Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10792618 CV EXPL 23-30069
datum uitspraak: 28 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
tegen
Stichting Veritas Vertegenwoordiging,
in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1],
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.A. Hoogendoorn.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘de bewindvoerder’ en “[naam 1]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 november 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 15 april 2024 van Hef Wonen, met aanvullende producties 17 tot en met 22;
- productie 23 van Hef Wonen.
1.2.
Op 25 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: Namens Hef Wonen [naam 2] (medewerker sociaal beheer) met de gemachtigde. Namens de bewindvoerder [naam 3] met de gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Hef Wonen verhuurt, als rechtsopvolger, aan [naam 1] de woonruimte gelegen aan [adres], (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is een appartement gelegen op de eerste etage en heeft drie slaapkamers. De goederen van [naam 1] zijn bij beschikking van 19 april 2022 door de kantonrechter onder bewind gesteld. Als bewindvoerder is Stichting Veritas Vertegenwoordiging (hierna: Veritas) benoemd. Hef Wonen eist in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat Veritas (als bewindvoerder van [naam 1]) de woning ontruimt en betaling van de huur vanaf 1 december 2023 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming, alsmede in de kosten van de procedure. De reden daarvoor is dat [naam 1] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, dat [naam 1] het gehuurde herhaaldelijk heeft onderverhuurd en dat omwonenden geluidsoverlast blijven ervaren van de personen die met goedkeuring van [naam 1] gebruik maken van het gehuurde. [naam 1] is het daar niet mee eens.
2.2.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst. Gelet op de belangen van [naam 1] moet hij de woning binnen twee maanden na dit vonnis verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Tekortkoming: overlast
2.3.
[naam 1] moet zich op grond van de wet als goed huurder gedragen. Dat betekent onder andere dat hij geen overlast aan omwonenden mag veroorzaken. Deze verplichting staat ook in artikel 13 lid 4 van de algemene huurvoorwaarden van Hef Wonen en geldt ook voor bezoekers van [naam 1]. [naam 1] is tekortgeschoten in het nakomen van deze verplichtingen. [naam 1] en zijn bezoekers veroorzaken terugkerende en ernstige overlast aan omwonenden, waardoor zij een gevoel van onveiligheid ervaren. De overlast speelt al jaren, het begon in 2020 en houdt nog steeds aan.
2.4.
De overlast bestaat onder meer uit: luid praten, schreeuwen, luid afspelen van muziek, gebruik van lachgas in de woning, gooien van lachgas tank in de galerij, gillen, schelden in de woning, aanbellen bij buren om het complex binnen te komen, forse aanloop ook in de avonduren, waarbij bezoekers onderling ruzie hebben en toiletteren in de algemene ruimte van het complex.
2.5.
Hef Wonen heeft [naam 1] meerdere malen (bij brieven van 6 oktober 2020 en
9 april 2021) verzocht om contact op te nemen met haar medewerker sociaal beheer, maar [naam 1] nam geen contact op. Ook is [naam 1] meerdere malen schriftelijk aangesproken (bij brieven van 22 oktober 2021 en 24 oktober 2022) op de door hem en zijn bezoekers veroorzaakte overlast en is hem gesommeerd om te stoppen met het veroorzaken van overlast. Ondanks de hulp die [naam 1] ontvangt vanuit zijn begeleiding en de bewindvoering blijven omwonenden (geluids)overlast vanuit het gehuurde ervaren. Hef Wonen heeft [naam 1] ook met de brief van 14 december 2022 uitgenodigd voor een gesprek op kantoor om met elkaar afspraken te maken om de overlast te stoppen. Het gesprek heeft op 16 januari 2023 plaatsgevonden waarbij met [naam 1] is afgesproken dat hij geen onnodig bezoek meer zal ontvangen.
2.6.
Op 2 mei 2023 heeft één van de buren van [naam 1] melding gedaan van een opengebroken slot. De voordeur staat 24/7 open. De politie heeft een noodslot geplaatst. Hef Wonen is door de politie op de hoogte gebracht van haar bevindingen in april en mei 2023. In april 2023 zijn vier Poolse mannen in het gehuurde aangetroffen die hebben verklaard dat zij aan [naam 1] huur betalen. Daarna heeft er een buurtonderzoek plaatsgevonden. Omwonenden hebben laten weten dat zij verschillende mannen van Oost-Europese afkomst in het gehuurde hebben waargenomen en zij ervaren van deze mannen ook overlast. Voor Hef Wonen is de maat vol. Hef Wonen heeft met de brief van 19 mei 2023 [naam 1] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. [naam 1] heeft dit niet gedaan. Op
15 augustus 2023 heeft Hef Wonen onaangekondigd het gehuurde bezocht. De deur werd opengedaan door de broer van [naam 1] die vertelde dat hij net wakker was en dat [naam 1] niet in het gehuurde was. Hij verbleef in de woning van zijn ouders en zou verantwoordelijk zijn voor de zorg van hun broertje die een ongeluk had gehad, aldus de broer van [naam 1].
2.7.
[naam 1] heeft de hiervoor besproken overlastgevende gedragingen niet concreet betwist. [naam 1] stelt dat hij vanwege zijn verstandelijke beperking moeite heeft om controle uit te oefenen over zijn omgeving. Volgens [naam 1] valt de overlast niet aan hem toe te rekenen. De kantonrechter is het daar niet mee eens. De kantonrechter stelt voorop dat de tekortkoming van [naam 1] ernstig is en dat [naam 1] op grond van de wet verantwoordelijk is voor de gedragingen van diegenen die zich in het gehuurde bevinden.
2.8.
Door deze tekortkoming mag de huurovereenkomst worden ontbonden, tenzij de tekortkoming zodanig bijzonder en gering is dat de ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is (artikel 6:265 lid 1 BW). De kantonrechter moet daarbij alle omstandigheden afwegen (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
2.9.
De kantonrechter begrijpt dat het voor [naam 1] vanwege zijn psychische problemen en zijn beperkingen lastig is om controle uit te oefenen over zijn omgeving. Hoewel het evident is dat [naam 1] belang heeft bij woonruimte, vraagt de kantonrechter zich af of het wel in het belang van [naam 1] is – vanwege zijn beperkingen – om nog zelfstandig te blijven wonen. Tegenover het belang van [naam 1] bij behoud van zijn woning staat het belang van Hef Wonen. Hef Wonen moet als toegelaten instelling bijdragen aan de leefbaarheid en veiligheid rondom haar woningbezit (artikel 45 lid 2 sub f Woningwet). De kantonrechter oordeelt dat in dit geval het belang van Hef Wonen zwaarder weegt dan het belang van [naam 1]. [naam 1] heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende kansen gehad en het is niet aannemelijk dat op korte termijn structureel verandering komt bij [naam 1]. De kantonrechter oordeelt dat deze tekortkoming (overlast) alleen al voldoende grond is voor toewijzing van het gevorderde. De overige gronden (hoofdverblijf en onderhuur) zullen onbesproken blijven. Ook de door Hef Wonen op de zitting aangevoerde grondslag van gevaarzetting zal niet worden besproken. De kantonrechter oordeelt dit deze grondslag door Hef Wonen te laat is ingediend. Dit heeft echter geen verdere gevolgen voor de uitkomst van de procedure. De huurovereenkomst wordt dan ook ontbonden.
Ontruiming van het gehuurde en ontruimingstermijn
2.10.
Ook de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen.
2.11.
Op de zitting heeft Hef Wonen aangegeven dat zij bereid is om [naam 1] twee maanden de tijd te geven om een andere woning te vinden. De kantonrechter zal daarom de ontruimingstermijn vaststellen op twee maanden na betekening van dit vonnis.
Gebruiksvergoeding
2.12.
Tot en met de dag van de ontruiming moet de bewindvoerder een gebruiksvergoeding van € 545,27 per maand betalen (artikel 7:225 BW).
Proceskosten
2.13.
De bewindvoerder moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Hef Wonen op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 800,14. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en de bewindvoerder daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [naam 1] en veroordeelt de bewindvoerder om binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam 1] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
3.2.
veroordeelt de bewindvoerder om vanaf 1 december 2023 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 545,27 per maand en voor een gedeelte van de maand een pro rata te berekenen gedeelte van de som;
3.3.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 800,14;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
821