

5.1.

Omdat de vorderingen die [eisers] in de hoofdzaak tegen [gedaagden] hebben ingesteld worden afgewezen, worden de vorderingen die [gedaagden] in de vrijwaringszaak hebben ingesteld ook afgewezen. Er is namelijk geen veroordeling waar Van Spronsen [gedaagden] voor hoeft te vrijwaren.

5.2.

[gedaagden] worden als de in het ongelijk gestelde partij in de door Van Spronsen gemaakte proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Van Spronsen worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat € 1.214,00 (1 punt × tarief IV)

- nakosten €
178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.068,00

6. De beslissing

De rechtbank:

in de hoofdzaak

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.907,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

6.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in de vrijwaringszaak

6.4.

wijst de vorderingen af;

6.5.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 2.068,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

6.6.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024. 3500/3195