Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11201384 CV EXPL 24-347
datum uitspraak: 15 augustus 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
[eiseres],
woonplaats: [woonplaats 1],
eiseres,
gemachtigden: mrs. A.E. Klomp en R.C.H. Burgers,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats 2],
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 24 juli 2024, met producties;
- de akte tot wijziging c.q. vermeerdering van eis;
- de pleitnota van [gedaagde], met producties.
1.2.
Op 12 augustus 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiseres] heeft, zoals ter zitting afgesproken, laten weten dat zij bereid is tot het treffen van een regeling. [gedaagde] heeft niets laten weten. Zoals ter zitting met partijen besproken zal gegeven die situatie vandaag vonnis worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de woonruimte met bijbehorende paardenstallen, gelegen aan [adres] (hierna: de woning).
2.2.
[eiseres] heeft de woning verhuurd aan [gedaagde]. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:
“Overwegende dat:
- Partijen een kortdurende huurovereenkomst van maximaal 2 jaar in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW wensen aan te gaan;
- Indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt voortgezet, komt huurder huurbescherming toe;
(…)
Artikel 2 - Duur van de overeenkomst
1.
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van maximaal 2 jaar, ingaande op 01-07-2022 en eindigt van rechtswege op 01-07-2024.
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van maximaal 2 jaar, ingaande op 01-07-2022 en eindigt van rechtswege op 01-07-2024.
(…)
Artikel 3 - Opzegging door Verhuurder
Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst kan Verhuurder deze huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen.
De huurovereenkomst eindigt na de in artikel 2 genoemde periode indien Verhuurder Huurder maximaal drie maanden (en minimaal een maand) voor het einde van de looptijd heeft geïnformeerd over het al dan niet beëindigen van de huurovereenkomst. In het geval de in artikel 2 genoemde periode verstreken is, en Verhuurder heeft Huurder niet tijdig geïnformeerd over het al dan niet beëindigen van de huurovereenkomst, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.
(…)
Artikel 6-Huurprijs
1.
De huurprijs van het Gehuurde bedraagt op de ingangsdatum per maand € 2.200,- zegge: tweeduizend tweehonderd euro. (…)”
De huurprijs van het Gehuurde bedraagt op de ingangsdatum per maand € 2.200,- zegge: tweeduizend tweehonderd euro. (…)”
2.3.
[eiseres] heeft per brief van 29 april 2024 aan [gedaagde] het einde van de huurovereenkomst per 30 juni 2024 aangezegd.
2.4.
[eiseres] heeft inmiddels de woning verkocht. In de tussen [eiseres] en de koper op 21 mei 2024 gesloten koopovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:
“artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 oktober 2024 of zoveel eerder
of later als partijen tezamen nader overeenkomen, (…)
(…)
artikel 7 Feitelijke levering/ Overdracht aanspraken
7.1.
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het
ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten.
(…)
artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen
nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2. (…).
Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent ( 10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst
te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de
wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3%o) van de koopsom met een maximum van tien procent ( 10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag,
onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te bevelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning leeg en ontruimd aan [eiseres] op te leveren, te verlaten en verlaten te houden, zulks met al het zijne en al de zijnen, onder afgifte aan [eiseres] van alle sleutels van de woonruimte met bijbehorende paardenstallen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag(deel), met een maximum van € 25.000,00, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom;
II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] een vergoeding te betalen voor het onrechtmatig gebruik van de woning in de zin van artikel 6:212 BW jo. artikel 7:225 BW, bestaande uit een bedrag ad € 2.200,00 per maand voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] onrechtmatig gebruik maakt van de woning, te rekenen vanaf 1 juli 2024 tot aan de dag dat [gedaagde] volledig aan zijn ontruimingsverplichting zoals bedoeld in onderdeel I. heeft voldaan, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
III. een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang van [eiseres] is;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis tot aan de dag van volledige voldoening.
3.2.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] vordert ontruiming van de woning. [eiseres] legt aan de gevorderde ontruiming ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen partijen van rechtswege is geëindigd en dat [gedaagde] thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.
4.2.
[eiseres] heeft de eis vermeerderd en [gedaagde] heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. De eisvermeerdering ligt in het verlengde van de oorspronkelijke vordering en de goede procesorde staat daaraan niet in de weg, zodat recht wordt gedaan op de vermeerderde eis.
Spoedeisend belang
4.3.
Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, heeft [eiseres] een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering. Een vordering tot ontruiming zoals deze door [eiseres] is ingesteld, is naar haar aard spoedeisend. [eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat zij de woning heeft verkocht en dat zij deze woning op 1 oktober 2024 op straffe van een hoge contractuele boete vrij van huur moet leveren aan de koper. [eiseres] is dan ook ontvankelijk in haar vordering.
Ontruiming
4.4.
Een gedwongen ontruiming is voor de huurder een ingrijpende gebeurtenis en de kantonrechter zal in kort geding dan ook niet snel daartoe overgaan. De ontruiming kan alleen worden toegewezen als de partij die hierom vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
4.5.
Vaststaat dat [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW (oud) hebben ondertekend, aanvang nemende op 1 juli 2022 en eindigend op 1 juli 2024.
4.6.
Artikel 7:271 BW bepaalt onder meer dat – kort gezegd – een voor twee jaar of korter aangegane huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte na het verstrijken van de termijn van rechtswege eindigt, mits de verhuurder de huurder daarover tijdig schriftelijk informeert (aanzegging). Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die langer duurt dan twee jaar, eindigt de huur niet van rechtswege bij afloop van het huurcontract. Uit artikel 7:271 BW vloeit dwingend voort dat in een dergelijk geval de huurovereenkomst moet worden opgezegd, waarbij de in de wet genoemde limitatieve opzeggingsgronden in acht genomen moeten worden. Dit maakt deel uit van het systeem van huurbescherming en is bedoeld om de huurder te beschermen. Zolang de verhuurder niet opzegt omdat sprake is van één van de in de wet voorziene opzeggingsgronden, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.
4.7.
[gedaagde] betwist de vordering en stelt zich op het standpunt dat de huurperiode langer dan twee jaar heeft geduurd en dat de huurovereenkomst wettelijk is overgegaan in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] met toestemming van [eiseres] vier dagen eerder in de woning is getrokken, om op de paarden te passen die hij daar enkele dagen eerder dan 1 juli 2022 met toestemming van [eiseres] heeft gestald. [gedaagde] heeft destijds aangeboden om voor deze dagen een vergoeding te betalen en [eiseres] is daarmee akkoord gegaan en heeft dit geld aangenomen. Het bedrag kwam overeen met de afgesproken huurprijs, omgerekend per dag, voor de betrokken dagen. [eiseres] heeft dit alles ter zitting erkend.
Hieruit volgt dat voorshands aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurperiode feitelijk vier dagen eerder is aangevangen en dat daarmee sprake is van een huurperiode van langer dan twee jaar. In dat geval is geen sprake (meer) van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar, maar van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van meer dan twee jaar die moet worden opgezegd conform de wettelijke regels. Niet in geschil is dat geen sprake is geweest van een opzegging in de zin van artikel 7:271 BW; dat een van de wettelijke opzeggingsgronden aan de orde is stelt [eiseres] niet. Onder deze omstandigheden is voorshands niet zonder meer aannemelijk dat een bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen.
Belangenafweging
4.8.
De kantonrechter moet echter de belangen van partijen bij de thans voorliggende vordering tot ontruiming afwegen. In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.
4.9.
Dat, vermoedelijk, sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is destijds door geen van partijen beoogd. Uit de tekst van de overeenkomst maar ook uit de overige contacten blijkt dat beide partijen een huurovereenkomst voor 2 jaar voor ogen hadden. Weliswaar heeft [gedaagde] kennelijk vanaf het begin een langere periode gewenst, maar ook als zijn eigen stellingen worden gevolgd zou het dan gaan om nader te maken afspraken. Blijkbaar heeft geen van partijen zich destijds gerealiseerd wat de consequenties zouden kunnen zijn van het vier dagen eerder ingaan van de huur.
4.10.
[eiseres] heeft belang bij de gevorderde ontruiming omdat zij de woning vrij van huur heeft verkocht en de levering staat gepland op 1 oktober 2024. Gelet op de naderende deadline van 1 oktober 2024 is bovendien voldoende aannemelijk dat [eiseres] de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten.
Als [eiseres] niet aan deze verplichting voldoet, is zij aan de koper, die het pand zelf wil bewonen, een aanzienlijke contractuele boete verschuldigd. Volgens [gedaagde] is sprake van een schijnovereenkomst, maar dat heeft hij in het geheel niet onderbouwd. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij.
De koopovereenkomst dateert van na de aanzegging van het eind van de huur aan [gedaagde]. Vast staat dat [gedaagde] in die periode niet heeft gereageerd op die aanzegging.
Aangenomen moet worden dat [eiseres] heeft gedacht en in redelijkheid ook heeft kunnen denken dat zij de afspraken met de koper zo kon maken, omdat de woning ruim voor 1 oktober leeg zou zijn. Dat weegt mee bij haar belang.
4.11.
Tegenover het belang van [eiseres] staat het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven wonen. De kantonrechter is echter van oordeel dat dit belang, hoewel zwaarwegend, mede gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden onvoldoende opweegt tegen het belang van [eiseres]. Het volgende is daartoe redengevend.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij bij een ontruiming mogelijk dakloos raakt, omdat het vanwege de krappe woningmarkt moeilijk is om vervangende woonruimte te vinden. [gedaagde] heeft echter ook te kennen gegeven dat hij er al wat langer rekening mee houdt dat hij de woning moet verlaten en zich ook heeft georiënteerd. Volgens hem heeft hij langer de tijd nodig om vervangende woonruimte in de vrije sector te vinden. [gedaagde] verwacht dat dit voor 1 november 2024, maar mogelijk ook voor 1 oktober 2024 moet lukken.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet het vinden van een nieuwe woning voor 1 oktober 2024 gelet op het budget van [gedaagde] – gebaseerd op de overeengekomen huurprijs met [eiseres] –mogelijk zijn, zeker nu ter zitting is gebleken dat hij niet specifiek gebonden is aan Rockanje. [gedaagde] heeft nog wel aangevoerd dat hij bedrijfsmatig mogelijk in de problemen komt omdat hij destijds juist voor deze woning heeft gekozen vanwege de opslagruimte en het grote perceel. Hij gebruikt de schuur en het perceel voor opslag van materialen in het kader van zijn aannemers/renovatiebedrijf. Het is nu moeilijk is om soortgelijke ruimte te vinden, aldus [gedaagde]. Daargelaten of [eiseres] bekend was met die opslag geldt dat het pand is verhuurd als woning; het perceel is ook niet als bedrijfsterrein aan [gedaagde] verhuurd, zodat hier geen rekening mee hoeft te worden gehouden. De hier aan de orde zijnde huurdersbescherming ziet alleen op woonruimte.
Blijkbaar zijn de paardenstallen wel in gebruik, maar niet voor paarden die toebehoren aan [gedaagde]. De situatie rond de paarden is niet geheel duidelijk geworden, maar [gedaagde] beroept zich niet op bijzondere belangen in dat verband.
4.12.
Dit alles rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de beslissing om op de bodemprocedure vooruit te lopen en [gedaagde] te bevelen om uiterlijk 30 september 2024 de woning leeg en ontruimd aan [eiseres] op te leveren. Op deze wijze wordt [gedaagde] de mogelijkheid geboden om tot die tijd passende woonruimte te vinden. De stellingen van [eiseres] omtrent de noodzaak tot het snoeien van de bomen en het weghalen van het onkruid leiden niet tot een andere uitkomst. [gedaagde] stelt dat het terrein in vergelijkbare toestand verkeerde toen hij het pand betrok. Bijzondere afspraken op dat punt zijn niet gebleken.
4.13.
De kantonrechter merkt nog het volgende op. Voor het geval [eiseres] op basis van dit vonnis overgaat tot ontruiming en later blijkt dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden en de ontruiming niet op haar plaats was, staat het [gedaagde] vrij om bij de kantonrechter hiervoor een schadevergoeding van [eiseres] te vorderen.
4.14.
De dwangsom wordt bepaald en gemaximeerd op het in de beslissing te vermelden bedrag.
Maandelijkse huur
4.15.
[eiseres] vordert ook een maandelijkse gebruiksvergoeding voor het (onrechtmatig) gebruik van de woning vanaf 1 juli 2024 tot aan de ontruiming die gelijk is aan de huur van de woning zoals hij die op grond van de huurovereenkomst was verschuldigd. Deze vordering moet, gelet op de discussie ter zitting, zo worden begrepen dat zij ook ziet op huur als de huurovereenkomst nog steeds bestaat. Zoals hiervoor is overwogen, is het naar het oordeel van de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst is overgegaan in een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. Tegen die achtergrond is [gedaagde] ook na 1 juli 2024 de maandelijkse huurpenningen verschuldigd, zodat de vordering tot betaling van € 2.220,- per maand vanaf 1 juli 2024 tot aan de datum van ontruiming toewijsbaar is. Voor het geval geen sprake is van een huurovereenkomst maar [gedaagde] wel in de woning verblijft, is het redelijk dat hij een gebruiksvergoeding betaalt die gelijk is aan de huur van de woning zoals hij die op grond van de huurovereenkomst was verschuldigd. [gedaagde] heeft dit ook niet betwist. De vordering wordt dan ook toegewezen.
4.16.
Ter zitting is de borgsom aan de orde gekomen. De kantonrechter gaat ervan uit dat de borgsom per 1 oktober 2024 geheel wordt teruggegeven. Er bestaat geen concrete aanleiding om aan te nemen dat er reden is om dat niet te doen. Bij de hiervoor toegelichte toewijzing op basis van een belangenafweging past niet dat [eiseres] zich op dit punt onwelwillend opstelt.
Proceskosten
4.17.
Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. De proceskosten worden dan ook tussen hen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
beveelt [gedaagde] om uiterlijk 30 september 2024 de woonruimte met bijbehorende paardenstallen, gelegen aan [adres] leeg én ontruimd aan [eiseres] op te leveren, te verlaten en verlaten te houden, zulks met al het zijne en al de zijnen, onder afgifte aan [eiseres] van alle sleutels van de woonruimte met bijbehorende paardenstallen, gelegen aan [adres], een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag(deel) dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen voor het gebruik van de woonruimte met bijbehorende paardenstallen, gelegen aan [adres], bestaande uit een bedrag ad € 2.200,00 per maand voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] gebruik maakt van de woonruimte met bijbehorende paardenstallen, gelegen aan [adres], te rekenen vanaf 1 juli 2024 tot aan de dag dat [gedaagde] volledig aan zijn ontruimingsverplichting zoals bedoeld in 5.1. heeft voldaan, en te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten. Het is ondertekend door
mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2024.
[58184/21919]