Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10681249 CV EXPL 23-23958
datum uitspraak: 26 januari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
2. [eiser02],
woonplaats: [woonplaats02] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie
gemachtigde: mr. C.L. Verhoef,
tegen
1.[gedaagde01] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
2. [gedaagde02],
woonplaats: [woonplaats02] ,
3. [gedaagde03],
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie
gemachtigde: [naam01] .
De partijen worden hierna ‘ [eisende partij01] ’ en ‘ [gedaagde partij01] ’ genoemd. [gedaagde partij01] wordt afzonderlijk ‘ [gedaagde01] ’, ‘ [gedaagde02] ’ en ‘ [gedaagde03] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaardingen van 21 augustus 2023, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in reconventie met vermeerdering van eis in conventie, met bijlagen;
- de e-mail van 23 november 2023 namens [gedaagde partij01] , met bijlagen.
1.2.
Op 27 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- mr. C.L. Verhoef;
- [gedaagde02] ;
- [gedaagde03] ;
- [naam01] .
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt van [eisende partij01] de bedrijfsruimte aan [adres01] in [plaats01] . [gedaagde01] exploiteert in het gehuurde [naam eethuis01] . [eisende partij01] heeft [gedaagde partij01] gedagvaard omdat [gedaagde01] volgens hem een huurachterstand van € 17.280,70 heeft laten ontstaan. [eisende partij01] eist daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde partij01] de huurachterstand, contractuele boete en buitengerechtelijke kosten betaalt. Daarnaast eist [eisende partij01] dat [gedaagde01] de camera aan de buitengevel van het gehuurde en de raambeplakking op de eerste verdieping verwijdert. [gedaagde partij01] is het hier niet mee eens. De kantonrechter stelt de huurachterstand vast op € 403,56 en wijst de ontbinding af. [gedaagde partij01] moet wel de huurachterstand, de contractuele boete van € 2.700,- en buitengerechtelijke kosten van € 947,81 betalen. Daarnaast moet [gedaagde01] de beveiligingscamera aan de buitengevel verwijderen, tenzij uit het veiligheidsplan voor de gemeente blijkt dat de camera verplicht is. De huidige raambekleding hoeft [gedaagde01] niet te verwijderen.
2.2.
[gedaagde partij01] eist zelf dat [eisende partij01] een schadevergoeding voor loonkosten betaalt van € 98.513,40, omdat het gehuurde te laat is opgeleverd. Daarnaast eist [gedaagde partij01] dat [eisende partij01] de vaste deur vervangt door een openslaande pui, omdat partijen hebben afgesproken dat [eisende partij01] een openslaande pui zou plaatsen. [gedaagde partij01] eist ook een verklaring voor recht dat [gedaagde02] en [gedaagde03] niet persoonlijk aansprakelijk zijn voor de huurovereenkomst tussen [eisende partij01] en [gedaagde01] . De tegeneis van [gedaagde partij01] wijst de kantonrechter af.
2.3.
Hierna legt de rechter haar oordeel uit. Daarbij gaat zij eerst in op de totstandkoming van de huurovereenkomst.
De totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [eisende partij01] en [gedaagde01]
2.4.
Tussen [eisende partij01] en [gedaagde02] bestond een huurovereenkomst voor het gehuurde. [gedaagde02] exploiteerde daarin eerst als eenmanszaak [naam eethuis01] . De huurovereenkomst tussen [eisende partij01] en [gedaagde02] is met wederzijds goedvinden beëindigd per 31 december 2021, omdat funderingsherstel in het pand van het gehuurde moest plaatsvinden. Gelijktijdig zijn [eisende partij01] en [gedaagde02] in gesprek gegaan over een nieuwe huurovereenkomst voor het gehuurde. Op 24 januari 2022 hebben [eisende partij01] en [gedaagde02] de nieuwe huurovereenkomst getekend met 1 april 2022 als beoogde ingangsdatum. De werkzaamheden aan de fundering zijn uitgelopen en waren nog niet klaar op 1 april 2022.
2.5.
Op 3 mei 2022 heeft [gedaagde02] een leveringsovereenkomst getekend, waarin staat dat hij per die datum de volledige toegang tot het gehuurde krijgt. Op 7 juni 2022 hebben [eisende partij01] en [gedaagde partij01] een allonge bij de huurovereenkomst getekend, waardoor [gedaagde01] huurder is geworden (hierna: de allonge). In de allonge is ook opgenomen dat de huurovereenkomst en de huurvrije periode van drie maanden op 1 mei 2022 is ingegaan. Partijen hebben daarna deze huurvrije periode verlengd tot en met oktober 2022. In de allonge staat ook dat [gedaagde01] recht heeft op huurkorting (eerst € 1.000,- per maand en daarna € 500,- per maand)
De huurachterstand is tot en met november 2023 € 403,56
2.6.
Hoewel [gedaagde partij01] zich voor de huur van december 2022 heeft beroepen op opschorting, is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat [gedaagde01] de huur van december 2022 inmiddels heeft betaald. Het beroep op opschorting hoeft voor de hoogte van de huurachterstand dus niet meer beoordeeld te worden.
2.7.
Volgens [eisende partij01] is de (kale) huurachterstand tot en met november 2023 nog € 403,56. [gedaagde partij01] stelt dat zij € 13,07 te veel aan huur betaald, omdat de huurkorting van € 500,- per maand volgens haar per mei 2023 moet worden geïndexeerd en omdat de indexatie van de huurprijs door de te late oplevering pas op 1 november 2023 toegepast mag worden. Daarom gaat zij per mei 2023 uit van een verschuldigde huurprijs van € 7.917,19 inclusief btw per maand, terwijl [eisende partij01] uitgaat van een huurprijs van € 7.977,08.
2.8.
De afspraken over de huurprijs en de huurkorting staan in de nieuwe huurovereenkomst van 24 januari 2022 en de allonge. In de huurovereenkomst staat dat de huurprijs wordt geïndexeerd, voor het eerst per 1 maart 2023. In de allonge is opgenomen dat [gedaagde01] een huurkorting krijgt van € 1.000,- exclusief btw per maand over de periode 1 augustus 2022 tot 1 mei 2023 en vanaf 1 mei 2023 tot 1 mei 2024 een korting van € 500,- exclusief btw per maand. Over indexatie van die korting hebben partijen niets afgesproken. De rechter volgt [gedaagde partij01] dan ook niet in haar stelling dat de korting per mei 2023 geïndexeerd had moeten worden. De rechter vindt ook niet dat de huurprijs pas per 1 november 2023 geïndexeerd kan worden. Partijen hebben hierover niets afgesproken. Er zijn verder geen aanwijzingen dat de in de huurovereenkomst opgenomen datum waarop de huur geïndexeerd mag worden (in artikel 4.5 staat dat dit jaarlijks per maart is) een relatie heeft met de ingangsdatum van de huur. Daarom wijst de rechter het bedrag van € 403,56 aan huurachterstand tot en met november 2023 toe.
De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
2.9.
Hoewel vaststaat dat [gedaagde01] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen, wordt de huurovereenkomst niet ontbonden. Van belang is dat [gedaagde01] de huur (althans een iets lager bedrag) sinds de dagvaarding structureel betaalt en dat de huurachterstand tegelijkertijd flink is ingelopen. Het belang van [gedaagde01] bij behoud van de huurovereenkomst weegt daarom nu zwaarder dan het belang van [eisende partij01] bij beëindiging van de huurovereenkomst.
2.10.
Omdat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, hoeft [gedaagde01] het gehuurde niet te ontruimen. De eis van [eisende partij01] dat [gedaagde partij01] de huurprijs betaalt tot de ontruiming wordt daarom afgewezen. De door [eisende partij01] geëiste schadevergoeding vanwege vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst is ook niet toewijsbaar.
Contractuele boete
2.11.
[eisende partij01] eist dat [gedaagde partij01] de contractuele boete van 1% per maand (met een minimum van € 300,- per maand) betaalt. Die boete is [gedaagde01] op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst verschuldigd als zij de huur niet op tijd betaalt. Over de periode december 2022 tot de dagvaarding bedraagt de boete volgens [eisende partij01] € 2.700,-, omdat [gedaagde01] de huur negen keer niet op tijd heeft betaald. Dat heeft [gedaagde partij01] niet betwist. Wel beroept zij zich op opschorting, maar [gedaagde01] mag de betaling van de huur niet opschorten (artikel 25.1 van de algemene bepalingen). Daarom wijst de rechter de contractuele boete van € 2.700,- toe.
2.12.
[eisende partij01] eist ook dat de contractuele boete wordt toegewezen over de huurachterstand vanaf 17 augustus 2023. Deze eis wordt afgewezen. [eisende partij01] heeft niet uitgelegd waarom hij – naast het bedrag van € 2.700,- – nogmaals een contractuele boete over de huurachterstand in rekening mag brengen.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.13.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 947,81 toegewezen. De rechter ziet aanleiding om de afgesproken vergoeding te matigen tot het bedrag waarop [eisende partij01] recht heeft volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (artikel 242 Rv Pro). [eisende partij01] heeft niet gesteld dat de werkelijke kosten hoger waren en dat het redelijk was om deze kosten te maken.
[gedaagde02] en [gedaagde03] zijn persoonlijk aansprakelijk
2.14.
Volgens [eisende partij01] zijn [gedaagde02] en [gedaagde03] persoonlijk aansprakelijk voor de huurachterstand, boetes en kosten die voortvloeien uit de huurovereenkomst. [gedaagde partij01] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde02] en [gedaagde03] daar nooit mee hebben ingestemd. Dat is onjuist. Op de eerste pagina van de allonge staat:
“1. In afwijking van het gestelde onder 2. luidt de tenaamstelling van huurder als volgt:
[gedaagde01]
Ingeschreven in het handelsregister onder nummer [nummer01]
Vertegenwoordigd (
tevens in privé aansprakelijk(onderstreping door rechter)) door:
tevens in privé aansprakelijk(onderstreping door rechter)) door:
[gedaagde02]
(…)
en
[gedaagde03]
(…)”
2.15.
[gedaagde02] en [gedaagde03] hebben de allonge geparafeerd en ondertekend. Daarmee hebben zij ingestemd met hun persoonlijke aansprakelijkheid. Voor het sluiten van de allonge hebben [eiser01] en [gedaagde02] daarover ook gecorrespondeerd. Daaruit blijkt dat [eisende partij01] akkoord zijn met [gedaagde01] als huurder (in plaats van [gedaagde02] ) onder de voorwaarde dat [gedaagde02] en [gedaagde03] een garantie geven, waarop [gedaagde02] – na overleg met [gedaagde03] – reageert dat zij twee jaar een garantie willen geven. Op 23 mei 2022 schrijft [eiser01] aan [gedaagde02] dat [eisende partij01] vasthoudt aan een garantie in privé zonder termijn. Diezelfde dag reageert [gedaagde02] dat hij daarmee akkoord is. Ook hieruit blijkt dat [gedaagde02] en [gedaagde03] hebben ingestemd met hun persoonlijke aansprakelijkheid. Daarom worden ook zij veroordeeld om de huurachterstand, contractuele boete en buitengerechtelijke kosten te betalen aan [eisende partij01] en wordt de door [gedaagde partij01] geëiste verklaring voor recht dat [gedaagde02] en [gedaagde03] persoonlijk niet aansprakelijk zijn afgewezen.
De beveiligingscamera aan de gevel moet weg, tenzij
2.16.
[gedaagde01] heeft aan de gevel van het gehuurde een beveiligingscamera gemonteerd zonder toestemming van [eisende partij01] Op grond van de algemene bepalingen (artikel 13.1 en 13.2) is dat niet toegestaan. Daarom moet [gedaagde01] de beveiligingscamera in principe verwijderen, zoals [eisende partij01] eist. Dat kan anders zijn als uit het veiligheidsplan van [naam eethuis01] blijkt dat de beveiligingscamera daar verplicht hangt op last van de gemeente of de politie. Volgens [gedaagde partij01] is dat het geval, maar zij heeft het veiligheidsplan niet laten zien. Daarom kan de rechter nu niet beoordelen of de beveiligingscamera mag blijven. Zij zal [gedaagde01] dan ook veroordelen om de beveiligingscamera te verwijderen, tenzij uit het veiligheidsplan blijkt dat de camera verplicht is. De dwangsom wijst de rechter af, omdat partijen na de mondelinge behandeling nog met elkaar zouden overleggen over een oplossing aan de hand van het veiligheidsplan en [gedaagde01] heeft verklaard dat zij bereid is de camera weg te halen als dat moet.
De huidige raambekleding op de eerste verdieping mag blijven
2.17.
[eisende partij01] eist dat [gedaagde01] de huidige raambekleding verwijdert en de overeengekomen raambekleding aanbrengt op de eerste verdieping. Deze eis wordt afgewezen. Volgens [eisende partij01] hebben partijen afgesproken dat op de eerste verdieping van het gehuurde (waar de keuken van [naam eethuis01] zit) dezelfde witte gordijnen moeten hangen als op de tweede verdieping. Die afspraak staat niet in de huurovereenkomst, maar blijkt volgens [eisende partij01] uit Whatsappcorrespondentie tussen [eiser01] en [gedaagde02] (productie 10 van [eisende partij01] ). Een dergelijke afspraak kan daar volgens de rechter niet uit worden afgeleid. Wel blijkt daaruit dat [gedaagde02] in eerste instantie op (dringend) verzoek van [eiser01] op zoek is gegaan naar gelijkwaardige gordijnen, maar al snel heeft [gedaagde02] zich gerealiseerd dat gordijnen in een keuken niet wenselijk zijn. De rechter vindt dat van [gedaagde01] niet gevraagd kan worden om gordijnen op te hangen in de keuken, gelet op het evidente brandgevaar en de hygiëne. Om toch tegemoet te komen aan de wens van [eisende partij01] heeft [gedaagde01] gedeeltelijk zonwerende folie over de ramen geplakt en aan de kant van de [straatnaam01] gedeeltelijk witte gipsplaten voor de ramen. Volgens [eisende partij01] is het straatbeeld daardoor verstoord. De rechter vindt dat niet. Uit de foto’s die [eisende partij01] bij productie 8 heeft overgelegd, volgt niet een zodanig verstoord straatbeeld dat [gedaagde01] veroordeeld moet worden om de huidige raambekleding te verwijderen. Ook staat artikel 13.2 van de algemene bepalingen niet in de weg van de huidige raambekleding; de ramen zijn niet geheel ondoorzichtig gemaakt.
[eisende partij01] hoeft geen schadevergoeding voor loonkosten te betalen aan [gedaagde01]
2.18.
[gedaagde01] stelt dat zij schade heeft geleden, omdat het gehuurde te laat is opgeleverd. De schade bestaat volgens [gedaagde01] uit loonkosten van drie koks over de periode januari 2022 – januari 2023, waarin zij [naam eethuis01] nog niet kon exploiteren. De schadevergoeding wijst de rechter af. Vaststaat dat [gedaagde01] op 3 mei 2022 de beschikking heeft gekregen over het gehuurde en de huurovereenkomst per 1 mei 2022 is ingegaan. Dat de staat van het gehuurde te wensen overliet, kan de rechter wel opmaken uit de foto’s die [gedaagde partij01] heeft overgelegd. Maar dat betekent niet dat [eisende partij01] schade in de vorm van doorbetaalde loonkosten moet vergoeden. Voor schade als gevolg van een gebrek is [eisende partij01] namelijk niet aansprakelijk (artikel 11.3 van de algemene bepalingen). Daarbij komt dat de staat waarin het gehuurde in mei 2022 is opgeleverd, lijkt te zijn verdisconteerd in de verlengde huurvrije periode tot 1 november 2022.
De deur hoeft niet vervangen te worden in een openslaande pui
2.19.
[gedaagde partij01] eist dat [eisende partij01] , zoals afgesproken, een openslaande pui realiseert in het gehuurde. Deze eis wordt afgewezen. De afspraak over de openslaande pui is vastgelegd in artikel 10.1 van de huurovereenkomst, maar daar staat ook het voorbehoud in dat de gemeente moet instemmen met het plaatsen van de openslaande pui. Volgens [eisende partij01] heeft de gemeente niet ingestemd met de openslaande pui en hebben partijen daarna in onderling overleg een andere pui (een vaste deur) gekozen. Hoewel [gedaagde partij01] betwist dat de gemeente de openslaande pui heeft afgekeurd, heeft [eisende partij01] de gewijzigde afspraken wel onderbouwd met een Whatsappgesprek tussen [eiser01] en [gedaagde02] . Daaruit blijkt volgens de rechter voldoende dat partijen inderdaad andere afspraken over de te realiseren pui hebben gemaakt.
Proceskosten
2.20.
[gedaagde partij01] moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De rechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van [eisende partij01] op € 217,35 aan dagvaardingskosten, € 693,- aan griffierecht en € 1.322,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 529,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [eisende partij01] begroot op € 694,50 aan salaris voor de gemachtigde (1/2 x 1,5 punt x € 926,-). Voor kosten die [eisende partij01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde partij01] een bedrag betalen van € 132,-. Dat is in totaal € 3.059,35. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente wordt toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.21.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde partij01] hoofdelijk om aan [eisende partij01] te betalen € 4.051,37 aan huurachterstand, contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] om binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis de (beveiligings)camera aan de buitengevel van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden en de buitengevel in originele staat te herstellen, tenzij uit het veiligheidsplan van [naam eethuis01] blijkt dat de camera op die plaats moet hangen van de gemeente dan wel de politie;
3.3.
veroordeelt [gedaagde partij01] hoofdelijk in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van [eisende partij01] worden begroot op € 3.059,35 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
49039