Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10985143 VV EXPL 24-129
datum uitspraak: 30 juli 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. I.S. Paans,
tegen
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 december 2023, met bijlagen;
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 12 februari 2024 met zaaknummer 10838367 VV EXPL 23-623;
- de verzetdagvaarding van 14 maart 2024, met bijlagen;
- de aanvullende bijlagen van [eiseres] ;
- de aanvullende bijlage van Havensteder;
- de spreekaantekeningen van [eiseres] .
1.2.
Op 25 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiseres] met haar gemachtigde en namens Havensteder de heer [persoon A] (opzichter) met de gemachtigde van Havensteder.
1.3.
Na de zitting is de zaak op verzoek van partijen enige tijd aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen te onderzoeken of zij onderling tot afspraken kunnen komen. Op 24 juni 2024 heeft [eiseres] de kantonrechter bericht dat partijen niet tot een schikking zijn gekomen. [eiseres] verzoekt vonnis te wijzen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiseres] huurt van Havensteder de woning aan het [adres] in Capelle aan den IJssel. Volgens [eiseres] zijn er gebreken in haar woning. [eiseres] stelt dat zij last heeft van schimmelvorming en vochtproblematiek en dat er problemen zijn in de kruipruimte en aan het dak van de woning. [eiseres] wil dat Havensteder de gebreken aan de woning hersteld. Daarbij moet Havensteder aan [eiseres] tijdelijk een andere passende woning ter beschikking stellen en een verhuiskostenvergoeding betalen, dan wel apparatuur plaatsen in de woning waarmee de schimmel en hoge luchtvochtigheid wordt aangepakt. Ook wil [eiseres] dat Havensteder de kosten van de door haar ingeschakelde expert en de kosten voor deze rechtszaak vergoedt. Volgens Havensteder moeten de eisen van [eiseres] worden afgewezen omdat de gebreken die er waren inmiddels zijn hersteld.
De eisen van [eiseres] worden afgewezen
2.2.
De eisen van [eiseres] worden afgewezen. [eiseres] heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting van Havensteder, namelijk onvoldoende aannemelijk gemaakt dat haar eisen in een gewone procedure zullen worden toegewezen. Voor zover het bestaan van de door [eiseres] gestelde gebreken aannemelijk is gemaakt, zijn deze gebreken naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter inmiddels deels hersteld en is voor het overige onvoldoende komen vast te staan dat er met spoed maatregelen nodig zijn. Dit wordt hierna verder toegelicht.
Toetsingskader kort geding
2.3.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor Havensteder als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Gebreken moeten in beginsel door de verhuurder worden hersteld
2.4.
Als een huurwoning de huurder niet het genot geeft wat hij mag verwachten, is er sprake van een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). Het uitgangspunt is dat de verhuurder een gebrek moet verhelpen (artikel 7:206 lid 1 BW Pro). Dit is anders als het gaat om kleine herstellingen. Om de eisen van [eiseres] te kunnen toewijzen, moet dus in ieder geval voldoende aannemelijk zijn dat er sprake is van een gebrek dat Havensteder moet verhelpen.
Hoge luchtvochtigheid in de woning en ‘problemen in de kruipruimte’
2.5.
Dat er sprake is geweest van een hoge luchtvochtigheid in de woning van [eiseres] staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast. Dit is door Havensteder namelijk erkend en vindt ook steun in de door partijen overgelegde stukken. Partijen zijn het echter niet eens over de oorzaak hiervan.
2.6.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat de oorzaak van de hoge luchtvochtigheid in de woning was gelegen in de omstandigheid dat vochtige lucht uit de kruipruimte via een luchtlek de woning in kwam en dat deze oorzaak al voor de dagvaarding van 20 december 2023 is weggenomen doordat Havensteder op 24 oktober 2023 het kruipruimteluik heeft vervangen.
2.7.
De kantonrechter baseert zich voor wat betreft de oorzaak van de vochtproblematiek op de rapportages van Buro Bouwfysica en het Bureau voor Bouwpathologie waarin als (meest waarschijnlijke) oorzaak wordt genoemd een luchtlek tussen de kruipruimte en de woning. Daarbij komt dat ook Trition, naar aanleiding van een door haar op 21 september 2023 uitgevoerde rookproef, heeft geconcludeerd dat de hoge luchtvochtigheid in de woning werd veroorzaakt doordat de woning in open verbinding stond met de (vochtige) kruipruimte.
2.8.
Om de oorzaak van de vochtproblematiek weg te nemen heeft Havensteder het door Trition in haar rapportage van 6 oktober 2023 gegeven advies opgevolgd. Havensteder heeft op 24 oktober 2023 het kruipruimteluik laten vervangen en daarnaast de mechanische installatie laten inregelen. De mechanische installatie is vervolgens in orde bevonden en uit de rapportage van een door Trition op 26 februari 2024 uitgevoerde controlerookproef kan worden opgemaakt dat het kruipruimteluik inmiddels geen lucht meer door laat. De kantonrechter acht het dan ook aannemelijk dat de oorzaak van de hoge luchtvochtigheid in de woning hiermee is aangepakt.
2.9.
Dat de hoge luchtvochtigheid in de woning mogelijk (ook nog) een andere oorzaak heeft, is door [eiseres] weliswaar gesteld, maar onvoldoende aannemelijk gemaakt. Zo is de stelling dat optrekkend vocht bij de scheidingswand met de buren (mede) een oorzaak van de vochtproblematiek is geweest, door Havensteder betwist en door [eiseres] niet geconcretiseerd en onderbouwd. De Huurcommissie heeft in haar rapportage weliswaar benoemd dat sprake is van optrekkend vocht wat heeft gezorgd voor schimmelvorming, maar vast staat dat zij de oorzaak van de schimmelvorming niet heeft vastgesteld. Ook op basis van de door [eiseres] als productie 30 overgelegde verklaringen van buren kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van optrekkend vocht. Daarbij komt dat Buro Bouwfysica in haar rapportage heeft vermeld dat er in de hal van de woning van [eiseres] geen vochtproblemen zijn geconstateerd. Dit pleitte er volgens haar voor dat de oorzaak van de hoge luchtvochtigheid het gevolg was van een luchtlek en niet van optrekkend vocht bij de scheidingswand met de buren.
2.10.
[eiseres] heeft daarnaast als oorzaak van de hoge luchtvochtigheid nog gewezen op ‘problemen in de kruipruimte’. Daarbij heeft zij de grondwaterstand en onvoldoende ventilatiemogelijkheden in de kruipruimte genoemd. Uit de rapportages van Buro Bouwfysica en het Bureau voor Bouwpathologie volgt dat de kruipruimte, gelet op het hoge grondwaterpeil in de regio, vochtig is en dat dit gebruikelijk is bij kruipruimtes in de regio. Havensteder kan voor dit hoge grondwaterpeil als zodanig niet verantwoordelijk worden gehouden. Wel moet Havensteder vanzelfsprekend de nodige maatregelen treffen om te voorkomen dat vocht de woning in komt. Dit heeft Havensteder naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter met de door haar getroffen maatregelen inmiddels ook gedaan. In de kruipruimte zijn daarnaast ventilatievoorzieningen aanwezig. Dat deze ventilatievoorzieningen onvoldoende zijn en (mede) oorzaak zijn van de hoge luchtvochtigheid in de woning, is door Havensteder betwist en door [eiseres] onvoldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt.
2.11.
[eiseres] heeft er onder verwijzing naar de door haar als productie 28 overgelegde foto’s (van april 2024) op gewezen dat de luchtvochtigheid in de woning ook na vervanging van het kruipruimteluik nog altijd hoog is. Uit deze foto’s volgt weliswaar dat de waarden van de luchtvochtigheid aan de hoge kant zijn, maar in ieder geval een verbetering ten opzichte van de waarden van 80% (of meer) die [eiseres] stelt vóór vervanging van het kruipruimteluik en ook in december 2023 nog te hebben gemeten. Daarbij komt dat de kantonrechter het op basis van de rapportage van Buro Bouwfysica aannemelijk vindt dat het wegnemen van de oorzaak van de hoge luchtvochtigheid niet direct tot een daling van de waarden leidt. Volgens Buro Bouwfysica moet de woning namelijk eerst nog enkele maanden drogen en heeft dit tijd nodig. Er waren echter al enkele maanden verstreken tussen het wegnemen van de oorzaak (oktober 2023) en de metingen in april 2024. Als de luchtvochtigheid nog steeds te hoog is, mag van Havensteder verwacht worden dat zij op haar kosten apparatuur, zoals bouwdrogers, plaatst om het drogingsproces te versnellen. Zij zal niet worden veroordeeld dit te doen, omdat er sinds de metingen in april 2024 weer een aantal maanden is verstreken en niet duidelijk is wat de luchtvochtigheid op dit moment is.
Schimmel in de woning
2.12.
Dat er door de hoge luchtvochtigheid in de woning van [eiseres] schimmelvorming heeft plaatsgevonden op de wanden en sommige meubels van [eiseres] , is door Havensteder erkend en staat dan ook vast. Ook staat als niet betwist vast dat deze schimmel nog steeds in de woning aanwezig is.
2.13.
Havensteder heeft de oorzaak van de hoge luchtvochtigheid inmiddels aangepakt. De schimmel is, anders dan door Havensteder is gesteld, niet enkel een gevolg van een gebrek, maar kan ook zelf als een gebrek worden aangemerkt. Dit is ook in het rapport van onderzoek van de Huurcommissie al opgemerkt. Hierin staat namelijk dat ook wanneer de oorzaak van het probleem is verholpen maar de gevolgschade (schimmelvorming) nog niet, de klacht gekwalificeerd kan worden als een gebrek (in de categorie C8).
2.14.
Een directe ordemaatregel, in die zin dat Havensteder wordt veroordeeld om tot herstel van de schimmel over te gaan, acht de kantonrechter op dit moment niet zinvol. Uit de rapportages van Buro Bouwfysica en het Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat de muren van de woning van [eiseres] eerst enkele maanden goed moeten drogen voordat tot een effectieve aanpak van de schimmel kan worden overgegaan. Dat dit drogingsproces al volledig is voltooid, is de kantonrechter niet gebleken. Daarbij komt dat Havensteder op de zitting heeft toegezegd dat zij na afronding van het drogingsproces de woning van [eiseres] schimmelvrij zal maken en dat [eiseres] al vanaf oktober 2022 met een huurprijsverlaging voor de beperking van haar huurgenot wordt gecompenseerd.
Problemen aan het dak
2.15.
Dat er problemen zijn aan het dak van de woning van [eiseres] is door Havensteder gemotiveerd betwist en door [eiseres] niet verder geconcretiseerd en/of onderbouwd. Het bestaan van dit gebrek is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet aannemelijk geworden.
Vervangende woonruimte en verhuiskostenvergoeding
2.16.
Omdat de (primaire en subsidiaire) vordering tot herstel van gebreken wordt afgewezen en door [eiseres] daarnaast onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat zij (vanwege medische redenen) niet in de woning kan verblijven, bestaat ook geen recht op (tijdelijke) vervangende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding.
Kosten deskundige
2.17.
De door [eiseres] gevorderde kosten van de door haar ingeschakelde deskundige zijn naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar. Niet gebleken is namelijk dat [eiseres] deze kosten in redelijkheid heeft gemaakt.
2.18.
Havensteder heeft op 28 juni 2023 aangekondigd dat zij naar aanleiding van het door Buro Bouwfysica op 29 maart 2023 uitgevoerde vochtonderzoek aanleiding zag om aanvullend onderzoek te doen naar de oorzaak van de vochtproblematiek. Daarbij is door Havensteder ook melding gemaakt van de concrete stappen die zij voornemens was te nemen, waaronder een (aanvullend) onderzoek naar de oorzaak van de vochtproblematiek. Op dat moment had [eiseres] weliswaar al opdracht gegeven aan Bureau voor Bouwpathologie om onderzoek te verrichten, maar waren er nog geen werkzaamheden gedaan. [eiseres] had de opdracht op dat moment nog (kosteloos) kunnen annuleren maar heeft dat niet gedaan.
[eiseres] moet de proceskosten betalen
2.19.
[eiseres] moet de proceskosten van de procedure betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Havensteder op
€ 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 949,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.20.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en Havensteder daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
vernietigt het op 12 februari 2024 tussen de partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10838367 VV EXPL 23-623;
3.2.
wijst de vorderingen van [eiseres] alsnog af;
3.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 949,-;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
495