Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11145790 CV EXPL 24-14533
datum uitspraak: 27 augustus 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser 1] ,
woonplaats: Den Haag, en
[eiser 2],
woonplaats: Voorschoten,
eisers,
gemachtigde: BoitenLuhrs gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde 1], en
[gedaagde 2],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagden,
die niet in de procedure zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘ [eiser 1] en [eiser 2] ’ en ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben op 30 mei 2024 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gedagvaard in verband met het niet nakomen van hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Omdat zij niet in de procedure zijn verschenen, is tegen hen verstek verleend (artikel 139 Rv).
1.2.
Bij rolbeslissing van 25 juni 2024 heeft de kantonrechter aan [eiser 1] en [eiser 2] meegedeeld dat zij ambtshalve moet beoordelen of sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen in de huurovereenkomst. Te kennen is gegeven dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de huurprijswijzigingsregeling in de overeenkomst onredelijk bezwarend is. [eiser 1] en [eiser 2] zijn in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en uitleg te geven als zij vinden dat die regeling gerechtvaardigd is.
1.3.
Op 23 juli 2024 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een akte genomen. Diezelfde dag is bericht dat de eis verminderd wordt met € 5.000,- in verband met twee betalingen door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser 1] en [eiser 2] verhuren sinds 1 november 2021 de woonruimte aan de [adres] te Rotterdam aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Omdat een huurachterstand is ontstaan eisen [eiser 1] en [eiser 2] ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot ontruiming van de woonruimte en tot betaling van de achterstand plus (een bedrag gelijk aan) de lopende huur tot en met de maand van de ontruiming, met rente en kosten.
2.2.
De eis tot ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woonruimte wordt afgewezen. Daarvoor is het bedrag aan huur dat nu openstaat niet hoog genoeg. Het gaat om nog geen drie maanden huur. Dat komt doordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tijdens de procedure betalingen hebben verricht, waardoor de huurachterstand is ingelopen. Dat komt ook doordat de kantonrechter van oordeel is dat de huurprijswijzigingsregeling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is, met als gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en de eerste huurprijs is blijven gelden.
2.3.
Om genoemde redenen wordt de eis tot veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de achterstallige en lopende huur slechts deels toegewezen, namelijk uitgaande van de eerste huurprijs en rekening houdend met de betalingen die alsnog zijn gedaan. Het gaat om € 1.278,42 tot en met de maand juli 2024.
2.4.
De eis tot veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van rente en buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat geconstateerd is dat de huurovereenkomst tevens een oneerlijk boetebeding bevat.
2.5.
Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze oordelen komt.
Het huurprijswijzigingsbeding is oneerlijk
2.6.
Geconstateerd is dat in de huurovereenkomst, waarop van toepassing zijn verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte [1] (hierna: de Algemene Bepalingen), een bepaling staat over huurprijswijziging, die aangemerkt wordt als een oneerlijke bepaling zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 5 van de huurovereenkomst gelezen in samenhang met artikel 16 van de Algemene Bepalingen. Kort gezegd is hierin geregeld dat ieder jaar de huurprijs gewijzigd wordt per 1 juli op basis van de gewijzigde Consumentenprijsindex, maar alleen als dat leidt tot een hogere huurprijs, en dat daarbovenop nog een verhoging met maximaal van 5% van de kale huurprijs mag worden toegepast. De bepaling geeft de verhuurder hiermee het recht om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst te verwachten was. Dat maakt de bepaling oneerlijk. Daarom moet de bepaling vernietigd worden, want consumenten moeten hiertegen worden beschermd, wat ook voor huurders geldt. [2] In de rolbeslissing is dit al meegedeeld. Van de zijde [eiser 1] en [eiser 2] zijn vervolgens geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van het huurprijswijzigingsbeding rechtvaardigen.
2.7.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht
dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [3]
2.8.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [4] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
2.9.
De vernietiging heeft tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat de huurprijs, die partijen in 2021 zijn overeengekomen, is blijven gelden. Het gaat om een kale huurprijs van € 885,- plus € 25,- en € 15,- aan servicekosten, tezamen € 925,- per maand. De verhoogde huurprijzen gelden dus niet. De servicekosten zijn nooit verhoogd.
Huurprijs en huurachterstand
2.10.
In de akte is vermeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf november 2021 € 30.525,- aan huur en servicekosten hadden moeten betalen, uitgaande van het bedrag van € 925,- per maand, en dat zij € 24.246,58 hebben betaald, zodat toen € 6.278,42 open stond. Hierop strekt nog in mindering het bedrag van € 5.000,- dat na het indienen van de akte betaald is, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurachterstand hebben van € 1.278,42 tot en met de maand juli 2024. Dat bedrag wordt toegewezen.
2.11.
Ook worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld tot betaling van € 925,- per maand aan kale huur en servicekosten vanaf de maand augustus 2024.
Afwijzing ontbinding en ontruiming
2.12.
De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [5] Uit het voorgaande volgt dat die situatie zich voordoet, want [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de afgelopen tijd huur betaald en de
huurachterstand ingelopen tot ongeveer anderhalve maand huur, misschien tweeëneenhalve maand huur als de huur voor augustus niet betaald is. De achterstand bedraagt minder dan drie maanden huur. Daarom wijst de kantonrechter de gevraagde ontbinding af.
Afwijzing incassokosten en rente
2.13.
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de huurovereenkomst staat namelijk een oneerlijke boetebepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mogen [eiser 1] en [eiser 2] daar geen beroep op doen en kunnen zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [6] Het gaat om artikel 11 onder f van de huurovereenkomst waarin is vastgelegd dat de huurder die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) aan de verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt van € 100,- per overtreding indien er een huurachterstand ontstaat, te vermeerderen met € 100,- per betaalperiode dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 1.000,-, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan de verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding en wettelijke incassokosten. Op grond van de wet zouden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als zij te laat betalen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [eiser 1] en [eiser 2] wijken dus in het nadeel van consumenten af van de wet door daarnaast ook een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen
2.14.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] op € 137,47 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 271,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 791,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Hoofdelijke veroordeling
2.15.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld. Dat betekent dat ieder van hen voor het geheel kan worden aangesproken, zij het in totaal niet voor meer dan genoemde bedragen. Als de één betaalt, is de ander bevrijd.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser 1] en [eiser 2] dat eisen en daarop niet is gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt, de ander is bevrijd, om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen:
- € 1.278,42 aan achterstallige huur tot en met de maand juli 2024;
- € 925,- aan kale huur en servicekosten per maand vanaf de maand augustus 2024;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt, de ander is bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op € 791,47;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
465