Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11092574 VZ VERZ 24-4728
datum uitspraak: 5 september 2024 (bij vervroeging)
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
1.[verzoeker 1],
2. [verzoeker 2],
woonplaats: [woonplaats],
verzoekers,
gemachtigde: mr. A. van der Schee,
tegen
[verweerster],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats],
verweerster,
gemachtigde: mr. E.J. de Groot.
De partijen worden hierna (in enkelvoud) ‘[verzoeker 1]’ en ‘[verweerster]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift (ontvangen op 6 mei 2024), met bijlagen;
- het verweerschrift van 15 augustus 2024, met bijlagen
- de notulen van de vergadering van 8 april 2024, die op de zitting door mr. Van der Schee zijn overhandigd.
1.2.
Op 26 augustus 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [verzoeker 1] en de gemachtigde. Namens [verweerster] was aanwezig [naam 1] (penningmeester) en de gemachtigde.
Als belanghebbenden waren aanwezig:
- [naam 2] (huisnummer [nummer 1];
- [naam 3] (huisnummer [nummer 1];
- [naam 4] (huisnummer [nummer 2]);
- [naam 5] (huisnummer [nummer 3]);
- [naam 6] ([nummer 4]);
- [naam 7] (huisnummer [nummer 5], tevens secretaris);
- [naam 8] (huisnummer [nummer 5]);
- [naam 9] (huisnummer [nummer 6], tevens voorzitter);
- [naam 10] (huisnummer [nummer 6]).
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[verzoeker 1] is eigenaar van een appartementsrecht en daarom (van rechtswege) lid van [verweerster]. Tussen [verzoeker 1] en [verweerster] is een discussie ontstaan over de vraag of de buitenzonwering (screens) van de appartementen tot de gemeenschappelijke zaken behoren of niet. De uitkomst van deze discussie is relevant omdat daaruit volgt of de kosten voor onderhoud en vervanging van de screens voor rekening van de gezamenlijke of de individuele eigenaren komen.
2.2.
Het gaat om een uitleg van het bepaalde in de artikelen 9.1 en 9.3 van de geldende splitsingsakte. In artikel 9.1 staat:
“Tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken worden ondermeer gerekend voorzover aanwezig:
a.
de funderingen, de dragende muren en de kolommen, (…) de buiten zonweringen (screens), (…);”
de funderingen, de dragende muren en de kolommen, (…) de buiten zonweringen (screens), (…);”
In artikel 9.3 staat:
“Tot de Gemeenschappelijke Zaken worden niet gerekend al die zaken, die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door – respectievelijk uitsluitend dienstbaar zijn aan een Privé Gedeelte afzonderlijk.”
2.3.
Door [verweerster] zijn de screens tot nu toe beschouwd als niet gemeenschappelijk. [verzoeker 1] is het daar niet mee eens. Hij heeft de vergadering van eigenaars gevraagd om een besluit te nemen over het plegen van onderhoud aan de screens van zijn appartement. Op 8 april 2024 heeft de vergadering besloten om dit onderhoud niet op kosten van de gezamenlijke eigenaars uit te voeren.
2.4.
[verzoeker 1] heeft vervolgens een verzoekschrift ingediend, waarin hij betoogt dat het besluit van 8 april 2024 nietig is, omdat het in strijd is met de splitsingsakte. Als het niet nietig zou zijn, zou het besluit vernietigbaar zijn omdat het in strijd is met de redelijkheid. Ook zou er (mogelijk) een eerder besluit zijn, genomen op de vergadering van 2 april 2013, waaruit volgt dat de vergadering meent dat de screens niet gemeenschappelijk zijn. [verzoeker 1] vraagt om ook voor recht te verklaren dat dat besluit nietig is wegens strijd met de splitsingsakte.
De kantonrechter acht zich bevoegd
2.5.
Tijdens de zitting is de vraag aan de orde gekomen of [verzoeker 1] zijn vraag wel op de juiste plaats heeft neergelegd en de juiste procedure heeft gevolgd. Hoewel [verzoeker 1] in zijn verzoek vernietiging van het besluit van 8 april 2024 vraagt, draait de hele procedure eigenlijk om de vraag of het besluit nietig is. Die vraag zou in een dagvaardingsprocedure aan de rechtbank (team handel en haven) moeten worden voorgelegd. Echter, omdat [verzoeker 1] nu eenmaal wel vernietiging heeft verzocht en het inmiddels vaste rechtspraak is dat de kantonrechter zich dan ook mag uitlaten over de eventuele nietigheid van een besluit, acht de kantonrechter zich toch bevoegd om hierover te oordelen. Dit ondanks het ontbreken van een duidelijke onderbouwing voor de reden waarom het in strijd met de redelijkheid zou zijn om te besluiten het onderhoud van de screens niet voor rekening van de gezamenlijke eigenaren te laten komen, anders dan strijd met de splitsingsakte.
De screens zijn niet gemeenschappelijk
2.6.
De kantonrechter oordeelt dat de splitsingsakte zo moet worden uitgelegd dat de screens niet gemeenschappelijk zijn. Het bepaalde in artikel 9.3 zet namelijk het bepaalde in artikel 9.1 opzij.
2.7.
Bij de uitleg van de splitsingsakte gaat het niet om de bedoeling die partijen hadden ten tijde van de splitsing, maar om wat er uit de tekst kan worden afgeleid. Een logische uitleg van de akte houdt in dat in artikel 9.1 een opsomming is gemaakt van de zaken die doorgaans als gemeenschappelijk worden beschouwd. Deze opsomming is grotendeels afkomstig uit het gebruikte modelreglement (1992), hoewel het woord buitenzonwering/screens een specifieke toevoeging in deze akte is. Vervolgens is echter in artikel 9.3 een uitzondering gemaakt op de hoofdregel van artikel 9.1, door te bepalen dat zaken die uitsluitend dienstbaar zijn aan een privé-gedeelte afzonderlijk niet gemeenschappelijk zijn. Deze ‘dienstbaarheidsbepaling’ komt ook niet uit het modelreglement en is dus ook specifiek aan deze akte toegevoegd.
2.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het bepaalde in artikel 9.3 voor op het bepaalde in artikel 9.1, omdat een uitzondering wordt gemaakt op de algemenere (niet-limitatieve) opsomming van artikel 9.1. [verzoeker 1] heeft niet weersproken dat de screens alleen dienstbaar zijn aan het eigen appartement. Daarmee staat dan ook vast dat ze niet gemeenschappelijk zijn. De besluiten die [verzoeker 1] noemt in zijn verzoekschrift zijn dan geldig, zodat zijn verzoeken moeten worden afgewezen.
Bij twijfel beslist de vergadering
2.9.
Naast het voorgaande geldt dat in gevallen waarin er twijfel is of een zaak tot de gemeenschappelijke zaken behoort, de vergadering beslist. Dit is zo geregeld in artikel 10 van de splitsingsakte. Als de kantonrechter zou oordelen dat de specifieke toevoeging van de buitenzonwering / screens in artikel 9.1 van de splitsingsakte en de dienstbaarheidsbepaling van artikel 9.3 van de akte geen ‘rangorde’ hebben en elkaar dus op gelijk niveau tegenspreken, dan is er reden voor zulke twijfel. Tussen partijen is niet in discussie dat de vergadering al geruime tijd geleden (in elk geval in 2013) heeft besloten om de screens niet als gemeenschappelijk aan te merken. Dat besluit is destijds niet aangetast. [verzoeker 1] heeft ook niet uitgelegd waarom dat besluit nu nog aantastbaar zou zijn; hij heeft alleen gesteld dat sprake is van strijd met de splitsingsakte en dat is in deze situatie niet het geval. Ook om deze reden is er geen sprake van een nietig besluit, zodat de verzoeken van [verzoeker 1] niet worden toegewezen.
[verzoeker 1] moet de proceskosten betalen
2.10.
[verzoeker 1] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 289 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [verweerster] op € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 339,-) en € 135,-aan nakosten. Dat is in totaal € 813,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de verzoeken af;
3.2.
veroordeelt [verzoeker 1] in de proceskosten, die aan de kant van [verweerster] worden begroot op € 813,-;
3.3.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Deze beschikking is gegeven door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
51909