Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/643628 / HA ZA 22-677
Vonnis van 19 juni 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Vlaardingen,
eiseres,
advocaat mr. L.E.M. Elbertse te Pijnacker,
tegen
[gedaagde],
wonende te Vlaardingen,
gedaagde,
advocaat mr. A.M. Berkhout te Vlaardingen.
Partijen worden hierna aangeduid met [eiseres] en [gedaagde].
1.Het procesverloop
1.1.
Op 9 februari 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen afspraken hebben gemaakt die zijn vastgelegd in een proces-verbaal. Deze afspraken luiden als volgt:
“1. Partijen zullen binnen 14 dagen na ontvangst van het proces-verbaal gezamenlijk opdracht geven aan [makelaar 2] te [plaatsnaam] (de makelaar) om de gemeenschappelijke woning aan [adres] (hierna: de woning) te taxeren, waarbij de opdracht namens partijen door de advocaten gezamenlijk onder begeleidend schrijven aan de makelaar wordt gegeven. Geen van partijen zal aanwezig zijn bij de taxatie, met uitzondering van [gedaagde] om de deur te openen, eventuele vragen die de taxateur heeft kan hij schriftelijk stellen aan de advocaten;
2. Bij de taxatie zal de taxateur worden verzocht om de huidige waardevermeerdering in de woning te bepalen van de investeringen als volgt:
- Eikenhouten vloer- Nieuw alarm- Stucwerk trap tot aan zolder- Airco's- Schilderwerk binnen/buiten gehele woning- Stucwerk benedenverdieping woonkamer plafonds en wanden- Fibaro smart home system- Tuinhuis / skihut / schutting / opbergruimte- Achtertuin tegels inclusief leggen Nieuwe airco-unit woonkamer- Zonwering markiezen voor- Ontstoppen / herstellen riolering tuin en onder voorkamer- Afgraven / Afvoer bomen/struiken voortuin- Aanleg nieuwe voortuin- Beregeningsysteem voortuin- Zonnepanelen- Montage keuken in garage- Screens achterzijde huis
3. De onder 2 genoemde investeringen zijn alleen door [gedaagde] gefinancierd en partijen zijn het erover eens dat voor zover deze investeringen hebben geleid tot een waardevermeerdering van de woning, [gedaagde] een vorderingsrecht heeft op [eiseres] voor het door de taxateur begrote bedrag. De kosten van de taxateur zullen gedragen worden door beide partijen.
4. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] een vorderingsrecht heeft op [eiseres] uit hoofde van de door hem betaalde premie van de spaarpolis en de door [eiseres] ontvangen hypotheekrente aftrek voor een bedrag groot € 22.500,-.
5. Partijen delen de woning toe aan [gedaagde] en komen overeen dat [gedaagde] de hypotheekschuld voor zijn rekening neemt en als eigen schuld zal voldoen, onder de volgende voorwaarden. [gedaagde] moet ervoor zorgdragen dat binnen een termijn van 3 maanden na het verschijnen van het voornoemd taxatierapport en tegelijkertijd (i) de hypothecaire geldlening wordt geherfinancierd, dan wel voortgezet zonder aansprakelijkheid van [eiseres], en (ii) de notariële levering van het aandeel van [eiseres] in de woning aan [gedaagde] plaatsvindt (waarbij [eiseres] moet meewerken aan die notariële levering indien [gedaagde] heeft aangetoond – met een onvoorwaardelijke offerte van een hypotheekverstrekker - tot herfinanciering van de hypotheekschuld, dan wel voortzetting zonder aansprakelijkheid van [eiseres] in staat te zijn). [gedaagde] zal de notaris kiezen en draagt de kosten van de notaris.
6. Gelijktijdig met de levering zal [eiseres] aan [gedaagde] dienen te betalen het bedrag genoemd in sub 4, evenals de meerwaarde van de woning door de investeringen zoals voornoemd onder sub 2 en 3. De resterende overwaarde dient bij helfte te worden gedeeld tussen [gedaagde] en [eiseres].
7. Indien geen levering aan [gedaagde] plaatsvindt in overeenstemming met het bepaalde in sub 5, zal de woning worden verkocht en zal de hypotheekschuld worden voldaan uit de opbrengst van de woning. In dat geval geldt het volgende:
- de verkoopopdracht te tekenen bij de verkoopmakelaar [makelaar 1] te [plaatsnaam] (binnen veertien dagen na de in artikel 5 genoemde termijn van drie maanden).
- de woning schoon en opgeruimd te houden tijdens de bezichtiging(en) (telkens als er een bezichtiging is).
- de makelaar toe te laten de woning en de potentiële kopers gedurende de bezichtigingen.
- de benodigde informatie te verschaffen aan de verkoopmakelaar.
- indien de woning voor een periode langer dan 6 maanden te koop staat zal de vraagprijs van de woning opnieuw worden herzien. [makelaar 1] zal partijen hierbij betrekken en ook rekening houden met de taxatie zoals die is gemaakt door [makelaar 2] en de marktontwikkeling die sindsdien heeft plaatsgevonden.
- het verkoopcontract te tekenen (binnen vijf dagen nadat deze gereed is).
- de benodigde informatie te verschaffen aan de notaris.
- de overdrachtsakte te tekenen bij de notaris (op de overdrachtsdatum).
- De hypotheekschuld zal worden afgelost uit de verkoopopbrengst van de woning.
- de kosten in verband met de verkoop en de levering, waaronder de kosten van de makelaar en eventuele verkoopkosten, zullen worden betaald uit de verkoopopbrengst.
- van de overwaarde van de woning zal vervolgens eerst een bedrag toekomen aan [gedaagde]: het bedrag genoemd in sub 4, evenals de meerwaarde van de woning door de investeringen zoals voornoemd onder sub 2 en 3. De resterende overwaarde dient bij helfte te worden gedeeld tussen [gedaagde] en [eiseres].
- de woning schoon en opgeruimd op te leveren (op de opleverdatum).
8. [gedaagde] zal de woonlasten verbonden aan de woning dragen totdat levering heeft plaatsgevonden. [gedaagde] maakt geen aanspraak op vergoeding van deze woonlasten. [eiseres] maakt geen aanspraak op een gebruiksvergoeding.
9. [gedaagde] zal gelet op zijn positie bij [naam bedrijf] zich ervoor inspannen om ervoor te zorgen dat [naam bedrijf] afstand doet van de vermeende vordering op [eiseres].
10. Deze overeenkomst is niet vatbaar voor ontbinding wegens niet-nakoming.
11. Partijen verlenen elkaar na uitvoering van het bovenstaande finale kwijting van al hetgeen zij in het kader van deze procedure gevorderd hebben. De verdeling van de gemeenschap zal daarmee zijn afgewikkeld.
12. Partijen dragen ieder de eigen kosten van deze procedure.
13. Partijen verzoeken de rechter de zaak naar de parkeerrol te verwijzen. Na uitvoering van de bovenstaande regeling zullen partijen doorhaling van de zaak vragen.”
1.2.
Op 25 oktober 2023 heeft [eiseres] per ‘akte in verband met taxatie’ laten weten dat de afspraken niet kunnen worden uitgevoerd omdat de door partijen aangewezen taxateur, [makelaar 2], aanvullende vragen heeft gesteld over de taxatie. In de akte geeft [eiseres] aan dat zij per brief van 25 september 2023 een voorstel heeft verstuurd aan [gedaagde] voor een eensluidend antwoord op de vragen van de taxateur. [eiseres] concludeert tot het verplichten van [gedaagde] om zijn medewerking te verlenen aan voormelde brief.
1.3.
[gedaagde] reageert bij antwoordakte van 20 november 2023 en concludeert tot het toevoegen van een aantal door de man verrichte investeringen aan de brief van 25 september 2023.
1.4.
Op 15 januari 2024 heeft een tweede mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat de akte van 25 oktober 2023 moet worden gezien als een eiswijziging, in die zin dat naast nakoming van de afspraken die zijn neergelegd in het proces-verbaal van 9 februari 2023, zij alleen nog vordert om [gedaagde] te verplichten om zijn medewerking te verlenen aan de brief van 25 september 2023.
Voorts heeft [eiseres] zich tijdens de zitting akkoord verklaard met het toevoegen van de door [gedaagde] aangevoerde investeringen aan de brief van 25 september 2023, onder de twee voorwaarden dat 1) alleen de waarde van het nieuwe alarm wordt meegenomen in de taxatie en daarnaast niet ook het oude alarm en 2) geen van partijen bij de taxatie aanwezig zijn. De zaak is vervolgens naar de parkeerrol verwezen.
1.5.
[eiseres] heeft per ‘akte aanvulling vordering’ van 27 maart 2024 aangevoerd dat [makelaar 2] de taxatie niet wil uitvoeren en dat zij daarom primair vordert om de overeenkomst vervat in het proces-verbaal van 9 februari 2023 te wijzigen, op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW), en daarbij [makelaar 2] te wijzigen naar House for Sale. Subsidiair vordert zij dat de rechtbank een (andere) deskundige aanwijst die de taxatie zal uitvoeren zoals partijen waren overeengekomen.
1.6.
[gedaagde] heeft per akte van 16 april 2024 verweer gevoerd tegen het wijzigen van [makelaar 2] naar House for Sale en concludeert tot het in de plaats daarvan wijzigen naar [makelaar 3], althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen [makelaar 4] uit [plaatsnaam].
1.7.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
2.1.
Voor zover [eiseres] vordert om het proces-verbaal van 9 februari 2023 te wijzigen wijst de rechtbank deze vordering af. Een proces-verbaal is een authentieke akte (artikel 156 Rv). De afspraken die partijen op 9 februari 2023 hebben gemaakt zijn hierin vastgelegd. Naast de rechter hebben ook partijen deze overeenkomst ondertekend. Het wijzigen van het proces-verbaal is dan ook niet mogelijk. De rechtbank begrijpt de vordering van [eiseres] in de akte van 27 maart 2024 daarom zo dat [eiseres] vordert dat de rechtbank bepaalt dat partijen gehouden zijn om uitvoering te geven aan het proces-verbaal van 9 februari 2023 met dien verstande dat (primair) [makelaar 2] wordt gewijzigd naar House for Sale, dan wel (subsidiair) [makelaar 2] wordt gewijzigd naar een andere deskundige die de beoogde taxatie kan uitvoeren.
2.2.
Partijen zijn het erover eens dat de afspraken zoals vastgelegd in het proces-verbaal van 9 februari 2023, geldend zijn tussen hen. Daarnaast hebben partijen aanvullende afspraken gemaakt tijdens de mondelinge behandeling op 15 januari 2024 (zie r.o. 1.4). Het enige geschilpunt betreft de te benoemen taxateur in plaats van, zoals in het proces-verbaal vermeld, [makelaar 2].
2.3.
[eiseres] heeft House for Sale voorgesteld, maar hier heeft [gedaagde] bezwaar tegen gemaakt. [gedaagde] heeft [makelaar 3] voorgesteld, maar [eiseres] heeft aangegeven hier niet mee in te stemmen. Gelet op het gegeven dat partijen het er niet over eens worden wie als taxateur moet worden benoemd, zal de rechtbank – zoals subsidiair door beide partijen is verzocht – bevelen om als taxateur te benoemen: [makelaar 5] te [plaatsnaam], en als deze niet beschikbaar is: [makelaar 6] te [plaatsnaam], en als deze niet beschikbaar is: [makelaar 7] te [plaatsnaam].
2.4.
Er is geen proceskostenveroordeling gevorderd.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
beveelt partijen het proces-verbaal van 9 februari 2023, na te komen met dien verstande dat als taxateur wordt benoemd (in plaats van [makelaar 2]): 1) [makelaar 5] te [plaatsnaam], en als deze niet beschikbaar is: 2) [makelaar 6] te [plaatsnaam], en als deze niet beschikbaar is: 3) [makelaar 7] te [plaatsnaam],
3.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Wijsman-van Veen en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024
3597/2990