Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11020305 CV EXPL 24-8632
datum uitspraak: 5 juli 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: [naam 1], Bazuin en Partners Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde 1], en
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagden,
die zelf procederen.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 26 maart 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlage;
- de mail van de gemachtigde van Hef Wonen van 24 mei 2024 met specificatie.
1.2.
Op 30 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [naam 1] voor Hef Wonen en met [gedaagde 1] en [gedaagde 2], in het bijzijn van [naam 2] die voor hen vertaald heeft in de Poolse taal.
2.De beoordeling
Waar gaat het om?
2.1.
Hef Wonen verhuurt sinds 24 april 2023 de woning in [adres] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Er is een huurachterstand ontstaan, die zo hoog is dat Hef Wonen eist de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot ontruiming van de woning. Ook eist Hef Wonen om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan haar van € 8.174,65 aan achterstallige huur, buitengerechtelijke incassokosten en al verschuldigd geworden rente, plus de rente over € 7.786,87 vanaf de dagvaarding. Daarnaast eist Hef Wonen om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling aan haar van
€ 1.112,41 per maand vanaf 1 april 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Met veroordeling in de proceskosten.
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen dat zij een huurachterstand hebben, maar wijzen erop dat zij wel huur betaald hebben in de maanden mei, juni, juli en augustus 2023. Er zijn financiële problemen ontstaan doordat het eigen bedrijf van [gedaagde 1] failliet gegaan is. Door rugklachten kan hij niet volledig werken en is het hem niet gelukt ander werk te vinden. Hierdoor heeft [gedaagde 1] al acht à negen maanden geen inkomen. Er is sprake van schulden, waarvoor de gemeente hulp verleent. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn geen levenspartners van elkaar, maar hebben de woning samen gehuurd.
Wat vindt de kantonrechter hiervan
vernietiging huurprijswijzigingsbeding
2.3.
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn van toepassing verklaard de Algemene Voorwaarden van Hef Wonen (hierna: de Algemene Voorwaarden). Geconstateerd is dat in die Algemene Voorwaarden een bepaling staat over huurprijswijziging, die aangemerkt wordt als een oneerlijke bepaling zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 5 lid 2 onder c. Kort gezegd is hierin bepaald dat ieder jaar de huurprijs gewijzigd wordt per 1 juli op basis van de inflatie in het afgelopen jaar conform de Consumentenprijsindex, maar wat onder c vermeld is maakt het mogelijk voor Hef Wonen om daarbovenop nog een verhoging van 5% toe te passen. Dat laatste is als oneerlijk bestempeld. Daarom moet dit deel van die bepaling vernietigd worden, want consumenten moeten hiertegen worden beschermd, wat ook voor huurders geldt [1] . Ter zitting is dit al meegedeeld. Van de zijde Hef Wonen zijn geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van het huurprijswijzigingsbeding rechtvaardigen.
2.4.
Op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU mag de rechter een oneerlijke bepaling niet wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht toepassen [2] . De richtlijn kan ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat de gevolgen daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn. Als de rechter oneerlijke bepalingen zou omzetten in eerlijke bepalingen al dan niet op grond van aanvullend recht, zou dit doel niet worden bereikt. Terugvallen op aanvullend recht is overigens niet mogelijk omdat een wettelijke regeling ter verhoging van de huurprijs voor liberale huur ontbreekt.
2.5.
De vernietiging heeft tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat de huurprijs, die partijen in 2023 zijn overeengekomen, is blijven gelden.
Huurprijs en huurachterstand
2.6.
Uit de huurovereenkomst blijkt dat in 2023 een netto / kale huurprijs van € 1.081,- per maand is overeengekomen, plus € 29,77 aan servicekosten en bijkomende kosten. Opgeteld is de totale maandhuur bepaald op € 1.110,77. Daarom wordt uitgegaan van dit bedrag aan maandhuur en niet van het bedrag van € 1.112,41 dat Hef Wonen nu maandelijks in rekening brengt.
2.7.
Hef Wonen stelt dat de huur van de maanden mei, juni, juli en september 2023 betaald is, maar dat in de andere maanden van 2023 en 2024 (tot en met mei) geen huur betaald is. Dat vindt bevestiging in de verklaring van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], waaruit volgt dat zij maar vier maanden huur betaald hebben.
2.8.
Gelet hierop wordt de huurachterstand tot en met de maand mei 2024 bepaald op
€ 9.996,93 (9 maanden à € 1.110,77). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan Hef Wonen, met rente op de wijze hierna bepaald.
Ontbinding huurovereenkomst
2.9.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verplicht zijn om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden. Er zijn geen omstandigheden aangevoerd om tot een ander oordeel te komen.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de woning ontruimen
2.10.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten huur / gebruiksvergoeding betalen
2.11.
Ook worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.110,77 per maand aan huur / gebruiksvergoeding (schadevergoeding) vanaf 1 juni 2024 tot en met de dag van de ontruiming, waarbij voor een deel van een maand een gehele maand mag worden gerekend (artikel 7:225 BW).
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen incassokosten te betalen
2.12.
De bepaling over de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen
2.13.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Hef Wonen op € 137,47 aan dagvaardingskosten, € 524,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal
€ 1.474,47. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Hoofdelijke veroordeling
2.14.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld. Dit betreft, zoals gevorderd, de veroordelingen tot betaling van de betalingsachterstand en huur / gebruiksvergoeding. Dit betreft ook de veroordeling tot ontruiming en de proceskosten. Het betekent dat ieder van hen hiervoor (volledig) kan worden aangesproken. Als de één voldoet, is de ander bevrijd, met de mogelijkheid van verhaal op de medeschuldenaar.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen daartegen een rechtsmiddel aanwendt (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
vernietigt het bepaalde onder c van artikel 5 lid 2 van de Algemene Huurvoorwaarden;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander is bevrijd, om aan Hef Wonen te betalen € 9.996,93 aan achterstallige huur en (service)kosten tot en met de maand mei 2024, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de bedragen van € 1.110,77, die opgeteld hebben geleid tot voormeld bedrag aan achterstallige huur, steeds vanaf de eerste van iedere maand waarop de betreffende bedragen betaald hadden moeten worden tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één hieraan voldoet de ander is bevrijd, om binnen twee weken na de datum van dit vonnis de woning in [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hen bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander is bevrijd, om vanaf 1 juni 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 1.110,77 per maand, waarbij voor een deel van een maand een gehele maand mag worden gerekend;
3.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander is bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden vastgesteld op
€ 1.474,47;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
465