Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10957402 CV EXPL 24-5773
datum uitspraak: 28 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 21 februari 2024, met bijlagen;
- het antwoord.
1.2.
Op 29 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren
I. Waszkiewicz namens Hef Wonen en de gemachtigde van Hef Wonen aanwezig. [gedaagde] is, hoewel zij daarvoor op de juiste wijze is opgeroepen, zonder bericht, niet verschenen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 17 juni 2010 een woning van Hef Wonen. De huur is nu € 499,88 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand van € 1.546,23. Hef Wonen eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt. Verder eist Hef Wonen dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, omdat sprake is van structurele ernstige vervuiling van de woning. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
[gedaagde] moet een huurachterstand van € 1.546,23 betalen
2.2.
[gedaagde] wordt veroordeeld om € 1.546,23 aan Hef Wonen te betalen. Hef Wonen heeft namelijk ter zitting onweersproken gesteld dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.3.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen [1] en zij dat niet heeft gedaan. [gedaagde] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Die tekortkoming is ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij heeft de kantonrechter rekening gehouden met alle omstandigheden. [2]
2.4.
Hef Wonen heeft voldoende onderbouwd dat sprake is van ernstige en structurele vervuiling van de woning gepaard met stankoverlast. Uit de stukken die Hef Wonen heeft overgelegd blijkt daarnaast dat [gedaagde] zich agressief en onheus opstelt tegenover derden die haar willen begeleiden bij het schoonmaken en schoonhouden van de woning. Zij kunnen hierdoor hun werk niet naar behoren uitvoeren. Door haar gedrag heeft [gedaagde] zich bovendien niet gehouden aan de voorwaarden van de overeengekomen gedragsaanwijzing en is de woning nog steeds ernstig vervuild.
2.5.
[gedaagde] heeft het voorgaande niet weersproken maar aangevoerd dat er in de woning schimmel en lekkage aanwezig is. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat de schimmel en lekkage in de woning moet leiden tot het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, slaagt dit standpunt niet. Datzelfde geldt voor het geval [gedaagde] heeft bedoeld dat zij niet is tekortgeschoten in het schoonhouden van de woning. Zij heeft dit namelijk onvoldoende gemotiveerd. Wat betreft de lekkage in de woning heeft Hef Wonen overigens uitgelegd dat [gedaagde] zelf niet heeft meegewerkt aan het oplossen daarvan. De lekkage in de woning is niet opgelost doordat [gedaagde] geen toegang tot de woning verleende.
2.6.
Hoewel [gedaagde] belang heeft bij behoud van de woning, staat daartegenover het belang van Hef Wonen bij een huurder die voldoet aan de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Hef Wonen heeft onbetwist aangevoerd dat zij – in samenwerking met de gemeente Rotterdam en andere hulpverlenende instanties – [gedaagde] vele malen tevergeefs heeft aangespoord om haar gedrag aan te passen en de woning schoon te maken en schoon te houden. Ondanks de vele pogingen om [gedaagde] hulp en ondersteuning te bieden om de vervuiling van de woning tegen te gaan is de situatie niet verbeterd. Hef Wonen heeft er als verhuurder van de woning belang bij dat haar woningen goed worden onderhouden. Daar hoort ook bij dat de woningen schoon en hygiënisch zijn. Dit is niet alleen om de waarde van de woningen te behouden, maar ook ter voorkoming van overlast voor omwonenden en schade aan de woning.
2.7.
Mede gelet op de ernst van de vervuiling en verwaarlozing van de woning en de herhaaldelijk veroorzaakte overlast, het agressieve gedrag en het gebrek aan uitzicht op verbetering, is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst voldoende gerechtvaardigd. De tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] zijn van voldoende gewicht om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.8.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Normaal gesproken zou dat binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis moeten. De kantonrechter ziet aanleiding om de ontruimingstermijn op drie maanden vanaf de datum van dit vonnis te bepalen. Reden voor deze langere ontruimingstermijn is dat [gedaagde] zorg nodig heeft en een plek om opgevangen te worden zodat zij niet dakloos raakt. Dit proces is al in gang gezet, maar het is noodzakelijk dat hiervoor enige tijd wordt ingeruimd. Bovendien blijkt uit de opbouw van het dossier niet dat er recent klachten of meldingen van overlast aan de zijde van [gedaagde] zijn gedaan. De aard en omvang van de eventuele overlast die de buren tot de tijd dat de woning is ontruimd zouden kunnen ervaren weegt in dit geval niet zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij zorg en opvang. Onder bovengenoemde omstandigheden weegt het belang van [gedaagde] om nog enige tijd in de woning te kunnen blijven wonen, zodat zij tijd en gelegenheid heeft om hulpverlening en vervangende woonruimte te zoeken, zwaarder dan het belang van Hef Wonen om de woning zo snel mogelijk te kunnen ontruimen.
2.9.
Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 499,88,- per maand betalen (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
[gedaagde] moet rente betalen
2.10.
De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.11.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
2.12.
De kantonrechter heeft ook onderzocht of een deel van de eis moet worden afgewezen omdat [gedaagde] onvoldoende of onjuiste informatie heeft gekregen. Dat is niet het geval. De kantonrechter is dus van oordeel dat [gedaagde] voldoende informatie heeft gekregen of dat een eventuele schending van een informatieplicht niet ernstig genoeg is om een deel van de eis af te wijzen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.13.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Hef Wonen op € 136,73 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 776,73. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 1.546,23 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na de datum van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 juni 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 499,88 per maand met de verhoging die is toegestaan, en als [gedaagde] niet tijdig betaalt, met de wettelijke rente hierover vanaf de eerste dag van elke maand tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 776,73;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
53954