Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11113185 CV EXPL 24-13082
datum uitspraak: 15 augustus 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
GARBE Institutional Capital Netherlands B.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: H.A.M. Over de Vest,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
1.De procedure
1.1.
Eiseres vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres], te ontbinden en gedaagde te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling aan eiseres van de door eiseres in de dagvaarding van 16 mei 2024 genoemde bedragen.
1.2.
Eiseres is met de rolbeslissing van 20 juni 2024 in de gelegenheid gesteld om een akte te nemen. Eiseres heeft dat gedaan op de rol van 4 juli 2024.
1.3.
Tegen gedaagde is verstek verleend.
2.De beoordeling
2.1.
De vordering komt niet ongegrond of onrechtmatig voor en wordt daarom toegewezen, een en ander voor zover hierna niet anders blijkt.
De huurprijswijzigingsbepaling is oneerlijk
2.2.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen met betrekking tot de woning aan [adres] zijn overeengekomen en hebben neergelegd in artikel 5.2 van de huurovereenkomst oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs van € 1.050,00 per maand is blijven gelden.
2.3.
De kantonrechter legt hierna uit waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs altijd is blijven gelden.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
2.4.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. [1] De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus drie procent gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. [2] De wijze waarop artikel 5.2 van de huurovereenkomst is geformuleerd geeft eiseres echter de mogelijkheid om de huur met méér te verhogen. De verhuurder heeft zichzelf namelijk de bevoegdheid gegeven om de huur jaarlijks met een onbepaald percentage en dus ongelimiteerd te verhogen. Dat alleen al kan het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder aanzienlijk verstoren, ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt en de huur buiten de hiervoor weergegeven bandbreedte heeft verhoogd. Het moment waarop getoetst moet worden of de bepaling oneerlijk is, is immers het moment waarop de partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan. Verhuurder heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met een onbepaald percentage en dus ongelimiteerd kan worden verhoogd. De slotsom is dan ook de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is.
De huurovereenkomst voor de woning wordt ontbonden
2.5.
De hoogte van de achterstand in de huur voor de woning rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst voor de woning. Die huurovereenkomst wordt daarom ontbonden en gedaagde wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen.
2.6.
De hoogte van de achterstand met betrekking tot de huur van de woning komt overeen met méér dan zes maanden huur. Hierbij is rekening gehouden met de eerste huurprijs van € 1.050,00 per maand die is blijven gelden. Hoewel uit de dagvaarding niet duidelijk blijkt of en zo ja welke ontvangen betalingen specifiek zijn bedoeld voor de huur van de woning en welke voor de huur van de separaat gehuurde parkeerplaats, is de minimale huurachterstand méér dan zes maanden, namelijk € 7.217,45. Dat is als volgt berekend. De 20 huurtermijnen voor de woning van € 1.050,00 per maand in de periode oktober 2022 tot en met mei 2024 bij elkaar opgeteld bedragen € 21.000,00. Alle in de dagvaarding vermelde ontvangen betalingen bij elkaar opgeteld bedragen € 13.782,55. Het verschil daartussen – de huurachterstand – is € 7.217,45 en komt overeen met méér dan zes maanden de maandelijkse huur.
2.7.
Gedaagde moet een gebruiksvergoeding van € 1.050,00 per maand betalen tot en met de dag dat hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW). Eiseres heeft niet uitgelegd waarom gedaagde een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand.
De achterstallige huur voor de parkeerplaats
2.8.
De toewijsbare achterstallige huur voor de separaat gehuurde parkeerplaats bedraagt slechts € 750,00. Dat is 15 keer € 50,00. Voor een hoger bedrag aan huurachterstand voor de parkeerplaats is geen deugdelijke grondslag gesteld of gebleken. In de huurovereenkomst voor de parkeerplaats is een huurprijs van € 50,00 per maand afgesproken. Hoewel uit artikel 3.2 van die huurovereenkomst en uit de opsomming van de vordering in de dagvaarding kan worden afgeleid dat de maandelijkse huurprijs tweemaal is verhoogd (naar € 51,65 respectievelijk € 53,77), blijkt nergens uit dat de partijen een dergelijke huurprijswijziging zijn overeengekomen. Daarnaast geldt dat in artikel 3.2 weliswaar wordt bepaald dat de huurprijs kan worden verhoogd “als weergegeven in 11”, maar nergens blijkt uit wat “11” is. De huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats gaat niet verder dan punt 6.
De incassokosten en rente
2.9.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is € 657,67 toewijsbaar. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het toewijsbare bedrag aan achterstand op het moment van de veertiendagenbrief (5 oktober 2023). Dat is
€ 4.185,30 en niet € 4.755,32 zoals vermeld in de brief. Het eerstgenoemde bedrag is als volgt berekend. Rekening houdend met een huurprijs van € 1.050,00 voor de woning en
€ 50,00 voor de parkeerplaats was de huurachterstand voor de woning en de parkeerplaats en de afrekening servicekosten op 5 oktober 2023 in totaal € 14.389,77. Tot 5 oktober 2023 was aan betalingen ontvangen € 10.204,47. Het verschil daartussen, € 4.185,30, was de achterstand op het moment van de veertiendagenbrief.
€ 4.185,30 en niet € 4.755,32 zoals vermeld in de brief. Het eerstgenoemde bedrag is als volgt berekend. Rekening houdend met een huurprijs van € 1.050,00 voor de woning en
€ 50,00 voor de parkeerplaats was de huurachterstand voor de woning en de parkeerplaats en de afrekening servicekosten op 5 oktober 2023 in totaal € 14.389,77. Tot 5 oktober 2023 was aan betalingen ontvangen € 10.204,47. Het verschil daartussen, € 4.185,30, was de achterstand op het moment van de veertiendagenbrief.
2.10.
Eiseres vordert verschenen rente over € 4.755,32 vanaf 1 oktober 2023 tot dat alles is betaald. De rente is echter slechts toewijsbaar over een lager bedrag, namelijk over de door gedaagde verschuldigde hoofdsom op peildatum 1 oktober 2023. Dat is € 4.185,30.
De totale toewijsbare vordering
De totale toewijsbare vordering bedraagt € 8.714,89. Dat bedrag is als volgt opgebouwd:
- Huurtermijnen voor de woonruimte 20x € 1.050,00 € 21.000,00
- Huurtermijnen voor de parkeerplaats 15x € 50,00 € 750,00
- Afrekening servicekosten € 89,77
- Incassokosten
- Subtotaal € 22.497,44
- Betalingen
- Totale toewijsbare vordering € 8.714,89
Proceskosten
2.11.
Gedaagde moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van eiseres op € 136,71 aan dagvaardingskosten, € 524,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.473,71. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat eiseres dat eist en gedaagde daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen € 8.714,89 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.185,30 vanaf 1 oktober 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt gedaagde om binnen 14 na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege gedaagde bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van eiseres te stellen;
3.3.
veroordeelt gedaagde om vanaf 1 juni 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan eiseres te betalen € 1.050,00 per maand;
3.4.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, die aan de kant van eiseres worden begroot op € 1.473,71;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
34286