Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10940183 VV EXPL 24-88
datum uitspraak: 29 maart 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[persoon A],
woonplaats: Rotterdam,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. S.W. Margetson,
tegen
[persoon B],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Meerman.
De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 februari 2024, met bijlagen;
- de akte overlegging producties en eis in reconventie van [persoon B] van 14 maart 2024, 13:03 uur, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [persoon B] .
1.2.
Op 15 maart 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] met gemachtigde mr. S.W. Margetson en [persoon B] met gemachtigde mr. J. Meerman.
2.Waar gaat de zaak over?
2.1.
Sinds 1 december 2020 huurt [persoon A] een woning aan de [adres] in Schiedam van [persoon B] . Half december 2023 heeft [persoon B] de sloten van de woning vervangen en de spullen die zich in de woning bevonden, aan de kant van de weg gezet. [persoon A] kon er niet meer in en wil zijn woning terug. Ook wil hij zijn spullen terug, of een vervangende schadevergoeding. [persoon B] wil alsnog ontruimen, betaling van achterstallige huur en een schadevergoeding in verband met niet uitgevoerde werkzaamheden aan de badkamer.
in conventie
2.2.
[persoon A] vordert daarom in conventie om [persoon B] te veroordelen om
- hem onmiddellijke toegang tot de woning te verschaffen van het huurgenot op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag;
- onmiddellijke afgifte van zijn zaken die [persoon B] nog onder zich heeft, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag;
- een voorschot van € 25.000,00 op de geleden en te lijden schade door het wederrechtelijk wegnemen van zaken die aan hem toebehoren.
2.3.
[persoon B] voert verweer.
in reconventie
2.4.
[persoon B] vordert in reconventie om [persoon A] te veroordelen
- om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en wanneer hij daar niet aan meewerkt met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [persoon A] .
- om de verschuldigde huurpenningen over de maanden maart 2023 tot en met maart 2024, een totaalbedrag van € 12.600,00, te voldoen;
- om de wettelijke handelsrente over de verschuldigde huurtermijnen te voldoen vanaf de dag van opeisbaarheid;
- om een bedrag van € 14.459,00 aan geleden schade te voldoen;
- om een bedrag van € 1.045,59 aan buitengerechtelijke kosten te voldoen;
- in de proceskosten.
2.5.
[persoon A] voert verweer.
3.De beoordeling
3.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [persoon A] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [persoon B] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
3.2.
[persoon A] heeft het spoedeisend belang voldoende aangetoond. Hij heeft al enige tijd geen toegang tot zijn woning en heeft nu geen vaste verblijfplaats.
in conventie
3.3.
[persoon A] vordert in de eerste plaats veroordeling van [persoon B] om aan hem onmiddellijk toegang tot de woning te verschaffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. De vordering tot onmiddellijke toelating tot de woning wordt toegewezen en hierna wordt uitgelegd waarom.
3.4.
Vaststaat dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten voor inmiddels onbepaalde tijd. [persoon B] heeft met het aangaan van die huurovereenkomst de verbintenis op zich genomen om aan [persoon A] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het huurgenot te verschaffen.
Namens [persoon B] is aangevoerd dat hij toch de woning terug mocht nemen omdat (kort samengevat)
- er een huurachterstand van meer dan een jaar was,
- er iemand anders in de woning verbleef;
- een oproep voor een ontruimingsprocedure achterlaten weinig zin had omdat er al veel brieven van deurwaarders in het gehuurde lagen en [persoon A] geen vaste woon- of verblijfplaats had.
3.5.
Geen van de argumenten van [persoon B] rechtvaardigen naar het oordeel van de kantonrechter de feitelijke ontruiming van de woning. Ontruiming van een woning is alleen toegestaan als er een executoriale titel voor is en als de deurwaarder dit uitvoert (art. 555 Rv). Dit geldt ook bij huurachterstand, en ook indien de verhuurder meent dat er sprake is van onderhuur in strijd met de huurovereenkomst. Dit is een belangrijke regel in het huurrecht om huurders en ook mogelijke onderhuurders (art. 7:269 BW) te beschermen. Verder betwist [persoon A] de gestelde hoogte van de huurachterstand en de onderhuur. Een dagvaarding had eenvoudigweg op het adres van de woning betekend kunnen worden.
3.6.
Voor zover de stellingen van [persoon B] moeten worden opgevat als een beroep op opschorting van de verplichting om het woongenot te verschaffen, geldt dat [persoon A] heeft betwist dat hij de woning definitief had verlaten. Hij verbleef tijdelijk elders. [persoon A] heeft verder onweersproken gesteld dat partijen via Whatsapp begin december 2023 nog contact hebben gehad, dus dat hij niet uit beeld was.
3.7.
Het bovenstaande houdt in dat [persoon B] ten onrechte is gestopt met het verschaffen van het woongenot. De vordering om onmiddellijk te worden toegelaten tot de woning wordt toegewezen. De gevorderde dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd zoals in de beslissing vermeld.
afgifte/ schadevergoeding
3.8.
[persoon B] heeft aangevoerd dat hij geen zaken van [persoon A] meer onder zich heeft. De vordering tot afgifte is onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd om deze in kort geding te kunnen toewijzen. Datzelfde geldt voor de vordering tot schadevergoeding.
in reconventie
huurachterstand
3.9.
[persoon B] vordert betaling van de huurachterstand. Deze vordering wordt afgewezen.
Dat er een huurachterstand is, staat niet ter discussie. Wel is in geschil in welke mate sprake was van een huurachterstand. [persoon B] heeft een overzicht in het geding gebracht waarin hij stelt dat sprake is van een huurachterstand van ongeveer twaalf maanden, terwijl volgens [persoon A] sprake was van een huurachterstand van twee maanden. Beide partijen hebben hun standpunt niet nader onderbouwd. Daarbij heeft [persoon A] tijdens de mondelinge behandeling terecht aangevoerd dat de vordering in reconventie zeer kort voor de mondelinge behandeling is ingediend en hij te weinig tijd had om zijn verweer voor te bereiden. De gevorderde betaling van de huurachterstand is gelet op de betwisting van [persoon A] onvoldoende onderbouwd voor het oordeel dat deze moet worden betaald. Er kan daarom niet worden vastgesteld wat de hoogte is van de huurachterstand. Voor nadere bewijslevering is in dit kort geding geen ruimte. In aanvulling hierop geldt dat de algemene bepalingen van de huurovereenkomst niet zijn overgelegd zodat niet kan worden getoetst of die oneerlijk zijn. Er is ook geen melding vroegsignalering gemaakt bij de gemeente, zoals artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening vereist.
schadevergoeding
3.10.
[persoon B] vordert verder een voorschot op de schadevergoeding ter hoogte van
€ 14.459,00 wegens niet of slechte uitvoering van de verbouwing van de badkamer in de woning. Hij overlegt ter onderbouwing een factuur voor de kosten van de badkamer die hij aan [persoon A] zou hebben betaald en de offerte voor de herstelkosten van de badkamer. Deze facturen worden door [persoon A] betwist omdat hij geen verband ziet met de niet ondertekende offerte en de foto van de badkamer. Nu de grondslag en de omvang van deze geldvordering onvoldoende aannemelijk zijn geworden en er in dit kort geding geen ruimte is voor nadere bewijslevering, wordt de vordering afgewezen.
buitengerechtelijke kosten
3.11.
De vordering van [persoon B] voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen.
rente
3.12.
Aangezien de gevorderde huurachterstand wordt afgewezen wordt de vordering van [persoon B] voor het toekennen van de rente ook afgewezen.
proceskosten
3.13.
[persoon B] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [persoon A] op € 138,41 aan dagvaardingskosten, € 87,00 aan griffierecht, € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 903,41. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
uitvoerbaarheid bij voorraad
3.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
beveelt [persoon B] om [persoon A] onmiddellijk toegang te verlenen tot de woning aan de [adres] in Schiedam en aan [persoon A] het huurgenot van de woning te verschaffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per week of een gedeelte daarvan dat hij nalaat dat te doen, met een maximum van € 5000,00;
4.2.
veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op € 903,41;
in reconventie
4.3.
wijst de vorderingen van [persoon B] af.
in conventie en in reconventie
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
48436