ECLI:NL:RBROT:2024:8944

• Datum uitspraak: 4 september 2024
• Publicatiedatum: 16 september 2024
• Zaaknummer: 637977
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S. Wahedi
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Benoeming onafhankelijke deskundige voor vaststelling vermogensschade bij geschil over taxatiewaarde vastgoed

Sore2 B.V. vordert betaling van €510.764,- schadevergoeding van gedaagde wegens schending van diens mededelingsplicht bij de koop van een vastgoedpand te Rotterdam. De rechtbank heeft reeds geoordeeld dat gedaagde aansprakelijk is voor de schade en staat toe dat een contra-expertise wordt ingebracht.

Partijen hebben verschillende taxatierapporten overgelegd met uiteenlopende waarderingen van het pand, waarbij onduidelijkheid bestaat over de juiste marktwaarde en ontwikkelingsmogelijkheden. De rechtbank oordeelt dat de taxaties niet onafhankelijk zijn en benoemt daarom een onafhankelijke deskundige om de schade vast te stellen.

De deskundige heeft een honorariumbegroting van €12.251,- inclusief btw ingediend, welke door gedaagde als te hoog wordt betwist, maar door de rechtbank als redelijk wordt beoordeeld. De deskundige wenst zijn aansprakelijkheid te beperken, waarvoor partijen wordt verzocht hun instemming kenbaar te maken.

De rechtbank verwijst de zaak naar de rol voor het nemen van een akte door partijen over de aansprakelijkheidsbeperking en houdt iedere verdere beslissing aan totdat hierop is gereageerd.

Uitkomst: De rechtbank benoemt een onafhankelijke deskundige en houdt verdere beslissing aan in afwachting van de reactie van partijen op de aansprakelijkheidsbeperking.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zittingsplaats Rotterdam

zaaknummer / rolnummer: C/10/637977 / HA ZA 22-395

Vonnis van 4 september 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SORE2 B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. Th. C. Visser te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mrs. S.T. Blom en D.A. Boor te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Sore2 en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 21 juni 2023;
• de akte uitlating van de zijde van [gedaagde] van 18 oktober 2023;
• de akte uitlating van de zijde van Sore 2 BV van 18 oktober 2023;
• de akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde] van 29 november 2023;
• de antwoordakte van de zijde van Sore 2 BV van 3 januari 2024.

1.2

Ten slotte is het vonnis nader bepaald op vandaag.

2. De verdere beoordeling

2.1

In het tussenvonnis van 21 juni 2023 is abusievelijk niet vermeld dat Sore2 bij de mondelinge behandeling (bevestigd bij akte van 24 oktober 2022) haar eis heeft vermeerderd.

Zij vordert thans, kort weergegeven

primair:

veroordeling van [gedaagde] om binnen 5 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis aan haar een bedrag van € 510.764,- aan schade te betalen, met wettelijke rente vanaf 30 oktober 2020

subsidiair:

veroordeling tot betaling van een bedrag, nader te begroten/nader op te maken bij staat aan vergoeding van geleden/nog te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf er, te berekenen vanaf de respectieve data van verschuldigdheid,

in beide gevallen met zijn veroordeling in de proceskosten en de nakosten en de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis.

[gedaagde] heeft zich tegen de eisvermeerdering niet (langer) verzet, zodat de rechtbank zal beslissen op de aldus vermeerderde eis.

2.2

De rechtbank neemt hier over wat in het tussenvonnis van 21 juni 2023 is overwogen en beslist.

In dat vonnis heeft de rechtbank geoordeeld, kort weergegeven, dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dat hij is gehouden de schade die Sore2 daardoor heeft geleden te vergoeden.

De rechtbank heeft [gedaagde] daarbij in het vooruitzicht gesteld dat zij hem zal toestaan, zoals hij heeft gevraagd, een rapport van contra-expertise over de waarde van het pand aan de [adres] te Rotterdam in het geding te brengen, en heeft de zaak verwezen naar de rol voor uitlating door beide partijen over een door de rechtbank te benoemen deskundige en de aan die deskundige te stellen vragen.

2.3

Sore2 acht het dienstig dat de rechtbank een eventueel te benoemen deskundige zal kiezen. Zij heeft opgave gedaan van de vragen die zij aan deze deskundige gesteld wil zien en deze van een toelichting voorzien.

[gedaagde] blijft in zijn akte van 18 oktober 2023 bij zijn wens een rapport van contra-expertise te laten uitbrengen. Hij acht het procesdossier nu niet in balans. Wanneer hem dat niet zou worden toegestaan en de rechtbank overgaat tot benoeming van een deskundige, dan verzoekt hij om het taxatierapport van Sore2, overgelegd als productie 11, buiten beschouwing te laten.

Bij akte van 29 november 2023 heeft [gedaagde] als producties 8 en 9 overgelegd een taxatierapport per 30 oktober 2020 van het pand en een contra-expertiserapport, beide van de hand van Ir. [persoon A] , en beide gedateerd 3 november 2023.

Bij akte van 3 januari 2024 heeft Sore 2 op de akte van [gedaagde] en op laatstgenoemde rapporten gereageerd.

2.4

de schade

2.4.1

[gedaagde] voert allereerst aan dat Sore2 geen schade heeft geleden, omdat zij het pand binnen twee maanden na aankoop met winst heeft doorverkocht.

Hij heeft dat verweer bij conclusie van antwoord niet inhoudelijk onderbouwd, en, na de toelichting van Sore2 bij de mondelinge behandeling, evenmin. Dat had, gezien die toelichting en de omstandigheid dat die verkoop, zoals blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde producties 2 en 3 bij conclusie van antwoord, heeft plaatsgevonden binnen de groep van vennootschapen en stichtingen waarvan Sore 2 deel uitmaakt, wel op zijn weg gelegen.

De rechtbank moet daarom aan dat verweer voorbijgaan.

2.4.2

Sore2 stelt haar schade op een bedrag van € 510.764,- k.k.

Zij baseert dat op het door haar als productie 11 overgelegde taxatierapport van BRIQ Real Estate van 29 september 2022.

Zij gaat uit van een marktwaarde van € 2.003.741,- na ontwikkeling per 15 juli 2022 in scenario 1 (7 wooneenheden) en een marktwaarde van € 1.492.977 na ontwikkeling per

15 juli 2022 in scenario 2 (3 wooneenheden).

[gedaagde] bestrijdt dat bedrag gemotiveerd. Hij legt een taxatierapport over van Ir. [persoon A] van 3 november 2023. Daarin wordt de marktwaarde van het pand per 30 oktober 2020
“as is” getaxeerd op € 975,- k.k.

2.4.3

De rechtbank oordeelt als volgt.

Het gaat in dit geval om vermogensschade. De schade is geleden op de dag van de koop/verkoop en de levering, 30 oktober 2020. Sore2 meende toen, en mocht ook menen, dat zij een pand kocht en geleverd kreeg met een bestaande mogelijkheid tot ontwikkeling tot 7 wooneenheden (scenario 1). Zij kreeg echter een pand dat slechts mogelijkheid tot

3 wooneenheden had (scenario 2).

De schade bestaat in dit geval in het verschil tussen de waarde in scenario 1 en die in scenario 2 op 30 oktober 2020.

2.4.4

Het uitgangspunt in het taxatierapport van ir. [persoon A] is niet in overeenstemming met de beslissing die al in het tussenvonnis van 21 juni 2023 is genomen. Reeds om die reden kan die taxatie niet dienstig zijn voor het vaststellen van de schade.

Het door Sore 2 overgelegde taxatierapport van BRIQ neemt twee data in aanmerking, maar onduidelijk is gebleven waarop die keuze is gebaseerd.

Voor de taxatierapporten van beide partijen geldt dat ze zijn samengesteld in opdracht van Sore 2, respectievelijk [gedaagde] , zodat de onafhankelijkheid van de taxateurs niet is gewaarborgd.

De rechtbank zal daarom, zoals al in eerder genoemd tussenvonnis in het vooruitzicht is gesteld, een onafhankelijk deskundige benoemen.

Sore2 en [gedaagde] hebben geen bezwaren geuit tegen de voorgestelde deskundige, de heer

[persoon B] van Stima Valuation & Advisory.

De beoogd deskundige heeft op basis van een hem door de griffier verstrekte korte samenvatting van het geschil en de mogelijk aan hem te stellen vragen een bedrag van € 12.251,- inclusief btw aan voorschot op zijn honorarium begroot, daarbij uitgaande van een schatting van 45 uren tegen een uurloon van € 45,- exclusief 21% btw.

Namens [gedaagde] is als bezwaar tegen dit bedrag aangevoerd dat het aantal geschatte uren

“aan de hoge kant” is. Ook is namens hem gevraagd om de kosten te maximeren op

€ 9.000,- incl. btw, zodat op voorhand voor partijen duidelijk is waarop de kosten maximaal kunnen uitkomen.

De rechtbank verwerpt het bezwaar van [gedaagde] tegen de hoogte van het voorschot.

Voor een begroting geldt per definitie dat die niet exact kan geschieden. Het gaat om een schatting, die vanzelfsprekend verantwoord moet zijn en redelijk. Aan die eisen voldoet de begroting.

De rechtbank zal de kosten van het deskundigenonderzoek niet maximeren. Het verzoek van [gedaagde] is gezien de hoogte van het als redelijk beoordeelde voorschot onvoldoende concreet toegelicht.

2.4.5

De voorgestelde deskundige heeft de rechtbank laten weten dat hij zijn aansprakelijkheid jegens de procespartijen wenst te beperken. ^[1]

De rechtbank merkt in dit verband het volgende op. Het uitbrengen van een deskundigenbericht in een procedure bij de rechtbank is een opdracht die uit de wet voortvloeit. De rechtbank is in privaatrechtelijke zin geen contractspartij en kan dus niet beslissen over een beperking van de aansprakelijkheid jegens de betrokken procespartijen.
Zij verzoekt Sore 2 en [gedaagde] aan de rechtbank bij akte te laten weten of zij de in de voetnoot vermelde aansprakelijkheidsbeperking aanvaarden.

Wanneer dat het geval is zal de rechtbank overgaan tot de benoeming van de deskundige.

Mocht dat niet zo zijn, dan zal een andere deskundige moeten worden aangezocht. Aannemelijk is echter dat ook een andere deskundige zijn aansprakelijkheid zal willen beperken.

In afwachting van de reactie van Sore 2 en [gedaagde] wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank

verwijst de zaak naar de rol van 25 september 2024 voor het nemen van een akte door elk van partijen zoals hiervoor bedoeld onder 2.4.5;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. S. Wahedi. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.

2632