Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10898723 CV EXPL 24-1854
datum uitspraak: 30 augustus 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Salon Lef B.V.
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. A.B. Maaten,
tegen
[gedaagde],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. B.J. de Deugd.
De partijen worden hierna ‘Salon Lef’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het vonnis in het incident van 11 januari 2024 van de rechtbank Den Haag, waarin de kantonrechter zich onbevoegd heeft verklaard en de zaak heeft verwezen naar de rechtbank Rotterdam, en de in dat vonnis genoemde processtukken;
- het antwoord met eis in reconventie, met bijlagen;
- de brief van 27 mei 2024 namens [gedaagde], met bijlagen, tevens houdende een wijziging van de eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende een wijziging – vermeerdering – van eis in conventie, met bijlagen;
- de brief van 9 juni 2024 namens Salon Lef, met aanvullende producties.
1.2.
Op 20 juni 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Salon Lef [naam 1] met mr. Maaten en namens [gedaagde] [naam 2] (financieel directeur van [naam bedrijf], een dochteronderneming van [gedaagde]) en [naam 3] (vastgoedbeheerder) met mr. De Deugd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] verhuurt het pand aan [adres] sinds 1 september 2020 aan de rechtsvoorgangster van Salon Lef. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar. Per 1 november 2021 is de huurovereenkomst overgenomen door Salon Lef.
2.2.
Uit opmeting van het gehuurde is gebleken dat de gehuurde oppervlakte kleiner (185 m²) is dan het aantal vierkante meters volgens de huurovereenkomst (220 m²). Met ingang van september 2023 heeft [gedaagde] de met de kleinere oppervlakte overeenkomende lagere huurprijs (€ 3.802,05 inclusief servicekosten en btw) bij Salon Lef in rekening gebracht.
2.3.
Salon Lef heeft eind september 2023 het pand verlaten. Zij heeft een deel van de huur over september onbetaald gelaten en vanaf oktober 2023 geen huur meer aan [gedaagde] betaald.
2.4.
Bij vonnis in kort geding van 9 februari 2024 is de vordering van [gedaagde] tot ontruiming toegewezen. De sleutels van het pand zijn ingeleverd op 29 februari 2024.
3.Het (gewijzigde) geschil
in conventie
3.1.
Salon Lef eist samengevat (na wijziging):
I. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 oktober 2023, dan wel op 11 oktober 2023 of zoveel later dat de wilsverklaring tot de buitengerechtelijke ontbinding [gedaagde] heeft bereikt, is ontbonden c.q. geëindigd;
II. [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 21.467,74 aan schadevergoeding, met rente;
III. [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 17.050,71 aan teveel betaalde huur, met rente;
IV. [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 7.529,33 aan teveel betaalde servicekosten, met rente;
V. [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 4.610,94 aan compensatie voor lockdownperioden, met rente;
VI. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
in reconventie
3.2.
[gedaagde] eist samengevat (na wijziging):
Salon Lef te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 26.033,75 aan huurachterstand en boeterente tot en met de maand februari 2024;
Salon Lef te veroordelen aan haar te betalen een boeterente van € 300,- per maand vanaf maart 2024;
Salon Lef te veroordelen vanaf maart 2024 tot uiterlijk 31 augustus 2025 aan haar te betalen € 3.802,50 per maand aan te vervallen huurtermijnen en voorschot servicekosten, althans gebruikersvergoeding;
de huurovereenkomst te ontbinden;
Salon Lef te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 9.582,50 aan opleveringskosten, met rente;
Salon Lef te veroordelen in de proceskosten in reconventie;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.De beoordeling
In conventie
Verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2023 dan wel per 11 oktober 2023 of zoveel later dat de wilsverklaring tot de buitengerechtelijke ontbinding [gedaagde] heeft bereikt, is ontbonden c.q. geëindigd
4.1.
Salon Lef stelt dat [gedaagde] wanprestatie heeft gepleegd en dat op grond daarvan de overeenkomst is ontbonden. [naam 4] en [naam 3] hebben op 6 juli 2023 onrechtmatig het gehuurde betreden en daarbij medewerkers van Salon Lef bedreigd en geïntimideerd. De medewerkers van Salon Lef durfden niet meer alleen in het gehuurde te werken. Salon Lef heeft noodgedwongen een ander pand moeten huren. Zij meent ook dat zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet meer gehouden kan worden om de overeenkomst voort te zetten.
4.2.
[gedaagde] voert aan dat op 6 juli 2023 aan [naam 4] toegang is verleend om de oppervlakte te meten. Hij is ongeveer 5 minuten binnen geweest, heeft de oppervlakte gemeten en is daarna vertrokken. [naam 4] betwist dat hij iemand heeft bedreigd of geïntimideerd. Er is geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Bovendien is er geen ontbindingsverklaring uitgebracht.
4.3.
De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst tussen partijen niet buitengerechtelijk is ontbonden. Voor een buitengerechtelijke ontbinding is op grond van artikel 6:267 BW een schriftelijke verklaring nodig. Op de zitting heeft Salon Lef erkend dat die schriftelijke verklaring er niet is. Zij heeft gesteld dat het met de dagvaarding van 11 oktober 2023 duidelijk moet zijn geweest dat Salon Lef de huurovereenkomst had willen / wil ontbinden. Voor zover er uit zou kunnen worden gegaan dat de dagvaarding een schriftelijke verklaring is in de zin van artikel 6:267 BW (wat niet met zoveel woorden in die dagvaarding te lezen valt), is de kantonrechter van oordeel dat de gestelde tekortkoming onvoldoende zwaarwichtig is om een ontbinding te rechtvaardigen. Partijen zijn na het incident op 6 juli 2023 in overleg gebleven en Salon Lef heeft het pand tot eind september 2023 gebruikt. Na de melding op 8 juli 2023 bij de politie heeft Salon Lef geen aangifte gedaan. Het incident met de zwaarwegende juridische consequentie die Salon Lef daar nu aan verbindt is pas maanden later (in de dagvaarding) concreet als zodanig benoemd. De overgelegde verklaringen over de toedracht zijn maanden later pas opgesteld.
4.4.
Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden niet toewijsbaar is.
Schadevergoeding van € 21.467,74
4.5.
Salon Lef stelt dat zij schade heeft geleden als gevolg van het noodgedwongen vertrek uit het gehuurde en voor het huren van een nieuwe locatie. Die schade dient door [gedaagde] te worden vergoed, aldus Salon Lef. De kantonrechter begrijpt dat Salon Lef zich beroept op artikel 6:277 BW.
4.6.
De kantonrechter oordeelt dat Salon Lef geen recht heeft op de gevorderde schadevergoeding. Nu – zoals hiervoor geoordeeld – geen sprake is van een rechtsgeldige ontbinding van de huurovereenkomst door Salon Lef, is er ook geen grond voor toewijzing van de gevorderde schadevergoeding.
Teveel betaalde huur van € 17.050,71
4.7.
Salon Lef stelt dat zij teveel huur heeft betaald, omdat de huurprijs vanaf de aanvang gebaseerd was op 220m². De werkelijke vloeroppervlakte is 185m². Salon Lef heeft in totaal € 17.050,71 teveel betaald. Vanaf september 2023 heeft [gedaagde] de huur gecorrigeerd naar een juiste huurprijs.
4.8.
[gedaagde] erkent dat de oppervlakte van het gehuurde 185 m² is, terwijl er in de huurovereenkomst 220 m² staat. Er is ongeveer 35 m² ofwel 15,9 % teveel huur in rekening gebracht. Hier staat tegenover dat Salon Lef drie parkeerplaatsen en een terras van 53 m² gebruikt, terwijl die niet tot het gehuurde behoren. Voor zover een deel van de vordering van Salon Lef toewijsbaar is, beroept [gedaagde] zich op verrekening met een vordering die zij op Salon Lef (op grond van onrechtmatige daad dan wel ongerechtvaardigde verrijking) heeft ter zake het gebruik van het terras en de parkeerplaatsen. Op pragmatische grond beperkt [gedaagde] haar vordering tot een bedrag gelijk aan de vordering van Salon Lef.
4.9.
De kantonrechter oordeelt dat het beroep op verrekening door [gedaagde] niet opgaat. [gedaagde] heeft onvoldoende concreet gesteld welke schade zij heeft geleden dan wel dat sprake zou zijn van een verarming door het gebruik van het terras en de drie parkeerplaatsen door Salon Lef. De enkele stelling dat [gedaagde] het terras en de parkeerplaatsen had kunnen verhuren is onvoldoende. [gedaagde] had op zijn minst kunnen aangeven welke huurprijs zij voor het terras en de drie parkeerplaatsen in rekening zou hebben gebracht als die zouden zijn verhuurd en feiten en omstandigheden moeten aanvoeren waaruit blijkt dat er een reële kans was dat zij die parkeerplaatsen en het terras ook daadwerkelijk voor dat bedrag had kunnen verhuren. Zij heeft dat niet gedaan en zij heeft haar verweer in zoverre onvoldoende onderbouwd. Ook het verweer van [gedaagde] dat Salon Lef alleen de bedragen toekomt voor zover teveel is betaald nadat zij huurder is geworden (vanaf november 2021) slaagt niet. Partijen zijn het er immers over eens dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van de eenmanszaak Salon Lef per 1 november 2021 zijn overgegaan op Salon Lef (B.V.). Onder die rechten valt ook de aanspraak van de eenmanszaak Salon Lef op terugvordering van de teveel betaalde huur in de periode september 2020 tot 1 november 2021. Uitgaande van de specificatie van Salon Lef (productie 22), die in zoverre door [gedaagde] niet is betwist, is tot 1 september 2023 een bedrag van € 16.536,36 toewijsbaar.
Teveel betaalde servicekosten van € 7.529,33
4.10.
Salon Lef stelt dat zij teveel servicekosten aan [gedaagde] heeft betaald. Zij heeft bezwaar tegen de verdeelsleutel die ten aanzien van een aantal doorbelaste kosten wordt gehanteerd.
4.11.
[gedaagde] voert aan dat door of namens [gedaagde] jaarlijks eindafrekeningen zijn verstrekt. Het eigen elektriciteitscontract van Salon Lef ziet alleen op de elektra (verlichting en wandcontactdozen) in het gehuurde en niet op de elektriciteit voor de service-installaties.
4.12.
De kantonrechter heeft op de zitting de servicekostenafrekening over het jaar 2022 met partijen besproken. Op de zitting heeft [gedaagde] afgezien van de op die afrekening in rekening gebrachte waterkosten van € 35,00. Salon Lef is hiermee akkoord gegaan, zodat een bedrag van € 35,00 in mindering moet worden gebracht op de servicekosten. Ten aanzien van de overige kosten heeft Salon Lef onvoldoende gesteld waaruit blijkt dat zij teveel betaald zou hebben, dan wel wat er niet goed zou zijn berekend. Dat betekent dat de vordering tot een bedrag van € 35,00 toewijsbaar is en voor het overige wordt afgewezen. Het bedrag van € 35,- zal hierna worden verrekend met de openstaande huurbetalingen van Salon Lef.
Compensatie van € 4.610,94
4.13.
Salon Lef vordert een bedrag van € 4.610,94 aan compensatie voor de lockdownperioden. In 2022 heeft Salon Lef diverse keren om huurcompensatie gevraagd. Zoals alle verhuurders dient ook [gedaagde] compensatie te bieden voor de periode van de gedwongen sluitingen vanwege de coronaproblematiek, aldus Salon Lef.
4.14.
[gedaagde] betwist dat Salon Lef recht heeft op compensatie. De huurovereenkomst is per 1 november 2021 overgenomen door Salon Lef en dat is dus na het uitbreken van de coronapandemie. Salon Lef heeft ook niet gesteld dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden en iedere onderbouwing ontbreekt.
4.15.
De kantonrechter stelt vast dat de eenmanszaak Salon Lef de huurovereenkomst (waarvan haar rechten op Salon Lef (B.V.) zijn overgegaan) per 1 september 2020 is aangegaan. Dit is dus na het uitbreken van de coronacrisis. De kantonrechter oordeelt dan ook dat er niet zonder meer van kan worden uitgegaan dat de (maatregelen als gevolg van de) coronacrisis toen als een onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt. Salon Lef heeft daartoe onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld. Alleen al hierop strandt de vordering.
In reconventie
Huurtermijnen en boete
4.16.
[gedaagde] vordert van Salon Lef betaling van een bedrag van € 26.033,75, bestaande uit een huurachterstand (inclusief voorschot servicekosten) van € 19.433,75 en € 6.600,- aan contractuele boeterente, berekend tot en met februari 2024. Daarnaast vordert [gedaagde] betaling van de verdere boeterente van € 300,00 per maand alsmede de te vervallen huurtermijnen van € 3.082,50 per maand, althans een schadevergoeding ter zake van het gebruik van het gehuurde tot 31 augustus 2025.
4.17.
Volgens Salon Lef gaat het om een bedrag van € 24.233,75 aan huurachterstand en boete.
4.18.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Op de zitting hebben beide partijen verklaard dat vanaf september 2023 een huurprijs van € 3.802,05 (inclusief voorschot servicekosten) is verschuldigd. Niet gebleken is dat Salon Lef meer aan [gedaagde] heeft betaald dan waarvan [gedaagde] in haar berekening in punt 62 van de conclusie van antwoord is uitgegaan. Salon Lef is aan achterstallige huur (inclusief voorschot servicekosten) daarom tot en met de maand februari 2024 nog € 19.433,75,- aan [gedaagde] verschuldigd. Na verrekening met het bedrag van € 35,00 genoemd in r.o. 4.12 resteert een bedrag van € 19.398,75. Dit zal worden toegewezen.
4.19.
Ten aanzien van de boete wijst de kantonrechter een boete van € 300,00 per maand toe, voor zover er in die maand te laat is betaald. [gedaagde] is uitgegaan van cumulatie van die boete, maar de kantonrechter legt de boetebepaling anders uit. De uitleg van [gedaagde] kan leiden tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand (ver) kan overstijgen. Salon Lef is voor iedere maand dat hij de huurpenningen te laat heeft betaald dus niet meer dan € 300,00 aan [gedaagde] verschuldigd. Salon Lef heeft in de periode van april 2023 tot en met juni 2023 en van september 2023 tot en met februari 2024 negen maanden te laat betaald, zodat een bedrag van € 2.700,00 (€ 300,00 x 9) aan boeterente zal worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en de vervallen huurtermijnen/ gebruiksvergoeding vanaf maart 2024
4.20.
De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen.
4.21.
De gevorderde huurtermijnen vanaf maart 2024 tot ontbindingsdatum zijn ook toewijsbaar, alsmede de boeterente van € 300,00 over die maanden, voor zover in die maanden de huur te laat is betaald.
4.22.
Salon Lef is ook aansprakelijk voor de schade van [gedaagde] over de periode vanaf de ontbinding tot de oorspronkelijke einddatum (artikel 6:277 BW). De omvang van deze schade kan nog niet worden begroot. Daarom wordt Salon Lef veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding op te maken bij staat (artikel 612 Rv).
4.23.
De gevorderde contractuele boete over de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen. De boete staat namelijk in de huurovereenkomst en die bestaat vanaf de ontbinding niet meer.
Opleveringskosten
4.24.
Op de zitting is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat Salon Lef het gehuurde niet conform het opleverrapport heeft opgeleverd en dat er kosten moesten worden gemaakt voor de herstelwerkzaamheden. [gedaagde] heeft onbetwist verklaard dat zij een termijn aan Salon Lef heeft gegeven om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Salon Lef heeft aangevoerd dat zij wachtte op een opdracht van [gedaagde] om die herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren. Verder heeft Salon Lef onder meer de noodzaak en de hoogte van bepaalde werkzaamheden betwist. [gedaagde] heeft verklaard dat een deel van de herstelwerkzaamheden met betrekking tot de ruit wellicht door haar glasverzekeraar worden vergoed. De kantonrechter oordeelt dat Salon Lef herstelkosten aan [gedaagde] moet betalen, nu zij in de gelegenheid is gesteld om die werkzaamheden zelf (te laten) uitvoeren maar dat niet heeft gedaan. Er was geen reden om met de herstelwerkzaamheden te wachten op een opdracht van [gedaagde]. De kantonrechter zal wel rekening houden met de omstandigheid dat Salon Lef gemotiveerd heeft aangevoerd dat bepaalde kosten aan de hoge kant zijn en met de omstandigheid dat de kosten voor de schade aan de ruit zouden kunnen worden vergoed door de verzekeraar van [gedaagde]. De schade zal met inachtneming hiervan worden begroot op een bedrag van € 7.500,-. Dit bedrag aan herstelkosten zal worden toegewezen. De gevorderde rente zal eveneens worden toegewezen.
In conventie en in reconventie
Proceskosten
4.25.
Nu partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, worden de proceskosten in zowel conventie als in reconventie gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten dient te dragen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.26.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Salon Lef te betalen € 16.536,36 aan teveel betaalde huur tot september 2023, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
in reconventie
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Salon Lef en [gedaagde] met betrekking tot het pand aan [adres];
5.3.
veroordeelt Salon Lef om aan [gedaagde] te betalen € 22.098,75 aan huurachterstand (inclusief voorschot servicekosten) en aan boeterente berekend tot en met februari 2024;
5.4.
veroordeelt Salon Lef om aan [gedaagde] te betalen € 3.802,05 per maand met ingang van de maand maart 2024 tot en met de ontbindingsdatum, alsmede de contractuele boeterente van € 300,00 voor iedere maand dat de huur niet tijdig is betaald;
5.5.
veroordeelt Salon Lef tot vergoeding van de schade van [gedaagde] over de periode vanaf de ontbinding tot aan het moment dat [gedaagde] het pand aan een ander heeft verhuurd, uiterlijk tot 31 augustus 2025, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
5.6.
veroordeelt Salon Lef om aan [gedaagde] te betalen € 7.500,00 aan herstelkosten, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 1 juni 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
in conventie en in reconventie
5.7.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
821