Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11189859 VV EXPL 24-333
datum uitspraak: 6 augustus 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
1.[gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende in [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. I. Jansen.
De partijen worden hierna Hef Wonen, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 12 juli 2024, met producties 1 tot en met 24;
- de producties 1 tot en met 5 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2];
- de akte overleggen producties, met productie 7 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2];
- de pleitnotitie van mr. Jansen.
1.2.
Op 26 juli 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden.
1.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bij de akte overleggen producties naast productie 7 ook productie 8 in het geding gebracht. De akte is pas een uur voorafgaand aan de mondelinge behandeling aan de kantonrechter en de wederpartij toegezonden. Mr. van der Hoeff heeft opgemerkt dat zij deze producties niet heeft gezien. Daarom heeft zij bezwaar gemaakt tegen het inbrengen van deze producties in het geding. De kantonrechter heeft aan het begin van de mondelinge behandeling – gelet op enerzijds het moment van indienen en anderzijds de inhoud en omvang van de producties – besloten dat productie 7 wordt toegelaten, maar productie 8 wordt geweigerd.
2.De feiten
2.1.
Hef Wonen verhuurt sinds 5 april 2001 aan [gedaagde 1] de woning aan [adres 1] (hierna: de woning). De maandelijkse bruto huurprijs (inclusief servicekosten) bedraagt thans € 302,39.
2.2.
[gedaagde 1] heeft op 13 november 2023 aan Hef Wonen toestemming gevraagd voor de inwoning van [gedaagde 2] in de woning. Hef Wonen heeft op 14 november 2023 hiervoor toestemming gegeven.
2.3.
Hef Wonen heeft [gedaagde 1] in september 2023 meegedeeld dat (renovatie)werkzaamheden aan de woning en de omliggende woningen moet worden uitgevoerd, waarbij de huurders tijdelijk de woning moeten verlaten. [gedaagde 1] heeft in eerste instantie geweigerd hieraan medewerking te verlenen. [gedaagde 1] heeft op 23 juli 2024 alsnog ingestemd met het voorstel van Hef Wonen voor onderhoud en woningverbetering van de woning. Voor de start van de (renovatie) werkzaamheden moet de woning op 12 augustus 2024 zijn ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
Hef Wonen vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
[gedaagde 1] en [gedaagde 2], ieder afzonderlijk, te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met alle daarin zich bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Hef Wonen ter beschikking te stellen;
Subsidiair
I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2], ieder afzonderlijk, te veroordelen om Hef Wonen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis gelegenheid te geven voor het (laten) uitvoeren van alle werkzaamheden aan, in en rondom de woning, zoals omschreven in randnummer 13 van de dagvaarding en eventuele andere werkzaamheden die daarmee samenhangen of anderszins nodig blijken;
II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2], ieder afzonderlijk, te veroordelen om, indien zij niet binnen twee dagen na betekening van dit vonnis voldoen aan het genoemde onder I, de woning tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Hef Wonen, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Hef Wonen te stellen, voor de duur dat en voor zover als dit voor Hef Wonen en de door Hef wonen ingeschakelde derde(n) nodig is om de werkzaamheden als omschreven onder I te (laten) uitvoeren, met de machtiging aan Hef wonen om deze werkzaamheden uit te (laten) voeren;
Primair en subsidiair
[gedaagde 1] te veroordelen tot betaling aan Hef Wonen van totaal € 302,39 per maand vanaf 1 augustus 2024 tot aan de maand waarin de woning is ontruimd, een ingegane maand voor een hele gerekend, en te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot de datum der algehele voldoening;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren gemotiveerd verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Hef Wonen vordert in deze procedure – kort gezegd – primair ontruiming van de woning en subsidiair tijdelijke ontruiming van de woning, zodat op 12 augustus 2024 de geplande renovatiewerkzaamheden uitgevoerd kunnen gaan worden. Daarnaast vordert Hef Wonen primair en subsidiair om [gedaagde 1] te veroordelen tot het betalen van de maandelijkse huur vanaf 1 augustus 2024.
Primair: ontruiming
4.2.
Een gedwongen ontruiming is voor de huurder een ingrijpende gebeurtenis en de kantonrechter zal in kort geding dan ook niet snel daartoe overgaan. De ontruiming kan in beginsel alleen worden toegewezen als de partij die hierom vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Hef Wonen heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
4.3.
Hef Wonen legt aan deze vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben (gehad) en de woning onder te verhuren dan wel in gebruik te geven aan [gedaagde 2]. Daarnaast werkt [gedaagde 1] niet mee aan de uitvoering van de door Hef Wonen geplande renovatiewerkzaamheden aan de woning. Volgens Hef Wonen rechtvaardigen de tekortkomingen ieder voor zich en gezamenlijk de ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop, de ontruiming van de woning.
4.4.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Volgens Hef Wonen is voldoende aannemelijk dat dit niet het geval is, omdat haar medewerkers tijdens bezoeken aan de woning nooit [gedaagde 1] maar alleen [gedaagde 2] hebben aangetroffen. [gedaagde 1] is daarentegen wel (door medewerkers van Hef Wonen en buurtbewoners) meerdere malen gesignaleerd bij het huis van zijn ex-vrouw aan [adres 2]. Volgens Hef Wonen is het daarom voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf heeft bij zijn ex-vrouw en [gedaagde 2] als enige in de woning verblijft. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dit. Volgens hen wonen zij sinds medio 2023 gezamenlijk in de woning nadat [gedaagde 1] hem – met toestemming van Hef Wonen – als dakloze onderdak heeft verleend, maar is [gedaagde 1] veel afwezig vanwege onregelmatige werktijden en de zorg voor zijn ex-vrouw.
4.5.
Uit het voorgaande blijkt tussen partijen veel discussie bestaat over de feiten. Het door Hef Wonen onderbouwde standpunt dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gemotiveerd betwist en daarmee onvoldoende aannemelijk geworden. Tegen deze achtergrond wordt de vordering tot definitieve ontruiming afgewezen, omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat dit in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Er is nader feitenonderzoek nodig, waar een kort geding zich niet voor leent. Daarbij komt dat [gedaagde 1] inmiddels heeft toegestemd dat hij zijn medewerking verleent aan de geplande renovatiewerkzaamheden en daarom samen met [gedaagde 2] tijdelijk de woning zal verlaten (zie 2.3). Hieruit volgt ook dat Hef Wonen niet zoveel spoed heeft bij een definitieve ontruiming dat zij de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten.
Subsidiair: tijdelijke ontruiming
4.6.
De kantonrechter ziet wel aanleiding om de subsidiaire vordering tot tijdelijke ontruiming toe te wijzen. De (renovatie)werkzaamheden staan op korte termijn gepland. [gedaagde 1] heeft weliswaar hiervoor toestemming verleend en toegezegd samen met [gedaagde 2] de woning te zullen verlaten, maar hij heeft dit lange tijd geweigerd en pas zeer recent gedaan. Gelet daarop bestaat voldoende aanleiding om de subsidiaire vordering toe te wijzen als een stok achter de deur om [gedaagde 1] zijn toestemming gestand te doen laten houden.
Primair en subsidiair: huurbetalingen
4.7.
Hef Wonen heeft ook nog primair en subsidiair gevorderd om [gedaagde 1] te veroordelen tot het betalen van de huurprijs van € 302,39 per maand vanaf 1 augustus 2024 tot aan de maand waarin de woning is ontruimd. Volgens Hef Wonen is het hun ervaring dat huurders hun betalingen staken als zij geconfronteerd worden met een gerechtelijke procedure tot ontruiming. Zoals hiervoor is overwogen wordt slechts de subsidiaire vordering tot tijdelijke ontruiming toegewezen. [gedaagde 1] heeft ook al toegezegd zijn medewerking hieraan te verlenen. Het is ook in zijn eigen belang om de huur te blijven betalen om daarna weer terug te kunnen keren in de woning. Het is daarnaast niet gebleken dat [gedaagde 1] tot op heden ooit een achterstand in de maandelijkse huurbetalingen heeft laten ontstaan. Dit alles leidt tot afwijzing van de vordering.
Proceskosten
4.8.
Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. De kantonrechter acht het daarom redelijk om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zijn dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.9.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat vordert en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2], ieder afzonderlijk, om Hef Wonen vanaf 12 augustus 2024 gelegenheid te geven voor het (laten) uitvoeren van alle werkzaamheden aan, in en rondom de woning, zoals omschreven in randnummer 13 van de dagvaarding en eventuele andere werkzaamheden die daarmee samenhangen of anderszins nodig blijken;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2], ieder afzonderlijk, om, indien zij niet vanaf 12 augustus 2024 voldoen aan het genoemde onder 5.1, de woning tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Hef Wonen, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Hef Wonen te stellen, voor de duur dat en voor zover als dit voor Hef Wonen en de door Hef wonen ingeschakelde derde(n) nodig is om de werkzaamheden als omschreven onder 5.1 te (laten) uitvoeren, met de machtiging aan Hef wonen om deze werkzaamheden uit te (laten) voeren;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.
[58184//58177]