ECLI:NL:RBROT:2024:7981

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10878573 CV EXPL 24-1110

datum uitspraak: 9 augustus 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonplus Schiedam,

vestigingsplaats: Schiedam,

eiseres,

gemachtigde: mr. M.W. Kox,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

woonplaats: [woonplaats 1] ,

2. [gedaagde 2],

woonplaats: [woonplaats 2] ,

3. [gedaagde 3],

woonplaats [woonplaats 3] ,

4. [gedaagde 4],

woonplaats: [woonplaats 4] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. A.A. Bhagwandin.

De partijen worden hierna afzonderlijk ‘Woonplus’, ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’, ‘ [gedaagde 3] ’ en ‘ [gedaagde 4] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 3 januari 2024, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de aanvullende bijlagen van Woonplus;
de aanvullende bijlagen van gedaagden;
de spreekaantekeningen van gedaagden.

1.2.

Op 27 mei 2024 is de zaak tijdens een (hybride) zitting besproken. Daarbij waren namens Woonplus aanwezig [naam 1] (leefbaarheidsregiseur) en [naam 2] (senior gebiedsmedewerker), bijgestaan door [naam 3] als gemachtigde. Daarnaast zijn [gedaagde 2] en [gedaagde 3] verschenen met mevrouw mr. A.A. Bhagwandin als gemachtigde en was [gedaagde 1] vanaf haar vakantieadres via een Teams-verbinding met beeld en geluid aanwezig.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde 1] huurt sinds 8 oktober 1998 van (de rechtsvoorganger van) Woonplus de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor Zelfstandige Woonruimte van de Woningstichting Noordvest te Schiedam (hierna: Algemene huurvoorwaarden) van toepassing.

2.3.

In de Algemene huurvoorwaarden is onder meer bepaald dat de huurder haar hoofdverblijf moet houden in het gehuurde en dat het gehuurde niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonplus aan derden mag worden onderverhuurd of in gebruik gegeven.

2.4.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn de zonen van [gedaagde 1] . In de Gemeentelijke Basis Administratie (hierna: GBA) staan op het adres van het gehuurde [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingeschreven.

3.Het geschil

3.1.

Woonplus eist samengevat:

jegens [gedaagde 1]

de huurovereenkomst te ontbinden;
[gedaagde 1] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen met al hetgeen van haar is en ieder die bij haar verblijft;
[gedaagde 1] te veroordelen tot betaling aan Woonplus van de kosten van ontruiming indien [gedaagde 1] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat;
[gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van € 476,21 per maand, voor iedere maand, dat [gedaagde 1] vanaf 1 januari 2024 het gehuurde nog niet heeft ontruimd en opgeleverd;

jegens [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] , voor zover sprake is van onderhuur

te bepalen dat de voortgezette huurovereenkomst tussen Woonplus en [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] eindigt op hetzelfde tijdstip als de (hoofd)huurovereenkomst;
[gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;

jegens [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4]

[gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Woonplus baseert de eis op het volgende. [gedaagde 1] is (ernstig) tekort geschoten in haar verplichtingen als huurster, voortvloeiend uit de wet, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de Algemene huurvoorwaarden. De tekortkomingen van [gedaagde 1] bestaan eruit dat zij het gehuurde heeft gebruikt in strijd met de contractuele bestemming, dat zij geen hoofdverblijf (meer) houdt in het gehuurde en dat zij het gehuurde illegaal heeft onderverhuurd/in gebruik gegeven aan derden, te weten haar zoon(s). [gedaagde 1] handelt hiermee ook niet als een goed huurder.

3.3.

De tekortkomingen rechtvaardigen volgens Woonplus de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Woonplus moet als sociale verhuurder krachtig optreden tegen dit soort overtredingen. Zij heeft als toegelaten instelling in het belang van de volkshuisvesting ervoor zorg te dragen dat schaarse woningen, via het woningaanbodsysteem, rechtvaardig worden verdeeld. Dat systeem wordt door het handelen van [gedaagde 1] (en [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] ) op onacceptabele wijze doorkruist.

3.4.

Voor het geval dat sprake is van onderhuur en de vordering jegens [gedaagde 1] wordt toegewezen, vordert Woonplus ten aanzien van [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en eventuele overige bewoners dat deze onderhuurovereenkomst zal eindigen op hetzelfde tijdstip als waarop de hoofdhuurovereenkomst met [gedaagde 1] wordt ontbonden.

3.5.

[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn het niet eens met de eis en voeren het volgende aan. [gedaagde 1] woont samen met [gedaagde 2] in het gehuurde en [gedaagde 3] woont elders. [gedaagde 1] verblijft weliswaar regelmatig in Spijkenisse bij haar partner, [naam 4] (hierna: [naam 4] ), met wie zij een latrelatie heeft, maar zij houdt wel gewoon hoofdverblijf in het gehuurde. Ook van illegale onderhuur dan wel het in gebruik geven van het gehuurde aan derden is geen sprake (geweest).

4.De beoordeling

Kernvraag

4.1.

Kern van het geschil is - kort gezegd - de vraag of sprake is van een of meerdere tekortkomingen van [gedaagde 1] in de nakoming van haar verplichtingen als huurder en zo ja, of deze tekortkoming(en) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt/rechtvaardigen.

Uitkomst

4.2.

De kantonrechter is op basis van hetgeen door partijen naar voren is gebracht voorshands van oordeel dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen door het gehuurde, zonder toestemming van Woonplus, in gebruik te geven aan derden en door in het gehuurde niet haar hoofdverblijf te houden. [gedaagde 1] zal ten aanzien van deze voorshands bewezen geachte stelling nog in de gelegenheid worden gesteld tot het leveren van tegenbewijs. Dat sprake is (geweest) van onderhuur is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

Huurdersverplichtingen van [gedaagde 1]

4.3.

Niet in geschil is dat [gedaagde 1] op grond van artikel 6 lid 1 van de Algemene huurvoorwaarden gehouden is het gehuurde zelf te bewonen en er haar hoofdverblijf te hebben. Daarnaast volgt uit artikel 6 lid 3 van de Algemene huurvoorwaarden en artikel 7:244 BW dat het [gedaagde 1] niet is toegestaan om, zonder een daartoe strekkende toestemming van Woonplus, het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.

4.4.

Een handelen in strijd met de hiervoor genoemde verplichtingen levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Daarnaast maakt dit dat sprake is van een handelen in strijd met het goed huurderschap in de zin van artikel 7:213 BW.

4.5.

Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Stelplicht en bewijslast

4.6.

Vooropgesteld wordt dat Woonplus weliswaar heeft gesteld dat uit (artikel 7 lid 6 tweede alinea van) de Algemene huurvoorwaarden volgt dat op [gedaagde 1] de bewijslast rust van de stelling dat zij haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde, maar dat dit echter niet uit de Algemene huurvoorwaarden volgt. Aan deze stelling wordt dan ook voorbij gegaan.

4.7.

Op grond van artikel 150 Rv rust op Woonplus als verhuurder in beginsel de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan worden opgemaakt dat [gedaagde 1] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat zij het gehuurde aan derden heeft onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven.

4.8.

Daar staat wel tegenover dat op [gedaagde 1] een verzwaarde motiveringsplicht rust, in die zin dat van haar mag worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van Woonplus. Voor een verhuurder kan bewijslevering met betrekking tot het al dan niet hebben van het hoofdverblijf namelijk lastig zijn. De verhuurder kan immers niet ‘achter de voordeur’ kijken, en onderzoeken naar het verblijf van de huurder zullen al snel afstuiten op het recht op bescherming van de privacy van de huurder. De huurder daarentegen zal in veel gevallen op eenvoudige wijze met bijvoorbeeld administratieve bescheiden, duidelijk kunnen maken dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Ook kan, indien de stellingen van de verhuurder daarvoor aanleiding geven, bij wijze van vermoeden worden aangenomen dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, waarna het op de weg van de huurder ligt dat vermoeden te ontzenuwen.

Houden van hoofdverblijf in het gehuurde en in gebruik geven van het gehuurde aan derden

4.9.

Het hoofdverblijf kan worden geduid als de plaats waar iemand niet vandaan gaat anders dan met een bepaald doel en met het plan daar terug te komen als dat doel is bereikt. Anders gezegd: het leven van de huurder speelt zich in hoofdzaak af in en vanuit het gehuurde. De vraag of het hoofdverblijf daadwerkelijk elders is, moet niet alleen worden beantwoord aan de hand van de intentie van de huurder, maar ook aan de hand van concrete omstandigheden rond het gebruik van het gehuurde en de leefsituatie van de huurder. Niet ieder (tijdelijk) verblijf elders betekent dat een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Indien evenwel vrij structureel elders wordt verbleven en de woning slechts als uitvalbasis wordt gebruikt voor bepaalde sociale activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken.

4.10.

Woonplus heeft ter onderbouwing van haar standpunt, inhoudende dat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde en zij het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven, diverse stukken overgelegd. Daarbij gaat het om een verslag van het huisbezoek dat door Woonplus op 23 juni 2023 is gebracht aan het gehuurde, foto’s die tijdens dit huisbezoek van het gehuurde en van pintransacties van [gedaagde 1] zijn gemaakt en de op ambtseed opgemaakte rapportage met foto’s van de waarneming van de politie van diezelfde dag. Woonplus heeft ook (ondertekende) verklaringen overgelegd, welke zijn afgelegd in december 2023 door [gedaagde 1] zelf en door buren van [naam 4] .

4.11.

Uit het verslag en de rapportage van het huisbezoek van 23 juni 2023 volgt dat [gedaagde 1] die dag zelf heeft verklaard al een tijd niet in het gehuurde te zijn geweest en ook dat zij heeft bekend niet in het gehuurde te wonen. [gedaagde 1] kon die dag niet benoemen wat er in de koelkast van het gehuurde lag en haar identiteitsbewijs bevond zich ook niet in het gehuurde, maar bij [naam 4] . Er zijn die dag weinig tot geen persoonlijk spullen in het gehuurde aangetroffen en de door [gedaagde 1] die dag getoonde pintransacties zien op gedane transacties in (de omgeving van) Spijkenisse, zijnde de woonplaats van [naam 4] . Uit de door [gedaagde 1] in december 2023 afgelegde verklaring volgt daarnaast dat [gedaagde 1] op dat moment (volgens haar mede vanwege vakantie) al vier weken niet in het gehuurde heeft geslapen en dat zij vaak alleen op de dinsdag en woensdag in het gehuurde slaapt en voor het overige bij [naam 4] .

4.12.

Woonplus heeft er voorts op gewezen dat hoewel volgens de inschrijving in de GBA [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het gehuurde zouden wonen, zij vermoedt dat (in plaats daarvan) [gedaagde 3] in het gehuurde woont. In dit kader heeft zij erop gewezen dat de op 23 juni 2023 in het gehuurde aangetroffen dame, [naam 5] (hierna: [naam 5] ), anders dan door [gedaagde 1] die dag is verklaard, niet de vriendin van [gedaagde 2] is, maar dat [gedaagde 2] een relatie (en kind) heeft met [naam 6] (hierna: [naam 6] ). [naam 6] is woonachtig op een adres in [plaatsnaam] waar volgens Woonplus [gedaagde 2] feitelijk ook woonachtig is. Gebleken is dat dit tevens het adres is waarop [gedaagde 3] zijn post ontvangt. In het gehuurde zijn bovendien een ID-kaart en koffer met bagagelabel met de gegevens van [gedaagde 3] aangetroffen, alsook een brief d.d. 27 maart 2023 van [gedaagde 3] waarmee hij zijn arbeidsovereenkomst heeft opgezegd en waarop het adres van het gehuurde als zijn adres staat vermeld. Volgens het door Woonplus als productie 15 overgelegde BRP-uittreksel is [gedaagde 3] echter sinds 1 februari 2022 niet meer ingeschreven op het adres van het gehuurde.

4.13.

Uit de door Woonplus overgelegde stukken rijst het vermoeden dat het leven van [gedaagde 1] zich in hoofdzaak niet afspeelt in en vanuit het gehuurde en dat zij het gehuurde aan derden in gebruik geeft. De betwisting van [gedaagde 1] is (tot nog toe) onvoldoende gemotiveerd in het licht van hetgeen Woonplus ter onderbouwing van haar stelling heeft aangedragen.

4.14.

In dit kader wordt in de eerste plaats van belang geacht dat de verklaringen over de frequentie en momenten dat [gedaagde 1] in het gehuurde dan wel bij [naam 4] verblijft wisselend zijn en niet geheel consistent. Zo spreekt [gedaagde 1] erover dat zij (minimaal) twee dagen per week in het gehuurde verblijft (meestal op de dinsdag en woensdag) (en soms meer) en voor het overige bij [naam 4] en stelt [naam 4] dat [gedaagde 1] in het weekend bij hem slaapt en soms doordeweeks. [gedaagde 3] verklaart dat [gedaagde 1] zo nu en dan bij [naam 4] slaapt en op alle andere dagen gewoon thuis. De door [gedaagde 1] overgelegde foto’s van pintransacties waaruit zou volgen dat [gedaagde 1] in (de omgeving van) Schiedam verblijft dateren allen van een datum gelegen na het huisbezoek van 23 juni 2023 en onduidelijk is daarnaast wanneer de door [gedaagde 1] als productie C bij conclusie van antwoord overgelegde foto’s, waaruit zou moeten blijken dat er zich wel persoonlijke spullen van [gedaagde 1] in het gehuurde bevinden, zijn gemaakt.

4.15.

Het door [gedaagde 1] tijdens het huisbezoek, in de conclusie van antwoord en de daarbij als productie B afgelegde verklaring ingenomen standpunt, inhoudende dat [naam 5] de vriendin is van [gedaagde 2] , is bovendien nadat Woonplus erop heeft gewezen dat dit volgens haar niet juist is, door [gedaagde 1] (en [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ) gewijzigd. Ter mondelinge behandeling is door hen namelijk verklaard dat [naam 6] (inmiddels) de ex-partner van [gedaagde 2] is en [naam 5] de ex-partner van [gedaagde 3] . Niet toegelicht is waarom zij daarover eerder anders hebben verklaard.

4.16.

Het voorgaande tezamen leidt tot het oordeel dat Woonplus voorshands is geslaagd in haar bewijs dat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde en dat zij het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven. [gedaagde 1] wordt, ingevolge haar aanbod, toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Ter verduidelijking wordt opgemerkt dat dit niet betekent dat haar bewijs van het tegendeel wordt opgedragen, het ontzenuwen van het voorshands geleverde bewijs is voldoende.

4.17.

Als [gedaagde 1] er niet in slaagt om het voorshands bewezen feit dat zij het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven en daarin niet haar hoofdverblijf houdt te ontzenuwen, komt vast te staan dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Er zal vervolgens op basis van de dan vaststaande feiten worden beoordeeld of die tekortkoming(en) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt/rechtvaardigen.

Geen sprake van onderhuur

4.18.

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet komen vast te staan dat sprake is van onderhuur. Het voorgaande is door [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] uitdrukkelijk betwist en door Woonplus is ook niet onderbouwd dat dit anders is geweest. Bijvoorbeeld door aan te tonen dat [gedaagde 1] voor de ingebruikgeving van het gehuurde aan [gedaagde 2] , [gedaagde 3] of eventuele overige bewoners een vergoeding heeft ontvangen. Door laatstgenoemde is ook geen beroep gedaan op de onderhuurbescherming van artikel 7:269 lid 1 BW. De jegens [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en overige bewoners ingestelde vorderingen worden gelet op het voorgaande dan ook afgewezen.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden

4.19.

In afwachting van het door [gedaagde 1] te leveren tegenbewijs zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

laat [gedaagde 1] toe tot tegenbewijs van de voorshands bewezen geachte stelling van Woonplus dat [gedaagde 1] het gehuurde, zonder toestemming van Woonplus, in gebruik heeft gegeven aan derden en dat zij in het gehuurde niet haar hoofdverblijf houdt;

schriftelijk bewijs

5.2.

bepaalt dat als [gedaagde 1] schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van
dinsdag 3 september 2024 om 11.30 uurin tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

5.3.

bepaalt dat als [gedaagde 1] getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en
beidepartijen voor de maanden oktober, november en december 2024;

5.4.

wijst erop dat [gedaagde 1] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;

ander bewijs

5.5.

bepaalt dat als [gedaagde 1] op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

495