Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10963162 CV EXPL 24-5977
datum uitspraak: 12 juli 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor H.J. Jansen B.V.,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagden,
die zelf procederen.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagden] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 februari 2024, met bijlagen;
- het antwoord;
- de akte van Havensteder van 14 maart 2024;
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling op 20 maart 2024;
- de akte van Havensteder van 16 april 2024.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagden] huren een woning van Havensteder. De huur is nu € 982,43 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Havensteder eist dat [gedaagden] die huurachterstand met rente, buitengerechtelijke incassokosten en de lopende huur betalen. Havensteder eist ook dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [gedaagden] de woning verlaten.
2.2.
Voor de huurachterstand is een betalingsregeling afgesproken. Als [gedaagden] zich niet houden aan die regeling of vanaf nu tijdens de aflosperiode de huur weer niet op tijd betalen, eindigt de huurovereenkomst en moeten [gedaagden] de woning verlaten. Bovendien stelt de kantonrechter voor de woning een lagere huurachterstand vast dan Havensteder heeft berekend, omdat op de huurovereenkomst een oneerlijke huurprijswijzigingsbepaling van toepassing is. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
De huurverhogingen voor de woning komen te vervallen
2.3.
De kantonrechter stelt voor de woning een lagere huurachterstand vast dan Havensteder heeft berekend. De huurverhogingen die Havensteder heeft doorgevoerd zijn namelijk niet geldig, omdat de huurprijswijzigingsbepaling uit de overeenkomst oneerlijk is. Dit betekent dat alle huurverhogingen zijn komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst hebben afgesproken, nog steeds geldt. De kantonrechter legt hierna uit waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is.
2.4.
De huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de rechter oneerlijk omdat die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op het moment van aangaan van de overeenkomst was te verwachten. [1] Daarbij mag in het algemeen worden aangenomen dat een stijging gelijk aan de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was. Hier gaat het om een opslagpercentage van maximaal 5%. Havensteder heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom dit opslagpercentage in deze zaak gerechtvaardigd was.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.5.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [2]
Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk
2.6.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [3] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.7.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
De huurachterstand bedraagt € 3.444,94
2.8.
Uit het meest recente betaaloverzicht dat Havensteder heeft ingediend blijkt dat de huurprijs sinds de aanvang van de huur is verhoogd met in totaal € 1.934,08. Dit bedrag is dus te veel aan huur berekend voor de woning. De kantonrechter stelt de huurachterstand tot en met april 2024 daarom vast op € 3.444,94. [gedaagden] worden hoofdelijk veroordeeld om dit bedrag aan Havensteder te betalen.
De partijen hebben een betalingsregeling afgesproken
2.9.
De partijen hebben op de zitting van 20 maart 2024 een betalingsregeling afgesproken. Dat betekent dat [gedaagden] de huurachterstand met rente en kosten niet in één keer aan Havensteder hoeven te betalen, zolang zij zich aan de regeling houden en vanaf vandaag de huur op tijd betalen (telkens voor de eerste van de maand).
Ontbinding en ontruiming als [gedaagden] zich niet aan de betalingsregeling houden of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betalen
2.10.
De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [4] Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de gevraagde ontbinding toegewezen als [gedaagden] zich niet houden aan de betalingsregeling of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betalen. [gedaagden] moeten dan ook rente betalen over het totale bedrag dat op dat moment open staat.
2.11.
Als de huurovereenkomst eindigt, moeten [gedaagden] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de ontbinding. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagden] dan een gebruiksvergoeding van € 763,- per maand betalen (artikel 7:225 BW). Havensteder heeft niet uitgelegd waarom [gedaagden] een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.12.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagden] moeten de proceskosten betalen
2.13.
[gedaagden] worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Havensteder op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 496,- aan griffierecht, € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Het griffierecht wordt vastgesteld op € 496,-. omdat het meerdere wordt aangemerkt als nodeloos gemaakte kosten en die komen daarom voor rekening van Havensteder. Havensteder heeft namelijk in de inleidende dagvaarding een te hoog bedrag gevorderd, terwijl zij had kunnen en moeten weten dat haar vordering voor een deel afgewezen zou worden, omdat de huurprijswijzigingsbepaling in de overeenkomst oneerlijk is (artikel 237 lid 1 Rv). Het had dan ook Havensteder van te voren duidelijk moeten zijn dat zij haar vordering te hoog heeft ingezet. De proceskosten worden in totaal vastgesteld op € 1.226,97. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagden] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Havensteder te betalen € 3.444,94;
3.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.226,97;
3.3.
bepaalt dat Havensteder het hiervoor genoemde bedrag niet kan opeisen zolang [gedaagden] elke maand voor de eerste dag van de maand € 350,- aflossen en daarnaast vanaf vandaag de huur iedere maand op tijd betalen;
3.4.
wijst al het andere af.
en, als [gedaagden] een maandelijkse aflossingstermijn of de huur tijdens de aflosperiode niet of te laat betalen:
3.5.
bepaalt dat [gedaagden] het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan Havensteder moeten betalen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf dat moment tot de dag dat volledig is betaald;
3.6.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen met ingang van de dag nadat [gedaagden] de maandelijkse termijn of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd hebben betaald en veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na die datum de woning aan [adres] te ontruimen en de sleutels bij Havensteder in te leveren;
3.7.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Havensteder te betalen € 763,- per maand met de verhoging die is toegestaan;
3.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
53954